Immobilier - page 105

Oui, c’est possible, par exemple sur devispresto.com. Après qu’un artisan a effectué sa prestation, le…

Effectivement, il est avéré que les rongeurs sont sensibles aux ultrasons. L’oreille humaine est capable…

Molly met sur le marché Molly One, la première fixation sans cheville pour matériaux pleins.

Pour calculer la plus-value immobilière imposable, les prix de vente et d’achat sont affectés de correctifs, afin d’en diminuer le montant. Alors que le prix de vente est minoré de frais et de charges, le prix d’acquisition est majoré de frais et de dépenses énumérés par la loi. Une instruction en précise la nature et les modalités de détermination. Sont explicités les frais d’acquisition à titre gratuit et ceux à titre onéreux couverts par la majoration forfaitaire de 7,5 %, les dépenses de travaux couvertes par le forfait de 15 % et les conditions de prise en compte des dépenses de travaux pour leur montant réel.Instruction du 20.12.13, BOFiP, RFPI-PVI

Une aide est accordée aux riverains d’aéroports en vue de permettre l’isolation de leurs logements, s’ils sont situés dans le périmètre d’un Plan de gêne sonore (PGS) élaboré par la préfecture concernée.

Le propriétaire qui loue un local professionnel en nu peut décider d’assujettir les loyers qu’il perçoit à la TVA (art. 260-2° du CGI). Jusqu’à présent, l’option qu’il devait formuler auprès du service des impôts ne prenait effet que le 1er jour du mois suivant celui au cours duquel elle avait été notifiée. La date vient d’être modifiée dans le sens d’une simplification. Depuis le 23 janvier, l’option s’applique dès le 1er jour du mois au cours duquel elle est formulée. Par exemple, si elle est formulée le 15 mars, elle prendra effet le 1er mars et non plus le 1er avril. Sont aussi visées par cette simplification les locations de terres et bâtiments d’exploitation à usage agricole (art. 260-6° du CGI).Décret n° 2014-44 du 20.1.14 (JO du 22).

Pour bénéficier des aides de l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (Anah), les propriétaires, occupants ou non, comme les locataires, doivent disposer de ressources inférieures à certains plafonds. Ces derniers sont relevés de 0,5 % depuis le 1er janvier 2014. Ils sont révisés au 1er janvier de chaque année en fonction de l’évolution de l’indice des prix à la consommation (hors tabac).

Le dispositif de l’éco-prêt à taux zéro, qui devait prendre fin au 31 décembre dernier, a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2015, en cohérence avec l’échéance du crédit d’impôt développement durable (art. 74 de la loi n° 2013-1278 de finances pour 2014). Un arrêté vient proroger et actualiser les conventions bipartites conclues entre l’Etat, la Société de gestion du fonds de garantie de l’accession sociale à la propriété (SGFGAS) et les établissements de crédits, nécessaires à la distribution de l’éco-PTZ. Sont ainsi modifiées les annexes de trois arrêtés du 4.5.09 relatifs aux conditions d’application de dispositions concernant les avances remboursables sans intérêt destinées au financement de travaux de rénovation destinés à améliorer la performance énergétique de logements anciens.Arrêté du 30.12.13 (JO du 1.2)

Mon locataire étant parti l’an dernier «à la cloche de bois», le centre des impôts me demande ses coordonnées actuelles. Que j’ignore. Faute de quoi, le courrier reçu précise que je serai moi-même redevable du montant de la taxe d’habitation dont il aurait dû s’acquitter. Est-il exact que je doive me substituer à mon locataire défaillant alors qu’il a quitté l’appartement sans payer les deux derniers mois de loyer, et que, non seulement le montant du dépôt de garantie est épuisé, mais qu’il me doit le montant des charges des deux derniers mois et leur régularisation? Si oui, y a-t-il un recours possible?Il est exact qu’en cas de non-paiement de la taxe d’habitation par un locataire, le propriétaire peut être tenu de s’en acquitter en ses lieux et place (art. 1686 du Code général des impôts). Vous auriez pu éviter de vous trouver dans cette situation désagréable si, comme le prévoit le même article du CGI, vous aviez informé le centre des impôts du départ «furtif» de votre locataire dans les trois mois suivant l’abandon du logement. (Dans le cas d’un départ dans les règles, il est prudent de demander au locataire sortant un justificatif de paiement de la taxe de l’année en cours qu’il doit lui-même obtenir du centre des impôts). Mais il vous reste une possibilité de recours gracieux auprès du comptable du Trésor public en faisant valoir que vous avez été victime de circonstances indépendantes de votre volonté et en apportant la preuve de votre bonne foi: une attestation du gardien de l’immeuble ou d’un voisin, par exemple.

Notre copropriété s’apprête à vendre l’ancienne loge du gardien devenue partie commune de l’un des bâtiments. La résidence comprenant plusieurs immeubles, j’aurais souhaité savoir quelle est la règle de répartition qui doit s’appliquer en cas de vente de parties communes.C’est l’article 16-1 de la loi de 1965 qui fixe la règle de répartition entre les copropriétaires en cas de vente. Il indique qu’il faut diviser le prix proportionnellement à la quotité des parties communes afférentes à chaque lot. Les sommes représentant le prix des parties communes cédées «se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot».En clair, si un syndicat comprend plusieurs bâtiments, il n’y a pas lieu de faire d’abord une répartition par bâtiment. Il faut donc en rester à la répartition par tantièmes. Une décision récente de la Cour de cassation (cass. civ. 3e du 22.01.14, n° 12-25.785) va dans ce sens. Un syndicat de copropriétaires avait vendu une loge de concierge, partie commune. Or le syndicat se composait de deux immeubles - l’un de 20 lots pour un total de 174 tantièmes, l’autre de 12 lots pour un total de 80 tantièmes. Le syndic avait donc réparti le prix de vente par moitié puis divisé chaque moitié en fonction de la quote-part de parties communes. Un copropriétaire a contesté cette répartition et a obtenu gain de cause en cassation. Concernant la distribution du produit de la vente, l’article 16-1 précise que «la part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic, et ce, nonobstant l’existence de toute sûreté grevant son lot».Pour le cas de la vente de parties communes spéciales, un arrêt de 1995 (CA de Besançon du 30.6.95) indique que le prix de vente se répartit entre les seuls copropriétaires titulaires de droits dans ces parties communes. Pour rappel, la vente de parties communes, lorsqu’elle est volontaire - non imposée par des obligations légales ou réglementaires - obéit aux règles de majorité de l’article 26.

Je souhaite contester une décision prise en assemblée générale parce qu’il y a une erreur de forme sur le procès-verbal: toutes les signatures requises n’y figurent pas. Cela suffit-il à entraîner la nullité des décisions prises lors de cette séance?

Lors d’une visite technique de notre immeuble dont la construction remonte aux années 1960, une entreprise nous a fait remarquer que nos installations d’évacuation n’étaient pas aux normes, car nous disposons d’un unique réseau pour recueillir les eaux usées et les eaux pluviales. Outre qu’une nouvelle installation prévoyant un double réseau serait, techniquement, très difficile à installer, nous ne pouvons actuellement faire face à ce type de dépense. Que risquons-nous à passer outre les recommandations de l’entreprise que nous avons consultée?Il semblerait que cette entreprise soit un peu alarmiste. Il faut savoir que la majorité des normes s’appliquent aux constructions neuves mais ne sont pas applicables réglementairement au bâti ancien - sauf en cas de réfection intégrale d’un réseau ou d’une installation -, ce que nombre d’entreprises oublient de préciser… D’autant que, dans le cas précis du recueil des eaux, les communes ne disposent pas toujours d’un réseau séparatif eaux pluviales (EP)/eaux usées (EU) et que c’est le règlement sanitaire départemental (RSD) qui prescrit la règle de collecte des eaux dans les immeubles. Sachant que votre immeuble se trouve dans les Hauts-de-Seine, celui-ci prévoit, comme la plupart des RSD, une dérogation permettant de mélanger EP ou eaux «ménagères» et EU, seules les eaux «vannes» (évacuations W.-C.) ne pouvant être déversées dans les canalisations: «Il est interdit d’évacuer des eaux-vannes dans les ouvrages d’évacuation d’eaux pluviales et réciproquement. Par dérogation de l’autorité sanitaire, seule l’évacuation d’eaux ménagères peut être tolérée dans lesdits ouvrages lorsque le système d’égout public le permet» (Section II Evacuation des eaux pluviales et usées art. 42 - évacuation).

La loi sur la consommation, votée définitivement le 13 février, vise «à rééquilibrer les pouvoirs entre consommateurs et entreprises», selon le ministre délégué à l’économie sociale et solidaire Benoît Hamon, à l’origine de la loi. En ce qui concerne les assurances habitation et les assurances emprunteurs, cela va se traduire par des changements très concrets pour les consommateurs, et vraisemblablement peser sur les prix en accroissant la concurrence.

Une erreur s’est glissée dans le n° 305 p. 63, à propos de l’Indice des loyers commerciaux (ILC). S’agissant du 3e trimestre, il fallait lire 108,47 pour la colonne «en niveau» (au lieu de 108,34), et + 0,28 % pour la «variation/an» (au lieu de + 1,94 %).

Les acheteurs n’hésitent pas à utiliser le diagnostic de performance énergétique (DPE) pour négocier à la baisse le prix d’une maison et les vendeurs font de même à la hausse. C’est ce qui ressort de la première enquête sur l’impact du DPE, menée par l’association Dinamic liée au Conseil supérieur du notariat.

L’été dernier, le décret du 23 juillet 2013 venait confirmer l’annonce faite par Cécile Duflot: non seulement la date d’échéance pour les travaux obligatoires 2013 était reportée au 3 juillet 2014 mais encore, un moratoire était mis en place quant au dispositif de précision d’arrêt de la cabine. C’est-à-dire le respect d’une différence n’excédant pas 2 cm de hauteur entre le palier et le seuil de la cabine, cette contrainte obligeant souvent au remplacement des deux organes les plus coûteux d’un ascenseur: l’armoire de commandes et le moto-réducteur (voir LPI n° 300, "Ascenseurs, vos obligations et vos options pour 2014"). Aujourd’hui, la Fédération des ascenseurs déplore que report et moratoire conjugués aient suscité un «quasi-arrêt» des demandes de travaux (il resterait 87 000 appareils à traiter) et revient inlassablement à la charge, expliquant que l’absence de précision d’arrêt est la cause de 40 % des accidents, les usagers butant sur la «marche». Quant à l’Association des responsables de copropriétés (ARC), l’un des participants au groupe de travail piloté par les services du ministère du Logement chargé de «réexaminer la pertinence du dispositif de précision d’arrêt», elle a interpellé Cécile Duflot, s’étonnant de l’absence de communication au sujet de la sortie du moratoire. Ce dernier comporte deux issues possibles: soit la suppression totale de toute obligation sur ce point, soit le rétablissement de mesures s’appliquant uniquement à certains types d’ascenseurs. Il est vrai que le suspense est plutôt inconfortable, surtout pour les copropriétés qui rédigent déjà la convocation à leur prochaine assemblée générale…

Les propriétaires ayant confié la gestion de leur logement à une association dans le cadre du dispositif Solibail sont satisfaits à 86 %, selon une enquête réalisée auprès de 1 100 bailleurs. Et ils seraient 78 % à envisager de reconduire leur location à la fin du bail. Selon ce dispositif, le propriétaire loue son logement à une association conventionnée par la préfecture de sa région, qui devient son locataire. L’association assure le paiement des loyers mensuels et des charges, l’entretien et la remise en état du logement. Et accompagne les occupants du logement le temps de leur contrat. Principale motivation pour intégrer le dispositif Solibail: la garantie du paiement des loyers, assurée par l’association, pour 82 % des sondés. Viennent ensuite la tranquillité de gestion (37 %), la garantie de récupérer son logement à l’issue du bail (22 %) et l’assurance contre les risques de dégradation (22 %). En contrepartie, les bailleurs doivent le plus souvent abaisser leur loyer: 53 % de ceux qui louaient déjà déclarent avoir consenti à pratiquer une réduction de loyer pour intégrer Solibail. Ce dispositif a été mis en place en 2008 avec le concours de l’Anah, à l’origine pour les propriétaires d’un logement vacant qu’ils ne pouvaient mettre en location en raison de l’ampleur des travaux de remise en état à réaliser. Aujourd’hui, seuls 28 % des sondés déclarent leur logement comme «vacant» avant de recourir à Solibail.

L’acquéreur d’un immeuble de 16 appartements destinés à la location demandait réparation au vendeur pour divers désordres constatés après l’achat: le raccordement au tout-à-l’égout n’était pas conforme à la réglementation (présence d’une fosse intermédiaire au lieu d’un raccordement direct), une souche de cheminée inutilisée était en mauvais état. La Cour de cassation lui a donné satisfaction. Selon elle, le vendeur n’avait pas rempli son obligation d’information et devait indemniser l’acheteur du préjudice en payant le coût des travaux nécessaires pour remédier à ces désordres (notamment 5 096 € pour le raccordement direct au tout-à-l’égout et un coût inférieur pour l’arasement de la souche). Elle a censuré le raisonnement des juges de la cour d’appel de Douai qui avaient nié tout préjudice. Selon eux, les frais de curage de la fosse pouvaient être facturés aux locataires, la ville n’avait pas exigé de mise en conformité du système d’assainissement, et le montant des travaux, dérisoire au regard de la valeur l’immeuble, n’avait pas pu influer sur le prix de vente.

Je suis syndic bénévole d’une petite copropriété de 12 appartements. Je viens de remarquer, sur la dernière facture d’eau, qu’en plus de la consommation de l’immeuble une somme forfaitaire est décomptée pour chaque lot. À quoi correspond-elle?