Immobilier - page 62

Le bailleur s'engage à louer un logement moyennant un loyer plafonné et doit sélectionner des locataires répondant à certaines conditions de ressources. Le logement est situé dans un Département d'outre-mer (Dom) ou une Collectivité d'outre-mer (Com).

Le bruit des éoliennes a-t-il un impact sur la santé et faut-il les éloigner plus encore des habitations? Après avoir évalué les effets sanitaires liés aux basses fréquences sonores (de 20 Hz à 200 Hz) et infrasons (inférieurs à 20 Hz), l’Agence nationale de sécurité sanitaire de l’alimentation, de l’environnement et du travail répond négativement. Elle conclut que la gêne éventuellement ressentie autour des parcs éoliens ne concernent ni les basses fréquences ni les infrasons mais principalement les bruits audibles. La distance réglementaire minimale de 500 m entre les éoliennes et les premières habitations n’est donc pas remise en question. L’agence recommande tout de même de renforcer l’information des riverains et la surveillance de l’exposition au bruit.

La loi Alur impose aux bailleurs, en cas de présence d’amiante dans les parties privatives ou communes des immeubles construits avant le 1.1.97., de joindre au contrat de location une copie de l’état le mentionnant. Une obligation suspendue à la parution d’un décret d’application, qu’il sera difficile de faire paraître avant la fin de la mandature, car il doit être pris en Conseil d’État. Pour l’heure, les bailleurs doivent communiquer sur la présence d’amiante auprès de leur locataire, seulement s’il en fait la demande. Rép. min. n° 19527,JO Sénat du 2.3.17 p. 924.

30 %: c’est le taux de progression du marché de la location saisonnière en ligne entre particuliers…

La DGCCRF (1) a livré sa vision de l’arrêté du 10 janvier 2017 (2) venu modifier les modalités d’affichage des annonces immobilières de vente et de location réalisées par l’entremise d’un professionnel (agent immobilier ou notaire, le plus souvent). Deux précisions intéressantes à relever. Tout d’abord, les honoraires ne doivent pas être exprimés en fourchettes de prix, l’arrêté exigeant qu’ils soient fixés pour chacune des prestations proposées. Ensuite, lorsque les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, l’assiette qui sert de base de calcul au pourcentage de rémunération de l’intermédiaire doit être le prix hors honoraires.(1) Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes. (2) LPI n° 338 p. 56.

Après avoir atteint, puis dépassé, le plafond symbolique de 8 000 €/m2, le prix moyen parisien flirte désormais avec les 9 000 €/m2. Un nouveau record absolu selon le réseau Century 21. Les taux bas continuent de doper le marché.

Ce pourrait être une banale affaire de sous-location pratiquée sans l’accord du bailleur, au mépris des règles posées par l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989. Sa particularité, avoir transité via une plate-forme de location et de réservation de logements entre particuliers, en l’occurrence Airbnb.

La loi architecture (n° 2016-925 du 7.7.16) a créé une possibilité de dérogation aux dispositions du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) relatives au volume constructible, au gabarit, à l’emprise au sol ou à la hauteur. À savoir, une majoration des droits existants, dans la limite de 5 %, lorsque le projet présente un intérêt public du point de vue de la qualité et de l’innovation ou de la création architecturale, après avis de la commission régionale du patrimoine et de l’architecture (art. L. 151-29-1 et L. 152-6 du Code de l’urbanisme). L’objectif est de favoriser les constructions énergétiquement performantes, les programmes de logements sociaux ou intermédiaires et les constructions de logements dans les zones tendues. Un décret détaille la procédure pour obtenir cette dérogation. Le pétitionnaire doit fournir un exemplaire supplémentaire du dossier de demande de permis de construire ou de déclaration préalable. Il revient ensuite au maire de le transmettre dans la semaine au préfet. La commission dispose alors de deux mois pour se prononcer (le délai d’instruction est majoré d’autant). Faute de quoi, elle est réputée avoir émis un avis favorable. Décret n°2017-254 du 27.2.17 (JO du 28)

C’est l’augmentation de loyer que pourront exiger les bailleurs pour les logements qu’ils louent vides ou meublés, en application de la dernière variation de l’indice de référence des loyers (IRL) connue (1er trimestre 2017).

Les vendeurs et les acheteurs vont pouvoir bénéficier d’un outil de premier choix pour évaluer la valeur d’un logement. À compter du 1er mai, le téléservice «Patrim», qui permet de rechercher toutes les transactions immobilières opérées sur un secteur donné, pourra être consulté par tout acquéreur ou vendeur potentiel d’un bien immobilier. Ce service permettra donc aux éventuels acquéreurs ou vendeurs de se faire une idée de la valeur du bien visé, grâce à la consultation d’informations précieuses, parmi lesquelles les caractéristiques des logements vendus dans le périmètre choisi (type et superficie, année de construction, matériaux de construction, nombre de niveaux, nombre et types des pièces principales, étage, présence d’ascenseur), ou les caractéristiques de la vente (date et références, prix total et ratios prix/surface et prix/nombre de dépendances). Jusqu’à présent, Patrim était proposé à l’usage des contribuables faisant l’objet d’une procédure d’expropriation, d’un contrôle des services fiscaux, ou devant faire évaluer un bien dans le cadre d’une obligation déclarative.

Mieux vaut tard que jamais. Depuis le 1er janvier 2016, l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) et le crédit d’impôt pour la transition énergétique (Cite), deux dispositifs d’incitation à la rénovation énergétique, sont en théorie cumulables. Mais manquaient les formulaires types pour en bénéficier. Un arrêté (22.3.17, JO 30) vient de mettre à jour les formulaires de demande et de justification pour obtenir l’éco-PTZ. Rappel, l’éco-PTZ est un prêt plafonné à 30 000 €, destiné aux propriétaires effectuant des travaux d’amélioration énergétique d’un logement construit avant 1990. Le Cite permet, lui, de déduire de ses impôts 30 % des dépenses de rénovation dans la limite de 8 000 € pour une personne seule.

Désormais, l’architecte verra son nom figurer non seulement sur le panneau d’affichage du permis de construire, mais aussi sur l’une des façades de l’immeuble achevé. Cette disposition, issue de la loi du 7 juillet 2016 sur l’architecture et le patrimoine, vient d’être renforcée par un décret d’application (décret n° 2017-495 du 6.4.17) mettant en place des modalités de contrôle. En pratique, c’est au propriétaire qu’il appartiendra de faire figurer sur la façade de son immeuble le nom de l’architecte et la date d’achèvement de l’ouvrage. Le coût de l’affichage est à sa charge.

Parties communes: À l’approche de travaux sur la toiture, nous souhaiterions savoir à qui revient l’entretien des parties fixes des fenêtres de toit. Leur propriétaire prétend que la jointure est une partie commune. Qu’en est-il?

Travaux: nous avons voté la réfection de la toiture en novembre, pour un montant de 100 000 €. Deux appels de fonds ont déjà été réalisés, le troisième est imminent. L’entreprise a accepté de limiter l’échafaudage à la toiture, ce qui nous fait réaliser une économie de 20 000 €. Le syndic peut-il en tenir compte en réduisant le montant du dernier appel de fonds?Dès lors que des travaux ont été votés et qu’un échéancier a été fixé, le syndic est tenu d’appliquer les décisions de l’assemblée générale, sauf décision ultérieure contraire. Il doit donc maintenir l’échéancier et le respecter. La baisse de prix de l’entreprise ne peut donc être prise en compte à ce stade. Ce respect de l’échéancier est primordial. Il a d’ailleurs une répercussion en cas de vente. Les incidents d’exécution des travaux, qu’ils soient favorables ou défavorables, ne peuvent en effet être pris en compte dans l’état daté, sorte d’arrêté des comptes de la copropriété à fournir obligatoirement au moment de la vente. C’est au moment de l’approbation des comptes que le solde créditeur pourra être remboursé aux copropriétaires en place.

Colonnes montantes: nous avons remplacé nos anciennes canalisations en plomb en les doublant par de nouvelles. La moitié des copropriétaires, plutôt des bailleurs, refusent de s’y raccorder, du fait des coûts y afférents (entre 500 et 1 500 € par copropriétaire), ce qui rend impossible l’individualisation des consommations d’eau froide souhaitée à l’origine. Est-il possible de les y contraindre?Il n’est pas possible de contraindre les copropriétaires à se connecter aux nouvelles colonnes montantes d’eau. Mais cette situation n’est pas pour autant un frein à l’installation de compteurs divisionnaire (majorité de l’article 25, puis 24 si le projet a recueilli au moins un tiers des voix). Une fois votée, la décision sera opposable à tous les copropriétaires. En pratique, l’installation de compteurs individuels sur d’anciennes colonnes montantes est souvent plus onéreuse - il n’est pas rare que plusieurs compteurs soient nécessaires par appartement. Dès lors, il est probable que les anciennes colonnes soient abandonnées par les copropriétaires au profit des nouvelles. Dans tous les cas, la pose de compteurs généraux différenciés s’impose pour pouvoir identifier l’origine d’éventuelles fuites. Au vu des montants en jeu (de 50 à 80 € par an pour la location de l’appareil), cette décision peut, à notre sens, être prise par le conseil syndical.À noter: les copropriétés équipées d’un système de chauffage et d’eau chaude collectif ont, elles, l’obligation d’installer des compteurs individuels, au plus tard le 31 mars 2017 pour les bâtiments les plus consommateurs d’énergie, ou le 31 décembre 2019 pour les plus performants. Cette obligation est toutefois à nuancer, car elle ne s’applique que si l’installation est techniquement possible et qu’elle n’engendre pas un coût excessif.

Division de lots: le rez-de-chaussée de notre immeuble (100 m2) a été légué aux deux filles de la propriétaire décédée. Les héritières ont subdivisé l’appartement, sans entériner juridiquement cette opération. Peut-on les y contraindre?

Depuis le 1er avril, les demandes d’autorisation d’urbanisme doivent prendre en compte les nouvelles dispositions applicables aux abords des monuments historiques et des sites patrimoniaux remarquables. Le présent décret, pris en application de la loi architecture (n° 2016-925 du 7.7.16), définit le régime de travaux applicable aux immeubles situés dans le périmètre délimité des abords de monuments historiques et dans celui des sites patrimoniaux remarquables (procédure de création et de classement précisée aux articles R.621-92 et s. et R.631-1 et s. du Code du patrimoine). Par ailleurs, les modalités d’exercice du droit de préemption de l’État, en cas d’aliénation d’un immeuble situé dans le périmètre d’un domaine national, sont encadrées (art. L.213-2, R.213-4 à D.213-13-4 du Code de l’urbanisme).Décret n°2017-456 du 29.3.17 (JO du 31)

La réforme de l’assurance emprunteur n’est décidément pas un long fleuve tranquille.

Le bailleur qui loue dans une agglomération où l’encadrement des loyers a été mis en œuvre (actuellement Paris et Lille) a la possibilité d’ajouter un complément de loyer en vue de rehausser le loyer de référence mensuel. Sont concernés les logements justifiant de certaines caractéristiques de confort ou de localisation (art. 17 II B de la loi du 6.7.89 et décret n° 2015-650 du 10.6.15). Faute de précision apportée par le décret sur la méthode de calcul ou encore de plafond, il faut prendre en compte, pour déterminer ce complément de loyer, les «caractéristiques intrinsèques» de localisation et de confort du logement, qui «s’apprécient au cas par cas». Selon le ministère du Logement, les commissions départementales de conciliation, organismes de règlement amiable des litiges, saisies de manière obligatoire des contestations relatives au complément de loyer, n’ont enregistré aucune hausse significative sur cette thématique. Des professionnels de l’immobilier avaient pourtant pointé le risque que les propriétaires interprètent le complément de loyer pour l’appliquer à la suite de travaux d’amélioration, à raison de l’existence d’une cave ou d’un balcon, d’ornements intérieurs ou même d’une exposition ensoleillée, sans le comparer avec des logements de même catégorie ou situés dans le même secteur géographique.Rép. min. n°22380, JO Sénat du 23.3.17, p.1222.

Les immeubles de moins d’un siècle, non classés ou inscrits au titre des monuments historiques, dont la conception présente un «intérêt architectural ou technique suffisant», peuvent se voir accorder un label «Architecture contemporaine remarquable» (art. L. 650-1 du Code du patrimoine). Les conditions pour en bénéficier viennent d’être précisées. Le propriétaire qui en fait la demande doit envoyer un dossier au préfet de région. Ce dernier attribue le label par décision motivée, après avis de la commission régionale du patrimoine et de l’architecture. À savoir: le propriétaire bénéficiaire est tenu d’informer le préfet de travaux venant modifier le bien. De même en cas de mutation (vente, donation, succession). Décret n°2017-433 du 28.3.17 (JO du 30).

L'emprunteur ayant obtenu un éco-PTZ doit fournir à sa banque, dans un délai de 3 ans à compter de l'obtention du prêt, divers documents justifiant que les travaux pour lesquels le prêt a été obtenu ont bien été réalisés. Les justificatifs de travaux doivent être fournis à l'établissement bancaire accompagnés d'un formulaire type Factures.

L'emprunteur ayant obtenu un éco-PTZ doit fournir à sa banque, dans un délai de 3 ans à compter de l'obtention du prêt, divers documents justifiant que les travaux pour lesquels le prêt a été obtenu ont bien été réalisés. Les justificatifs de travaux doivent être fournis à l'établissement bancaire accompagnés d'un formulaire type Factures.

Ce formulaire doit être adressé à l'établissement bancaire pour toute demande d'éco prêt à taux zéro (éco-PTZ) destiné à financer la réalisation d'un bouquet de travaux. Le formulaire doit être rempli conjointement par l'emprunteur et les entreprises réalisant les travaux.

Ce formulaire doit être adressé à l'établissement bancaire pour toute demande d'éco prêt à taux zéro (éco-PTZ) destiné à financer des travaux d'amélioration de la performance énergétique globale du logement (Code général des impôts (CGI), article 244 quater U). Le formulaire doit être rempli conjointement par l'emprunteur et les entreprises réalisant les travaux.

Ce formulaire doit être adressé à l'établissement bancaire pour toute demande d'éco prêt à taux zéro (éco-PTZ) destiné à financer des travaux de réhabilitation des dispositifs d'assainissement non collectif éligibles à l'éco-prêt à taux zéro (Code général des impôts (CGI), article 244 quater U).

L'emprunteur ayant obtenu un éco-PTZ doit fournir à sa banque, dans un délai de 3 ans à compter de l'obtention du prêt, divers documents justifiant que les travaux pour lesquels le prêt a été obtenu ont bien été réalisés. Les justificatifs de travaux doivent être fournis à l'établissement bancaire accompagnés d'un formulaire type Factures.

Le syndicat des copropriétaires ayant obtenu un éco-PTZ copropriété doit fournir à la banque, dans un délai de 3 ans à compter de l'obtention du prêt, divers documents justifiant que les travaux pour lesquels le prêt a été obtenu ont bien été réalisés. Les justificatifs de travaux doivent être fournis à l'établissement bancaire accompagnés d'un formulaire type Factures spécficique à la copropriété.

L’Agence nationale de l’habitat (Anah) vient d’étendre son programme Habiter Mieux aux copropriétés. Celles considérées comme «fragiles» (étiquette énergie comprise entre D et G et fort taux de charges impayées) pourront bénéficier d’une aide pour des travaux (remplacement de la chaudière, isolation du toit et des façades…) permettant un gain énergétique d’au moins 35 %. Les copropriétés éligibles se verront attribuer une subvention d’un montant maximal de 5 250 € par lot.

L’actu: Les baux conclus entre les exploitants de résidences de tourisme et les propriétaires des logements sont de 9 ans ferme, quelle que soit leur date de signature. C’est ce que vient de juger la Cour de cassation (cass. civ. 3e du 9.2.17, n° 16-10350). Celle-ci a mis fin à une incertitude issue de la loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009, codifiée à l’article L. 145-7-1 du code de commerce. Cet article impose la signature d’un bail de 9 ans pour éviter que les propriétaires des logements des résidences de tourisme ne subissent les conséquences d’une résiliation anticipée du bail par l’exploitant (qui remettrait en cause certains avantages fiscaux). Cette disposition déroge à la règle permettant de résilier un bail commercial après 3 ans. Les juges ont estimé que la loi de 2009 étant d’ordre public, elle pouvait être rétroactive et s’appliquer aux baux signés avant son entrée en vigueur, le 25 juillet 2009.L’action: Si vous êtes propriétaire dans une résidence de tourisme et si le gestionnaire veut vous imposer une résiliation triennale du bail, opposez-lui cette décision de la Cour de cassation.

Le gouvernement ne peut pas annuler, sur une simple déclaration, ce qu’une loi prévoit. L’ex-Premier ministre Manuel Valls l’a appris à ses dépens. En avril 2014, il avait annoncé que le plafonnement des loyers mis en place par la loi Alur serait limité, à titre expérimental, à Paris. Cette déclaration n’a pas été du goût de «Bail à part, tremplin pour le logement», une association contre le mal-logement, qui a saisi la justice. Dans un arrêt du 15 mars 2017 (n° 391654), le Conseil d’État a annulé la décision de Manuel Valls. Notez que ce dispositif de plafonnement des loyers est également appliqué à Lille depuis le 1er février.

Le Haut Conseil de stabilité financière poursuit ses appels à la vigilance sur l’immobilier commercial (bureaux, locaux professionnels…). S’il écarte toute crise majeure, il pointe deux risques susceptibles de faire baisser les prix: la remontée rapide des taux (voir notre dossier p. 30) et l’abondance de l’offre sur le marché de la location. Dans le même temps, l’Autorité des marchés financiers et l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution ont rappelé aux distributeurs de SCPI ou d’OPCI qu’ils doivent veiller à ce que les produits commercialisés soient en adéquation avec les besoins des investisseurs. Et leur demandent de «ne pas faire des performances passées l’unique ou le principal message de leur communication». Une manière de rappeler à l’ordre les professionnels qui vendent les supports immobiliers comme des petits pains.

L’actu: Deux nouveaux critères de décence devront être respectés par les propriétaires bailleurs dès l’année prochaine (décret n° 2017-312 du 9.3.17). Aujourd’hui, un logement «décent» doit, notamment, disposer d’une pièce principale d’au moins 9 m², d’une alimentation en eau potable, d’un réseau électrique adapté et d’un éclairage naturel suffisant. À compter du 1er janvier 2018, les ouvertures du logement (portes, fenêtres mais aussi conduits de cheminées) ainsi que ses murs devront, en plus, présenter une étanchéité à l’air suffisante. À partir du 1er juillet 2018, le logement devra également disposer d’une aération permettant un renouvellement de l’air et d’une évacuation de l’humidité répondant aux besoins d’une occupation normale des lieux et au fonctionnement des équipements. L’action: Si le logement que vous louez ne répond pas aux futures exigences du législateur, ne tardez pas à demander des devis et à lancer les travaux.