Immobilier - page 64

Toute copropriété doit avoir un syndic pour l'administrer. Il peut s'agir d'un syndic professionnel ou bénévole. La nomination du syndic de copropriété se déroule en assemblée générale.

Afin de protéger l'acquéreur, la loi impose au vendeur d'un logement en copropriété de lui fournir plusieurs documents. Il doit notamment faire mesurer la superficie exacte du lot vendu et fournir plusieurs diagnostics.

L'achat d'un lot de copropriété exige certaines vérifications préalables. L'acheteur doit notamment consulter le règlement de copropriété, se renseigner sur le montant des charges et sur les travaux prévus. Les précautions à prendre avec l'achat en copropriété.

Le conseil syndical est formé de copropriétaires élus par l'assemblée générale. Son organisation est déterminée par le règlement de copropriété ou, à défaut, par l'assemblée des copropriétaires. Le conseil syndical a pour mission d'assister le syndic et de contrôler sa gestion.

La loi Alur impose, depuis le 1er juillet 2015, un contrat type de syndic qui englobe plus de tâches dans la gestion courante. Toutefois, il semblerait que les tarifs explosent

Votes en assemblée générale, répartition des charges, travaux, missions et honoraires du syndic, rôle du conseil syndical, modalités de contestation des décisions… ce guide décrypte toutes les règles régissant la copropriété. Les nouvelles obligations légales, entrant en application en 2017 et 2018, sont passées en revue, notamment la création d’une épargne obligatoire pour financer de futurs travaux. 7,90 € - Disponible en kiosque ou sur notre site leparticulier.fr rubrique boutique.

Les baux commerciaux sont très encadrés. Durée de la location, montant du loyer, renouvellement ou résiliation du bail… Il faut bien connaître les règles pour éviter les litiges. Plus souple, le bail professionnel doit toutefois être rédigé avec autant de soin. Ce guide tient compte des derniers textes de loi et est enrichi de jurisprudences, afin de répondre à toutes vos questions.À commander sur leparticulier.fr, 26 € (23 € en version numérique).

La mise en œuvre de l’isolation thermique de son logement par l’extérieur est facilitée (loi sur la transition énergétique du 17.8.15 et décret n° 2016-802 du 15.6.16). Ainsi, le maire peut s’écarter de certaines règles du plan local d’urbanisme (PLU), comme celles relatives aux distances d’implantation ou à l’aspect extérieur. En revanche, il ne peut pas s’affranchir des règles d’occupation du domaine public. De même, un particulier ne peut pas empiéter sur la parcelle voisine si elle ne lui appartient pas (rép. min. n°63300, JOAN du 13.12.16).

Dans votre article du Particulier mensuel 1130, "Copropriété: la méthode pour changer de syndic", il n’y a pas mention de la carte professionnelle «S», que doit détenir un syndic, pourtant en vigueur depuis 2015. Alain D. (par courriel)LP: La carte S s’est effectivement substituée à la carte G. Cette dernière reste néanmoins en vigueur jusqu'à son renouvellement ou expiration.

Le licenciement d’un gardien d’immeuble consécutif au vote de la suppression de son poste en assemblée générale de copropriété ne peut pas être assimilé à un licenciement économique (cass. soc. du 1.2.17, n° 15-26853). En effet, un syndicat de copropriétaires n’étant pas une entreprise, il n’est pas soumis aux obligations inhérentes à ce type de licenciements telles que devoir proposer un reclassement ou justifier la décision par un motif économique.

Les assureurs doivent remettre aux emprunteurs un document détaillant le dispositif du droit à l’oubli (art. L 1141-5 du code de la santé publique et décret n° 2017-173 du 13.2.17). Il devra y être écrit noir sur blanc qu’ils n’ont pas à déclarer avoir eu un cancer, 10 ans après la fin du protocole thérapeutique (5 ans s’ils étaient mineurs pendant leur maladie). Ce document indique aussi que l’assureur ne peut appliquer ni majoration de tarif ni exclusion de garantie pour certains cancers et pour l’hépatite, au-delà de durées fixées par une grille de référence (consultable sur aeras-infos.fr).

La première phase d’Éco-rénovons Paris ayant été un succès (voir Le Particulier n° 1128, "Copropriété: profitez des aides à la rénovation énergétique"), la ville de Paris lance un nouvel appel à candidatures pour rénover 1 000 immeubles. Vous envisagez d’améliorer l’isolation thermique (mur et toit) de votre immeuble, de changer son mode de chauffage, ou de remplacer ses fenêtres avec, à la clé, un gain énergétique d’au moins 15 %? Vous pouvez postuler. Si votre immeuble est sélectionné, vous obtiendrez des aides représentant de 10 à 30 % du montant des travaux, dans la limite de 15 000 à 25 000 € par lot. Les copropriétés ont jusqu’au 30 juin 2017 pour postuler. Il faut préalablement se connecter sur paris.coachcopro.fr et contacter un conseiller éco-rénovation. Si vous n’habitez pas Paris, sachez que vous pouvez peut-être bénéficier d’aides. De nombreuses communes disposent également de programmes de rénovation énergétique.

Selon l’Observatoire des loyers Clameur, la mobilité des locataires est en hausse, signe d’un plus grand dynamisme du marché locatif privé. Mais les loyers stagnent.

Le premier organisme foncier solidaire (OFS) a vu le jour à Lille. Il s’agit d’un nouveau dispositif créé par la loi Alur de mars 2014, complété par la loi Macron d’août 2015. Son objectif: faciliter l’accession sociale à la propriété tout en maîtrisant le foncier. Il doit permettre à des primo-accédants (dont les ressources n’excèdent pas certains plafonds) d’acquérir un logement à un prix inférieur au prix de marché. L’OFS reste, en revanche, propriétaire du terrain, loué aux accédants avec un bail «réel solidaire». La revente ultérieure est, elle aussi, encadrée. N’y auront accès que des acheteurs aux revenus modestes à des conditions tarifaires fixées par l’OFS.

Les pouvoirs publics viennent de réglementer le secteur de l’économie collaborative. Les particuliers utilisant les plateformes (location saisonnière, covoiturage...) doivent respecter des obligations fiscales et sociales.

L’UFC-Que Choisir qualifie de «miroir aux alouettes» le financement participatif sous forme de prêt. Ce placement permet aux particuliers de prêter leur argent à des PME, moyennant des taux de l’ordre de 7 % sur 2 à 5 ans (voir le n° 1128 du Particulier, "Où placer votre argent en 2017?"). L’association évoque une information «largement insuffisante» sur les risques encourus, et déplore que les particuliers soient attirés par des taux d’intérêts élevés alors que, selon ses calculs, «le rendement final, une fois les défauts et la fiscalité déduits, devrait s’établir entre 0,33 et 1,60 %». Les plateformes concernées contestent ce calcul et parlent «d’erreurs de méthodologie». Le pionnier du secteur, Unilend, revendique un rendement attendu moyen de 3,63 %, pour l’ensemble de ses prêts. En fait, les prêteurs touchent des mensualités comportant du capital et des intérêts (imposables), le taux d’intérêt étant calculé sur le capital restant dû. Ainsi, en prêtant 1 000 € au taux de 7 %, par exemple, vous ne percevrez pas 70 € d’intérêts à la fin de chaque année. À ce moindre rendement s’ajoute le risque que l’entreprise financée fasse défaut et cesse ses remboursements.

Après Boursorama Banque et ING Direct, Fortuneo Banque se lance dans le crédit immobilier, sur des durées allant de 7 à 25 ans. Le dossier se constitue intégralement en ligne et vous pouvez être mis en relation avec des conseillers spécialisés.Les démarches sont simples et les taux compétitifs: Fortuneo donne l’exemple d’un emprunt de 200 000 € sur 15 ans, au taux effectif global de 1,55 % (début mars), assurance et garantie comprise. Notez que la banque ne facture ni frais de dossier ni indemnités en cas de remboursement anticipé.

Je me suis marié l’année dernière à Rome, avec une Italienne. Si je viens à décéder, pourra-t-elle rester dans le logement parisien que je loue depuis 10 ans et dans lequel elle m’a rejoint, sachant que son nom ne figure pas sur le bail?

Oui, c’est possible. Annexer tout ou partie du terrain voisin en y construisant un édifice est interdit…

Locataire depuis 10 ans, j’ai versé un dépôt de garantie de 500 € à l’entrée dans les lieux. J’ai rendu les clés il y a 7 mois et le bailleur ne m’a toujours pas restitué mon dépôt de garantie. Puis-je réclamer un dédommagement?

L'entreprise qui effectue les travaux dans un logement de plus de 2 ans afin de pouvoir bénéficier du taux réduit de la TVA en matière de travaux, est destinataire de cette attestation simplifiée.

Cette attestation doit être fournie à l'entreprise qui réalise les travaux dans un logement de plus de 2 ans afin de pouvoir bénéficier du taux réduit de la TVA en matière de travaux. Elle concerne les travaux qui affectent les composantes du gros oeuvre et/ou les éléments de second oeuvre.

Lors d’une demande de prêt, les anciens malades du cancer n’ont plus à mentionner leurs maladies à l'issue d'un délai variant entre 1 et 10 ans selon le type et la gravité de leur pathologie.Journal officiel, 14 février 2017

La majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, lorsqu’elle est mise en place dans une commune, s’applique à tous les logements loués et non occupés à titre de résidence principale, indépendamment de la qualité de leur propriétaire. Interrogé sur le cas des logements mis en location par des sociétés civiles immobilières (SCI), le ministère de l’Économie et des Finances a récemment précisé que «les logements meublés à usage d’habitation et détenus par les personnes morales sont susceptibles d’être soumis à la majoration de 20 % de la cotisation de taxe d’habitation lorsqu’ils ne sont pas affectés à l’habitation principale, à condition de ne pas être occupés par une personne morale. En effet, alors que la taxe sur les logements vacants s’apprécie à l’égard du propriétaire ou de l’usufruitier - qui peut être une personne physique ou morale -, c’est la qualité d’occupant du logement qui est déterminante pour la majoration de 20 % de la cotisation de taxe d’habitation des logements meublés non affectés à l’habitation principale», a-t-il ajouté. Pour rappel, cette possibilité accordée à certaines communes de majorer la cotisation de la taxe d’habitation perçue sur les résidences secondaires a été instituée par l’article 31 de la loi de finances rectificatives pour 2014 (loi n° 2014-1655 du 29.12.14, art. 31). Elle est ouverte aux communes situées dans le périmètre d’application de la taxe sur les logements vacants - dont la liste est fixée par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Rép. min. n°94515, JO AN du 24.1.17, p.598

La loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte (LTECV) d’août 2015 a certes levé une série d’obstacles à la réalisation d’opérations d’amélioration de la performance énergétique des bâtiments, mais pas tous. En particulier, la loi ne permet pas aux propriétaires ou copropriétaires projetant une isolation par l’extérieur (ITE) de leur immeuble de s’affranchir des règles relatives à l’occupation du domaine public. Or, des chantiers peuvent achopper sur la nécessité d’empiéter sur la voie publique, ne fût-ce que de quelques centimètres. La ministre de l’Environnement vient de rappeler qu’il était dans ce cas «nécessaire», en amont d’un projet d’ITE, «d’obtenir de la collectivité compétente une autorisation d’occupation du domaine public permettant de s’assurer que le projet ne compromet pas la sécurité et la circulabilité de la rue ou de l’espace public concernés». La volonté d’isoler par l’extérieur peut aussi se heurter au droit de propriété, en cas d’empiétement sur une parcelle voisine de l’immeuble isolé. Sur ce point, la ministre note qu’il est nécessaire d’obtenir «l’accord du propriétaire de la parcelle concernée, soit en concluant un contrat de vente, soit en établissant une servitude sur la lanière de terrain concerné».Rép. min. n°97485, JO AN du 13.12.16, p.10313 et n° 63300, JO AN du 13.12.16, p. 10301

Lors de la mise en vente globale d’un immeuble ne comportant qu’un seul local à usage commercial ou artisanal, le droit de préférence généralement accordé au locataire de ce type de local ne s’applique pas. C’est ce qu’a dernièrement précisé le ministère du Commerce et de l’Artisanat, dans une réponse à l’Assemblée nationale. L’article L. 145-46-1 du Code du commerce, en vigueur depuis le 18 décembre 2014, impose aux propriétaires qui envisagent de mettre un local commercial en vente d’en informer leur locataire. «Cette notification, précise le texte, vaut offre de vente au profit du locataire», lequel «dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer» (al. 1). La loi prévoit cependant plusieurs dérogations à cette obligation, notamment dans les cas de «cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux» (al. 6). Dans sa réponse, le ministère explique qu’«imposer», dans ce cas, «un droit de préférence sur la vente du local commercial imposerait de contraindre le propriétaire à (le) vendre indépendamment du reste, ce qui constituerait une atteinte à son droit de propriété. En outre, le droit de préférence constitue une limitation du droit de propriété et doit donc être interprété restrictivement. Permettre au locataire d’exercer son droit de préférence sur l’ensemble immobilier vendu constituerait une extension de ce droit, limité par la loi au seul local commercial où il exerce son activité». Et de conclure que «dans le cas d’une cession globale d’un immeuble ne comprenant qu’un seul local commercial, le droit de préférence ne s’appliquera pas, sous réserve de l’interprétation contraire des tribunaux».Rép. min. n°98594, JO AN du 6.12.16, p.10078

La loi Égalité et Citoyenneté, dont nous vous parlions le mois dernier (LPI n° 338, p. 11), a été publiée au Journal officiel le 28 janvier. Quelques dispositions immobilières au programme, dont l’ouverture des données du registre d’immatriculation des syndicats de copropriété, et la dispense des personnes morales se portant caution de l’obligation de rédiger les diverses mentions manuscrites prévues à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.Loi n°2017-86 du 27.1.17, JO du 28

Malgré un cadre réglementaire de plus en plus strict, les locations meublées touristiques continuent leur folle croissance. Selon une étude de l’Insee, la fréquentation des hébergements touristiques proposés par des particuliers via des plates-formes internet a bondi de 30 % en 2016, pour atteindre 25,5 millions de nuitées. Ce mode de location a représenté 11,3 % des réservations dans l’ensemble des hébergements touristiques l’an dernier. La province (+ 36 %) canalise 80 % de la fréquentation. La hausse des locations en Île-de-France, marché jugé plus mature, et marqué par le contexte d’attentats, n’a progressé que de 10 %.