Dernière action en date co-pilotée par l’Anah et le gouvernement, le plan triennal de mobilisation pour les copropriétés fragiles et en difficulté (2015-2018) comprend un important volet de prévention et d’accompagnement des collectivités locales. Il doit aboutir au traitement de 15000 logements par an en 2016 et en 2017, pour un montant d’aides de 60 millions d’euros par an. «Près de 15 % du parc de copropriétés est considéré comme fragile, ce qui représente environ un million de logements», a souligné la ministre du Logement, Sylvia Pinel, lors de la présentation de ce plan à Paris le 13 octobre dernier.
L’état daté prévu par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est le seul document exigible préalablement à la vente d’un lot en copropriété. Le «pré-état daté» parfois demandé au nom de la loi Alur n’a, lui, aucune existence légale ni réglementaire. Cette même loi prévoit bien qu’un certain nombre de documents soient annexés à la promesse ou à l’acte authentique de vente (art. 54 de la loi n° 2014-366 du 24.3.14, codifié à l’art. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation), mais une ordonnance de simplification, prise dans le cadre de la loi de simplification n° 2014-1545 du 20 décembre 2014, est venue simplifier cette obligation au cours de l’été. La pratique d’établissement du «pré-état daté» et son actualisation sont rendus caducs par cette simplification des informations à transmettre.Rép. min. n° 79469, JOAN 15.09.15, p. 7051
Les opérations de transformation de logements en bureaux sont soumises à une règlementation stricte. Ainsi, l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) prévoit, dans les communes de plus de 200 000 habitants et celles des départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, une autorisation administrative préalable du maire avant tout changement d’usage d’un local destiné à l’habitation. Ce même texte prévoit la nullité de plein droit des contrats conclus en violation de ses dispositions. Mais, à qui, du propriétaire ou du locataire, appartient-il de demander cette autorisation?
En matière de logement, cela se traduit par deux objectifs. Le premier, mieux encadrer les résidences services, l’idée étant de «sécuriser les pratiques contractuelles entre les gestionnaires et les résidents, s’agissant en particulier des contrats de bail et des services associés». Le second, permettre à un locataire handicapé ou en perte d’autonomie de pouvoir réaliser, à ses frais, des travaux d’adaptation, l’absence de réponse de son propriétaire dans un délai de quatre mois valant acceptation. Sans que ce dernier puisse exiger la remise en état des lieux au départ du locataire. *Projet de loi n° 694 adopté en seconde lecture à l’Assemblée nationale le 16.9.15, actuellement en seconde lecture au Sénat.
Depuis le 1er septembre, il n’est plus possible de payer en espèces au-delà de 1 000 €, contre 3 000 € auparavant*. Du moins lorsque le débiteur a sa résidence fiscale en France et qu’il agit pour des besoins professionnels. Typiquement pour s’acquitter de son loyer dans le cadre d’un bail commercial ou professionnel. Objectif, renforcer la lutte contre les circuits financiers illicites ayant recours à des paiements anonymes.*Décret n° 2015-741 du 24.6.15 relatif à l’interdiction du paiement en espèces de certaines créances (JO du 27).
Au lieu de progresser, l’offre en résidences de tourisme a perdu environ 3 600 logements en un an, selon une étude de KPMG. En cause, les difficultés de certains exploitants obligeant les propriétaires à récupérer leurs logements, mais aussi les coûts de rénovation, qui les incitent à ne pas renouveler leur bail commercial à l’exploitant de la résidence. Près d’un tiers de l’offre en appartements nécessite, en effet,des travaux, alors qu’une vingtaine de résidences seulement sont rénovées chaque année.
Les communes de Boëge et de Saint-André-de-Boëge, toutes deux dans le département de la Haute-Savoie (74), ne figurent plus dans le périmètre d’application de la taxe sur les logements vacants. Celle-ci pèse sur les propriétaires de logements vides depuis une année au moins, dans les communes appartenant à des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, ce déséquilibre entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant. La taxe est acquittée par le propriétaire, l’usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation, l’emphytéote qui dispose du logement (art. 232 du CGI). Décret n° 2015-1284 du 13.10.15 (JO du 15)
Lorsqu’un bien est en indivision, il arrive qu’un indivisaire effectue à ses frais des dépenses pour l’améliorer. Il est alors créancier d’une indemnité sur l’indivision (art. 815-13 du Code civil). Néanmoins, lorsque les dépenses n’ont pas été faites avec de l’argent personnel, l’indivisaire ne dispose d’aucune créance s’il n’a pas demandé la rémunération de son activité sur le fondement de l’article 815-12 du Code civil.
Lapeyre vient d’ouvrir la première enseigne réservée à l’accessibilité, Vita Confort, à Paris (25, rue Lecourbe, dans le XVe arrondissement). Avec le vieillissement de la population, la demande en produits ergonomiques et en solutions d’accessibilité ne cesse de croître. Cette boutique propose des équipements design accessibles à tous (receveurs pour douches à l’italienne, carrelages antidérapants, produits domotiques…), mais également des objets en libre-service qui facilitent le quotidien (miroirs grossissants, téléphones à grosses touches, rehausseurs de lit, pince pour ouvrir les bocaux…), ainsi qu’une librairie spécialisée. Et dès l’entrée, tout est prévu dans cet esprit: porte motorisée et balises de guidage sonore pour les personnes malvoyantes, cheminement podotactile jusqu’à l’accueil, et même mise en relation avec un traducteur en langage des signes partenaire de l’enseigne par caméras interposées. L’équipe commerciale compte un ergothérapeute à même de proposer les projets d’aménagement les mieux adaptés. L’enseigne devrait ouvrir des boutiques Vita Confort en province dès l’année prochaine. Renseignements au 01 40 65 06 60.
Le chauffage électrique est en pleine révolution. Vous pouvez mettre au rebut vos “grille-pain” et remplacer ces vieux convecteurs par des radiateurs intelligents. Connectés, pilotables à distance et capables de s’adapter à votre mode de vie, ils vous permettront de réaliser des économies et de gagner en confort.
Il incombe aux propriétaires d’un bâtiment en construction d’exécuter à leur charge les branchements nécessaires à son raccordement au réseau public d’assainissement. Toutefois, les propriétaires ont la possibilité de demander à la commune de se charger de l’exécution des branchements pour la partie située sous la voie publique (art. L. 1331-2 alinéa 2 du Code de la santé publique), la commune étant alors autorisée à se faire rembourser par eux tout ou partie des frais engagés. Les branchements privés sont à la charge du propriétaire, qui peut choisir librement son prestataire. Toutefois, il appartient toujours à la commune de contrôler la qualité d’exécution de la partie privée du branchement, ainsi, éventuellement, que son maintien en bon état de fonctionnement (art. L. 332-5 du code de l’urbanisme). Rép. min. n° 66062, JOAN du 29.9.15, p. 7464
Le copropriétaire, condamné à indemniser son locataire des troubles causés par l’exécution de travaux réalisés par la copropriété, peut-il demander réparation auprès du syndicat des copropriétaires? Oui, répond la Cour de cassation, car il subit lui-même un préjudice personnel.
En principe, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision d’assemblée générale (art. 55 du décret du 17.3.67). Doit-il obtenir une autorisation pour demander la liquidation d’une astreinte prévue par une ordonnance? Non, répond la Cour de cassation.
Les copropriétaires le répètent inlassablement, leurs charges ne cessent d’augmenter. Nous nous sommes intéressés aux économies qui peuvent être réalisées, parfois sans investissement préliminaire. En focalisant sur quatre postes «poids-lourds».
La mise en œuvre de l’obligation incombant au vendeur de mesurer la superficie Carrez du lot de copropriété qu’il entend céder continue de susciter des contentieux, près de vingt ans après son entrée en vigueur. Illustration à propos d’une véranda.
Pour des raisons de sécurité ou de confort, de nombreuses résidences pourvues d’espaces verts font le choix de clôturer leur copropriété. Un pari souvent gagnant. Mais «résidentialiser» un ensemble immobilier ne s’improvise pas.
Avec le dernier avenant à la convention collective des concierges et gardiens d’immeuble, les contrats de travail doivent être modifiés avant fin février 2016.
Un texte peu novateur, dont l’essentiel consiste à prolonger les dispositifs existants. L’Aide personnalisée au logement pourrait toutefois être sérieusement retouchée.
Choix de l’emplacement, des matériaux, de la forme, calcul de l’espace occupé… auront un impact sur la réussite de votre projet et sur votre budget. Voici les éléments qui vous permettront de ne pas commettre d’erreurs.
Le nouvel enduit de lissage Magic’Liss Express de Toupret change de couleur lorsqu’il est sec et prêt à être peint. Pour les néophytes, il n’y a donc plus de risque de voir la peinture cloquer. Rose à la pose, l’enduit devient blanc une fois sec. Ce produit prêt à l’emploi permet de traiter les imperfections jusqu’à 2 mm d’épaisseur et s’applique avec une spatule fournie. En grande surface de bricolage. Env. 11,50 € le pot de 1,50 kg.
Le digicode cède peu à peu la place à des dispositifs de contrôle des accès plus sophistiqués. La prise de décision est facilitée en assemblée générale. Pour autant, faut-il céder à la pression des fabricants, et sur quels points les interroger avant de faire un choix? Notre dossier devrait vous aider à vous y retrouver…
En cas d’individualisation des contrats de fourniture d’eau au sein d’un immeuble collectif, la limite d’intervention du service public est marquée par le compteur général quand celui-ci a été conservé, ou par la vanne qui a été installée pour le remplacer, dans le cas contraire (circulaire UHC/QC 4/3 n° 2004-3 du 12.1.04, prise en application de l’article 93 de la loi n° 2000-1208 du 13.12.00). La propriété collective continue d’être responsable de la surveillance, de l’entretien et du renouvellement des ouvrages communs entre la limite ainsi déterminée et les compteurs individuels de chaque occupant.Rép.min. n°58408, JOAN du 15.9.15, p. 7011
Les partisans de la Garantie universelle des loyers (GUL) devront se faire une raison. Le dispositif, qui devait voir le jour dans le cadre de la loi Alur du 24 mars 2014 est enterré.Pour remplacer la GUL, la caution locative étudiante (Clé), déjà en place et généralisée aux étudiants qui n’ont pas de garant, sans conditions de revenu, de situation familiale ou de nationalité et un remplaçant à l’actuelle Garantie des risques locatifs (GRL), qui reste, lui, à mettre en œuvre. Destiné aux jeunes travailleurs, il bénéficiera dès le début 2016 aux salariés du secteur non-agricole assujettis à la Participation des employeurs à l’effort de construction (PEEC).
Focus vient de lancer Slimfocus, le premier foyer suspendu hermétique grâce à sa ventouse (conduit à double paroi concentrique). Destiné aux habitations très isolées, voire passives, il possède une arrivée d’air extérieur par le haut. Les fumées ressortent également par le haut. Cette technologie a été développée avec Poujoulat, fabricant français de conduits de cheminées. Foyer fermé à bois. Diamètre extérieur: 33 cm. Puissance nominale: de 2 à 6 kW. Rendement: 85,40 %. Taux de CO: 0,09 %. Label Flamme verte 7 étoiles. À partir de 7 644 € TTC (hors installation). Éligible au crédit d’impôt pour la transition énergétique (Cite). Focus-creation.com, 04 67 05 01 93.
Vous souhaitez aménager une pièce supplémentaire, apporter de la lumière dans une pièce aveugle ou isoler une cuisine donnant sur votre séjour? Une verrière d’intérieur ou une cloison vitrée peut être la solution. Démonstration.
C’est finalement une réforme d’ampleur qui se profile avec le projet de loi dit «Pellerin», relatif «à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine»*. Ce qui intéresse directement les particuliers en matière immobilière.
Économies d’énergie: les cheminées à foyer ouvert étant à nouveau interdites en Ile-de-France (voir votre actualité du mois dernier), quelles sont les aides dont un particulier peut bénéficier pour améliorer la performance énergétique de son installation et quels sont les équipements éligibles?Les dépenses d’acquisition d’équipements de chauffage ou de production d’eau chaude écologiquement performants ouvrent droit au crédit d’impôt pour la transition énergétique (Cité) au taux de 30 %, jusqu’au 31 décembre 2016. Toutefois, cet avantage est réservé aux équipements répondant à certains critères et non à leurs accessoires, comme l’a récemment rappelé la cour administrative d’appel de Bordeaux, annulant ainsi un précédent jugement (CAA de Bordeaux du 29.9.15, n° 13BX01441): «Les conduits livrés et facturés avec un poêle à bois sont dissociables de ce dernier et, destinés à l’évacuation des fumées, ne concourent pas à la production de chaleur. Dès lors, la partie de la facture correspondant au coût des conduits d’évacuation des fumées ne peut pas être retenue pour le calcul du crédit d’impôt», ont estimé les juges. Pour ne pas se tromper sur le type d’équipements éligibles, ces derniers ont été précisés dans un arrêté du 27 février 2015 (art. 18 bis de l’annexe IV au CGI). Sur cette base, le ministère du Développement durable a publié une liste très précise des produits concernés sur son site internet. Pour rappel, le bénéfice du crédit d’impôt est réservé, depuis le 1er janvier 2015, aux propriétaires qui font appel à un professionnel «Reconnu garant de l’environnement» (RGE) pour ces équipements, conformément au décret n° 2014-812 du 16 juillet 2014 sur l’éco-conditionnalité des aides à la rénovation énergétique.
Plus-value immobilière: je suis sur le point de vendre une ancienne résidence secondaire devenue, au fil des ans, le logement que j’occupe une grande partie de l’année. Est-ce une condition suffisante pour que je puisse bénéficier de l’exonération de la taxe sur la plus-value au titre de la cession de la résidence principale?Vous avez raison de vous préoccuper de cette question. L’exonération de la plus-value réalisée lors de la cession de la résidence principale peut en effet être remise en cause par l’administration si elle soupçonne que les critères définissant fiscalement la résidence principale ne sont pas remplis. Au contribuable d’apporter, alors, des preuves contraires. L’administration peut en effet vouloir s’assurer, sur la base d’éléments de fait, qu’une résidence qualifiée de principale est bien utilisée conformément à son objet. Et elle est particulièrement vigilante lorsque la résidente en question, dite principale, est située dans un lieu de villégiature accueillant habituellement des résidences secondaires… Ainsi, l’administration a-t-elle tout récemment refusé d’appliquer l’exonération de taxation à un particulier dont la résidence principale avait été fixée à Courchevel (suite à une ordonnance de non-conciliation dans le cadre d’un divorce).L’intéressé avait vendu l’immeuble l’année suivante, mais n’a pas été admis à se prévaloir de l’exonération au titre de la cession de la résidence principale. D’une part, il disposait, à Paris, d’une résidence où était situé le centre de ses intérêts économiques, d’autre part, il était retourné habiter au domicile de son ex-épouse à Neuilly, suite à leur réconciliation… Le redressement de l’administration a été confirmé par la cour administrative d’appel de Lyon (CAA Lyon, 9 janv. 2014, n° 13LY01383), au motif que le cédant n’était pas en mesure de justifier de l’utilisation de sa résidence de Courchevel à titre d’habitation principale à la date de la cession. Ce qu’il aurait dû faire en produisant, par exemple, des factures d’eau ou d’électricité et des frais de transports entre Courchevel et Paris, ou en apportant des justificatifs de transport attestant du déplacement de ses enfants entre Neuilly et Courchevel, sachant qu’il disposait d’un droit de visite et d’hébergement.
Afin d'encourager les bailleurs à louer leurs logements à des prix très abordables, l'Anah verse une prime de 1 000 € aux propriétaires s’engageant à mettre en location leurs biens en loyer conventionné social ou très social. Cette subvention sera proposée jusqu'au 31 décembre 2017.
Lorsque deux époux signent un contrat de location, la transcription de leur jugement de divorce met fin à la cotitularité du bail d'habitation tant légale que conventionnelle, souligne la Cour de cassation.
Des aides au logement sont versées par les caisses d'allocations familiales, notamment au locataire pour l'aider à payer son loyer. Les paramètres servant au calcul de ces allocations ont été réévalués de 0,08 %, depuis le 1er octobre 2015.
Les syndics peuvent désormais convoquer les copropriétaires aux assemblées générales de copropriété par courriels. Les procès-verbaux, les notifications et les mises en demeure peuvent également être acheminés par internet..
C'est dans les communes de banlieue où les maisons individuelles prédominent que le nombre d'effractions est le plus élevé, selon le ministère de l'intérieur dans une étude publiée en octobre 2015.
Acheter un appartement ou une maison représente près de 5 ans de revenus pour un primo-accédant, selon la dernière analyse de Cafpi. Pour ceux qui sont déjà propriétaires, l'effort consenti s'élève à 4 années de revenus environ.
Le congé pour vente mentionnant un prix incluant les frais d’agences n'est nul que si le locataire rapporte la preuve d’un préjudice, selon la Cour de cassation.
Gain potentiel: jusqu’à 6 % net par anDurée: de 5,5 à 7 ansRisque: modéréRéduction d’impôt: 36 % des sommes investies dans la limite de 18 000 € (et 25 % du revenu net global)
Gain potentiel: jusqu’à 20 % net par anDurée: 5 ansRisque: limité, sauf en cas de redressement fiscalRéduction d’impôt: pouvant atteindre 60 000 € pour 52 632 € investi
Gain potentiel: jusqu’à 10 % net par anDurée: de 7 à 12 ansRisque: élevéRéduction d’impôt: 18 % des sommes investies, plafonnées à 12 000 € (célibataire) ou 24 000 € (couple)
Gain potentiel : de 1,80 à 2,40 % brut par an (avant avantage fiscal)Durée: de 15 à 20 ansRisque: modéréRéduction d’impôt: variable en fonction du régime fiscal de la SCPI
Une société civile immobilière offre des facilités pour détenir un patrimoine immobilier à plusieurs. Mais ses statuts doivent avoir été pensés en amont pour s’adapter au mieux à vos objectifs.
Une assurance emprunteur peut être résiliée chaque année. C’est ce qu’a jugé la cour d’appel de Douai qui, après celle de Bordeaux (voir le n° 1109 du Particulier, "Crédit immobilier: vous pouvez résilier chaque année votre assurance emprunteur") reconnaît que l’article L. 113-12 du code des assurances s’applique à l’assurance emprunteur (CA de Douai du 17.9.15, n° 14/01655). Les juges d’appel ont condamné la banque CIC à indemniser la cliente à qui elle avait refusé de substituer son assurance de prêt maison au profit d’une autre gérée par la Macif (pour des prêts souscrits en 2007 et fin 2010).
Il vous reste 2 mois pour sélectionner les meilleurs produits pour alléger votre impôt sur le revenu. Attention, malgré l’avantage fiscal, certains peuvent vous faire perdre de l’argent. Choisissez les bons.
D’après les résultats de notre enquête, les honoraires de syndic ont augmenté de 1,70 % entre 2014 et 2015.? Mais cette hausse pourrait s’accélérer avec la mise en place du nouveau contrat type de syndic.? Celui-ci s’impose aux copropriétés depuis le 2 juillet 2015.
Total Énergie Gaz propose une offre d’électricité à prix fixe d’une durée de 1, 2 ou 3 ans, pour les copropriétés qui doivent souscrire une offre de marché avant fin 2015, suite à la disparition des tarifs réglementés (voir le n°1112 du Particulier, "Réduisez la facture de vos contrats de gaz et d'électricité").Avec 24 opérateurs sur le marché de l’électricité, les copropriétés peuvent faire jouer la concurrence. Obtenez un devis de ces fournisseurs sur energie-info.fr.
J’ai décidé de vendre ma maison. Après plusieurs mois de recherches, j’ai enfin trouvé un acquéreur. Au bout de quelques semaines de négociation, nous avons signé un compromis de vente par acte sous seing privé, par l’intermédiaire d’un agent immobilier. Nous sommes censés confirmer la vente devant le notaire, si l’acquéreur obtient le prêt qu’il s’est engagé à demander à sa banque. Mais l’acquéreur ne m’a donné aucune nouvelle, je me demande si sa banque lui a refusé le prêt, ou s’il a trouvé un autre bien à acheter. Peut-il effectivement se désengager? Que faire s’il ne se présente pas chez le notaire?
Les banques utilisent des arguments parfois fallacieux pour refuser aux emprunteurs de souscrire leur assurance de prêt chez un concurrent. C’est le constat de l’association de consommateurs UFC-Que Choisir, qui a saisi l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), le gendarme des assureurs, afin qu’elle diligente une enquête. L’association dénonce aussi la décision des banques de reporter au 1.1.16 la remise aux emprunteurs d’une fiche d’information standardisée sur leur offre d’assurance. La loi prévoyait qu’elle leur soit remise dès le 1.10.15 (voir le n° 1113 du Particulier). E. L.
Nous publions, en page 46 de ce numéro, les résultats de notre enquête sur les tarifs des syndics. Cette étude repose sur l’exploitation de 1 350 questionnaires remplis en ligne par nos abonnés, que nous tenons ici à remercier. Étant donné la richesse de cette enquête statistique, nous ne pouvons présenter l’intégralité de ses résultats dans ce dossier de 8 pages. Vous pourrez, en revanche, les consulter sur notre site internet, en utilisant différents critères de recherche: zone géographique (Paris, petite et grande couronne, Rhône-Alpes, Provence-Alpes-Côte d’Azur, autres régions), taille de la copropriété (moins de 20 lots, de 21 à 39 lots, de 40 à 59 lots, plus de 60 lots), période de construction de l’immeuble et type de syndics (indépendants ou en réseaux). Ces informations accompagnent la version internet de notre dossier, qui est accessible en tapant son titre in extenso dans notre moteur de recherche.
Qui supporte les frais d’établissement du contrat de bail? Quelles sont les dépenses récupérables sur le locataire? Quels travaux incombent respectivement au propriétaire et au locataire? Comment le loyer est-il fixé? Toutes ces questions trouvent leur réponses dans la nouvelle édition de ce guide, bien entendu, mis à jour après l’entrée en vigueur de la loi Macron du 6 août 2015. Que vous soyez bailleur ou locataire, cet ouvrage, clair et précis, vous permettra de vivre sereinement votre location et de désamorcer toutes les sources de conflits potentiels.À commander sur la boutique de notre site: 21 € (19 € en version numérique).
Dans toutes les régions, les taux des crédits immobiliers baissent, même sur les longues durées, selon Empruntis. Une aubaine pour tous ceux qui souhaitent emprunter sur 15 ou 20 ans.
Les ménages qui accèdent à la propriété sous le régime de la "location-accession" avec un prêt à taux zéro, peuvent bénéficier d'un "gel" des critères retenus pour le calcul du PTZ.
Lorsqu'une commune délivre un arrêté d'alignement individuel, elle ne peut pas exiger des riverains qu'ils paient la prise en charge des frais d'intervention du géomètre expert.
Le bailleur ne peut être tenu responsable de la présence de squatteurs dans l’immeuble.Cass. civ. 3e du 23.6.15, n° 14-13385
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