Cass. civ. 3e du 7.7.16, n° 14-29148Il est relativement fréquent qu’une société civile immobilière (SCI) ayant donné un bien en location envisage de le reprendre, souvent pour y loger un proche. Une situation qui dégénère souvent en conflit avec le locataire en place. La Cour de cassation est ici appelée à trancher, pour la première fois, la question de l’obligation de relogement lorsque le bailleur est une personne morale et le locataire en place, une personne protégée en raison de son âge.
La loi Macron a réformé les tarifs des notaires pour les ventes conclues depuis le 1er mai 2016. Que recouvrent donc ce que l’on appelle les frais de notaires, mais qui pour une bonne part concernent aussi le fisc? Nos exemples et simulations pour retenir l’essentiel.
Bail commercial: Je suis propriétaire d’un local commercial, que je loue depuis décembre 2003 dans le cadre d’un bail «3-6-9», reconduit tacitement fin 2012. Le locataire m’a récemment fait part de son souhait d’arrêter son activité et de prendre sa retraite à la fin de l’année en cours, sans pour autant envisager de céder son bail à un tiers. En a-t-il le droit?Oui, sous conditions. Pendant la durée initiale du bail, le locataire n’est autorisé à le résilier qu’au terme de chaque échéance triennale (soit trois ans, six ans ou neuf ans). Au cours de la tacite prolongation de ce bail, en revanche, la résiliation peut en principe être demandée au terme de chaque trimestre civil (art. L. 145-9 du Code de commerce). Mais, dans votre cas, le locataire veut prendre sa retraite. Or, dès lors qu’il aura demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié, il aura la possibilité de vous donner congé à tout moment, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire (art. L145-4). Attention cependant, il reste quoi qu’il arrive soumis à l’obligation de respecter un préavis de six mois. En d’autres termes, s’il ne vous a pas encore adressé sa demande, il ne sera pas en mesure d’arrêter son activité à la fin de l’année en cours
Cass. civ. 3e du 26.5.16, n° 14-23343Dans une copropriété, l’assemblée générale décide de toute amélioration. Elle peut s’opposer aux travaux s’ils portent atteinte à la destination de l’immeuble. La loi ne donne pas de définition claire de cette notion. Face à ce flou juridique, ce sont les tribunaux qui la définissent au cas par cas. En voici une nouvelle illustration.
Le dispositif "Censi-Bouvard" s'éteint fin 2016 pour les résidences de tourisme. En remplacement, le projet de loi de Finances pour 2017 instaure une nouvelle réduction d’impôt de 20 % pour certains travaux.
Pour faciliter l'aménagement de son logement, le locataire âgé ou handicapé peut demander à son propriétaire l'autorisation de faire, à ses frais, des travaux de transformation. En l'absence de réponse sous 4 mois, le bailleur est réputé être d'accord. Toutefois, seuls certains travaux bénéficient de ce régime dérogatoire.
Cass. civ. 3e du 13.7.16, n° 15-17208En matière de construction, c’est la réception par le maître d’ouvrage qui déclenche le point de départ de la garantie décennale. Toutefois, en l’absence de réception expresse concrétisée par l’établissement d’un procès-verbal, une réception tacite peut être retenue lorsque certains indices sont réunis. Les tribunaux considèrent que le critère principal est constitué par la volonté non équivoque de réceptionner l’ouvrage. Celle-ci est le plus souvent caractérisée par la prise de possession de l’ouvrage et le règlement de la quasi-totalité de la facture au constructeur.
Cass. civ. 3e du 28.5.16, n° 15-17378Les ressources d’une copropriété proviennent des charges payées par les copropriétaires. Certains d’entre eux ont parfois tendance à l’oublier, avec la plus parfaite mauvaise foi. Heureusement, les juges appuient alors le syndicat pour les rappeler à leurs obligations. Démonstration.
Cass. civ. 3e du 30.6.16, n° 14-28839Cette décision est intéressante, car elle conforte la jurisprudence de la Cour de cassation sur deux points: l’application de la clause de non-garantie des vices cachés entre professionnels de la même spécialité et la pleine responsabilité du diagnostiqueur en cas d’erreur.
Vous avez fait allusion au rapport de la DGCCRF sur les infractions, dont un grand nombre de nature pénale, relevées à l’encontre des agents immobiliers ces deux dernières années. Comment s’exerce ce contrôle? Est-il systématique?
Vous écrivez, dans votre dernière rubrique «Courrier» (LPI n°234, p.*56) que le bailleur peut proposer à son locataire de signer un avenant au bail par lequel il s’engage à conserver son contrat avec EDF. Je suis dans cette situation: mon locataire envisage de changer de fournisseur d’électricité, et je ne suis pas d’accord. Quels arguments puis-je faire valoir pour qu’il y renonce?*
Dans votre article consacré aux majorités de travaux du numéro 238 de janvier dernier vous écrivez, page 43, que l’obligation pour les copropriétaires de laisser libre accès à l’intérieur de leurs parties privatives pour l’exécution de certains travaux prévus par l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 vaut pour ceux mentionnés à l’article 24 de cette même loi. Je n’en trouve pourtant pas mention. Est-ce normal?
J’ai confié la mise en location d’une maison à un agent immobilier, qui a retenu un candidat sur la foi des documents présentés. Le locataire a cessé de payer son loyer au bout de quelque mois, et je viens de découvrir que les bulletins de salaires produits étaient des faux. Puis-je me retourner contre l’agent immobilier?
J’ai un locataire depuis plus de quatre ans. Il me paie régulièrement son loyer. Récemment, il m’a envoyé un chèque qui n’était pas de sa main. J’ai interrogé la gardienne de l’immeuble, qui m’a annoncé qu’il était parti temporairement à l’étranger. Sa fille, étudiante, occupe les lieux pendant son absence. Si j’encaisse ce loyer, à quoi est-ce que je m’engage, sachant qu’elle ne présente pas les mêmes garanties?
Pour accéder au parking de notre immeuble, les voitures doivent traverser une cour commune. Or, cette cour est fréquemment encombrée par un ou deux véhicules non autorisés qui gênent l’accès au parking. Nous sommes tentés d’en demander l’enlèvement, mais pourrons-nous l’obtenir, s’agissant d’un espace privé?
Il y a deux mois, mon locataire m’a envoyé un congé par lettre recommandée avec accusé de réception. Il envisageait de partir à la fin du mois de décembre. Or, je viens de recevoir un courrier dans lequel il me dit vouloir finalement demeurer dans les lieux et poursuivre le bail aux conditions antérieures. Pensez-vous qu’il puisse se rétracter?
Je suis le bailleur d'un local industriel et mon locataire a été mis en liquidation judiciaire. Du fait de cette absence d'exploitation, j'ai demandé un dégrèvement de la taxe foncière qui m'a été refusé. Je n'en comprends pas la raison!
Je possède une résidence à la campagne, que je compte rénover cette année. J’ai décidé de remplacer les planchers, les huisseries extérieures, de modifier les cloisons intérieures, de refaire les installations sanitaires et de plomberie, les installations électriques et une partie du système de chauffage. Je pensais bénéficier du taux réduit de TVA, mais l’entreprise qui doit effectuer les travaux m’affirme le contraire…
Je suis copropriétaire dans un immeuble où des travaux assez lourds sont envisagés. Avec quelques copropriétaires, nous avons sollicité le conseil syndical pour qu’il tienne une sorte de réunion préparatoire à notre prochaine assemblée générale, mais nous n’avons pas de réponse. J’ai donc adressé un courrier au syndic afin de lui demander de me communiquer les noms et adresses des autres copropriétaires, dont une partie ne résident pas sur place toute l’année. Il m’a opposé une fin de non-recevoir. En a-t-il le droit?
Syndic bénévole d'une petite copropriété, je suis souvent confronté à des stationnements "sauvages" dans le parking de la résidence. Les occupants se plaignent que des personnes extérieures à l'immeuble se garent sur leur emplacement. Ai-je un recours?
Syndic bénévole dans une copropriété qui ne comporte que cinq appartements, je m’inquiète de savoir si nous allons finalement pouvoir bénéficier du régime simplifié de tenue des comptes. A plusieurs reprises, vous avez évoqué cette question dans vos articles, mais il semblerait qu’aucune décision définitive n’ait été prise. Où en sommes-nous aujourd’hui? Notre syndicat pourra-t-il bénéficier de cette dispense, sachant que notre budget annuel n’excède pas 10 000 euros?
Lors de notre dernière assemblée générale, nous avons abordé un point portant sur des travaux à venir. Nous en avons débattu sans disposer pour autant de devis correspondants, car rien n’était joint à l’ordre du jour. Aucune décision relative à ces travaux n’a été prise. Pourtant, un copropriétaire prétend faire annuler l’assemblée au motif de l’absence de devis. Nous ne voyons aucun intérêt à une telle procédure et nous nous demandons si elle a des chances d’aboutir. Qu’en pensez-vous?
Ayant acheté en 2004 une maison à Fréjus, pour la somme de 532000 euros, nous avons reçu un courrier du fisc nous expliquant que nous aurions dû payer notre maison 688 000 euros et nous annonçant un redressement (8000 euros de droits de mutation et 1500 euros d’indemnités de retard). Le fisc conteste notre évaluation, mais aussi la surface de la maison (210 m2 au lieu de 120 m2). Que pouvons-nous faire?
J’ai deux appartements à Reims, que je loue non meublés. Sur l’avis d’imposition à la taxe foncière, il y a bien une colonne réservée à l’enlèvement des ordures ménagères, mais elle est vide. Comment dois-je faire pour imputer la taxe à mes locataires?
J'habite un appartement en copropriété et je souhaite installer un climatiseur. Le syndic me dit que je dois demander un permis de construire, car la ventilation installée sur mon balcon va modifier l'aspect extérieur de l'immeuble?
J’ai appris que ma commune avait modifié son plan local d’urbanisme et classé mon terrain agricole en zone constructible. Actuellement, je le loue à un fermier. Je l’ai informé de ce changement de destination et lui ai demandé de me donner congé afin de quitter les lieux dans les plus brefs délais. Le fermier a refusé et m’a déclaré que mon action était illégale, qu’en pensez-vous?
Ma maison est construite en limite séparative et je désire effectuer de petits travaux d'entretien du mur qui donne sur le terrain voisin. Dois-je obtenir l'autorisation de mon voisin pour faire exécuter ces travaux?
Je possède une résidence secondaire qu’il m’arrive de louer quelques semaines dans l’année. Je pratique la location saisonnière depuis au moins dix ans et j’honore toutes mes obligations fiscales (impôt sur le revenu, taxe foncière…). Je viens de recevoir du Trésor une demande de paiement de la taxe professionnelle. J’ai tenté de leur expliquer ma qualité de loueur en meublé occasionnel, mais ils ont maintenu leur position. Suis je réellement assujetti à cette taxe? Qu’en pensez vous?
Ma fille et son mari, qui est Allemand, vont acheter une maison dans le Sud de la France. Pour financer cette acquisition, ils souscrivent un emprunt. Avant de signer, ma fille voudrait savoir à qui appartiendra ce bien?
Notre syndic a reçu une lettre de la Ville de Paris nous enjoignant de faire procéder au ravalement de la façade de notre immeuble. La question sera soumise aux copropriétaires lors de la prochaine AG, mais un grand nombre d'entre eux compte d'ores et déjà voter contre. Que risquons-nous si nous n'adoptons pas cette résolution?
Je suis copropriétaire dans un petit immeuble dont le système de chauffage et de production d’eau chaude collectif se révèle inutilement coûteux, la moitié des occupants étant absents durant la saison hivernale. Nous envisageons donc de supprimer ce système pour lui substituer des équipements individuels. Une question se pose: l’un des copropriétaires, opposé à cette solution prétend qu’elle nécessite un vote à l’unanimité. Est-il dans le vrai?
À l'ordre du jour de notre assemblée générale, notre syndic a préconisé un diagnostic technique de l'immeuble. Or, parmi les entreprises en concurrence, notre syndic a des intérêts personnels dans l'une d'elles. Est-ce envisageable?
J'ai mis en location un appartement le 1er juillet 1999 avec un bail de 3 ans. Fin 2001, j'ai fait délivrer au locataire, par huissier, un congé prenant effet le 1er juillet 2002. Le locataire dit que ce congé est nul. A-t-il raison?
Je vais mettre en location un deux-pièces dans un immeuble ancien sans chauffage collectif. J’ai prévu d’installer un radiateur électrique à bain d’huile dans le séjour et un convecteur dans la chambre. Est-ce que ce type d’installation est conforme aux exigences de «décence»? Je m’interroge particulièrement au sujet du radiateur à bain d’huile, qui sera mobile et pourra se brancher sur plusieurs prises, au choix du futur locataire.
Le syndic doit-il nous faire parvenir deux convocations ou une seule suffit-elle?
Si vous devez tous…
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