C’est une vision plutôt positive des conditions de logement sur trois décennies que l’Insee livre dans sa dernière étude, rendue publique le 21 février. Le taux de détention de la résidence principale est ainsi passé de 50 à 58 % entre 1984 et 2013. «Malgré les fortes hausses des prix de l’immobilier depuis le début des années 2000, la capacité d’achat à crédit d’un ménage type au début des années 2010 est plus élevée qu’il y a trente ans, sous l’effet de l’allongement de la durée des emprunts et de la baisse des taux d’intérêt», fait valoir l’Insee. Par ailleurs, le nombre de résidences principales (+ 80 % en quarante-cinq ans) a crû plus vite que celui de la population (+ 30 % sur cette même période), permettant de réduire le surpeuplement et d’accroître la surface moyenne de 9 m2 par logement. Mais des nuages subsistent. Ainsi, l’accès à la propriété est en repli depuis la crise de 2008. Et les inégalités entre les différentes catégories de ménages se sont aggravées en trois décennies. Seuls ceux appartenant à la moitié la plus aisée de la population, et comptant au moins deux actifs, sont désormais en position favorable pour sauter le pas de l’acquisition.
+0,30 %C’est l’augmentation des taux de crédits immobiliers depuis la fin de l’année 2016, selon le courtier Ace Crédit. Un bon profil peut aujourd’hui obtenir un crédit à 1,70 % sur vingt-cinq ans, ce qui reste toujours exceptionnellement bas selon le courtier. Source: Ace Crédit88,6 M€Il s’agit du budget alloué à l’Île- de-France (72,9 M € provenant de l’Anah et 15,7 M € venant de l’État) pour améliorer le parc de logements privés. Priorités d’intervention pour 2017, la rénovation énergétique et les copropriétés fragiles ou en difficulté. Source: préfet de la région Île-de-France+21 %C’est l’augmentation des réservations de logements neufs en 2016, atteignant 148 618 unités selon la FPI. Un record depuis la création de l’observatoire de cette fédération en 2010. Le contexte de taux bas et des dispositifs de soutien efficaces et lisibles, PTZ et Pinel notamment, soutiennent cette demande. Source: Fédération des promoteurs immobiliers66 %de la population française, considérée comme urbaine, vit dans une agglomération d’au moins 2 000 habitants. À l’échelle européenne, en moyenne 72 % de la population vit en zone urbaine. Source: Eurostat
Près de trois ans après sa promulgation, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) est en passe d’être appliquée en totalité. Dans un rapport remis en début d’année à Emmanuelle Cosse, ministre du Logement, les députés Daniel Goldberg et Jean-Marie Tétart notent que «91 % des mesures nécessitant une déclinaison réglementaire ont fait l’objet d’un décret ou d’un arrêté». Au 1er janvier dernier, seuls dix décrets restaient en suspens. Selon ce même document, leur parution, est «envisagé(e) au premier semestre 2017». Nous serons particulièrement attentifs au contenu des décrets fixant le plafond du livret A, pour les syndicats de copropriétaires, dont le niveau doit varier en fonction du nombre de lots (art. 58, VII de la loi Alur), le plafond des honoraires de syndics pour la réalisation de l’état daté (art. 59, I, 2°, a), ou la liste de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante. L’absence ou la présence de celle-ci est à signaler dans le diagnostic technique remis par le bailleur à son locataire (art. 1er, I, 6°). Pour mémoire, la publication de ces trois décrets était attendue entre la fin 2014 et le début 2016. (1) loi n°2014-366 du 24.3.14
Le ministère du Tourisme pourrait rendre obligatoire l’annexion aux contrats de réservation de logements en résidence de tourisme un «carnet d’informations préalables à la vente». Co-élaboré par les représentants des professionnels du secteur (SNRT) et des propriétaires (FNAPRT), il regrouperait «les différents points qui doivent être présentés et expliqués à l’investisseur pour la bonne compréhension de son achat», selon une version non définitive du document, que nous nous sommes procuré. Décision attendue courant mars.
Cass. civ. 3e du 24.11.16, n°15-26226Voici une affaire qui devrait inciter les acquéreurs de parcelles situées dans une zone couverte par un plan de prévention des risques à redoubler de prudence avant de signer quoi que ce soit…
Cass. civ. 3e du 15.12.16, n°15-25305Le syndic qui n’informe pas un copropriétaire d’une anomalie dans sa consommation d’eau privative commet-il une faute? Non, répond la Cour de cassation.
Mise en place d’un «permis de louer», révision des valeurs locatives, répartition des travaux entre nus-propriétaires et usufruitiers... ces mesures, et bien d’autres, dispersées dans divers textes, intéressent les bailleurs comme les copropriétaires. Tour d’horizon.
Cass. civ. 3e du 5.1.17, n°15-22772La garantie décennale des constructeurs consiste en une présomption de responsabilité pour les désordres les plus graves: solidité de l’ouvrage compromise, par exemple. Elle est d’une durée de dix ans, courant à compter de la réception des travaux. Passé ce délai, la responsabilité du constructeur ne peut plus être recherchée sur le fondement de la garantie décennale, mais sur un fondement contractuel, en cas de faute dolosive. Celle-ci pouvant être définie comme résultant de l’intention de nuire ou de l’inexécution délibérée de ses obligations par le constructeur. Dans le cas d’une faute dolosive, la «victime» doit rapporter la preuve, non seulement des dommages qu’elle invoque, mais de la faute du constructeur et de son caractère intentionnel. Pas simple, comme en témoigne cette décision.
À la fois ville étudiante et métropole économiquement forte, Grenoble profite de l’attractivité du bassin genevois. Malgré cela, les prix de l’immobilier restent très sages. La rentabilité y est bonne et le risque locatif modéré.
Lors d’une acquisition immobilière, la condition suspensive d’obtention d’un prêt est souvent source de conflits entre vendeur et acheteur. Elle pose de nombreux problèmes pratiques. Nous avons sélectionné quelques situations vécues, jurisprudences et commentaires à l’appui.
L’Association des responsables de copropriété (ARC) ne désarme pas. S’appuyant sur une note technique réalisée à sa demande par le bureau d’étude «indépendant» Enertech, elle réaffirme dans un communiqué diffusé à la mi-février, que «l’individualisation des frais de chauffage à l’aide de répartiteurs n’est pas fiable». Posés sur les radiateurs des immeubles dotés d’un réseau de distribution vertical (1), les répartiteurs de frais de chauffage (RFC) présenteraient ainsi des risques manifestes de sur ou de sous-estimation de la consommation. Que ce soit parce que le prestataire chargé d’installer le matériel identifie mal le radiateur ou qu’il ne positionne pas correctement le répartiteur dessus, que l’installation de chauffage est vétuste ou mal purgée, ou encore que l’occupant du logement fausse, «volontairement ou non», la mesure du répartiteur - en posant un «simple vêtement» dessus, par exemple. Alors que les premiers appareils d’individualisation des frais de chaleur doivent être installés avant le 31 mars prochain dans les copropriétés les plus énergivores (2), l’ARC «appelle les pouvoirs publics à prendre acte des lacunes des répartiteurs». Un courrier devait être adressé fin février à la ministre de l’Environnement et de l’Énergie, Ségolène Royal, pour lui demander la mise en place d’un moratoire sur la question. (1) Par opposition aux compteurs de chaleur, installés, eux, sur des réseaux horizontaux.(2) Voir, pour plus de détails, "Ce qu'il faut savoir sur l'individualisation des frais de chauffage" dans notre n°335
Davantage d’immeubles concernés, des zones éligibles requalifiées, un plafond de dépenses pluriannuel de 400 000 € qui s’apprécie sur quatre ans… Le dispositif Malraux nouveau comporte quelques retouches, au profit de l’investisseur qui doit, en contrepartie des avantages fiscaux, s’engager à louer le bien pendant neuf années consécutives.
Le torchon brûle entre les copropriétaires, confrontés à la vétusté de leurs colonnes montantes électriques, et le gestionnaire du réseau public de distribution, Enedis (ex-ERDF). En l’absence de clarification légale sur le financement des travaux, une jurisprudence favorable aux copropriétaires tend à se développer, et ces derniers peuvent compter sur des aides ponctuelles. État des lieux.
Pouvoirs du syndic: le syndic de notre immeuble a convoqué l’assemblée générale dans son cabinet au jour et à l’heure de son choix, sans avoir consulté au préalable les membres du conseil syndical. Or, plusieurs d’entre nous ne seront pas en mesure d’y assister. Avait-il le droit d’agir ainsi? Paulette B. SceauxDans la mesure où votre syndic a convoqué l’assemblée générale (AG), il lui revient, en tant qu’auteur de cette convocation, de fixer la date et l’heure de la réunion (art. 9 du décret du 17.3.67). Sauf disposition contraire du règlement de copropriété ou délibération spécifique en AG, rien ne lui imposait de consulter au préalable les membres du conseil syndical sur ce point. Pour mémoire, la seule obligation qui pèse sur lui est d’élaborer l’ordre du jour de l’AG en concertation avec le conseil syndical (art. 26 du décret précité). En pratique, pour le bon fonctionnement de la copropriété, il a cependant tout intérêt à consulter les membres du conseil syndical afin qu’un maximum de copropriétaires puissent être présents le jour J… Rappelons que les absents peuvent donner mandant pour se faire représenter.
Vente et travaux en copropriété: je viens de signer une promesse de vente pour acquérir un appartement en copropriété. La prochaine assemblée générale devant se tenir avant la vente définitive, le vendeur souhaite me donner un pouvoir pour le représenter ce jour-là. Est-ce que je serai engagée, si des travaux sont votés lors de cette assemblée? Et si je suis moi-même empêchée ce jour-là, puis-je donner procuration à mon tour à un membre de ma famille? Sarah T. Levallois-PerretÀ partir du moment où votre vendeur vous donne pouvoir d’assister à l’assemblée générale à sa place, cela implique que les travaux qui seront votés entre la promesse et l’acte définitif seront à votre charge. À la différence de ceux votés avant la signature de la promesse de vente, qui restent intégralement à la charge du vendeur. Cette répartition doit cependant avoir été impérativement convenue au stade de l’avant-contrat avec le notaire. Vérifiez donc si une clause en ce sens y figure. À défaut, la répartition de la charge financière des travaux est fixée par l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967. Le principe est que les travaux sont dus par celui qui est le copropriétaire en titre au moment où les appels de fonds sont à régler. En conséquence, le vendeur est tenu de payer ceux à devoir jusqu’au moment où la vente est notifiée au syndic par le notaire. À savoir: le syndic n’a pas à tenir compte de cette répartition, qui n’a d’effet qu’entre les parties (art. 6-3 du décret précité). Quant à donner votre procuration, il est conseillé, alors que vous ne connaissez pas encore les autres copropriétaires, de donner mandat avec des instructions de vote sur chaque résolution directement au syndic, qui redistribuera le pouvoir. Ou mieux, au président du conseil syndical, en lui demandant de le remettre au président de l’assemblée générale.
Cass. civ. 3e du 8.12.16, n°15-20497La vente d’un bien immobilier impose l’établissement d’un dossier de diagnostic technique (DDT), comprenant notamment un état relatif à la présence de termites dans certaines zones. La Cour de cassation revient sur l’étendue de la réparation du préjudice en cas de diagnostic erroné.
Cass. civ. 3e du 13.10.16, n°15-17832Le fait, pour l’acquéreur, de déposer une demande de prêt destinée à financer tant l’acquisition du bien que les travaux de rénovation, alors qu’il s’est engagé dans l’avant-contrat à déposer une demande de prêt pour financer l’achat seul, est fautif.
Votre futur acquéreur a besoin des clés avant la vente définitive? N’accédez pas à sa demande sans prendre de solides garanties. À la moindre zone d’ombre, et sans l’aval de votre notaire, mieux vaut refuser…
Cass. civ. 3e du 19.1.17, n°5-26889Toute personne peut utiliser l’eau d’un puits pour la consommation humaine, à condition de le déclarer à la mairie. Peut-elle pour autant ne pas payer l’eau du réseau public? Oui, en théorie. Non, en pratique.
Cass. civ. 3e du 26.1.17, n° 15-25971Un administrateur provisoire peut être désigné en justice en cas d’empêchement du syndic, notamment en cas de carence de sa part (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965). Encore faut-il apporter la preuve de cette carence, comme le rappelle cette décision de la Cour de cassation.
Cass. civ. 1re du 25.1.17, n° 15-25526La Cour de cassation confirme l’incompétence du juge judiciaire pour se prononcer sur les nuisances causées par des éoliennes .
Décidé à encourager la remise sur le marché des logements vacants, le ministère du Logement a présenté son nouveau dispositif de défiscalisation dans l’ancien. Avec à la clé, si les bailleurs consentent un effort sur les loyers, un abattement pouvant aller jusqu’à 85 %.
Cass. civ. 3e du 5.1.17, n° 15-25290L’absence d’obtention de l’assurance dommages-ouvrage (DO) et de la garantie de livraison influe-t-elle sur le déblocage par la banque de la portion du prêt destinée à l’achat d’un terrain? Non, répond la Cour de cassation.
Implanter une canalisation publique sur un terrain privé nécessite en principe un acte qui établit une servitude. Si le propriétaire refuse, la canalisation peut lui être imposée après enquête publique.
Les seniors sont de plus en plus nombreux à louer des parties de leur habitation en tant qu'espaces de stockage, à des particuliers. D'autres louent une pièce meublée pour compenser la perte de leur pouvoir d'achat depuis la retraite.
Entre le prix affiché et le prix finalement payé au moment de la vente d'un bien immobilier, l'acheteur a réussi à négocier, en moyenne, un peu plus de 4 % de réduction. Le prix des maisons se négocie mieux que celui des appartements.
Le maire peut décider de fixer un éclairage public sur le mur d'un immeuble privé sans l'autorisation de son propriétaire. Si ce dernier s'y oppose, il doit mettre en place une procédure pour lui imposer la servitude d'ancrage.
Quand et comment résilier son assurance habitation? Voici les démarches à suivre et les conditions à respecter pour mettre fin à son contrat, que vous soyez propriétaire ou locataire du logement assuré.
Le prix du mètre carré à Paris poursuit sa remontée pour s'établir à 8 340 €, à fin 2016, selon les notaires d'Île-de-France. Cette tendance haussière devrait s'intensifier dans les prochains mois, pour atteindre 8 520 €/m² en avril 2017.
En cas d'obtention d'un éco-PTZ copro, le syndicat des copropriétaires doit fournir à la banque, dans un délai de 3 ans, les documents justifiant que les travaux ont bien été réalisés. Les justificatifs de travaux doivent être accompagnés d'un formulaire type Factures spécificique à la copropriété.
Le syndicat des copropriétaires ayant obtenu un éco-PTZ copropriété doit fournir à la banque, dans un délai de 3 ans à compter de l'obtention du prêt, divers documents justifiant que les travaux pour lesquels le prêt a été obtenu ont bien été réalisés. Les justificatifs de travaux doivent être fournis à la banque, accompagnés d'un formulaire type Factures spécficique à la copropriété.
Depuis le 1er janvier 2014, un éco-PTZ peut être accordé aux syndicats de copropriété (décret n° 2013-1297 du 27 décembre 2013) pour le compte des copropriétaires qui souhaitent y participer.
Depuis le 1er janvier 2014, un éco-PTZ peut être accordé aux syndicats de copropriété (décret n° 2013-1297 du 27 décembre 2013) pour le compte des copropriétaires qui souhaitent y participer.
L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) copropriété est un prêt sans intérêt qui permet de financer des travaux d'économie d'énergie sur les parties communes de la copropriété ou des travaux d'intérêt collectif sur les parties privatives. Les conditions à remplir.
L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) est un prêt sans intérêt qui permet de financer des travaux d'amélioration des logements utilisés comme résidence principale. Montant, plafond et conditions remplir
Pour bénéficier d’un taux réduit de TVA, les travaux dans le logement doivent respecter certaines conditions. Ancienneté du logement, attestation, formulaire... Tout ce qu’il faut savoir pour bénéficier d'un taux de TVA à 5,5% ou 10%.
La remise d'un devis est obligatoire pour des travaux de rénovation, d'entretien ou de dépannage au-dessus d'un certain montant. Coût du devis, mentions, signature, retard... Toutes les règles à connaître en matière de devis et travaux.
La réalisation de travaux peut entraîner une modification de la valeur locative de votre logement et ainsi une augmentation de vos impôts locaux (taxe d’habitation et taxe foncière). Conditions et avantages de la déclaration des travaux aux services fiscaux.
Dans les communes de plus de 2 000 habitants, la mairie doit numéroter les habitations. En dessous de ce seuil de population, la numérotation n'est pas obligatoire.
Les plafonds de ressources des locataires exigés pour bénéficier du dispositif Borloo ancien en secteur intermédiaire, social et très social sont actualisés pour 2017
Les plafonds mensuels de loyer à respecter pour bénéficier du dispositif Borloo ancien en secteur intermédiaire, social et très social sont actualisés pour 2017.
J’ai transmis à mes enfants notre résidence secondaire par le biais d’une donation-partage. L’un de mes fils souhaite racheter la part de ses frères pour en faire sa résidence principale. Peut-il prétendre dans ce cas au prêt à taux zéro?
GRDF, l'Anah et le gouvernement ont signé une convention pour aider les ménages modestes à rénover leur installation intérieure au gaz. Cet accord est destiné à diminuer les risques d'incidents liés aux défauts d'entretien.
La loi Egalité et citoyenneté précise qu'à partir de 2018, un locataire résidant dans un logement HLM situé dans une "zone tendue" pourra perdre son droit au maintien dans les lieux s'il ne répond pas à l'enquête sur les ressources pendant 2 ans consécutives.
Les taux d'intérêt des prêts conventionnés, à taux fixe ou variable, applicables au 1er février 2017 sont en hausse. Il s'agit de la première augmentation depuis un an.
Les plafonds de loyers et de ressources des locataires de logements acquis dans le cadre des investissements immobiliers locatifs défiscalisants "Pinel" et "Duflot", sont publiés pour les baux conclus et renouvelés en 2017.
L’actu À la suite du redressement judiciaire du promoteur Terlat, les 700 épargnants ayant investi 2,8 millions d’euros pour cofinancer 6 de ses programmes immobiliers (via les plateformes Anaxago et Wiseed) perdront tout ou partie de leurs investissements. C’est le premier revers de la finance participative en copromotion immobilière. Selon la plateforme Fundimmo, plus de 20 000 particuliers ont financé 131 projets pour 55,2 millions d’euros dans ce secteur en 2016, avec des gains potentiels de 10 % sur 18 mois.L’action Comme pour le prêt aux entreprises ou l’investissement au capital de PME (voir le n° 1128 du Particulier, "Il n'est pas trop tard pour compléter sa retraite"), diversifiez votre épargne dans un maximum de dossiers pour limiter les risques inhérents à ce type de placement.
A compter du 1er avril 2017, toutes les annonces de vente devront comporter le prix du bien (la mention «nous consulter» devrait disparaître). Le prix doit être mentionné honoraires inclus et exclus. Les annonces devront aussi préciser qui, du vendeur ou de l’acheteur, doit payer la commission au professionnel.Pour leur part, les annonces de location devront indiquer la commune où est situé le bien, sa surface habitable, ainsi que le montant du loyer, des charges et du dépôt de garantie. La part des honoraires à la charge du locataire devra aussi être mentionnée. Dans les zones visées par le plafonnement des loyers (pour le moment, Lille et Paris), le complément de loyer sera, le cas échéant, indiqué (arrêté du 10.1.17, JO du 18).
L’embellie immobilière amorcée en 2015 s’est confirmée en 2016, avec une hausse des volumes de vente et des prix. Cette tendance devrait se poursuivre en 2017: les professionnels anticipent une activité toujours aussi soutenue et des prix en progression de 2 à 5%.
L’actu Selon une étude réalisée pour PrimesEnergie.fr, 58 % des propriétaires français ont déjà entrepris des travaux d’économies d’énergie. Cet engouement a eu des effets pervers. Dans une récente enquête, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) dénonce les pratiques de certains professionnels: non-respect des droits du consommateur, notamment dans la vente après démarchage (où il existe un délai de rétractation de 14 jours), appellations trompeuses laissant croire à un partenariat avec l’État... Par ailleurs, certaines entreprises mettent en avant une mention «Reconnu garant de l’environnement» (RGE) qu’elles ne possèdent pas, privant ainsi leurs clients des avantages fiscaux associés à ce label.L’action Comparez plusieurs devis. Vérifiez que la société est labellisée RGE, sur renovation-info-service.gouv.fr, et ses références. Attention ce label ne garantit ni l’absence de pratiques douteuses ni la qualité des travaux! V. V.-S.
L’État rappelle que les travaux ayant procuré un avantage fiscal (régime Malraux, déficit foncier, etc.) ne sont pas pris en compte dans le calcul de l’impôt sur les plus-values. Ils ne peuvent pas majorer le coût d’achat d’un bien et, ainsi, en diminuer sa base imposable. Une exception à ce principe concerne les biens acquis sous le régime de la vente d’immeuble à rénover (VIR ; rép. min. n° 21771, JO Sénat du 12.1.17). Les travaux font partie intégrante du prix d’acquisition à retenir pour calculer leur plus-value. De quoi satisfaire les investisseurs qui ont réalisé des opérations Malraux ou Pinel ancien sous le régime de la VIR.
Votes en assemblée générale, répartition des charges, réalisation de travaux, missions et honoraires du syndic, rôle du conseil syndical, modalités de contestation des décisions… Ce guide décrypte les règles régissant la copropriété.Toutes les nouvelles obligations, entrant en application en 2017 et 2018, y sont passées en revue, dont la création d’une épargne obligatoire pour financer de futurs travaux.7,90 € - Disponible en kiosque ou sur la boutique de notre site, leparticulier.fr
La loi Toute copropriété doit, en principe, être dotée d’un conseil syndical. Ses membres sont élus parmi et par les copropriétaires réunis en assemblée générale. Le conseil syndical assiste et contrôle le syndic dans sa gestion de la copropriété (art. 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et art. 22 et suivants du décret n° 67-223 du 17 mars 1967).La jurisprudence Les missions du conseil syndical sont cantonnées à un rôle de conseil et de contrôle du syndic, hormis les cas où l’assemblée lui a délégué d’autres pouvoirs. Le syndic reste donc maître de la gestion de la copropriété, sous le contrôle du conseil.
Cour de cassation, 3e chambre civile du 8 décembre 2016, pourvoi n°14-27986Une architecte parisienne a acheté, à Marseille, deux appartements occupés et situés tous les deux dans la même copropriété. Trois mois après la vente, elle tombe des nues: une procédure de péril imminent de l’immeuble est ouverte par le maire, les loyers ne sont pas payés (d’ailleurs, il n’y a pas de gestionnaire pour les encaisser) et il est impossible de déterminer l’identité du propriétaire du rez-de-chaussée. Et, par dessus tout, elle n’a pas été informée de l’absence de syndic. Elle décide donc d’assigner les vendeurs, les notaires et l’agent immobilier sur le fondement de la garantie des vices cachés et en paiement de diverses sommes. Après avoir demandé, au départ, la nullité de la vente, elle se ravise en appel, pour demander une diminution du prix. Mais, dans les deux cas, sa demande est rejetée. Pour les juges, l’absence de syndic ne constituait pas un vice «de nature à rendre l’immeuble impropre à son usage d’habitation ni à en diminuer tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait acquis qu’à un prix moindre», pas plus que toutes les autres découvertes qu’elle a faites après la vente.Ce qu’il faut retenirL’acquéreur d’un bien immobilier qui découvre, après la vente, l’existence d’un vice caché peut demander, au choix, l’annulation de la vente ou un remboursement d’une partie du prix qu’il a payé (art 1641 et 1644 du code civil). Mais toute déconvenue après la vente, comme découvrir que la copropriété n’a pas de syndic, ne mérite pas la qualification de vice caché. Ont, en revanche, été considérés comme des vices cachés, la présence de termites ou d’amiantes (cass. civ. 3e du 22.6.11, n°10-17321) et de carrières engendrant une instabilité du terrain (cass. civ. 3e du 17.11.04, n°03-14958).
En cas de vacance du logement, du fait du départ du locataire au cours de la période d'engagement locatif prévu dans le cadre du dispositif Périssol, le propriétaire conserve le bénéficie de l'avantage fiscal s'il justifie avoir accompli sans délai toutes les diligences nécessaires pour relouer son bien.
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