La fixation du loyer d’un logement, qu’il soit mis en location pour la première fois ou qu’il soit reloué après le départ d’un précédent locataire, dépend de la zone géographique du bien loué. Voici les règles à connaître selon que le logement se situe en zone non tendue, en zone tendue ou à Paris.
Le propriétaire bailleur doit effectuer toutes les réparations autres que locatives dans le logement loué. Il doit remplacer les équipements devenus vétustes et assumer les travaux nécessaires à la conservation du logement. Le détail des travaux et réparations à la charge du propriétaire.
L'état des lieux consigne l'état d'un logement loué et de ses équipements à l'entrée et à la sortie du locataire. Il doit être rempli avec précaution car son contenu peut avoir des conséquences financières importantes à la sortie. Comment bien rédiger un état des lieux.
Un logement décent ne doit présenter aucun risque pour la santé ou la sécurité du locataire. Le propriétaire bailleur qui loue un bien ne respectant pas les conditions du logement décent peut être condamné à effectuer des travaux et s'expose à des sanctions.
Avant la signature d'un bail d'habitation, le bailleur peut demander au candidat certains documents et justificatifs. Mais attention, le bailleur ne peut réclamer au candidat locataire qu’une liste limitative de documents et justificatifs de revenus prévue par la loi.
Le propriétaire qui donne en location un logement à titre de résidence principale du locataire doit respecter certaines obligations. Il doit louer un logement décent et en bon état d'usage. En cours de bail, il doit prendre en charge les réparations et assurer la tranquillité de son locataire. Le point sur les obligations du bailleur.
Outre le paiement du loyer et des charges locatives, les obligations du locataire regroupent l'entretien du logement, la souscription d'une assurance multirisques habitation et le respect de l'usage des locaux prévu au contrat de bail. Le point sur les obligations du locataire vis-à-vis du bailleur.
Les réparations et travaux à la charge du locataire sont définis par la réglementation. Il s’agit des petites réparations et des travaux d’entretien courant du logement et de ses équipements. Détail des réparations et travaux à la charge du locataire.
Le versement d'un dépôt de garantie, souvent appelé à tort caution, est généralement exigé dans les contrats de location, et notamment les baux d'habitation. Définition, montant et règles de remboursement.
La caution d'un tiers est souvent demandée avant la signature d'un bail d'habitation. Sauf quand ce cautionnement est interdit par la loi. Le point sur les règles légales et les engagements de la caution ou du garant. Un locataire solvable lors de la signature du bail peut voir sa situation financière se dégrader. Il est donc préférable de s'entourer de garanties de paiement du loyer lors de la conclusion du bail. Une caution solidaire fournie par le locataire permet de se protéger efficacement.
La loi de finances rectificative pour 2016 modifie la fiscalité des locations meublées à titre occasionnel.
Les plateformes collaboratives seraient tenues de déclarer à l’État les revenus perçus par leurs utilisateurs (art. 19 ter du PLFR pour 2016). Les plateformes concernées sont celles qui mettent en relation des particuliers ou des professionnels en vue de la vente ou du partage d’un bien (une voiture, un logement, une perceuse…) ou de la fourniture d’un service (transport, comptabilité, cuisine, bricolage…). La mesure n’entrerait cependant en vigueur qu’en 2019. A. F.
“ Ma copropriété a voté des travaux pour lesquels j’ai demandé un paiement échelonné. Mon syndic me facture le taux légal applicable aux prêts entre particuliers. Or, j’estime que le syndicat des copropriétaires est une personne morale, et que je devrais donc payer le taux légal classique. ” Gabriel V.(L’Herbergement)L’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 vous autorise, en effet, à échelonner sur 10 ans le paiement des travaux. C’est le taux d’intérêt légal entre personnes physiques qui s’applique alors. Le syndicat des copropriétaires qui vous avance les fonds est, certes, une personne morale, mais pas un professionnel. Il est donc logique que le taux légal appliqué soit celui prévu entre particuliers.
Depuis le 20 novembre, les maires peuvent engager directement des poursuites contre les propriétaires ayant omis de signaler le changement d’usage d’une habitation en meublé touristique (art. 59). Ce changement d’usage est réglementé dans les grandes villes et en première couronne parisienne. Et l’amende est doublée à 50 000 €.
La location meublée a sur la location nue l’avantage de procurer des loyers plus élevés, de présenter un moindre risque d’impayé et une fiscalité attractive. Mais elle est désormais régie, par la loi de 1989 sur les baux l’habitation. La location meublée saisonnière, elle, obéit à une législation spécifique. Ce guide fait le point sur les règles de ce type de location. À commander sur leparticulier.fr, 26 € (23 € en version numérique)
Dans deux rapports parus en novembre 2016, la Cour des comptes tacle les mesures en faveur de la rénovation énergétique et de l’accession à la propriété. Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE), la TVA à 5,5 % et l’éco-prêt à taux zéro sont des dispositifs coûteux, complexes, régulièrement modifiés (ce qui en limite la visibilité) et peu efficaces, selon la Cour. Elle conseille leur évaluation exhaustive avant 2020. La juridiction remet aussi en cause les aides à l’accession à la propriété: la proportion de ménages propriétaires stagne. Pour la Cour, les allocations et les prêts à disposition des accédants sont complexes, mal articulés entre eux et ne remplissent pas leurs objectifs. Elle recommande une réorganisation du prêt à taux zéro, en ciblant les ménages aux revenus les plus modestes, et la suppression du prêt d’accession sociale (PAS). V. V.-S.
Avantages fiscaux, subventions, prêts: les pouvoirs publics aident les copropriétés à financer leur rénovation énergétique. Voici les principaux dispositifs.
L’actu Les copropriétés devront être immatriculées avant le 31 décembre 2018. Une obligation qui entre en vigueur peu à peu, selon le nombre de lots. L’Association des responsables de copropriété (ARC) dénonce les tarifs pratiqués par les syndics pour accomplir cette tâche: jusqu’à 2 800 €! L’action Refusez que le syndic immatricule votre copropriété de façon anticipée. Si les honoraires prévus au contrat vous semblent disproportionnés, négociez-les, en exigeant qu’ils soient calculés au temps passé et non au forfait.
Dès 2017, au-delà de 23 000 € de recettes annuelles, les particuliers louant des meublés pour de courtes durées paieront des cotisations sociales. Ils pourront soit s’immatriculer au régime social des indépendants (RSI), soit verser leurs cotisations au régime général de la Sécurité sociale (art. 18 de la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2017). Ceux qui louent leur voiture ou du matériel de bricolage paieront des cotisations à partir de 7 845 € de recettes. Nous y reviendrons dans un prochain numéro.
Les offres de prêt immobilier doivent non seulement mentionner que l’emprunteur peut souscrire une assurance auprès de l’établissement de son choix, mais aussi préciser, à compter du 1er janvier 2017, quels documents doit contenir cette demande de substitution (art. 82). Rappelons que le contrat proposé par l’emprunteur doit présenter des garanties équivalentes à celles du contrat de la banque. Le Conseil constitutionnel a, en revanche, censuré l’article reconnaissant le droit de résilier l’assurance emprunteur chaque année, à sa date anniversaire (décision n° 2016-741 du 8.12.16), pour des motifs de forme. La faculté, pour les emprunteurs ayant souscrit un prêt émis depuis le 26 juillet 2014, de changer d’assurance au-delà des 12 mois suivant sa souscription reste donc en débat (voir le n° 1120 du Particulier, "Assurance emprunteur: le droit de résiliation annuelle remis en cause"). F. S.
L’actu L’association UFC Que-Choisir dénonce les pratiques des artisans reconnus garant de l’environnement (RGE): travaux inadaptés, surfacturés… Le recours à ces professionnels est pourtant obligatoire pour profiter des aides à la rénovation thermique. Attention cependant, l’échantillon réduit de l’enquête réalisée par l’UFC (37 artisans et 5 auditeurs indépendants) ne doit pas contribuer à jeter l’opprobre sur l’ensemble de la profession. L’action Avant de finaliser votre devis avec un artisan RGE, demandez à visiter un chantier déjà réalisé par ses soins ou à prendre contact avec un client chez qui il est déjà intervenu.
Cour de cassation, 3e chambre civile du 8 septembre 2016, pourvoi n°15-20860Une copropriétaire qui ne pouvait se rendre à une assemblée générale (AG) avait remis à sa fille un mandat sur lequel il était écrit: «Voter positivement sur l’ensemble des points à l’ordre du jour, excepté». Rien n’était précisé après «excepté». Le jour de l’AG, la fille vote, malgré tout, contre une résolution n° 5 relative à la répartition des charges, parce qu’elle était contraire aux intérêts de sa mère. Le syndic n’accepte pas ce vote en contradiction avec le mandat et inscrit un vote favorable. La fille quitte l’AG sans prendre part aux autres suffrages. Peu après, la copropriétaire demande, en justice, l’annulation des résolutions prises ce jour-là. Mais les juges refusent. Concernant la résolution n° 5, le mandat écrit était très clair selon eux, et le syndic a eu raison de ne pas retenir un vote contraire à la volonté de la mandataire. Concernant les autres résolutions, les juges ont relevé que la mandataire avait quitté l’AG sans remettre son pouvoir à quiconque, et que la mandante n’avait aucun argument juridique en faveur de leur nullité. La Cour de cassation censure l’arrêt de la cour d’appel. Selon elle, les termes du mandat ne s’imposaient qu’à la mandataire, non au syndic.Ce qu’il faut retenirSi un mandataire ne respecte pas les consignes de vote qui lui ont été données, il n’appartient pas au syndic de s’opposer à ce vote. Il doit le prendre en compte. S’il le souhaite, le copropriétaire pourra ensuite se retourner contre la personne qui n’a pas honoré son mandat.
Non. Les dépenses d’installation d’une porte de garage ne permettent pas de profiter du crédit d’impôt…
Je louais un appartement qui a été vendu en cours de bail. Je viens de le quitter après avoir donné congé au nouveau bailleur. Il me dit de contacter l’ancien bailleur pour me faire rembourser le dépôt de garantie. Est-ce normal?
La loiLorsqu’un bien est détenu par plusieurs personnes en indivision, si l’un des indivisaires améliore, à ses frais, la valeur de ce bien, il a droit a une indemnité de la part de l’indivision au moment du partage du bien. Si cet indivisaire assume seul les frais nécessaires à la conservation de ce bien, il doit également être dédommagé, même si les dépenses qu’il a engagées n’ont pas procuré de plus-value au bien (art. 815-13 du code civil).La jurisprudenceSi les indivisaires n’ont pas signé de convention d’indivision réglant la question des charges et s’ils ne sont pas d’accord sur leur répartition, c’est le juge qui arbitre au cas par cas.
“ J’envisage de réaliser un investissement locatif dans un programme qui doit être livré fin 2019. Pourrai-je bénéficier du dispositif Pinel? ” Philippe D.(par courriel)Ce dispositif Pinel doit prendre fin le 31 décembre 2017. Pour en bénéficier, vous devez signer l’acte authentique avant cette date, et le bien doit être achevé dans les 30 mois qui suivent.
Les faitsJ’ai loué un appartement de 55 m² pour mes filles, qui sont étudiantes. L’agence m’a fait signer un bail d’habitation meublée à usage de résidence secondaire, en m’assurant que c’était plus avantageux qu’un bail classique. Mais, après l’emménagement, nous nous sommes rendu compte que ce n’est pas un vrai meublé: le mobilier se résume à 2 lits! Et ce logement n’est pas non plus une résidence secondaire puisque mes filles y habitent toute l’année. J’ai payé des frais d’agence élevés et laissé un dépôt de garantie de 2 mois. Puis-je contraindre l’agence à modifier le bail et me restituer les sommes payées en trop?
Incitations des pouvoirs publics, multiplication des aides financières: le moment est propice pour entreprendre la rénovation énergétique de votre copropriété.
Les loyers des locations vides et meublées à usage de résidence principale du locataire seront encadrés à Lille dès le mois de février 2017, soit un an et demi après l'entrée en vigueur de cette mesure à Paris.
Le formulaire officiel Cerfa n° 13410*03 doit être utilisé pour toute demande de certificat d'urbanisme.
En matière de servitude, les vues et les jours sont des sources fréquentes de litige de voisinage. Définition et réglementation des vues et des jours
La mitoyenneté est une forme particulière de copropriété que possèdent deux voisins sur la clôture ou le mur qui sépare leurs terrains. Cette propriété commune est source de nombreux conflits. Définition et droits et devoirs des voisins en mitoyenneté.
Dès mars 2017, les particuliers qui construisent pour eux-mêmes un bâtiment non agricole devront recourir à un architecte si la construction envisagée dépasse 150 m², contre 170 m² actuellement.
Toute personne qui fait réaliser de gros travaux immobiliers doit souscrire une assurance dommages-ouvrage ou assurance construction (Code des assurances, art. L 242-1). Cette assurance-construction permet une réparation rapide des dommages et malfaçons relevant de la garantie décennale.
La réception des travaux (construction d'une maison individuelle, travaux d'agrandissement, isolation des combles, etc.) permet de vérifier que le constructeur les a correctement réalisés. Cette étape est très importante car elle conditionne, par la suite, vos possibilités d'action en garantie. Les points à vérifier lors de la réception des travaux.
En cas de défauts, désordres ou malfaçons après des travaux, vous êtes couverts par plusieurs garanties légales: la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale Toute clause contraire dans le contrat est nulle. La procédure et les conditions pour faire jouer ces garanties.
Avant l’achat du terrain à bâtir pour votre future maison , vous devez d’abord vérifier si ce terrain est constructible, et ensuite s'il peut faire l'objet d'une viabilisation. Voici la marche à suivre pour acheter et viabiliser un terrain à construire.
La majoration de 10 %, instituée par la loi Alur en cas de non-restitution du dépôt de garantie dans les délais est applicable à tous les baux en cours. Et ce, même si le contrat de location a été signé avant l'entrée en vigueur de la loi Alur.
Résidant en Italie, je bénéficie du régime social italien. Je possède, par ailleurs, un logement en France, que je loue. Puis-je me faire rembourser les prélèvements sociaux payés sur mes revenus fonciers?
Je loue un appartement. Puis-je insérer dans le bail une clause interdisant la présence d’animaux domestiques dans le logement?
Dès 2017, il faudra fournir son identité pour recharger une carte prépayée, dès le premier euro, lorsque la monnaie électrique peut être alimentée en espèces. Quant aux cartes cadeaux, elles auront une valeur maximale de 250 euros l’unité. Pour celles qui sont rechargeables, leur utilisation sera limitée par période de 30 jours.
14 400 expulsions locatives ont eu lieu en 2015. Une augmentation d’un quart en dix ans. C’est le dernier bilan officiel connu tandis que s’applique la trêve hivernale, du 1er novembre au 15 mars. Source: Ministère de la Justice102 m2 par logement pour 2,3 occupants. Contrairement à une idée reçue, les Français ne sont pas si mal lotis! Ils se situent dans la moyenne des 28 pays européens. 31 % vivent en appartement, contre 45 % en Allemagne. Source: Crédit foncier
Seuls 62 % des loyers proposés dans la capitale respecteraient la mesure d’encadrement des loyers parisiens, entrée en vigueur le 1er août 2015. C’est le constat dressé par la CLCV (Consommation, Logement et Cadre de vie) à partir de 800 annonces passées cet été au crible (1). Alors qu’un loyer sur quatre se trouve ainsi fixé à un niveau supérieur au plafond préfectoral sur les sites d’agences immobilières, c’est la moitié d’entre eux qui l’est, parmi les propriétaires gérant en direct. Sans surprise, ce sont surtout les petites surfaces meublées qui sont en dehors des clous. Fort des résultats de ce sondage , l’association CLCV plaide pour la mise en place de sanctions à l’encontre des bailleurs ne respectant pas les plafonds. Sanctions, fera-t-on remarquer, qui sont déjà en place, puisque le locataire peut contester le loyer qui lui est appliqué par le bailleur après être entré dans les lieux, et obtenir ainsi qu’il soit réduit dans le respect du plafond applicable. De leur côté, les grandes organisations professionnelles misent sur leurs recours au Conseil d’État tendant à faire annuler le décret d’application de l’encadrement des loyers (2). La réponse du rapporteur leur est pour le moment défavorable. Une décision du Conseil d’État dans les semaines à venir.M.B.(1) provenant de huit sites différents: century21.fr, fnaim.fr, foncia.com, leboncoin.fr, nexity.fr, orpi.com, pap.fr et seloger.com. (2) Chambre nationale des propriétaires, Chambre Fnaim Grand Paris, et conjointement par la Fnaim, l’Unis et le Snpi à propos du décret n° 2015-650 du 10.6.15.
Dans le sillage de la hausse de l’indice du coût de la construction (ICC) de l’Insee (+0,5 % au deuxième trimestre 2016), les valeurs forfaitaires par mètre carré de surface de construction constituant l’assiette de la taxe d’aménagement (TA) repartent de l’avant. Concernant les autorisations de construire, qui seront accordées pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2017, elles sont fixées à 799 € en Ile-de-France et à 705 € sur le reste du territoire, contre respectivement 795 et 701 € en 2016. Les niveaux de 2017 sont identiques à ceux de l’année 2015.Arrêté du 7.11.16 (JO du 15
Il sera bientôt possible de changer l’assurance de son prêt immobilier tous les ans, à la date anniversaire du contrat*. Cette option de résiliation annuelle devrait permettre aux emprunteurs de réaliser des économies. «L’assurance de la banque peut représenter jusqu’à un tiers du coût global du crédit», relève le courtier Immoprêt. Alors que les taux d’intérêt sont encore au plus bas, les banques n’hésitent pas à compenser leur manque à gagner sur l’assurance emprunteur, encore souvent fournie par une filiale dédiée, dans le cadre d’un contrat de groupe. La faculté de sauter le pas de la délégation, c’est-à-dire de choisir une assurance individuelle en dehors de la banque prêteuse est, en effet, peu utilisée dans les faits. À peine 15 % des emprunteurs y recourent, selon les estimations du courtier. Ils peuvent pourtant opter pour cette délégation durant l’année qui suit la souscription du contrat (art. L. 313-30 du Code de la consommation). M. B.*art. 82 de la loi relative à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique, dite Sapin II, définitivement adoptée le 8.11.16. Cette loi n’est pas encore promulguée (en cours d’examen par le Conseil constitutionnel saisi le 15 novembre).
L’article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 a permis l’insertion dans le règlement de copropriété d’une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l’occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété. Elle ne peut être mise en œuvre que dans le cas où le règlement de copropriété le permet dès l’origine, ou dans le cas où ce règlement a été modifié en ce sens, à la suite d’un vote à l’unanimité des copropriétaires. Est-il possible de faire en sorte que seuls les copropriétaires disposant d’un logement dans l’immeuble bénéficient de ce droit de priorité? Non, affirme la ministre du Logement dans une réponse à l’Assemblée nationale: l’article 1 de la loi de 1965 définit le lot de copropriété sans faire de distinction entre les différentes parties privatives. «Toute restriction qui serait en relation avec la nature des lots déjà détenus par le copropriétaire vendeur n’aurait aucune base légale». Rép. min. n° 81821 JO AN du 13.9.16, p. 8207
Après le Crédit foncier, Domofinance (BNP Paribas-EDF) vient de lancer une offre d’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) collectif. Destiné aux syndicats de copropriété, ce prêt permet de financer, sous conditions, les travaux de rénovation visant à améliorer la performance énergétique du ou des bâtiments d’une copropriété. Lancé officiellement début 2014 (décret n° 2013-1297, du 27.12.13, JO du 31), l’éco-PTZ collectif a connu un démarrage difficile, les premiers prêts n’ayant été accordés qu’après de nombreux mois. Le dispositif semble, désormais, sur les rails... Nous y reviendrons plus en détail.
En moyenne, les honoraires de base des syndics ont augmenté de 10 à 15 % depuis la mise en place du contrat type de syndic, le 1er juillet 2015 (décret n° 2015-342 du 26.3.15, JO du 28). C’est ce qui ressort d’une étude réalisée par le courtier en syndics Syneval, sur les mois de juillet à septembre derniers, auprès de 92 cabinets (1) situés en Ile-de-France et à Lyon. La hausse est plus particulièrement notable à Paris où, «pour la première fois, on constate que la moyenne de tarification par lot principal dépasse les 200 €, quelle que soit la taille des copropriétés», explique Rachid Laaraj, président de Syneval. Dans la capitale, les tarifs moyens par lot principal s’étagent ainsi entre 204 € pour les copropriétés de plus de 100 lots («contre 170 à 180 € au maximum avant le 1er juillet 2015»), et 374 € pour celles de moins de 10 lots. Les fourchettes vont de 198 € à 315 € dans le reste de l’Ile-de-France, et de 185 € à 276 € à Lyon.Il ressort aussi de l’étude que «pour près de deux tiers des prestations supplémentaires facturées au syndicat, les syndics utilisent la facturation au coût horaire». Une pratique qui «complexifie la comparaison, car il est difficile de prévoir le nombre d’heures nécessaires pour la réalisation d’une prestation particulière et donc d’estimer son coût», reprend Rachid Laraaj. Syneval note enfin des écarts de tarifs de 1 à 7 pour la réalisation de l’état daté, et de 1 à 30 pour l’immatriculation initiale au registre national des copropriétés.E.S.(1) Soit plus de 500 000 logements ou locaux commerciaux, répartis dans 15 000 copropriétés
Nous avons commenté, dans notre n° 333, un arrêt rendu par la Cour de cassation le 12 mai 2016 (n° 15-12.575), relatif à la gestion des fonds du syndicat. La Cour y affirme que le fait, pour le syndic, de faire transiter ces fonds par son compte avant de les verser sur celui du syndicat, ne contrevenant pas à son obligation d’ouvrir un compte séparé, ne peut être une cause de nullité de son mandat. Cette position de droit, toujours valable après la loi Alur, peut sembler encourager les mauvaises pratiques des syndics. Ce n’est évidemment pas le cas. Elle implique juste que les syndicats y étant confrontés ne pourront agir sur le fondement de la nullité du mandat.
Rassurants du fait de leur statut professionnel protecteur, de leurs revenus, pas toujours très élevés mais pérennes, les locataires fonctionnaires sont une cible de choix pour les propriétaires bailleurs. Mais à trop privilégier ce critère, le risque d’être pris en flagrant délit de discrimination est bien réel. Comment s’y prendre et à qui s’adresser? Notre enquête.
Au moment du renouvellement du bail commercial, l’exploitant négocie, dans près de 70 % des cas, des conditions moins intéressantes que celles proposées à l’investisseur initialement. Que répondre à un exploitant qui vous propose une baisse de loyer? Nos conseils pour vous défendre.
Le décret annuel de revalorisation des loyers des logements soumis à la loi de 1948 a été publié à la fin du mois d’octobre. À compter du 1er juillet 2016 et jusqu’à ce qu’ils atteignent la valeur locative définie à l’article 5 du décret du 10 décembre 1948, les loyers de la période précédente peuvent être augmentés au maximum de 0,06 %. Sont concernés les locaux des catégories III A et III B, ceux des catégories II C et II B et ceux de la catégorie II A. Le texte ne fait aucune distinction entre les locaux situés à l’intérieur et ceux localisés à l’extérieur de l’agglomération parisienne. Les locaux de la catégorie IV ne subissent aucune majoration.Décret n° 2016-1448 du 26.10.16 (JO du 28)
Un décret récent vient détailler les conditions dans lesquelles un assureur peut résilier une assurance emprunteur pour cause d’aggravation du risque résultant d’un changement de comportement volontaire de l’assuré. Prévu par l’article L. 113-12-2 du Code des assurances, le texte insère un article R. 113-13 dans ce même code, précisant que cette résiliation ne peut intervenir que dans les cas où les trois conditions suivantes sont réunies: «L’assuré pratique régulièrement une nouvelle activité sportive présentant un risque particulier pour sa santé ou sa sécurité» (une liste fixée par arrêté du ministre chargé de l’Économie doit préciser les sports concernés) ; «l’exercice de cette nouvelle activité conduit à rendre inexactes ou caduques les réponses faites par l’assuré aux questions relatives à sa pratique sportive posées par l’assureur lors de la conclusion du contrat» ; «l’assuré n’a pas déclaré cette nouvelle activité dans les conditions et délais définis» par l’article L. 113-2 déjà cité, soit «par lettre recommandée» et «dans un délai de quinze jours à partir du moment où il en a eu connaissance».Décret n° 2016-1559 du 18.11.16 (JO du 20)
Les syndicats de copropriétaires des résidences services pourront fournir trois catégories de services non-indivisualisables, et répartir leur coût au titre des charges de copropriété. Ces services sont mentionnés à l’article 41-1 de la loi de 1965, et explicités à l’article 39-2 du décret du 17 mars 1967. Modifié par un décret du mois d’octobre dernier, publié dans le sillage de la loi du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société au vieillissement, celui-ci dresse la liste des services en question. Soit: «l’accueil personnalisé et permanent des résidents et de leurs visiteurs»; «la mise à disposition d’un personnel spécifique attaché à la résidence, le cas échéant complétée par des moyens techniques permettant d’assurer une veille continue quant à la sécurité des personnes et la surveillance des biens»; et «le libre accès aux espaces de convivialité et aux jardins aménagés». Ce même décret précise la définition des «résidents», personnes participant au conseil des résidents, («celles qui occupent un logement au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle ou raison de santé, soit en tant que titulaire d’un droit d’occupation réel ou personnel, soit en tant que conjoint ou partenaire d’un pacte civil de solidarité du titulaire d’un tel droit», art. 39.8 du décret de 1967), et spécifie les modalités de réunion du conseil des résidents (art. 39-9).Décret n° 2016-1446 du 26.10.16 (JO du 28)
Près de 14 000 logements neufs ont été vendus à des investisseurs au 3e trimestre 2016, soit 27,2 % de plus qu’à la même période, l’an dernier. Un tel niveau n’avait plus été observé à pareille période depuis la fin 2011. Sans surprise, la Fédération des promoteurs immobiliers explique ce dynamisme par le succès du dispositif Pinel d’aide à l’investissement locatif, en vigueur depuis fin 2014. Sur les neuf premiers mois de l’année, les ventes à investisseurs s’affichent en hausse de 22,6 % en comparaison annuelle, avec un total de 43 765 logements. Bonne tenue des ventes en accession, en hausse de 28,1 % au 3e trimestre (11 717 uni-tés), et de 25 % sur les neuf premiers mois de l’année (40 981 unités).
Les propriétaires bailleurs devront bientôt insérer dans le dossier de diagnostic technique (DDT) deux nouveaux diagnostics issus de la loi Alur, portant sur les installations intérieures de gaz et d’électricité de plus de quinze ans d’âge (art. 3-3 de la loi du 6.7.89).
Délivrer trois diagnostics, une attestation de «surface» et diverses informations à son futur locataire, c’est l’exercice auquel doit se livrer tout propriétaire avant de signer un nouveau bail. Et sa tâche va s’alourdir avec la mise en place, dès juillet 2017, de nouveaux diagnostics, portant sur les installations intérieures d’électricité et de gaz. Quelles sont ses obligations? Quelles sanctions encourt-il?
Un voisin empiète sur votre terrain, un autre réclame la démolition de votre garage, un autre encore construit un mur de séparation… À l’appui de la jurisprudence et des conseils d’un avocat et d’un notaire, nous examinons ces situations courantes, où le voisinage est souvent source de conflit, afin de vous donner les moyens de défendre, s’il y a lieu, vos droits.
L’annulation d’une résolution d’assemblée générale répond à un formalisme strict dicté par l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965: d’une part, tout le monde ne peut pas contester ; d’autre part, les conditions d’exercice du recours en justice sont très encadrées. Le point sur la loi et la jurisprudence.
Les demandes en nullité d’une résolution ou de l’AG entière augmentent régulièrement. Quelles sont leurs chances d’aboutir? Combien de temps avant d’obtenir une décision? Des questions à se poser avant d’aller en justice, au détriment parfois de la bonne marche du syndicat. À moins que le demandeur cherche à gagner du temps, ce qui est d’une efficacité très relative. Le mode d’emploi et notre tour de la question.
Vente: je viens d’acheter un appartement doté d’une cave. Or, celle-ci s’avère inférieure de 3 m2 à la superficie indiquée par le vendeur dans l’acte de vente. Je n’avais pas pu m’en rendre compte lors de la visite des lieux, encombrés à l’époque… Puis-je engager une action en réduction du prix contre le vendeur? Paul M., Paris XVIIeVous faites allusion à l’action qu’un acquéreur victime d’une erreur de mesurage (inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte) peut intenter en application de la loi Carrez (art. 46 de la loi du 10.7.65), et ce, dans l’année suivant la vente. Seulement, les caves, comme les garages ou les lots (ou fractions de lots) inférieurs à 8 m2, ne donnent pas lieu à un mesurage obligatoire lors de la vente. Malheureusement pour vous, le vendeur n’en doit donc pas garantie (pour une illustration, voir cass. civ. 3e du 12.4.05, n° 04-12371). Une information qu’aurait normalement dû vous délivrer votre notaire, au moment de la signature de la promesse ou du compromis de vente
Cass. soc. du 19.10.16, n° 14-29623 et 14-29624L’employeur (ici, un syndicat de copropriétaires) est tenu d’une obligation de sécurité de résultat en matière de protection de la santé et de la sécurité de ses salariés (ici un gardien), notamment en cas de harcèlement moral. Toutefois, il répond seulement des agissements des personnes qui exercent, de fait ou de droit, une autorité sur les salariés, ce qui limite sa responsabilité.
Cass. civ. 3e du 8.9.16, n°15-17485Le loyer d’un bail commercial peut être révisé tous les trois ans, à la demande du bailleur ou du locataire. Cela étant, lorsque la date de renouvellement du bail et celle de la dernière fixation du loyer ne coïncident pas, quel indice faut-il considérer pour calculer le loyer révisé? Cet arrêt donne la solution, en précisant le point de départ du délai de trois ans.
Cass. civ. 3e du 15.9.16, n°15-20377La principale obligation du vendeur est de remettre un bien conforme aux spécifications du contrat de vente. C’est ce que l’on appelle l’obligation de délivrance. En cas de non-respect de cette obligation, l’acheteur peut demander en justice l’annulation de la vente et des dommages et intérêts pour réparer le préjudice qu’il subit. Cet arrêt de la Cour de cassation illustre parfaitement un manquement à cette obligation de délivrance et les conséquences qui en résultent.
Copropriété: en vue de préparer l’assemblée générale, notre conseil syndical est en train de se pencher sur la mise en concurrence de notre syndic. La présidente a proposé un géomètre-expert comme candidat possible. J’ignorais que ce professionnel pouvait exercer des fonctions de syndic de copropriété, pensant ce domaine réservé aux administrateurs de biens… Qu’en pensez-vous? Simone B.,VersaillesC’est moins connu en effet, mais les géomètres-experts peuvent très bien pratiquer des activités d’entremise et de gestion immobilière. Et ce, depuis 1946, date à laquelle leur activité a été encadrée. S’ils sont dispensés de l’obtention de la carte professionnelle délivrée par la Chambre de commerce et d’industrie, ils doivent néanmoins obtenir l’autorisation d’exercer la profession de syndic par leur ordre, au niveau de la région. Les géomètres-experts dépendent également de l’ordre en ce qui concerne la surveillance et le contrôle disciplinaire, et ils ont l’obligation de souscrire une assurance professionnelle. Les garanties offertes aux copropriétaires sont équivalentes à celles qu’ils peuvent attendre d’un administrateur de biens. Pour toute information concernant les conditions d’exercice de leurs activités professionnelles, il faut se reporter à l’article 8 de la loi du 7 mai 1946 instituant l’ordre des géomètres-experts. L’étendue de leur mission, en tant que syndic, leurs pouvoirs et leurs obligations sont ceux énumérés à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Cass. civ. 3e du 8.9.16, n° 15-18800Les parties communes sont la propriété indivise de tous les copropriétaires, qui doivent participer aux charges de leur entretien sur une base égalitaire. Une résolution d’assemblée générale méconnaissant ce principe constitue un abus de majorité.
Cass. civ. 3e du 13.7.16, n°15-20512La garantie décennale s’applique aux désordres affectant des éléments d’équipement, dissociables ou non de l’ouvrage, s’ils rendent celui-ci, dans son ensemble, impropre à sa destination (Cass. civ. 3e du 7.4.16, n° 15-15441). Dans cet arrêt où l’on discutait de la responsabilité de l’entreprise, la Cour valide la prise en charge par l’assurance d’un dommage causé par la chute d’un carrelage de façade.
Voisinage: mon terrain abrite un magnifique saule pleureur dont les racines ont fini par se propager jusque chez le voisin. Ce dernier refuse la solution que je lui propose, qui est de couper les racines gênantes. Selon lui, cela ne résout pas le problème: les racines, très enchevêtrées, ont rendu cette portion de son terrain incultivable. Il me demande d’abattre mon arbre. Quels sont ses droits? Astrid P., NantesL’article 673 du Code civil permet à votre voisin de couper, sans vous demander votre avis, les racines qui le gênent, jusqu’à la limite séparative de vos propriétés. Si cela ne lui suffit pas, il faudra qu’il aille en justice. Dans une affaire similaire, un voisin a pu obtenir l’arrachage d’une haie entière de peupliers. Motif invoqué, la coupe des racines aurait impliqué un travail colossal aboutissant à endommager totalement son jardin. De plus, la coupe risquait de fragiliser les arbres et de les rendre dangereux à terme. Si bien que l’abattage pur et simple de la haie entière a été ordonné sans qu’il soit même nécessaire pour le voisin d’invoquer un trouble anormal de voisinage (cass. civ. 3e du 7.7.16, n° 14-288843). L’appréciation du juge est souveraine.
