Immobilier - page 71

Copropriété: en vue de préparer l’assemblée générale, notre conseil syndical est en train de se pencher sur la mise en concurrence de notre syndic. La présidente a proposé un géomètre-expert comme candidat possible. J’ignorais que ce professionnel pouvait exercer des fonctions de syndic de copropriété, pensant ce domaine réservé aux administrateurs de biens… Qu’en pensez-vous? Simone B.,VersaillesC’est moins connu en effet, mais les géomètres-experts peuvent très bien pratiquer des activités d’entremise et de gestion immobilière. Et ce, depuis 1946, date à laquelle leur activité a été encadrée. S’ils sont dispensés de l’obtention de la carte professionnelle délivrée par la Chambre de commerce et d’industrie, ils doivent néanmoins obtenir l’autorisation d’exercer la profession de syndic par leur ordre, au niveau de la région. Les géomètres-experts dépendent également de l’ordre en ce qui concerne la surveillance et le contrôle disciplinaire, et ils ont l’obligation de souscrire une assurance professionnelle. Les garanties offertes aux copropriétaires sont équivalentes à celles qu’ils peuvent attendre d’un administrateur de biens. Pour toute information concernant les conditions d’exercice de leurs activités professionnelles, il faut se reporter à l’article 8 de la loi du 7 mai 1946 instituant l’ordre des géomètres-experts. L’étendue de leur mission, en tant que syndic, leurs pouvoirs et leurs obligations sont ceux énumérés à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Voisinage: mon terrain abrite un magnifique saule pleureur dont les racines ont fini par se propager jusque chez le voisin. Ce dernier refuse la solution que je lui propose, qui est de couper les racines gênantes. Selon lui, cela ne résout pas le problème: les racines, très enchevêtrées, ont rendu cette portion de son terrain incultivable. Il me demande d’abattre mon arbre. Quels sont ses droits? Astrid P., NantesL’article 673 du Code civil permet à votre voisin de couper, sans vous demander votre avis, les racines qui le gênent, jusqu’à la limite séparative de vos propriétés. Si cela ne lui suffit pas, il faudra qu’il aille en justice. Dans une affaire similaire, un voisin a pu obtenir l’arrachage d’une haie entière de peupliers. Motif invoqué, la coupe des racines aurait impliqué un travail colossal aboutissant à endommager totalement son jardin. De plus, la coupe risquait de fragiliser les arbres et de les rendre dangereux à terme. Si bien que l’abattage pur et simple de la haie entière a été ordonné sans qu’il soit même nécessaire pour le voisin d’invoquer un trouble anormal de voisinage (cass. civ. 3e du 7.7.16, n° 14-288843). L’appréciation du juge est souveraine.

Seulement si vous vous êtes mis d’accord avec votre propriétaire sur cette déduction. En effet, si vous…

Lors de l’examen du projet de loi de finances pour 2017, les députés ont supprimé l’exonération d’impôt sur les plus-values immobilières dont profite, dans certains cas, la première vente d’un bien autre que la résidence principale. En vigueur depuis 2012, cette exonération permet au vendeur qui n’est pas propriétaire de sa résidence principale et qui revend une résidence secondaire ou un bien locatif, d’échapper à l’impôt, à condition d’utiliser l’argent pour acheter ou faire construire sa résidence principale dans les 2 ans.Entrée en vigueur en 2017.

L’actu: dans les communes dotées d’un plan local d’urbanisme, vous pouvez bénéficier de 30 % de surface supplémentaire si vous construisez un bâtiment performant énergétiquement, ou un bâtiment à énergie positive. Un arrêté du 12 octobre 2016 précise les critères techniques d’éligibilité.L’action: vous devez joindre au permis de construire une attestation établie par un organisme de certification.

Les règles de prise en compte de la valeur du patrimoine des locataires viennent d’être précisées pour déterminer le montant des allocations logement auxquelles ils peuvent prétendre (décret n° 2016-1385 du 12.10.16). Elles confirment ce que nous vous annoncions dans le n° 1126 du Particulier, p. 46.

La ministre du Logement et de l’Habitat durable, Emmanuelle Cosse, a exposé, le 26 octobre dernier, une série de mesures pour lutter contre l’habitat indigne.

Les 23 et 24 novembre, nous avons eu le plaisir de vous recevoir sur notre stand du Salon de la copropriété, porte de Versailles à Paris (Pavillon 6, stand B 039, entre 9 et 18 heures). Nos journalistes ont été heureux de vous y rencontrer et de discuter avec vous de nos publications du Particulier et du Particulier immobilier. Et nos juristes ont répondu à toutes vos questions sur le droit de la copropriété. Vous avez aussi eu la possibilité d’assister à six conférences, dont une, le 23 novembre à 15 h 30, animée par Jorge Carasso, journaliste au Particulier immobilier, consacrée aux copropriétés rencontrant des difficultés financières.

”Dans votre article consacré à la réforme des aides au logement ( voir n° 1126 du Particulier, "Sur quelle aide au logement compter après la réforme"), vous écrivez que les personnes logées en Ehpad, comme les bénéficiaires de l’allocation aux adultes handicapés (AAH), ne sont pas visées par les nouvelles dispositions. Sur quelle source vous appuyez vous? ” David L. R. (par courriel).Ces précisions ont été apportées par la ministre du Logement dans un communiqué du 22 septembre dernier.

”J’ai renégocié mon crédit immobilier avec ma banque et obtenu une baisse de taux. J’en ai informé mon assureur qui m’a envoyé un nouvel avenant avec des cotisations en hausse! Est-ce normal? ” Yves B.Votre assureur a procédé à une nouvelle étude et a constaté que vos risques avaient augmenté… Ne serait-ce que parce que vous êtes plus âgé. La surprise est mauvaise, mais le procédé, légal.

Le développement de la location meublée de courte durée sur des plateformes de location sur internet comme Airbnb inquiétait les hôteliers et autres professionnels du tourisme, qui y voyaient une concurrence déloyale.

L’actu: dans les villes où la mise en location d’un meublé touristique est assortie d’une obligation de déclaration ou est conditionnée à un changement d’usage (voir le n° 1118 du Particulier "La location meublée, plus encadrée mais toujours attractive"), la loi pour une République numérique (art. 51 de la loi n° 2016-1321 du 7.10.16) autorise les conseils municipaux à demander aux propriétaires de s’enregistrer, notamment sur internet. Les portails de locations meublées (Airbnb, par exemple) devront mentionner ce numéro d’enregistrement dans leurs annonces. Ils devront, par ailleurs, obtenir des propriétaires une déclaration certifiant que le logement constitue leur résidence principale. C’est aussi à eux qu’il incombera de vérifier que le bien n’est pas loué plus de 4 mois dans l’année et d’en informer, à sa demande, la commune du logement loué. Au-delà de 4 mois de location, le logement ne sera plus considéré comme résidence principale. L’action: même si les modalités de contrôle et les sanctions ne sont pas encore connues (un décret à paraître les fixera), la plupart de ces dispositions sont applicables depuis le 9 octobre 2016, mettez-vous en conformité dès à présent. V. V.-S.

De nouvelles mesures renforcent, depuis le 1er novembre, l’attrait du financement participatif (décret n° 2016-1453 du 28.10.16). Les épargnants internautes peuvent, désormais, prêter plus aux PME présentes sur les plateformes: jusqu’à 2 000 € par projet (contre 1 000 € auparavant, voir le n° 1123 du Particulier, "Investissez citoyen et rentable!"), si la plateforme a le statut d’Intermédiaire en financement participatif (IFP). Si elle a aussi le statut de Conseiller en investissement participatif (CIP), comme Lendosphere ou Unilend, il est possible de prêter encore plus, en souscrivant des «minibons», nouveaux supports aussi ouverts aux sociétés et entreprises. L’investissement dans les PME est aussi encouragé. Les particuliers peuvent souscrire des titres, tels que des actions de préférence ou des obligations convertibles en actions, et les entreprises peuvent lever jusqu’à 2,5 millions d’euros, contre 1 million auparavant. A. F.

La loi «pour une République numérique» comporte trois grands volets intéressant l’immobilier. Le premier, subordonné à la parution d’un décret d’application, porte sur l’encadrement des locations meublées touristiques: déclaration préalable de location soumise à enregistrement (procédure de télédéclaration) dans certaines communes (celles où le changement d’usage d’un local destiné à l’habitation est soumis à autorisation préalable en application des articles L. 631-7 et L. 631-9 du Code de la construction et de l’habitation) ; inscription du numéro de déclaration dans le contenu de l’offre de location saisonnière ; renforcement des obligations des intermédiaires, désormais investis d’une mission de contrôle des locations. Un deuxième volet concerne le droit à la fibre optique dans les immeubles, étendu à tout occupant, lequel ne pourra, sauf exceptions, se voir opposer un refus de raccordement émanant du syndicat des copropriétaires. Un troisième volet, dont l’application nécessite de légiférer par ordonnance, est destiné à favoriser l’envoi de documents par voie électronique, l’usage de la signature et de la lettre recommandée électroniques dans les relations entre agents immobiliers, administrateurs de biens, syndics de copropriété et leurs mandants, entre bailleurs et locataires, entre vendeurs et acquéreurs (pour les avant-contrats sous seing privé) et entre diagnostiqueurs et leurs clients. Loi n° 2016-1321 du 7.10.16 (JO du 8)

14,7 % c’est l’envolée de la taxe foncière entre 2010 et 2015 sur la France entière. Cette année, 35 départements ont déjà relevé leur taux, contre 11 en 2015. Source: Unpi (Union nationale de la propriété immobilière). 3,8 % c’est la baisse moyenne des transactions constatée dans l’ancien à chaque élection présidentielle. En 2017, les transactions devraient fléchir à 810 000 ventes, contre 840 000 actuellement. Source: Crédit foncier15 000 € c’est le montant supplémentaire à débourser pour acheter un terrain, par rapport à 2011. Budget moyen pour l’acquéreur, 97 300 € contre 83 900 € il y a cinq ans. Le coût moyen d’une construction est passé, sur cette même période, de 138 000 à 155 300 €. En cause, la RT 2012, qui a imposé des normes plus strictes pour l’isolation et la conception de l’habitat. Source: Quel constructeur.com.189 € c’est le coût moyen de la prime d’assurance habitation en 2016 (156 € pour un appartement, 242 € pour une maison). En Ile-de-France, le tarif est le plus élevé (respectivement 176 € et 291 €), suivie de près par la Provence-Alpes-Côte d’Azur. La Bretagne figure parmi les régions les plus abordables (112 € et de 187 €).Source: LeLynx.fr

Le montant des aides au logement (APL, ALS et AFL) est calculé en fonction d’un barème qui prend désormais en considération les ressources et la valeur en capital du patrimoine du demandeur, lorsque cette valeur est supérieure à 30 000 €. Précisions apportées par décret: le seuil de 30 000 € est appliqué à la somme de la valeur du patrimoine mobilier financier et de la valeur estimée de l’ensemble du patrimoine immobilier, à l’exception de la résidence principale et des biens à usage professionnel. Lorsque la valeur du patrimoine est supérieure à 30 000 €, seul le patrimoine n’ayant pas produit, au cours de l’année civile de référence, de revenus retenus pour l’établissement de l’impôt sur le revenu est pris en compte pour le calcul de l’aide. Ce patrimoine est considéré comme procurant un revenu annuel égal à 50 % de sa valeur locative s’il s’agit d’immeubles bâtis, à 80 % de cette valeur s’il s’agit de terrains non bâtis et à 3 % du montant des capitaux. La valeur estimée du patrimoine est déterminée sur la base de la dernière valeur connue, soit à l’ouverture du droit, soit à l’occasion du renouvellement du droit. Décret n° 2016-1385 du 12.10.16 (JO du 16).

Travaux d’adaptation au handicap réalisés par le locataire Lorsqu’un locataire en perte d’autonomie ou en situation de handicap réalise des travaux de transformation pour adapter son logement, un régime dérogatoire d’autorisation tacite du bailleur a été créé par l’article 16 de la loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 sur l’adaptation de la société au vieillissement. Ces travaux font l’objet d’une demande écrite du locataire par LRAR auprès du bailleur. L’absence de réponse dans les quatre mois vaut décision d’acceptation. Dans cette hypothèse, au départ du locataire, le bailleur ne peut exiger la remise en l’état des lieux (art. 7 f de la loi du 6.7.89). La liste limitative des travaux pouvant être réalisés dans ce cadre par le locataire, ainsi que les modalités d’information du propriétaire bailleur sont désormais précisées. Décret n° 2016-1282 du 29.9.16 (JO du 30).

La majoration des droits à construire prévue à l’article L. 151-28, 3° du Code de l’urbanisme au profit des constructions «propres» peut entrer en vigueur, avec la parution d’un arrêté qui précise les critères énergétiques et environnementaux requis pour bénéficier de ce bonus mis en place par la loi relative à la transition énergétique du 17 août 2015 et son décret d’application du 28 juin 2016. Pour rappel, cette majoration ne peut être accordée que dans les communes disposant d’un PLU (ou du document d’urbanisme en tenant lieu) dont le règlement prévoit, dans les zones urbaines ou à urbaniser, un dépassement des règles relatives au gabarit pour les constructions exemplaires sur le plan de la consommation énergétique. Le taux de la majoration peut être modulé dans la limite d’un plafond fixé à 30 %.Arrêté du 12.10.16 (JO du 16)

Urbanisme: dans votre numéro 333 de septembre, vous précisez que l’abaissement du seuil de recours à l’architecte à 150 m2 est rendu possible par la loi Architecture et Patrimoine votée cet été. Est-ce que cette mesure s’applique déjà aux demandes de permis de construire?La loi a bel et bien été adoptée, mais elle a immédiatement donné lieu à des interprétations divergentes sur la nécessité d’un décret pour l’entrée en vigueur de l’abaissement du seuil de recours à l’architecte de 170 à 150 m2. Certains services instructeurs, estimant que la loi était d’application immédiate, d’autres assurant le contraire. Les ministères de la Culture et du Logement ont donc dû trancher. Et il a été décidé, suite à un accord ministériel, que l’application de la loi était suspendue à la parution d’un décret. Bien que cette solution n’ait pas de valeur normative elle devrait s’imposer aux services instructeurs. Elle demeure toutefois curieuse au regard de la hiérarchie des normes. En effet, une loi nouvelle entre en vigueur le lendemain de sa publication au Journal officiel, sauf si elle en dispose autrement ou si son application est rendue impossible en l’absence de dispositions réglementaires en précisant les modalités. Ce qui n’est ici pas le cas. L’article L. 431-3 du Code de l’urbanisme fixe désormais explicitement le seuil de recours à un architecte - il est précisé par décret depuis 1977 -, mais il rappelle, puisque les modifications s’insèrent dans un texte préexistant, l’existence de ce même décret. Puisque des permis intégrant ce seuil ont probablement été délivrés avant que les ministères ne tranchent, il est vraisemblable qu’en cas de contentieux un juge administratif sera amené à arbitrer ce débat

Rapports locatifs: je suis propriétaire depuis peu d’un appartement que j’ai acheté occupé. Le locataire quitte le logement et me demande la restitution de son dépôt de garantie. Ai-je le droit de me tourner vers l’ancien propriétaire pour me faire rembourser cette dépense?En cas de vente du bien loué - ou en cas de changement de la personne du bailleur suite à une succession - la restitution du dépôt de garantie incombe toujours au nouveau bailleur (art. 22 de la loi de 1989). Toute convention contraire n’aurait d’effet qu’entre les parties à la mutation. Par ailleurs, comme l’a rappelé dans un jugement récent la Cour de cassation (cass. civ. 3e du 8.9.16, n° 15-19.169), le locataire n’a pas à justifier que le montant de son dépôt de garantie a été transmis à son nouveau propriétaire pour lui en demander la restitution. Dans ce cas précis, la société civile immobilière (SCI) déboutée refusait de restituer le dépôt de garantie au motif que la locataire ne le lui avait pas versé directement. Les juges ont donc rappelé que, en cas de vente en cours de bail, que le dépôt ait été ou non transféré de l’ancien propriétaire vers le nouveau, il revient au bailleur en place, au moment du départ du locataire, de le restituer.

Les propriétaires de logements en résidences de tourisme vont enfin bénéficier d’une aide pour leurs travaux de rénovation. Le projet de loi de finances (PLF) pour 2017 introduit en effet une nouvelle réduction d’impôt de 20 % pour la réalisation de travaux d’ampleur - réfection des parties communes, ravalement, isolation… - dans les résidences classées de plus de quinze ans. L’objectif est clair. Face au vieillissement du parc, l’État entend miser sur la réhabilitation, plutôt que d’encourager la production de nouvelles unités. En conséquence, l’achat de logements neufs ou réhabilités en résidences de tourisme est désormais exclu de l’avantage Censi-Bouvard, dispositif par ailleurs prolongé dans le cadre du PLF 2017. La quote-part éligible à cette nouvelle réduction d’impôt sera limitée à 22 000 € par logement, soit 4 400 €, pour un engagement de location de cinq ans. Les travaux, qui se limiteraient aux parties communes, devront avoir été votés avant la fin 2019. Selon le syndicat national des résidences de tourisme (SNRT), cette mesure concernerait 300 des 800 résidences construites avant 2001, soit moins d’un tiers.

Un logement décent doit notamment être pourvu «d’une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisant pour l’utilisation normale de ses locataires» (art. 3-2 du décret n° 2002-120 du 30.1.02). Or, il arrive que l’arrivée d’eau soit précisément freinée par un procédé employé par certaines sociétés distributrices de l’eau, consistant à poser une pièce de plastique percée d’un trou dans la conduite d’alimentation. La raison d’un tel procédé, surnommé «lentillage»? Sanctionner l’occupant des lieux qui ne paie pas ses factures, la coupure proprement dite de l’eau dans la résidence principale étant désormais interdite par la loi (art. L. 115-3 al. 3 du Code de l’action sociale et des familles). Du fait de l’installation de cette fameuse lentille, le débit pour l’usager se trouve réduit à 15 litres par heure en moyenne. Résultat, il faut 2 heures 40 minutes pour se doucher, le double pour prendre un bain et près de 30 minutes pour remplir une simple chasse d’eau... Alors même qu’aucune norme réglementaire n’existe sur la notion de débit suffisant, les juges ont considéré, calculs à l’appui, que le lentillage constituait un «trouble manifestement illicite» pour le locataire, auquel il devait être mis fin en rétablissant le débit antérieur. Une décision qui a le mérite de souligner qu’une utilisation «normale» de l’eau distribuée dans le logement exige un minimum de pression. À contrôler par le bailleur... Cour d’appel de Limoges du 15.9.16, n° 16/00093.

Les copropriétés qui emploient un ou plusieurs salariés pour des travaux de ménage ou d’entretien vont voir leurs frais de prévoyance santé bondir. En effet, un avenant récent à la convention collective des gardiens concierges et employés d’immeubles (avenant n° 2 du 30.6.16) est venu préciser les nouvelles modalités de cotisation, conséquences des réformes de 2015 et de 2016. Ces montants seront désormais fixés en pourcentage du plafond mensuel de la sécurité sociale (PMSS), et non plus en pourcentage du salaire brut. Conséquence, les cotisations vont s’établir autour de 68 € par salarié, quel que soit le temps de travail. Pour les petits salaires, cette cotisation, partagée entre le salarié et l’employeur, pourrait être multipliée par dix. Cette année, les sommes versées pour un employé travaillant 15 heures par mois se situent autour de 7 € par mois. «Les copropriétés ont recours à beaucoup de petits contrats et la réforme, qui vise avant tout à équilibrer les comptes du régime, ne tient pas compte de ces spécificités», regrette Isabelle Bérenger, juriste à l’Association nationale des copropriétaires et de la copropritété (ANCC). Pour rappel, les salariés qui travaillent régulièrement pour le compte de plusieurs employeurs - service de ménage, entretien de jardin… - peuvent choisir depuis 2016 l’employeur auprès duquel mettre en place leur couverture complémentaire frais de santé. Pour les gardiens embauchés en service complet l’application de ce même mode de calcul devrait aboutir à une légère baisse de leur cotisation.

Saisi d’une requête en annulation pour excès de pouvoir du décret du 26.3.15 instituant le contrat de syndic, le Conseil d’État a annulé rétroactivement deux dispositions en annexe: le point 9, qui prévoyait l’impossibilité d’imputer la charge des frais de recouvrement au syndicat des copropriétaires. Et le point 9.2 mettant à la charge du seul copropriétaire concerné (le vendeur) le certificat dit de l’article 20, établi par le syndic en cas de vente d’un lot. Nous reviendrons sur les conséquences financières de cette décision. CE, du 5.10.16, n° 390465 et 390491

C’est le bilan dressé en octobre par le courtier Syneval, qui aide, dans le cadre de son activité, les copropriétés à examiner les contrats de syndics qu’elles veulent mettre en concurrence. Le courtier a ainsi scanné 270 contrats depuis le 2 juillet 2015, date d’entrée en vigueur du contrat type. Dans 30 % des cas, si la trame en est respectée, des clauses sont ajoutées, entraînant une facturation supplémentaire pour les copropriétaires (pré-état daté en prestation particulière), voire supprimées (comme la mention indiquant que les photocopies sont comprises dans le forfait), ce qui est interdit. Pis, 10 % des contrats ne reprennent pas le modèle type et facturent des prestations non autorisées. Autre constat, les contrats de base des grands réseaux ont vu fondre les prestations incluses: baisse du nombre de visites du syndic effectuées dans les immeubles, ou présence en assemblée générale d’un représentant du syndic limitée à la journée, quand 90 % des assemblées générales se déroulent en soirée… Autant de prestations, précédemment intégrées aux honoraires de base, qui font donc désormais l’objet de facturations supplémentaires.