Immobilier - page 102

Depuis le 1er juillet 2013, pour bénéficier du dispositif d’investissement locatif Duflot dans le neuf, les logements situés dans des communes de la zone B2 (voir "indices et chiffres clés") doivent avoir obtenu un agrément du préfet de région. Quatre communes du Centre viennent de recevoir cet agrément. Il s’agit d’Amilly, de Châlette-sur-Loing, de Pannes et de Villemandeur, dans le Loiret (45).

Je viens de rénover un deux-pièces que je possède à Paris. Une amie m’a informée que je suis tenue, alors que je mets cet appartement en location pour la première fois, de prévoir l’installation d’un détecteur de fumée. Qu’en est-il exactement? Perrine T., SceauxC’est seulement à partir du 8 mars 2015 que tous les logements doivent obligatoirement être équipés d’un détecteur avertisseur autonome de fumée (Daaf). à cette échéance, il vous incombe effectivement de mettre en place ce dispositif d’alerte (art. 3 de la loi du 24.3.14, n° 2014-366, dite Alur) et non plus au locataire, comme le prévoyait la loi du 9.3.10 (n° 2010-238) ayant instauré cette mesure de sécurité. De même, vous devez vous assurer du bon fonctionnement du Daaf au moment de l’établissement de l’état des lieux d’entrée. Mais c’est à votre locataire de veiller à l’entretien du dispositif, voire de procéder à son remplacement. Par ailleurs, à supposer que le logement soit occupé par un locataire à la date du 8.3.15, mais l’obligation d’installation qui pèse sur le propriétaire peut se réduire à la fourniture d’un détecteur, voire consister à en rembourser le coût au locataire. Sur le plan de l’assurance, votre compagnie peut octroyer, sur justificatif, une minoration de prime dès lors que vous avez satisfait à vos obligations en la matière.

L’accès au bois situé dans le prolongement de ma maison de campagne se fait par un chemin rural. Le voisin, profitant du fait que je ne réside pas là toute l’année, l’a barré avec tout un dispositif fiché dans le sol, rendant le passage des engins pour la coupe de bois impossible. Quels sont mes recours pour en retrouver l’usage? Yves P., MarseilleTout d’abord, faire une démarche auprès de la mairie de votre commune. Celle-ci n’a aucune obligation d’entretenir un chemin rural, à la différence d’une voie communale (art. L. 2321-2 du Code général des collectivités territoriales). En revanche, il incombe au maire, en vertu de ses pouvoirs de police et de conservation des chemins ruraux, de remédier d’urgence à tout obstacle pouvant s’opposer à leur circulation en vertu de l’article D. 161-11 du Code rural et de la pêche maritime, quitte à prendre les mesures provisoires qui s’imposent pour rendre le chemin praticable, aux frais de votre voisin bien entendu. En tant que propriétaire riverain, vous pouvez aussi agir contre ce voisin récalcitrant. Il faut engager une action dite possessoire dans l’année où vous avez constaté cette fermeture sauvage, devant le tribunal de grande instance (illustration: cass. civ. 3e, 2.3.88, n° 86-17018). Outre remettre les lieux en état, votre voisin pourra être condamné à payer des dommages et intérêts en réparation du trouble subi, indépendamment des poursuites pénales, sous forme d’amende. Une réponse ministérielle a fait le point sur une situation similaire à la vôtre (Rép. min., n° 07284, JO Sénat du 19.9.13, p. 2719).

Voici un récapitulif des différents frais perçus. Quant aux plates-formes communautaires, où les échanges sont sécurisés, elles prélèvent sur chaque loyer reçu en transaction une commission (dite frais de service), qui varie de 6 à 20 % pour HouseTrip et Airbnb.

Des locataires ont remarqué que, dans leur immeuble (composé de plusieurs bâtiments), le propriétaire faisait appel, de manière permanente, à une société de nettoyage pour aider les gardiens, pendant leur temps de travail, dans l’entretien des parties communes et l’élimination des déchets. Les locataires soutenaient donc que ces frais ne remplissaient pas les conditions pour être des charges récupérables au sens du décret du 26 août 1987 (article 2, c), et réclamaient à leur propriétaire le remboursement de l’équivalent de 5 ans de ces charges. Selon ce texte, en effet, l’entretien des parties communes et l’élimination des déchets ne sont des charges récupérables (à 75 ou à 40 % selon que le gardien assume les deux tâches ou seulement l’une d’entre elles) que si la société de nettoyage intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés du gardien, ainsi qu’en cas de force majeure, d’arrêt de travail, ou en raison de «l’impossibilité matérielle ou physique temporaire» pour le gardien d’effectuer son travail. Les locataires faisaient valoir que, en l’occurrence, cette impossibilité n’était pas temporaire mais permanente. Le propriétaire, quant à lui, lisait ce texte autrement et soutenait que l’adjectif «temporaire» ne s’appliquait qu’à l’impossibilité physique, et non à l’impossibilité matérielle. Mais le tribunal, soutenu par la Cour de cassation, a pris le parti des locataires: ces charges n’étaient pas récupérables et devaient être restituées.

Puis-je remettre en cause la validité de cette réunion? Non, même si le texte précité prévoit cette obligation…

Un copropriétaire de mon immeuble est décédé et le syndic n'arrive pas à recouvrer les charges qu'il devait. Le notaire chargé de sa succession se contente de nous dire que le dossier est en cours. Comment faire pour que les charges soient payées?

Le projet de loi relatif à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (dit loi Pinel) a été adopté, avec des modifications, par les sénateurs le 17 avril 2014.

La récente ordonnance (n° 2014-159 du 20.2.14) relative au logement intermédiaire a créé, avec le «bail réel immobilier», un nouveau concept. Son objectif est de permettre à ses bénéficiaires d’acheter un logement à un prix inférieur à ceux du marché, mais pour une durée limitée, comprise entre 18 et 99 ans (et non plus indéterminée, comme en propriété classique). Excepté cette spécificité, ils disposeront de tous les attributs d’un propriétaire: ils pourront vendre le bien, le transmettre ou le donner en garantie hypothécaire. Des décrets d’application devront préciser les modalités de ce dispositif, sur lequel nous reviendrons prochainement. V.V.-S.

Avec l’Aveyron et la Saône-et-Loire, ce sont 83 départements qui ont augmenté les droits d’enregistrement pour les ventes immobilières. Ceux qui ne se sont pas encore prononcés ne pourront pas appliquer de hausse avant le 1er janvier 2015.

Depuis le 1er avril dernier, les ravalements ne sont plus soumis à une déclaration préalable de travaux (décret n° 2014-253 du 27.2.14).

Commentaires insultants, informations sur l’état de santé des personnes ou sur leurs pratiques religieuses… Lors de vérifications réalisées in situ en 2010, la Commission nationale informatique et libertés (Cnil) a constaté la présence de milliers de commentaires de ce type portant sur des clients ou futurs clients d’agences immobilières filiales du groupe Foncia. La collecte de données à caractère personnel faisant, notamment, apparaître directement ou indirectement les origines raciales, ethniques, ainsi que les opinions politiques, philosophiques ou religieuses des personnes étant interdite (loi n° 78-17 du 6.1.78), la Cnil a prononcé un avertissement public à l’encontre de Foncia (délibération n° 2011-205 du 6.10.11). La société a demandé l’annulation de la sanction de la Cnil et, en particulier, sa publicité. Sans succès… Puisque, dans un arrêt du 12 mars dernier, le Conseil d’État a confirmé l’avertissement de la commission. V. V.-S.

Selon le courtier en crédit Meilleurtaux, le pouvoir d’achat immobilier d’un Parisien a gagné, sur un an, 0,5m². Excepté à Lille, où les prix ont augmenté, la progression s’observe partout en France. À Strasbourg, les acquéreurs gagnent 2m² avec 82,4m² habitables pour une mensualité de 1 000 € sur 20 ans. Cette surface tombe à 66,5m² à Montpellier, à 74,2m² à Marseille et Toulouse, et à 47,4m² à Nice. Selon Meilleurtaux, le prix moyen au m2 des appartements s’établit à 8 539€ à Paris, à 5 249€ en Île-de-France et à 3 706€ en province. En général plus éloignées des centres-ville, les maisons affichent, en moyenne, un prix inférieur à celui des appartements: 3 437€/m² en région parisienne et 2 216€/m² en province. V. V.-S.

C’est, d’après l’Association des responsables de copropriétés (ARC), le pourcentage de hausse de leurs honoraires de gestion courante que les syndics tenteraient d’imposer cette année aux copropriétaires. Pour justifier cette envolée, les professionnels invoqueraient l’accroissement de la charge de travail inhérent à la nouvelle loi Alur: immatriculation des copropriétés, compte séparé obligatoire, nouveau compte provisionnel de travaux, etc. Des arguments balayés par l’Arc, qui relève que cette augmentation est anticipée car la plupart des nouvelles obligations ne seront effectives quedans 2, voire 3 ans. V. V.-S.

Ce résultat a été établi d’après l’indice Notaires-Insee. Les maisons auraient, elles, perdu 1,8% sur la même période. L’évolution sur un trimestre est plus contrastée: - 0,4% pour les appar-tements et + 0,3 % pour les maisons. Les notaires anticipent une légère baisse des prix de l’immobilier ancien en province et une légère hausse à Paris, dans les prochains mois.

Fidèle lectrice du Particulier, j’ai été très intéressée par votre article du n° 1096 sur la loi Alur (voir Locataires, propriétaires : une vraie révolution. Vous précisez que, dans les «zones tendues» où il existe un important déséquilibre entre l’offre et la demande locative, les nouvelles dispositions de plafonnement du loyer s’appliqueront dès le renouvellement du bail. Quels sont les textes applicables ? Isabelle J. (courriel)

La dernière note de conjoncture des notaires se veut rassurante : le marché de l’ancien repartirait, du moins côté volumes.

La réglementation thermique (RT) 2012, mise en œuvre dans le cadre du Grenelle de l’environnement et posant des objectifs plus ambitieux en matière d’efficacité énergétique que la RT 2005, est obligatoire pour tous les bâtiments neufs depuis le 1er janvier 2013. Il est parfois complexe d’établir les responsabilités dans le respect des normes de la RT 2012 lorsque différentes entreprises sont engagées sur un même chantier. Pour autant, ce ne sont pas les constructeurs - maîtres d’œuvre et entreprises - qui sont directement responsables du respect des réglementations, mais le maître d’ouvrage. D’ailleurs c’est au nom de ce dernier que les contrôleurs «CRC» (conformité aux règles de construction) adressent un procès-verbal transmis au juge, le cas échéant. D’autres personnes, tel un architecte, peuvent toujours être sanctionnées pour non-respect des obligations réglementaires (art. L. 152-4 du Code de la construction et de l’habitation). L’établissement des responsabilités donne lieu à enquête. Au juge de trancher au vu des expertises réalisées.

Un décret fourre-tout procède à des ajustements rendus nécessaires par les évolutions récentes du droit de l’urbanisme. Objectif, simplifier les formalités applicables, déjà remaniées à plusieurs reprises depuis 2007. Retouche phare, les travaux de ravalement, jusqu’à présent soumis à déclaration préalable.

Le régime de la publicité extérieure et des enseignes a été réformé par la loi du 12.7.10 «portant engagement national pour l’environnement», dite Grenelle II, (art. 36 à 50), suivie par un décret n° 2012-118 du 30 janvier 2012. Objectifs poursuivis, l’amélioration du cadre de vie, notamment des entrées de villes, avec un encadrement de l’affichage publicitaire (réduction de la pollution visuelle, mise en valeur des paysages et du patrimoine, extinction lumineuse et économies d’énergie…), une nouvelle répartition des compétences entre les collectivités territoriales et l’Etat (règlements locaux de publicité…), un développement de nouveaux supports de publicité (régime d’autorisation pour les bâches). Une instruction apporte des précisions sur les changements introduits par cette nouvelle réglementation.

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi Alur) a été publiée au Journal officiel du mercredi 26 mars 2014. Mais il faudra attendre un, deux, voire trois ans, avant que ces mesures entrent en vigueur. Certaines d’entre elles sont toutefois d’application immédiate et concernent tous les contrats de location en cours au moment de l’entrée en vigueur de la loi, le 27 mars dernier.

Je viens de renégocier le taux d’un emprunt immobilier ayant financé l’achat d’un bien locatif. Concrètement, j’ai remboursé ce crédit existant pour le remplacer par un nouveau à un taux moins élevé. Pourrai-je déduire les intérêts de ce nouvel emprunt de mes revenus fonciers?La déduction des intérêts versés au titre du nouvel emprunt est admise s’il y a, entre l’emprunt initial et le nouvel emprunt, une continuité de l’objet de l’endettement. C’est ce qu’a rappelé une décision du Conseil d’Etat tout récemment (Conseil d’Etat du 01.02.12, n° 336469) dans une affaire opposant un couple de bailleurs à l’administration fiscale. Selon le Conseil d’Etat, cette continuité de l’objet de l’endettement doit être regardée comme satisfaite si «le produit du nouvel emprunt est utilisé dans son intégralité par le contribuable pour rembourser l’emprunt antérieur et désintéresser ainsi le créancier initial». C’est bien le cas dans le cadre de votre rachat de prêt. Il en va de même lorsque le nouvel emprunt n’opère qu’un remboursement partiel de l’emprunt initial.

Les faits Un bailleur qui louait un local commercial depuis 1993 a délivré un congé au locataire avec…

Notre syndic avait fixé une date d’assemblée générale en accord avec le conseil syndical, mais le facteur s’est présenté avec les courriers recommandés dix-neuf jours seulement avant la date de tenue de l’AG. Ne voulant pas risquer la nullité des décisions de l’AG, nous avons demandé au syndic de convoquer à nouveau en respectant le délai de vingt et un jours. Le syndic s’y refuse, avançant que c’est la date à laquelle il a déposé à La Poste les courriers contenant la convocation qui fait courir le délai de vingt et un jours et qu’il n’est pas responsable des retards de la Poste dans la distribution du courrier. Est-ce exact?Votre syndic se trompe. L’article 9 du décret du 17 mars 1967 dispose que, sauf urgence, la convocation est «notifiée au moins vingt et un jours avant la date de réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long». Le décompte des jours relève, quant à lui, des articles 641 et 642 du Code civil. Lorsque la convocation est faite par voie postale, il faut aussi se reporter à l’article 64 du décret de 1967 qui énonce que le décompte des vingt et un jours a pour point de départ «le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire». Peu importe donc le jour de dépôt du courrier par le syndic. Ce dernier ayant avantage à prévoir une marge, car si La Poste annonce bien un délai moyen de quarante-huit heures pour la distribution d’un courrier recommandé, elle ne s’engage sur aucun délai maximal pour ce faire.