Immobilier - page 104

Depuis le 1er janvier 2012 et jusqu’au 31 décembre 2014, la plus-value de cession d’un immeuble à usage de bureaux ou commercial est taxée au taux de 19 % lorsque la société cessionnaire s’engage à le transformer en logement. La loi de finances rectificative pour 2013 a prorogé ce dispositif pour les cessions à titre onéreux réalisées après le 31 décembre 2014, dès lors qu’une promesse synallagmatique de vente est signée avant le 1er janvier 2015. Les opérations de cessions réalisées entre un cédant et un cessionnaire qui ont entre eux des liens de dépendance ne sont pas éligibles à ce dispositif. Cette exclusion s’applique aux cessions réalisées à compter du 1er janvier 2014, à l’exception de celles consécutives à une promesse synallagmatique de vente signée avant cette date. L’administration intègre ces mesures dans sa base Bofip tout en précisant que les crèches ne constituent pas un local à usage d’habitation, contrairement aux résidences étudiantes et aux résidences pour personnes âgées.Instruction Bofip du 11.3.14

La législation en matière d’impôt sur le revenu comporte des dispositions adaptées en faveur des contribuables résidant en maison de retraite, rappelle une réponse ministérielle récente. C’est le cas en matière de plus-values immobilières. Afin de tenir compte de la situation particulière des personnes amenées à céder leur résidence principale, notamment pour financer le coût de leur hébergement, le ministre du Budget précise que l’article 150 U du Code général des impôts (1° ter du II) prévoit «une exonération en faveur de la cession de leur ancienne résidence principale par des personnes âgées ou handicapées» résidant dans un établissement spécialisés. Lorsque la cession intervient dans un délai inférieur à deux ans suivant l’entrée dans un tel établissement, elle peut ouvrir droit à l’exonération de la plus-value réalisée à cette occasion. Une condition s’impose: que la résidence concernée n’ait fait l’objet d’aucune occupation depuis le départ du cédant. Cette exonération s’applique à la double condition qu’au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession, le cédant n’ait pas été passible de l’impôt de solidarité sur la fortune et ne dispose pas d’un revenu fiscal de référence supérieur à 24 043 €, pour la première part de quotient familial (voir limite prévue au II de l’article 1417 du CGI).Rép. min. n° 42794 JOAN du 11.3.14

Les faiblesses du régime d’indemnisation des victimes de catastrophes naturelles sont régulièrement dénoncées. Les dernières intempéries survenues début 2014 ont été une nouvelle occasion pour le ministre de l’Intérieur, Manuel Valls, de mettre en lumière, lors du Conseil des ministres du 19 mars, la complexité du dispositif existant, tout en dévoilant un projet de réforme.

Depuis le 1er mars, les départements sont autorisés à augmenter le taux des droits de mutation perçus à l’occasion d’une vente immobilière (art. 77 de la loi de finances pour 2014), ce jusqu’au 29 février 2016. D’ores et déjà, la plupart des conseils généraux - Paris fait figure d’exception - ont voté son relèvement, qui plus est, au taux maximal autorisé, soit 4,5 %. Pour l’acquéreur, cela représente un surcoût de près de 3 000 € pour un bien d’une valeur de 400 000 €. Pour connaître le taux applicable dans son département, se reporter au site ministériel, dont la liste est mise à jour tous les mois: impots.gouv.fr (rubriques professionnels/accès spécialisés/notaires et géomètres experts). Pour en savoir plus, rendez-vous sur la Base documentaire de notre site www.leparticulier-immobilier.fr, dossier «Achat-vente», puis «Acte notarié».

Un décret reconduit la prise en charge à 100 % des travaux d’insonorisation des logements des riverains d’aérodromes.

Depuis le 1er avril, les décisions d’expulsion de locataires mauvais payeurs peuvent être exécutées. C’est la fin de la «trêve hivernale» (art. L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution), du 1er novembre au 15 mars, traditionnellement prolongée de 15 jours. Particularité 2014, cette prolongation est gravée dans le marbre par la loi Alur, y compris pour les occupants sans droits ni titre, qui n’étaient pas concernés par le bénéfice de la trêve. Dans l’attente de la promulgation de la loi, Cécile Duflot a demandé la prolongation de la trève.

Ma demande de permis de construire vient d’être refusée par la mairie. Motif: des conditions de desserte insuffisantes pour l’intervention des véhicules des services d’incendie et de secours. Pourtant, sur les deux voies qui desservent le terrain, l’une d’elle dispose d’une largeur suffisante pour assurer cet accès. Certes, elle est privative. Est-ce que cela peut avoir joué?Non. Un permis de construire peut être refusé sur un terrain, qu’il soit desservi par une voie publique ou privée, seulement si «les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l’utilisation des engins de lutte contre l’incendie» (art. R. 111-5 du Code de l’urbanisme). Le maire est tenu de s’assurer des caractéristiques physiques de la voie d’accès pour permettre l’intervention des secours. La circonstance selon laquelle la voie d’accès la plus praticable n’est pas ouverte au public n’y change rien. Le Conseil d’Etat s’est prononcé en ce sens dans une affaire similaire à la vôtre. En l’espèce, la voie privée, plus large que la route communale, traversait un lotissement dont les propriétaires n’avaient pas consenti au propriétaire du terrain requérant un permis de construire le droit de passage (CE, n° 356571, du 26.2.14). Vous pouvez contester le refus de délivrance du permis de construire en exerçant d’abord un recours gracieux, en demandant au maire de revenir sur sa position. Vous disposez d’un délai de deux mois pour agir à compter de la réception de la décision de refus, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Dans leur note de conjoncture, les notaires tordent le cou à une idée reçue, selon laquelle des achats massifs en provenance de l’étranger influeraient à la hausse, ou feraient résister les prix de l’immobilier.

Le rez-de-chaussée de notre immeuble est occupé par un commerce raccordé, à l’installation collective de chauffage. Or, le propriétaire de ce lot a décidé d’installer un système de pompe à chaleur pour assurer son propre chauffage. Nous n’y avions pas vu d’objection mais nous avons découvert, en examinant les comptes 2013, que ce commerçant avait cessé de payer les charges correspondantes. Interrogé, le syndic nous a dit s’être conformé à une clause du règlement de copropriété offrant au propriétaire du lot en question la possibilité de «faire son affaire personnelle du chauffage de ses locaux» et «de ne plus participer aux dépenses communes de chauffage». Une telle clause est-elle licite?Le critère dit «de l’utilité», énoncé par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le lot qui a techniquement la possibilité de bénéficier d’une installation collective doit supporter la quote-part de charges correspondante, peu importe qu’il utilise l’installation ou non. En l’espèce, votre règlement prévoit une dérogation à cet article qui est pourtant d’ordre public et même s’il s’agit vraisemblablement d’une clause réputée non écrite, votre syndic est censé l’appliquer tant qu’une décision de justice ne l’a pas déclarée telle. Si vous entamez une démarche judiciaire, vous obtiendrez probablement gain de cause. Comme dans une affaire similaire où la cour suprême a jugé, à propos d’un règlement «aux termes ambigus» donnant aux propriétaires des boutiques la faculté de se raccorder au chauffage collectif de l’immeuble que «l’option devient irrévocable après avoir été exercée lors de l’achèvement de l’immeuble» et que «le copropriétaire qui a choisi de raccorder son local au chauffage ne peut, en renonçant à utiliser cet élément d’équipement commun, être dispensé de participer aux charges qu’il entraîne.» (cass. civ. 3e, 26.10.83, n° 81-16768).

Nous avons l’intention d’inscrire à l’ordre du jour de notre assemblée générale une résolution visant à condamner les colonnes de vide-ordures, mais nous ne savons pas quelles sont les mesures à prendre, leur coût ni à quelles entreprises nous adresser pour que cette condamnation soit réalisée dans les règles et ne nous cause pas de problèmes ultérieursLa solution technique consiste à déposer la partie métallique pivotante des vidoirs (pelle) et à boucher l’ouverture ainsi laissée. Il faut procéder à une ultime désinfection/désinsectisation des conduits et, parfois, à leur désamiantage, nombre de conduits étant en fibrociment. Il faut compter 120 € HT (hors désamiantage) pour la condamnation des vidoirs dans chaque appartement ou dans le local dédié à cette fonction à chaque étage si les vidoirs se trouvent en parties communes. Les emplacements des vidoirs seront bouchés à l’aide de plaques de plâtre (coupe-feu), elles-mêmes recouvertes d’une plaque de métal, de PVC ou de carreaux de faïence. Quant aux locaux de réception des déchets en sous-sol ou en rez-de-chaussée, la plaque - perforée pour assurer la ventilation du conduit - à fixer au plafond pour condamner l’issue du conduit revient à environ 200 € HT.

La prescription pour demander des arriérés de loyers ou de charges, est réduite à 3 ans, contre cinq ans auparavant.

Le gouvernement envisage d’alléger les contraintes pesant sur le financement participatif, appelé «crowdfunding», un mode de financement en plein essor. Par l’intermédiaire de plateformes internet, les particuliers peuvent se muer en banquiers soit en prêtant de l’argent, moyennant intérêts, à des entreprises (via un site comme Unilend) ou à des particuliers (Prêt d’Union, par exemple), soit en prenant une participation dans le capital d’entreprises naissantes, dites «jeunes pousses» (Anaxago, Wiseed…). Les entreprises pourront obtenir jusqu’à 1million d’euros par ce biais - contre 100 000 € jusqu’alors - en échappant aux contraintes de l’Autorité des marchés financiers. Les épargnants, eux, ne pourront pas prêter plus de 1 000 € par projet, et les plateformes devront obéir à de strictes règles d’information et de transparence.Entrée en vigueur: 1erjuillet 2014.

Les propriétaires d’une maison voisine d’un immeuble en copropriété se plaignaient d’un problème de voisinage. Le syndicat des copropriétaires de cet immeuble avait décidé de percer des fenêtres sur d’anciens «jours de souffrance» (des ouvertures à verre fixe et translucide laissant entrer la lumière, mais n’offrant aucune vue sur l’extérieur). Or ces fenêtres créaient des vues directes sur leur terrain. Les époux ont donc assigné le syndicat pour réclamer leur suppression. La cour d’appel a rejeté leur demande. Selon les juges, les petites fenêtres qui avaient été mises à la place de châssis fixes dans les W.-C. et les salles de bains de l’immeuble ne posaient pas de problème car elles étaient trop hautes pour permettre une vue directe sur la propriété voisine. Une dernière fenêtre avait été installée au ras du sol de l’immeuble. Les magistrats constatant que sa vue était, de toute façon, bouchée par des gravats, ont également refusé de la faire supprimer. La Cour de cassation a sanctionné ce dernier point, rappelant que, selon l’article 677 du code civil, les fenêtres ou les jours susceptibles d’offrir une vue sur la propriété voisine ne peuvent être créés qu’à 2,60 m au-dessus du sol, si la pièce est au rez-de-chaussée, et à 1,90 m au-dessus du plancher, si elle est située dans les étages supérieurs.

Depuis 2010, les riverains des grands aérodromes français (par exemple, Paris-Orly, Paris-Charles-de-Gaulle ou encore Toulouse-Blagnac) peuvent bénéficier d’une aide financière. Un premier décret (n° 2011-1948 du 23.12.11) avait porté cette aide de 80 à 100 % du coût des travaux, dans la limite de certains plafonds. Cette majoration du taux devait prendre fin le 31 décembre 2013. Un nouveau décret (n° 2014-287 du 3.3.14, JO du 5) vient de préciser que l’application du taux de 100 % était prorogée jusqu’au 31 décembre 2014. V. V.-S.

Non, les huissiers de justice sont rattachés, pour la plupart de leurs actes, au tribunal de grande instance (TGI) de la commune où ils officient (art. 5 du décret n° 56-222 du 29.2.56).

Oui, l’allocation logement peut être versée directement au bailleur, mais ce n’est pas automatique. Vous…

La loi du 10.7.1965 autorise la suppression des vide-ordures à la majorité de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires) pour des impératifs d’hygiène. L’appréciation du risque sanitaire est laissée à la discrétion du syndic. Une réponse ministérielle (n° 27823, JOAN du 28.1.14) a confirmé qu’aucune mesure législative ou réglementaire n’est envisagée concernant l’usage des vide-ordures.

Les propriétaires bailleurs de logements inférieurs à 14 m² devront payer cette taxe, si le loyer mensuel excède 41,37 €/m² (40,88 €/m² en 2013).

Ce chiffre, publié par le Crédit foncier, montre une légère baisse du marché immobilier en régions, avec toutefois de fortes disparités. Sur la base du prix d’un appartement de 80 m² situé dans un quartier résidentiel de périphérie, Angers, Saint-Étienne, Le Havre, Nîmes et Toulon affichent les plus fortes chutes (de - 2 à - 5 %).Seule Marseille a vu ses prix grimper (jusqu’à 2 %).

Dans votre n° 1094 de février 2014, vous indiquez que l’éco-PTZ est opérationnel depuis le 1er janvier 2014. Président du conseil syndical d’une copropriété en pleine démarche de rénovation de sa chaufferie, j’ai contacté plusieurs banques spécialisées dans les prêts collectifs. Toutes m’ont informé que leurs offres sortiront, au mieux, au 1er semestre 2014.A. C . (Paris)

Pour pouvoir être indemnisé, il faut réunir deux conditions (art. L 125-1 et s. du code des assurances)…

Pas nécessairement, car il n’y a, en principe, aucune solidarité entre co-indivisaires pour le paiement…

Depuis des années, une copropriétaire stationnait son véhicule dans la cour de son immeuble, devant son garage. L’assemblée générale (AG) des copropriétaires a voté une résolution afin de faire poser des poteaux anti-stationnement dans les parties communes pour l’en empêcher. Estimant que cette résolution était prise exclusivement pour lui nuire et qu’à ce titre elle constituait un abus d’autorité, la copropriétaire a demandé son annulation devant les tribunaux. Les juges ont rejeté sa demande. Ils ont relevé que, selon l’état descriptif de division de la copropriété, «les rampes d’accès, couloirs de circulation et tous autres dégagements des garages» étaient des parties communes, qu’il était établi qu’elle garait son véhicule devant son garage depuis plusieurs années, qu’elle accaparait ainsi une partie commune et gênait le passage de ses voisins. Pour sa part, la copropriétaire invoquait le fait que d’autres véhicules avaient pu stationner dans les parties communes, mais elle ne précisait pas à quelle fréquence ni à qui ces véhicules appartenaient. Les magistrats ont estimé que la résolution prise par l’AG n’était pas un abus de majorité, mais, au contraire, la mesure la plus adaptée à la situation.

Le projet de loi Pinel (voir "Auto-entrepreneurs: un seul régime pour les très petites entreprises") entend réformer le régime des baux commerciaux en renforçant les droits des locataires : lissage des déplafonnements de loyers en fin de bail, instauration d’un droit de préemption du locataire en cas de vente, établissement d’une liste des charges récupérables sur le locataire et, enfin, obligation de réaliser un état des lieux d’entrée et de sortie.

J’ai acheté un fauteuil sur internet. À la réception, j’ai constaté que la couleur ne correspond pas à ce que j’ai commandé. J’ai exigé du vendeur qu’il m’échange ce meuble. Mais il ne répond pas. Puis-je lui envoyer une lettre recommandée par internet?

Il y a 7 ans, j’ai acheté un appartement pour en faire ma résidence secondaire. J’ai effectué moi-même des travaux dans ce logement. Si je le revends, le coût des travaux sera-t-il pris en compte dans le calcul de la plus-value imposable?