Le marché des résidences services pour seniors poursuit sa marche en avant. Quelque 130 nouveaux projets se concrétiseront d’ici à la fin 2018, contre seulement 77 entre 2014 et 2016, prévoit une étude récente du cabinet Xerfi-Precepta. À ce rythme, la barre des 800 résidences, correspondant à 70 000 logements, pourrait être atteinte à l’horizon 2020. Alors que, selon l’Insee, seuls 0,7 % des plus de 75 ans vivent dans un logement de ce type, le marché possède un fort potentiel de croissance, selon le cabinet. Les besoins devraient se renforcer «à moyen terme, avec le passage des baby-boomers dans la classe des seniors dits “fragilisés” (75-84 ans) et la progression limitée du nombre d’aidants potentiels», estime l’étude. Après avoir longtemps considéré le placement en résidence seniors comme trop risqué, les institutionnels (banques, mutuelles, assureurs, caisses de retraite complémentaire, organismes de placement collectif immobilier…) se positionnent à leur tour sur ce marché, souligne Xerfi.
Le nombre de ventes de logements anciens a atteint,au mois d’octobre, 839 000 unités, sur douze mois glissants, selon la note de conjoncture des Notaires de France. Les ventes, en hausse de 15 % sur un an, dépassent le record de février 2012. Comment expliquer une reprise d’une telle ampleur, dans une conjoncture pour le moins morose? Étant donné le niveau des taux d’intérêt, historiquement bas, «les acheteurs n’anticipent plus de baisses de prix et jugent le moment opportun pour franchir le pas», détaille la note de conjoncture. Le pouvoir d’achat des ménages s’est en effet amélioré depuis la baisse des taux et le renforcement du Prêt à taux zéro (PTZ). Doit-on craindre que cette demande ne provoque une augmentation des prix? Après trois trimestres de légère hausse, les prix des logements anciens se sont stabilisés entre le premier et le deuxième trimestre 2016, selon l’indice Notaires de France-Insee. Mais cette stabilité recouvre des situations différentes: les prix des appartements augmentent (+ 0,4 %), tandis que ceux des maisons, «plus erratiques», selon les notaires, se replient légèrement (- 0,4 %). Sur un an, les prix moyens progressent légèrement (+ 0,6 %). La reprise est plus marquée en Ile-de-France. Elle concerne à la fois les maisons (+ 1,2 %) et les appartements (+ 1,5 %). En province, les prix des logements anciens se replient légèrement entre le premier et le deuxième trimestre 2016 (- 0,5 %), après trois trimestres de légère hausse. Ils sont cependant plus élevés qu’un an auparavant (+ 0,3 %).
Rares sont les copropriétés complètement satisfaites des travaux qu’elles ont votés. Le conseil syndical a un rôle capital à jouer pour que la déception ne soit pas au rendez-vous. Depuis le choix d’un maître d’œuvre jusqu’à l’élaboration du cahier des charges, en passant par les devis. Suivez le guide.Jorge Carasso
Ils exercent leur activité dans l’immeuble, au rez-de-chaussée ou dans les étages, et leur clientèle coexiste avec les habitants permanents. Ce qui n’est pas sans causer des sujets de discorde, notamment en ce qui concerne les nuisances et le paiement des charges. Les nombreux conflits soumis au juge permettent de cerner les limites de leurs obligations.Diane de Tugny
Un amendement introduit dans le projet de loi dit «Sapin 2», fin septembre, prévoit de rendre possible la résiliation annuelle de son assurance crédit immobilier. Le texte, qui doit franchir l’étape du Sénat, porterait sur les prêts à venir. Malgré plusieurs réformes - loi Lagarde en 2010, loi Hamon en 2014 - visant à introduire plus de concurrence sur ce marché -, la part des assurances autres que bancaires s’établit à 12 %. Un niveau inchangé depuis 2009. La possibilité de renégocier annuellement ouvrirait à la concurrence un marché de 31 milliards d’euros, selon un calcul de meilleurtaux.com.
0,06 %, c’est l’augmentation de loyer que pourront exiger les bailleurs pour les logements qu’ils louent vides ou meublés, en application de la dernière variation de l’indice de référence des loyers (IRL) connue. Du moins si la clause de révision annuelle insérée dans le bail prévoit l’indexation du loyer sur l’indice du 3e trimestre, qui vient d’être publié. La clause peut retenir une autre date ou, à défaut, celle du dernier indice publié par l’Insee au jour de la signature du bail. Pour mémoire, depuis la loi Alur, les bailleurs doivent manifester leur volonté de réviser le loyer dans un délai d’un an à compter de la date anniversaire, faute de quoi ils sont réputés avoir renoncé à la révision pour l’année écoulée.
Cass. civ. 3e du 8.9.16, n°15-20860*Donner son pouvoir en assemblée générale est vivement conseillé si l’on ne veut pas laisser la copropriété prendre les décisions à sa place. L’exercice est parfois délicat vis-à-vis du mandataire lui-même mais aussi du syndicat des copropriétaires, comme en témoigne la présente affaire.
L’obligation pour les copropriétés équipées d’un chauffage collectif de se munir d’un système d’individualisation des frais de chauffage sème le trouble. Les copropriétaires renâclent. Au-delà des questions sur le choix des matériels et les conditions pratiques de la mise en œuvre, viennent celles sur les coûts. De plus, les délais serrés semblent difficiles à tenir, malgré la sanction prévue.Emmanuel Salbayre
Les impayés gagnent du terrain dans les copropriétés. C’est aux syndics de réagir le plus rapidement possible pour éviter que la situation ne se dégrade. Et aux conseils syndicaux d’être vigilants sur les finances et la gestion du syndic. Les moyens juridiques mis en œuvre, de la relance au recouvrement, jusqu’à, parfois, la saisie du bien ont un coût qu’il ne faut pas négliger, d’autant que les frais ne sont pas tous mis à la charge du débiteur.
C’est le grand paradoxe de l’activité du président de conseil syndical. Rouage essentiel au bon fonctionnement de la copropriété, tout le monde se tourne vers lui, mais nul ne connaît vraiment l’étendue de ses pouvoirs ni de sa responsabilité. Les contre-vérités foisonnent… Comment séparer le vrai du faux? Nous nous sommes prêtés à l’exercice. Littéralement.
Cass. civ. 3e du 8.9.16, n° *15-16954*La cour commune peut être utilisée pour stationner les véhicules des occupants de l’immeuble. Petit bémol: l’attribution préférentielle d’emplacements à certains copropriétaires suscite souvent des tensions lorsque leur nombre est insuffisant pour satisfaire toutes les demandes. Elle doit alors être fixée par le règlement, en répondant à des critères objectifs, et impliquer une contrepartie pour les autres. À défaut, il y a rupture d’égalité entre copropriétaires.
Cass. civ. 3e du 8.9.16, n° *15-17000*Un règlement de copropriété peut-il valablement faire supporter à un copropriétaire qui exerce une activité potentiellement risquée, une surprime d’assurance? L’équité conduirait à répondre par l’affirmative, en faisant payer celui qui est responsable de l’accroissement du risque, facturé au prix fort par l’assureur. Mais le droit n’est pas l’équité.
Cass. civ. 3e du 22.9.16, n° 15-13896La fonction de syndic est-elle obligatoirement exercée par une seule personne (physique ou morale, bénévole ou professionnelle)? Ou peut-elle être confiée à un collège de personnes? La question est loin d’être théorique. En effet, l’article 25 c de la loi du 10 juillet 1965 entretient l’ambiguïté en mentionnant «la désignation ou la révocation du ou des syndics». Cet arrêt apporte enfin une solution très attendue.
Cass. civ. 3e du 8.9.16, n°15-16088La loi ne définit pas la frontière entre les travaux d’entretien, qui relèvent de la majorité simple, et les travaux d’amélioration, soumis à la majorité qualifiée, plus difficile à obtenir. Cet arrêt donne quelques clés d’arbitrage.
Cass. civ. 3e du 22.9.16, n°15-22593Bonne nouvelle: pour alléger les charges communes, l’assemblée générale peut autoriser le travail bénévole des copropriétaires. Et c’est légal.
Pour permettre l'immatriculation des copropriétés, le site registre-coproprietes.gouv.fr vient d'ouvrir. Syndics, notaires, administrateurs provisoires ou mandataires ad'hoc peuvent dorénavant créer leur compte de télédéclarants pour inscrire une copropriété sur le registre national. Cette formalité peut être facturée aux copropriétaires. Les données portées sur le registre seront accessibles à tous dès juillet 2017.
Pour réduire les délais d'obtention d'une déclaration préalable de travaux, le gouvernement simplifie les formulaires à remplir par les propriétaires. Et le nombre de pièces justificatives à fournir a été divisé par deux.
Pendant la trêve hivernale, qui a lieu cette année entre le 1er novembre 2016 et le 31 mars 2017, aucun locataire ne peut être expulsé, même si son propriétaire a obtenu une décision de justice en ce sens.
Qu'il l'utilise ou non, un copropriétaire doit payer les charges d'ascenseur dès lors que cet équipement présente une utilité pour son bien. Et ce, peu importe que la desserte de son étage ne soit pas directe.
Emmanuelle Cosse, ministre du Logement, va demander la saisine dans les meilleurs délais de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) pour faire respecter l’encadrement des loyers à Paris.
Le prix moyen du mètre carré de terrain à bâtir en 2015 varie de 50 à près de 280 euros selon l'agglomération, d'après les chiffres du ministère de l'Écologie.
38 % des annonces pour une location d'appartement à Paris contiennent des loyers supérieurs à ceux prévus par le dispositif de plafonnement des loyers. Selon la CLCV, les prix proposés excèdent, en moyenne de 115 € par mois, soit 1 384 € à l’année, le montant maximum applicable. Pour réduire ces excès, l'association réclame des sanctions à l'encontre des bailleurs indélicats.
L’exonération de plus-value immobilière des résidences secondaires prévue pour les contribuables non-propriétaires de leur résidence principale qui cèdent pour la première fois un logement vient d'être supprimée par les députés, dans le cadre des débats portant sur le projet de loi de finances pour 2017.
Que le logement squatté soit une résidence principale ou non, le propriétaire ou le locataire peut porter plainte pour violation de domicile. La procédure pour récupérer son bien est toutefois plus longue lorsque celui-ci est inhabité.
Action logement et l'Agence nationale de l'habitat (Anah) viennent de signer une convention pour inciter les propriétaires bailleurs à rénover leur bien et à les louer à des salariés aux revenus modestes. Ce dispositif doit porter sur un total de 10.000 logements au cours de la période 2016-2020.
Numéro d'enregistrement, décompte du nombre de nuits, information de la commune... La loi pour une République numérique renforce les obligations imposées aux personnes qui louent des logements meublés situés dans certaines communes et aux plateformes numériques d'intermédiaires, telles qu'Airbnb.
Cour de cassation, 3e chambre civile du 23 juin 2016, pourvoi n°15-16.224Une femme, bénéficiaire d’une servitude de passage sur le terrain de ses voisins,se plaignait du fait qu’ils avaient fait poser un portail et un portillon, à chaque extrémité du chemin. Ce qui rendait le passage moins facile. Or, en principe,la loi prévoit que le propriétaire du terrain sur lequel passe une servitude «ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode» (art. 701 du code civil). Mais la cour d’appel de Montpellier, soutenue ensuite par la Cour de cassation, a rappelé que le propriétaire d’un chemin grevé d’une servitude de passage a le droit de le clore. L’installation d’un portail n’a aucun caractère anormal et ne peut être considérée comme rendant plus difficile l’exercice de la servitude. Les juges ont toutefois précisé que, dans ce cas, les propriétaires du terrain doivent fournir à leur voisine le système d’ouverture à distance du portail. Un bouton commandant l’ouverture électrique du portail doit également permettre aux visiteurs de se rendre au domicile de la voisine.Ce qu'il faut retenirLe propriétaire d’un terrain sur lequel un voisin a une servitude de passage est autorisé à le clore, mais il doit donner à son voisin les moyens de passer sans difficulté (clés, télécommande, etc.). Cette décision illustre un principe bien établi,mais qu’il est manifestement utile de rappeler puisqu’il suscite régulièrement des contentieux de voisinage (jusqu’à 1500 par an, selon l’Annuaire statistique de la Justice).
Sélection du locataire, fixation et paiement du loyer et des charges, signature du contrat, droits et obligations du bailleur et du locataire, réparations locatives, résiliation du bail, règlement des litiges, colocation… L’ensemble des règles, souvent complexes, de la location non meublée à usage de résidence principale sont décrites de façon claire et pratique. Que vous soyez bailleur ou locataire, ce guide, à jour des dernières nouveautés législatives, vous donnera toutes les clés pour louer en toute sécurité.À commander sur la boutique de notre site, 26 € (23 € en version numérique).
Acquérir un logement dans une résidence de tourisme ne donnerait plus droit à réduction d’impôt. En revanche, réhabiliter la résidence, oui. La nouvelle réduction d’impôt s’élèverait à 20 % des dépenses, limitées à 22 000 € par logement (art. 41 du projet de loi de finances 2017 - PLF). Par ailleurs, l’obtention d’une réduction d’impôt pour un investissement locatif dans le neuf (dispositif Pinel) ou dans une résidence étudiante ou pour personnes âgées (Censi-Bouvard) serait prolongée jusqu’à fin 2017 (art. 40 du PLF).Entrée en vigueur 1er janvier 2017.
Depuis le 1er octobre, révoquer une promesse unilatérale de vente pendant le délai laissé au potentiel acquéreur peut être sanctionné par la vente forcée du bien (art. 1124 du code civil, ordonnance n° 2016-131 du 10.2.16). Jusque-là, lorsqu’un vendeur renonçait à céder son bien avant la fin du délai d’option, l’acquéreur déçu ne pouvait lui réclamer en justice que des dommages et intérêts, sans pouvoir l’obliger à conclure la vente avec lui (cass. civ. 3e du 11.5.11, n° 10-12875). En devenant irrévocable, la promesse acquiert donc désormais la même force qu’un compromis de vente. C. M.
L’avocat Christophe Lèguevaques lance une action collective sur mysmartcab.fr. Il vise les banques qui utilisent l’année lombarde de 360 jours pour calculer les intérêts de crédits immobiliers, ce qui lèse les emprunteurs. Son but: annuler le taux d’intérêt de ces crédits pour leur substituer le taux d’intérêt légal. D’ici la mi-décembre, il espère mobiliser des milliers d’emprunteurs pour négocier un arrangement ou, en cas d’échec, engager une action en justice. «Depuis 2013, la Cour de cassation sanctionne les banques qui ne calculent pas les intérêts sur 365 jours, comme le veut le code de la consommation», souligne l’avocat. LCL, des Caisses d’Épargne et des Banques populaires ont déjà été condamnés. «Mais démontrer le recours à la lombarde peut nécessiter une expertise du tableau d’amortissement du prêt», prévient-il. Et l’action peut être prescrite, si le contrat de prêt, signé 5 ans avant, mentionnait le recours à la lombarde. F. S.
“Dans votre article du Particulier n° 1125 sur la taxe d’habitation, vous indiquez, p. 86, que c’est la personne qui dispose du bien au 1er janvier qui en est redevable. Mais plus loin, vous dites que si l’acte de vente est signé après le 1er janvier, ce sera à l’acheteur de la payer. N’est-ce pas plutôt au vendeur? ”Alphonse S. (Saint-Brès)LP: Si la vente définitive est signée après le 1er janvier, ce sera au vendeur de payer la taxe. Mais l’acte peut contenir une clause contraire. C’était le cas dans l’affaire citée: la vente, fixée au 31 décembre, a été repoussée au 16 janvier. Donc le notaire avait inclus une clause prévoyant que la taxe resterait à la charge de l’acquéreur, comme si la vente avait été signée le 31 décembre.
Pas question de renoncer à la maison de vacances familiale et à tous les souvenirs qui s’y rattachent. Pour justement la conserver avec l’aide de toute la famille, mieux vaut s’organiser dans la durée.
Ce qu’on écrivait en avril 2016…Il reste à préciser quelles copropriétés sont concernéesEn avril 2016, dans le n° 1120 du Particulier, p. 46, nous avions fait état des nouvelles obligations légales liées à l’individualisation des frais de chauffage. Nous y présentions les principales modalités de mise en œuvre de cette nouvelle obligation affectant les immeubles du parc privé et social équipés d’un chauffage collectif. Cette mesure, issue d’une loi du 29 octobre 1974, a été généralisée par la loi n° 2015-992 relative à la transition énergétique pour la croissance verte (TECV) du 17 août 2015. «Difficile de savoir quelles sont les copropriétés concernées dans la mesure où il reste encore à paraître un décret d’application de la loi TECV et un arrêté», écrivions-nous alors.
Le locataire réalisant des travaux modificatifs du bien loué (suppression d’une porte, par exemple) doit obtenir l’aval du bailleur. Toutefois, depuis le 1er octobre 2016, certains travaux, comme le réaménagement d’une pièce d’eau, liés à une situation de handicap ou de perte d’autonomie ne requièrent plus d’accord préalable. Ces travaux sont listés dans le décret n° 2016-1282 du 29.9.16.
Notaire, promoteur, banquier et conseiller fiscal ont été jugés solidairement responsables du calamiteux investissement locatif réalisé par un couple dans le cadre du dispositif Robien. Le bien s’était peu loué et les investisseurs ont subi un redressement fiscal. La Cour de cassation (cass. civ. 1re du 15.6.16, n° 15-18113) annule la vente et condamne les protagonistes à verser 50 000 € aux investisseurs lésés.
Trentenaires, Mathilde et Reynald viennent d’acheter leur résidence principale en Vendée. Ils souhaitent maintenant réaliser d’autres investissements pour accroître leur patrimoine.
Cour de cassation, 3e chambre civile du 7 juillet 2016, pourvoi n°14-29.148Dès lors qu’un locataire est âgé de plus de 65 ans et que ses ressources annuelles sont inférieures à un montant fixé par arrêté, son bailleur ne peut lui délivrer un congé pour reprise sans lui faire une offre de relogement (art. 15-III de la loi n° 89-462 du 6.7.89). Le propriétaire, ou son conjoint, est toutefois dispensé de cette obligation, s’il a lui-même plus de 65 ans ou de faibles ressources. Dans cette affaire, une société civile immobilière (SCI) familiale avait délivré un congé pour reprise à une locataire de 70 ans, sans lui faire d’offre de relogement. Les associés de la SCI s’en étaient crus dispensés au prétexte que l’un d’entre eux avait plus de 60 ans (seuil légal alors applicable). La locataire a contesté la validité du congé et a obtenu gain de cause. Son bail a donc été renouvelé.Pour les juges de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, comme pour la Cour de cassation, la dispense d’offre de relogement ne s’applique que si le bailleur est une personne physique, et non s’il s’agit d’une personne morale. La SCI familiale ne pouvait donc pas en bénéficier, quel que soit l’âge des associés.Ce qu’il faut retenir:Si un locataire a plus de 65 ans et si, en vivant seul,il perçoit moins de 23 132 € par an de revenus à Paris ou en Île-de-France et moins de 20 111 € dans les autres régions (arrêté du 22.12.15), le bailleur qui lui délivre un congé pour reprise doit lui faire une offre de relogement. Les bailleurs qui sont des personnes physiques en sont dispensés, s’ils remplissent eux-mêmes l’une de ces conditions. Mais ce n’est pas le cas des bailleurs personnes morales, dont font partie les SCI.
La loi de finances pour 2016 a sensiblement écorné les aides dont peuvent bénéficier les locataires. Avec le nouveau calcul, aurez-vous encore droit à une allocation ou sera-t-elle réduite?
Dès lors qu’il réalise plus de 23 000 € de recettes par an, un particulier louant «à titre régulier des logements meublés pour de courtes durées à destination d’une clientèle de passage» (via Airbnb, notamment) serait considéré comme agissant à titre professionnel (art. 10 du projet de loi de financement de la Sécurité sociale -PLFSS - pour 2017). Ce seuil pourrait être fixé à 3 860 € pour la location de voitures, d’outillages (via Ouicar, Drivy, Bricolib…). Première conséquence: les personnes concernées devront s’affilier au régime social des indépendants.Entrée en vigueur courant 2017.
Comme tous les ans, nous vous attendons sur notre stand au Salon de la copropriété, les 23 et 24 novembre, Porte de Versailles à Paris (Pavillon 6, stand B 039, de 9 à 18 heures). Nos journalistes seront heureux de vous y rencontrer, de discuter avec vous de nos publications du Particulier et du Particulier immobilier. Et nos juristes répondront à toutes vos questions sur le droit de la copropriété. Vous pourrez aussi assister à 6 conférences (rôle du conseil syndical, missions du syndic, comptabilité de la copropriété, règlement de copropriété, fonctionnement de l’AG, assurances de la copropriété…).
Dans la majorité des arrondissements de Paris, le prix du mètre carré des biens immobiliers situés à proximité des monuments les plus visités de la capitale dépasse les 10 000 €.
À l'arrivée de l'hiver, le ramonage du conduit d'une cheminée est obligatoire afin de limiter contre les risques d’incendie et d’intoxication. Selon la commune de situation du logement, l'opération doit être effectuée une ou plusieurs fois par an, avec des prix variant selon la région.
Désormais, dès que le patrimoine d’un bénéficiaire des APL dépasse 30 000 euros, les montants alloués sont revus à la baisse, voire supprimés. Les modalités pratiques de la prise en compte du patrimoine tant financier qu’immobilier viennent d'être détaillées.
Le législateur vient de donner au gouvernement la possibilité de prendre par ordonnance diverses mesures destinées à favoriser la dématérialisation dans le secteur immobilier. Le texte devra être pris d'ici le 7 octobre 2018.
Depuis le 1er octobre 2016, les jeunes rattachés au foyer fiscal de leurs parents assujettis à l'Impôt de solidarité sur la fortune n'ont plus droit aux aides au logement.
Dépôt de garantie, troubles de jouissance, charges, travaux... Les rapports locatifs génèrent toujours autant de litiges entre les bailleurs et les locataires, selon la Confédération nationale du logement.
Dès 2017, deux nouvelles aides seront servies par l'Anah pour aider les copropriétés en difficulté. La première permet de financer les travaux de rénovation énergétique et la seconde facilitera le traitement de la dette de l'immeuble grâce à un soutien des propriétaires les plus endettés.
Pour acheter un bureau à Paris, il faut compter 8 450 €/ m² en moyenne, soit trois fois plus que le prix moyen pratiqué en province. Dans certaines villes, la demande dépasse largement l'offre.
64 % des propriétaires bailleurs gèrent leur bien en direct, tandis que 35 % d’entre eux seulement optent pour une gestion déléguée à un professionnel de l’immobilier. Le solde de 1 % représente la part des ménages sous-locataires. C’est ce qui ressort d’une étude* publiée cet été par l’Agence nationale pour l’information sur le logement. L’Anil observe que la gestion directe est plus courante dans les communes rurales (88 %) que dans les zones urbaines (62 % entre 50 000 et 199 000 habitants, 59 % entre 200 000 et 1,99 million). *Le parc locatif privé et ses bailleurs en 2013
Les ventes réalisées depuis le 1er janvier 2013 sont soumises à une taxation forfaitaire supplémentaire si le montant de la plus-value dépasse 50 000 €. Le taux de cette surtaxe s’échelonne de 2 à 6 %, selon un barème progressif. Lorsque la vente porte sur un bien appartenant à plusieurs personnes, l’appréciation du seuil de 50 000 € et le calcul de la taxe s’effectuent d’après la quote-part détenue par chacun, indivisaires, concubins ou partenaires de Pacs. La solution est identique pour un couple marié qui cède un bien de la communauté ou, comme le rappelle une réponse ministérielle récente, pour les associés d’une société civile immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur le revenu. «Les sociétés de personnes dont les résultats sont imposés à l’impôt sur le revenu entre les mains de leurs associés constituent ès qualités des redevables de la taxe», précise la réponse.(Rep. min. n° 52777, JOAN du 13.9.06)
1,7 Mds € une somme qui représente le budget alloué au Crédit d’impôt pour la transition énergétique (Cite) dans le cadre du projet de loi de finances pour 2017. Ce coût a presque triplé depuis 2014.Source: Les Échos+* *22,7 *%*c’est l’ampleur de la progression des ventes de logements neufs au cours du premier semestre, par rapport aux six premiers mois de l’année dernière. Les transactions ont porté sur un total de 71 064 logements.Source: Fédération des promoteurs immobiliers (FPI)50 *%*d’investisseurs, soit un sur deux, déclarent réaliser une opération d’investissement locatif pour payer moins d’impôts, d’après une étude sur les attentes et motivations des particuliers investisseurs locatifs. Ce chiffre est de 71 % dans le neuf. Source: Crédit foncier 10000 *€*c’est le montant de la plus-value potentiellement réalisable par les propriétaires de biens immobiliers situés à moins de 100 mètres d’un espace vert, par rapport à ceux qui en sont plus éloignésSource: Étude «Ville en vert, ville en vie: un nouveau modèle de société», réalisée par le cabinet Asterès pour l’Union nationale des entreprises du paysage (Unep)
C’était pressenti, cela se confirme. Après quatre ans de baisse, la variation annuelle des prix en Ile-de-France redevient positive (+1,5 % sur un an au deuxième trimestre 2016), constatent les notaires dans leur dernière note de conjoncture sur le marché résidentiel ancien en Ile-de-France. Quant aux volumes de ventes, ils poursuivent leur hausse (+19 % sur un an depuis le printemps 2015). «Il semble que désormais, le niveau élevé de l’activité réveille quelques tensions sur les prix», détaille le document. C’est à Paris que la hausse est la plus forte (+2,6 %), à 8 100 €/m2. En petite couronne, les prix s’établissent à 4 270 €/m2 (+1 %). En grande couronne, ils se stabilisent à 2 880 €/m2 (-0,3 % ). Selon les indicateurs avancés dont disposent les notaires sur les avant-contrats signés, les prix au mètre carré atteindraient 8 260 €/m2 à Paris (+3 %) et 5 380 €/m2 en Ile-de-France (+1,8 %), sur une période allant d’octobre 2015 à octobre 2016. Pour les notaires, ce coup de chaud sur les prix doit beaucoup au niveau exceptionnellement attractif des taux d’intérêt, qui améliore la solvabilité des ménages. Ces derniers concrétisent leur projet après une période d’attentisme, estimant qu’une correction des prix n’est plus d’actualité. «Les acquéreurs achètent essentiellement pour se loger sans anticipation spéculative de plus-value, car les prix restent élevés», précise la note. Les investisseurs continuent en revanche de bouder le logement ancien, alors qu’ils ont retrouvé le chemin des bulles de ventes dans le neuf, qui affiche, lui aussi, d’excellents niveaux d’activité.
Les règles d’implantation prévues par le règlement d’un plan d’occupation des sols (POS) applicables aux «bâtiments nouveaux» ne concernent pas les bâtiments construits avant leur entrée en vigueur et ne peuvent donc pas s’opposer à la surélévation de ces bâtiments existants, a récemment rappelé le Conseil d’État (CE du 1er.6.16, n° 387794). Le règlement visé ici imposait des distances maximales et minimales entre les parcelles. Mais dès lors que les auteurs du POS avaient précisé que les règles d’implantation ne concernaient que les bâtiments nouveaux, les juges en déduisent qu’elles ne peuvent pas justifier le refus d’autoriser des travaux de modification d’un bâtiment construit avant cette date, même si son implantation n’est pas conforme. Une solution transposable aux plans locaux d’urbanisme (PLU).
Les pouvoirs en blanc, c’est-à-dire sans indication du mandataire par le mandant, sont exclus dans les assemblées générales de propriétaires d’une association syndicale libre, rappelle une réponse ministérielle récente. L’article 60 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, qui régit ces associations, impose en effet une mise en conformité des statuts en ce sens. Les manquements constatés à la prohibition des pouvoirs en blanc peuvent être portés devant le juge administratif.(Rép. min. n° 72949, JOAN du 26.7.16)
Des locataires qui déménagent plus et des loyers qui repartent en légère hausse: les données issues de l’observatoire Clameur de la conjoncture du marché locatif privé sont plutôt encourageantes. Cependant, le manque d’entretien fait planer un risque d’augmentation de la vacance.
La loi du 6 août 2015, dite loi Macron, a instauré une liberté d’installation encadrée des notaires. Un arrêté ministériel vient d’officialiser la carte déployant les 247 zones dites «d’installation libre». Dans ces zones, l’implantation d’offices a été jugée utile pour renforcer la proximité ou l’offre de services. Pour chacune d’entre elles, des recommandations sur le nombre de créations d’offices pour les deux années à venir sont prises. L’arrêté détermine également 60 autres zones dites «d’installation contrôlée». Les demandes de création d’offices y feront l’objet d’un contrôle a priori du garde des Sceaux après avis de l’Autorité de la concurrence. Mais le ministre de la Justice pourra refuser la création de nouveaux offices à certaines conditions. Cette réforme ne s’applique pas dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle.(Arrêté du 16.9.16 JORF n° 0219 du 20
Résidences secondaires inoccupées une partie de l’année, biens locatifs vacants…, les logements inhabités sont tentants pour les intrus de tous poils: cambrioleurs, squatteurs... Mieux vaut prévenir que guérir, en installant un dispositif adapté. Ou pourquoi pas en recourant à l’occupation temporaire? Si, malgré tout, des indésirables s’installent, il faut agir très vite et ne pas se tromper de procédure. Conseils et explications.
La loi Alur a créé un nouvel acteur, l’Organisme de foncier solidaire (OFS), qui sera chargé d’acheter et de gérer des terrains en vue de construire ou de rénover des logements et des équipements collectifs en direction des ménages modestes. L’OFS, qui reste propriétaire des terrains, consent au preneur des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété des logements. Pour y parvenir, un nouvel outil juridique a été établi: le bail réel solidaire (BRS), qui permet une dissociation sur la très longue durée entre le foncier et le bâti. Le bail réel solidaire s’adresse uniquement aux ménages modestes, sous plafond de ressources, qui louent du foncier, contre une redevance modique, à un OFS, pour y faire construire leur logement. Le décret du 12 septembre 2016 précise le statut de ces nouveaux organismes et le rôle du préfet de région.(Décret n° 2016-1215 du 12.9.16)
Cass. civ. 3e du 4.5.16, n° 14-18490Le dol, caractérisé lorsque le vendeur ne fournit pas certaines informations déterminantes à l’acquéreur, peut entraîner l’annulation de la vente. En voici une illustration.
Ce ne sont pas les anciens locaux professionnels qui manquent, mais les appartements. D’où cette tendance des particuliers à vouloir convertir l’un en l’autre. D’autant que les prix au mètre carré de ces surfaces désaffectées devraient être attractifs. Du moins quand leur transformation n’engage pas de trop lourds travaux. Alors que recouvre ce marché spécifique? Quelles sont les freins et les contraintes techniques à vérifier, les conséquences fiscales à intégrer... Nos réponses.
La liste des diagnostics obligatoires n’a cessé de s’allonger au fil du temps. Regroupés au sein du «Dossier de diagnostic technique» (DDT), ils doivent être fournis à l’acquéreur avant la conclusion de la vente. Ces diagnostics ont-ils un impact sur le marché et les prix? L’acquéreur dispose-t-il d’un recours si le diagnostic est erroné? Peut-il prétendre à une indemnisation?
Copropriété: en réponse au courrier d’un lecteur ayant trait à la désignation du président de séance en assemblée générale (LPI n° 333 de septembre 2016, p. 50, ndlr), vous évoquez le fait qu’un mandataire peut présider une AG. Cela me semble contraire à la jurisprudence…La question de savoir si la présidence d’une AG peut être assurée par toutes les personnes y participant - copropriétaire ou tiers mandataire -, ou réservée aux seuls copropriétaires, a été largement discutée en jurisprudence et en doctrine. L’article 15 du décret du 17 mars 1967 n’indique pas qui peut être désigné. Et la seule interdiction posée par l’article 22-I de la loi du 10 juillet 1965 vise le syndic lui-même, son conjoint (ou partenaire de Pacs) et ses préposés. Un arrêt de la Cour de cassation (cass. civ. 3e du 13.11.13, n° 12-25682) a pourtant jugé, en fondant sa solution sur l’article 22-I, qu’il n’est pas possible au titulaire d’un mandat de vote, non-copropriétaire lui-même, de présider une AG. Formulation employée par la Cour: «Un copropriétaire ne peut déléguer à un mandataire la faculté d’être élu président de l’assemblée générale.» Il semble qu’il n’y ait pas eu depuis d’arrêt en sens contraire. À noter que cette solution ne change cependant en rien la réponse apportée au courrier de notre lectrice: dans son immeuble, le président de séance était lui-même un copropriétaire
Charges locatives: Je suis propriétaire-bailleur d’un appartement situé dans un immeuble dont le gardien, malade, n’est plus en mesure d’assurer son service depuis deux mois. Je sais que les charges de gardiennage sont récupérables en partie, mais cette faculté est-elle limitée dans le temps?Vous n’êtes pas la seule à vous interroger sur ce point. Soyez rassurée, cependant: la ministre du Logement a confirmé que ni les textes en vigueur ni la jurisprudence ne prévoient une durée maximale d’arrêt de travail en matière de récupération de charges (Rép. min., n° 13939, JO Sénat du 15.9.16, p. 3953). Pour mémoire, le décret n° 87-713 du 26 août 1987 modifié indique que «lorsque le gardien ou le concierge d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles assure, conformément à son contrat de travail, l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 75 % de leur montant». Ce taux est ramené à 40 % si le contrat de travail ne prévoit que l’une de ces deux tâches. L’exigibilité au titre des charges récupérables vaut «y compris lorsqu’un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu’en cas de force majeure, d’arrêt de travail ou en raison de l’impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d’effectuer seul les deux tâches». Sans limite de temps, donc.
Chauffage collectif: à la lecture de votre actualité intitulée «Les répartiteurs de chaleur en question», dans le LPI n° 332, je ne comprends pas bien si ma copropriété est concernée par l’obligation d’individualiser les frais de chauffage. Notre président de conseil syndical nous assure que non, dans la mesure où notre immeuble possède une distribution du chauffage verticale. Le syndic ne semble pas d’accord. Qu’en est-il?Votre président de conseil syndical suit peut-être la position d’associations de consommateurs et de copropriétaires (ARC, UFC-Que Choisir, etc.), qui estiment que seuls les immeubles dotés d’un système de distribution du chauffage horizontal sont concernés par l’obligation d’individualiser les frais de chauffage. Pour rappel, le décret du 30 mai 2016 prévoit que «tout immeuble collectif équipé d’un chauffage commun (doit être) muni d’appareils de mesure permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif et ainsi d’individualiser les frais de chauffage collectif». Or, selon les associations en question, seuls les compteurs de chaleur installés à l’entrée des logements d’immeubles dotés d’un système de distribution horizontal répondent à cette définition, les répartiteurs placés sur chaque radiateur des appartements des immeubles dotés d’un système de distribution vertical donnant une estimation de la quantité d’énergie consommée et ne pouvant, à ce titre, pas être considérés comme des appareils de mesure. Le gouvernement a eu l’occasion de s’expliquer sur ce point sur le site services-public.fr, les plaquettes mises au point par l’Ademe expliquent que les répartiteurs, tout comme les compteurs, répondent aux exigences de la loi. Plusieurs courriers émanant de la Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages (DHUP), dont nous nous sommes procuré une copie, vont aussi dans ce sens. Mauvaise rédaction ou mauvaise foi, le doute subsiste… Nous aurons l’occasion de revenir plus en détail sur la question dans un article sur l’individualisation des frais de chauffage à paraître dans notre numéro du mois de novembre.
Alors que les copropriétés de plus de 200 lots doivent être immatriculées au 31 décembre 2016 - au 31 décembre 2017 pour celles de plus de 50 lots et au 31 décembre 2018 pour celles en deçà -, le décret qui précise les contours de cette obligation vient enfin de paraître. Il fixe les principes d’accès au registre par les syndics, les administrateurs provisoires et les notaires, qui vont effectuer les déclarations d’immatriculations initiales et les mises à jour annuelles des données. Il précise les objectifs encadrant la définition des grandes rubriques de données à porter au registre par les télédéclarants (identification du syndicat de copropriétaires, procédures administratives et judiciaires à son encontre, état de son bâti, tenue de ses comptes annuels, d’après la loi). Il expose les conditions de consultation des données portées au registre par les représentants légaux des syndicats de copropriétaires, les notaires, les services de l’État et des établissements publics de l’État, les services des collectivités locales et leurs groupements, ainsi que par le public. À noter: seuls Les syndics et les administrateurs provisoires ont accès à l’ensemble des données portées au registre pour les copropriétés qui les concernent. Seules certaines informations sont librement accessibles à tous: le nom, l’adresse, la date de création du syndicat et la nature des lots qui composent la copropriété. Un arrêté doit venir préciser dans quelles conditions s’organisera la consultation.(Décret n° 2016-1167 du 26.8.16, JO du 28)
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