Immobilier - page 101

Alors que les copropriétés de plus de 50 lots disposant d’une installation de chauffage collectif vont bientôt devoir se mettre en ordre de marche pour réaliser un audit énergétique de leur immeuble, les résultats de l’enquête menée par l’UFC-Que Choisir sur la fiabilité des diagnostiqueurs EDF, GDF-Suez et diagnostiqueurs indépendants disposant du label Reconnu garant de l’environnement (RGE) a de quoi inquiéter.

Malgré une activité faible, la résistance des prix s’est prolongée, selon les notaires.Le marché reste caractérisé par un niveau d’activité faible. Les vendeurs et les acquéreurs peinent à s’entendre, et l’offre et la demande se rencontrent difficilement.» Tel est le constat des notaires de Paris, qui viennent de publier leurs chiffres relatifs au 1er trimestre 2014. Certes, les volumes de ventes se sont un peu redressés en île-de-France par rapport au 1er trimestre de l’année passée (+ 3 %). Mais il s’agit d’une progression en trompe l’œil. L’amélioration tient à la progression des ventes dans l’ancien (+ 9 %), alors que le neuf enregistre une baisse d’activité. Et malgré ce regain imputable à l’ancien, les chiffres restent inférieurs à ceux constatés dans les périodes de forte activité, d’environ 16 %.Dans ce contexte toujours morose, les prix font preuve de résistance. À Paris intra-muros, le prix au mètre carré des appartements anciens s’établissait à 8 160 € au 1er trimestre 2014. Après correction de la variation saisonnière, la hausse trimestrielle est de 0,6 %. En petite couronne, la variation trimestrielle des prix des appartements anciens est de 1,3 % après correction. En revanche, le segment des maisons est plus marqué par l’attentisme global. En petite couronne, les prix des maisons anciennes ont stagné entre le 4e trimestre 2013 et le 1er trimestre 2014. En grande couronne, les prix des maisons anciennes ont reculé de 2 % en Seine-et-Marne et dans les Yvelines, de 2,1 % dans l’Essonne et de 0,8 % dans le Val-d’Oise.

Une box «triple play» plus un système de surveillance à distance du logement pour 48,99 € TTC/mois. C’est ce que propose SFR, couplant à sa classique offre «Internet/Appels illimités vers les fixes et les mobiles en France/170 chaînes TV», une caméra avec détecteur de mouvement, une centrale, un détecteur d’ouverture, une sirène intérieure, une télécommande marche/arrêt du système et même un détecteur de fumée. Séduisant? À comparer à l’acquisition du matériel de détection assurant des services identiques à ceux proposé par SFR, parfois plus intéressante sur le long terme (voir sfr.fr).

Le syndic est un personnage clé de la copropriété. Comment faire en sorte de choisir un professionnel compétent, qui s’engagera dans l’immeuble aux côtés des copropriétaires et de leur organe représentatif, le conseil syndical? Il n’existe pas de recette miracle, hélas, et un bon syndic pour telle copropriété sera mauvais pour telle autre. Faut-il privilégier un gros ou un petit syndic? Et comment le contrôler? S’assurer qu’il fait bien ce pour quoi il est mandaté, au mieux des intérêts des copropriétaires? Et si les choses se passent mal, comment peut-on se séparer de son syndic?Vidéo réalisée par BForBank

Alors que la 2e tranche des travaux de mise en sécurité des ascenseurs arrive à échéance le 3 juillet 2014, la Fédération des ascenseurs estime que 30 % du parc n’a pas encore été mis aux normes. Ce qui représenterait environ 85 000 appareils.

Selon le bilan annuel de la Société Forestière et de la Fédération nationale des Safer, le prix moyen de l’hectare de forêt a gagné 1,6 % en 2013 pour s’établir à 3 990 €.

Cour de cassation, 1re chambre civile du 20 mars 2014, n° 13-14121

Le 24 avril dernier, l’Assemblée de Corse, présidée par Dominique Bucchini, a adopté une délibération visant à réserver l’achat immobilier aux résidents corses. Seules les personnes physiques ayant leur domicile principal en Corse depuis au moins 5 ans et les sociétés ayant leur siège social en Corse et contrôlées par des personnes respectant les mêmes critères de résidence pourraient ainsi acquérir un logement ou un terrain sur l’île. Par ailleurs, la délibération prévoit la possibilité de réserver l’accès à la propriété foncière aux personnes justifiant d’un «lien matériel ou moral effectif avec au moins une commune de Corse». Toutefois, pour être applicable, cette disposition devra être entérinée par l’Assemblée nationale et le Sénat. Ce qui ne sera pas le cas vraisemblablement. Car cela entraînerait la rupture de l’égalité des Français devant le droit de propriété inscrite dans la Constitution. V. V.-S.

Cour de cassation, 3e chambre civile du 26 mars 2014, n° 13-10693

La loi Alur (art. 58, codifié à l’article 9-1 de la loi du 10.7.65) oblige désormais l’ensemble des copropriétaires occupants ou non occupants à souscrire une assurance contre les risques de responsabilité civile (dégât des eaux, incendie…) dont ils doivent répondre. L‘assurance collective de l’immeuble a aussi été rendue obligatoire par la loi Alur. Les copropriétaires ou syndicats confrontés à des refus d’assurance pourront saisir le Bureau central de tarification (BCT).

Les vendeurs peinant à trouver un acquéreur pour leur ancien logement conservent l’exonération de leur plus-value si le délai entre la mise en vente et la vente reste «normal» (si, entre-temps, ils ne l’ont ni mis en location ni prêté).

Avant de mourir, un homme avait légué la nue-propriété de sa maison aux deux enfants de feu son épouse…

Les prix de l’immobilier parisien continuent de résister. Les notaires de Paris et d’Île-de-France estiment, qu’au 1er trimestre 2014, le prix moyen des appartements anciens dans la capitale s’établissait à 8 160 €/m². Ce qui représente une très légère augmentation de 0,2 % sur 3 mois, mais une baisse de 1,6 % sur un an. En parallèle, les transactions sont reparties à la hausse, avec une progression de 11 % sur 12 mois.

Avec seulement 17 339 ventes au détail enregistrées au 1er trimestre 2014, l’Observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) pointe du doigt le niveau historiquement bas de la vente de logements neufs. Si les investisseurs semblent avoir timidement repris le chemin des bureaux de ventes, l’accession à la propriété marque le pas (- 5,7 % par rapport au 1er trimestre 2013).

Dans votre article sur les travaux en copropriété paru dans le n° 1097 du Particulier, vous écrivez que les copropriétés de plus de 50 lots doivent faire réaliser un diagnostic de performance énergétique ou un audit énergétique. Les parkings et les caves sont-ils pris en compte dans ce seuil de 50 lots?Jean-Pierre C. (courriel)

En effet, la taxe d’aménagement remplace, depuis 2012, un certain nombre de taxes locales, dont la taxe…

Dans votre n° 1096, vous écrivez que Saint-Nazaire est classée dans les zones tendues à loyers encadrés. Pourtant de nombreux logements ne trouvent pas de locataires. Quels sont les critères de ce classement?Michel C. (Saint-Nazaire) Vous proposez une sélection de villes dynamiques qui échappent à l’encadrement des loyers. Êtes-vous sûr que ces communes n’y seront pas soumises un jour?Jérôme M. (Paris, VIIe)

La suppression des vide-ordures est à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale de ma copropriété. Ils sont pourtant en bon état et nous sommes quelques copropriétaires à nous en servir. Quelle est la majorité requise pour voter cette décision?

Une réponse ministérielle vient de rappeler l’obligation du notaire, au titre de son devoir de conseil, de lever l’état hypothécaire avant la signature d’un contrat de vente, afin de s’assurer de la situation de l’immeuble. Pour la ministre de la Justice, interrogée sur ce point, la jurisprudence actuelle (cass. civ. 1re du 23.11.04, n° 03-10.233) n’exige plus de double vérification de l’état hypothécaire, avant de recevoir l’acte de vente puis au moment de la publication de l’acte. La demande de renseignement du notaire doit toutefois intervenir à une date relativement proche de la date de l’acte (cass. civ. 1re du 15.3.05, n° 03-11.823). Pour rappel, l’article 2461 du Code civil prévoit que les créanciers ayant un privilège ou une hypothèque inscrits sur un immeuble, en l’absence de purge hypothécaire, peuvent faire saisir «en quelques mains qu’il passe» le bien grevé d’une hypothèque. À la différence d’un droit personnel, l’hypothèque, droit réel, est attachée à un bien et non à la personne du propriétaire. Le droit de suite peut être exercé, indépendamment de la bonne ou mauvaise foi de l’acquéreur, tant que l’hypothèque, qui prend rang à compter de son inscription, n’est pas éteinte. En l’absence de diligences suffisantes pour vérifier l’état des inscriptions hypothécaires qui causeraient un préjudice à l’acquéreur, le notaire, sous réserve de l’appréciation souveraine des juridictions en fonction des cas d’espèce, pourrait voir retenir sa responsabilité professionnelle.(Rép. min. n° *26995 JOAN du 8.4.14)*

L’article 77 de la loi de finances pour 2014 permet aux conseils généraux de relever, provisoirement, le taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d’enregistrement prévu à l’article 1594 D du Code général des impôts au-delà de 3,80 % et dans la limite de 4,50 % pour les actes passés et les conventions conclues entre le 1er mars 2014 et le 29 février 2016. Au 1er juin 2014, 90 départements avaient relevé le taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d’enregistrement au-delà de 3,80 %.

Le mois de mai s’est révélé radieux pour les emprunteurs, à en croire les courtiers qui déclarent afficher des taux historiquement bas. Un prêt octroyé sur vingt ans bénéficie d’un taux moyen de 3,13 % (hors assurance) chez Meilleurtaux.com, tandis qu’Empruntis.com affiche 3,21 %. Les meilleurs dossiers obtiennent un rabais encore plus important. Chez Meilleurtaux.com, un tiers des opérations ont été souscrites à un taux compris entre 2,90 % et 3,10 %. Empruntis.com, lui, affiche un minima de 2,65 %, dans le Sud-Ouest.

L’investisseur achetant un logement occupé par un locataire peut percevoir des loyers dès la conclusion de l’acte authentique de vente, alors même qu’il ne s’est pas encore acquitté du prix… C’est ce qu’a énoncé la Cour de cassation dans un litige opposant vendeur et acheteur sur la date d’entrée en jouissance du bien. Alors que ce dernier soutenait que les loyers lui appartenaient depuis le jour de la signature de l’acte notarié, le vendeur estimait de son côté, arguant de l’article 1612 du Code civil, qu’il n’était pas tenu de délivrer le bien, objet de la transaction, tant que l’acheteur n’en avait pas réglé intégralement le montant. La Cour, se fondant sur l’article 1583 du même code, s’est rangée du côté de l’acquéreur. La propriété lui est acquise dès qu’il y a un accord sur le bien à vendre et sur son prix. Seule échappatoire pour le vendeur, convenir d’une clause contraire dans l’acte, prévoyant que le transfert de propriété - et des loyers versés - interviendra après le paiement complet de la somme due.

Les associations de défense des copropriétaires ont pourtant tiré la sonnette d’alarme… En vain. Certains syndics affirment encore que l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom de la copropriété, prévue par la loi Alur pour les immeubles comportant plus de 15 lots principaux, est d’effet immédiat, exigeant donc l’application ipso facto du tarif «compte séparé» prévu dans leur contrat. Afin de répondre à plusieurs de nos lecteurs qui se sont retrouvés dans cette situation, Le Particulier Immobilier a interrogé le ministère. Réponse donnée… sans langue de bois: «Les dispositions de l’article 55-III de la loi Alur prévoient explicitement que les nouvelles règles relatives au compte séparé entrent en vigueur dans un délai d’un an à compter de la promulgation de la loi, c’est-à-dire à compter du 27 mars 2015 pour tout nouveau contrat de syndic, mais aussi pour les contrats en vigueur à cette date, à compter de leur renouvellement. Aucune autre interprétation ne pouvant être retenue, il convient que les copropriétaires qui seraient victimes d’une interprétation erronée invitent les syndics à se reporter aux dispositions explicites de la loi. À défaut d’accord, le juge devra être saisi.» Dont acte…

Le cru 2014 de l’Observatoire des syndics, mené par l’UFC-Que Choisir et l’Association des responsables de copropriété (ARC), était attendu dans le contexte agité d’adoption de la loi Alur. L’état des lieux, dressé sur la base de contrats proposés par les grands réseaux nationaux s’est aggravé depuis 2013: surcoût de 24 % en moyenne facturé pour l’ouverture d’un compte séparé, faux forfaits tout compris, une moyenne de 17 clauses illicites, prestations particulières augmentant 2,5 fois plus que l’inflation…

Depuis le 1er avril 2014, les travaux de ravalement, jusqu’alors soumis à déclaration préalable, sont dispensés de toute formalité sauf dans les secteurs protégés (ZPPAUP, site inscrit ou classé, champs de visibilité d’un monument historique…). Ce décret maintient toutefois la déclaration préalable pour les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant (modification du revêtement extérieur, des couleurs de la façade…). Les communes qui le souhaitent peuvent décider de soumettre, par délibération motivée du conseil municipal, les travaux de ravalement à autorisation.(Décret n° *2014-253 du 27.2.14, JORF n°* *0051 du 1.3.14)*

Les acquisitions d’immeubles réalisées par les personnes assujetties à la TVA sont imposées aux droits de mutation au taux global réduit de 0,71498 % lorsque l’acquéreur s’engage à revendre l’immeuble dans un délai de cinq ans. Le seul fait que les biens acquis n’aient pas été revendus dans ce délai entraîne la déchéance de ce régime de faveur. L’engagement de revente peut porter sur l’intégralité des parts d’une société civile immobilière (SCI). Si la société marchande de biens, propriétaire des parts, procède à la dissolution sans liquidation de la SCI, l’administration estime que l’engagement de revente ne peut pas être respecté. Reprenant la position dégagée par la jurisprudence, elle considère en effet que cette opération entraîne la transmission universelle de la société à l’unique associé et que les parts, n’existant plus, ne peuvent pas être revendues.(BOI-ENR-DMTOI-10-50, 80, instruction Bofip du 29.4.14)

Parmi les dispositions nouvelles résultant de la loi Alur, figure l’obligation pour le bailleur percevant directement l’aide au logement dont bénéficie son locataire de signaler à l’organisme payeur (caisses d’allocations familiales ou de mutualité sociale) tout impayé, par ce dernier, de la part restant à sa charge.

Nous avons équipé l’accès de notre immeuble d’un lecteur de badges Vigik. Mais nous voyons entrer maints distributeurs de courrier, colis, presse ou tracts publicitaires qui semblent disposer d’un badge d’accès permanent. L’ayant signalé à l’entreprise qui fournit des badges à notre syndic sur demande des occupants de l’immeuble, cette dernière nous a fait part de ses doutes quant à la fiabilité de Vigik qui nous avait été présenté comme «inviolable». Où est la vérité? M. A. par courrielIl y a deux explications à votre constat. Tout d’abord, La Poste, qui est à l’origine du système Vigik, a perdu, depuis le 1er janvier 2011, le monopole qu’elle détenait pour la distribution du courrier. Les autres distributeurs doivent disposer des mêmes moyens d’accès à l’immeuble, au nom de la libre concurrence. L’Arcep indique qu’à la fin décembre 2012, 27 autres opérateurs avaient reçu une autorisation leur permettant d’exercer des «prestations de services postaux relatifs aux envois de correspondance». Cela étant, il semblerait que certains distributeurs, non autorisés par l’Arcep, disposent de badges. Et des spécialistes de la sécurité n’hésitent pas à l’expliquer par le fait que le niveau de sécurité des badges Vigik serait médiocre, utilisant, pour stocker les données, des cartes mémoire d’ancienne génération. Réponse de la Poste: «Nous faisons régulièrement procéder à des analyses de sécurité. Elles ont évalué à dix ans la pérennité de l’actuel système Vigik. Nous travaillons à une nouvelle version, notamment avec les gestionnaires d’immeubles et les industriels. Les deux versions pourront coexister et seront compatibles.» Nous vous laissons le soin de tirer les conclusions de ces propos…

La loi Alur s’est attachée à encadrer les conditions d’intervention des professionnels agissant en tant qu’intermédiaires dans les relations entre bailleur et locataire. Et notamment leurs honoraires. Après avoir envisagé de les supprimer complètement, Cécile Duflot est revenue à une règle de partage fondée sur le principe suivant: seules les prestations susceptibles de profiter directement au locataire peuvent lui être facturées. À savoir: la constitution de son dossier, la visite du logement, la rédaction du bail et l’établissement de l’état des lieux d’entrée. À y réfléchir, il semblerait pourtant que l’ensemble des diligences des professionnels profite aux deux parties: par exemple, sans rédaction et publication ou exposition en vitrine des annonces, comment les locataires pourraient-ils avoir connaissance des biens proposés à la location? Et les craintes des professionnels sont loin d’être dissipées, sachant que les bailleurs qui avaient pris l’habitude de ne supporter qu’une part mineure des honoraires de mise en location, devront participer à raison d’au moins 50 % à la rémunération correspondant aux quatre prestations retenues. Laquelle sera, par ailleurs, plafonnée à un certain montant au mètre carré loué, modulé selon les territoires. Autant d’opportunités pour les sites de mise en contact direct de propriétaires et locataires, qui fleurissent. Commentaire des associations de locataires: une majorité des litiges surviennent alors qu’un intermédiaire est intervenu entre propriétaire et locataire et, d’une manière générale, les conflits trouvent plus rapidement et plus facilement une issue lorsque le contact est direct…

Propriétaire d’un logement au sein d’une copropriété constituée à 60 % de locaux professionnels, je déplore que le syndic persiste à appliquer à toutes les factures de travaux à la charge du syndicat un taux de TVA de 20 %. Privant ainsi les propriétaires de locaux d’habitation du bénéfice du taux de TVA réduit. Malgré mes demandes tendant à procéder à une ventilation en fonction de l’usage des locaux, le syndic refuse de se plier à cet exercice. Comment obtenir gain de cause? J.P. L. ParisVous pouvez vous prévaloir, auprès de votre syndic, d’une instruction publiée au Bulletin officiel des impôts en date du 8.12.06 (n° 202) concernant l’application de la TVA à taux réduit pour les travaux portant sur des locaux à usage d’habitation achevés depuis plus de deux ans. Dans la sous-section 2 du chapitre Ier de ce bulletin traitant du régime applicable aux travaux portant sur les parties communes d’immeubles collectifs affectés à moins de 50 % à usage d’habitation, on relève (al. 48, 49 et 53) que le syndic «doit déterminer, afin de pouvoir établir l’attestation à remettre au prestataire, la proportion exacte de locaux destinés à l’habitation». L’énoncé du principe est suivi de la méthode de calcul: «Pour les immeubles en copropriété, la proportion de locaux affectés totalement ou partiellement à l’habitation est déterminée par le syndic à partir (…) des tantièmes généraux ou spéciaux selon les modalités fixées par le règlement de copropriété.» Enfin, la Direction générale des impôts précise la marche à suivre de manière très concrète: «La répartition entre les logements et les locaux autres est effectuée une fois par an, lors de l’assemblée générale. Il appartiendra à chaque copropriétaire de faire connaître, à la demande du syndic ou de l’administrateur de biens, par tout moyen à sa connaissance, l’affectation des locaux.» Sachant que vous avez déjà accompli cette démarche, n’hésitez pas à rappeler fermement votre syndic à ses obligations.