Immobilier - page 96

Une bonne nouvelle et une moins bonne dans la loi de finances rectificative pour 2014.

J’ai vendu un appartement en produisant, comme l’exige la loi, un certificat Carrez pour attester de sa surface. Aujourd’hui, l’acheteur prétend que cette surface est erronée et me réclame une somme d’argent compensant les mètres carrés inexistants. Le métrage a été fait par un professionnel. N’est-ce pas plutôt lui le responsable? Fabrice P. Saint-Denis (93)L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 indique clairement qu’en cas d’erreur de mesurage supérieure de plus de 5 % à celle stipulée dans l’acte de vente, un particulier ayant acquis un lot de copropriété (hors véfa) peut réclamer la restitution d’une partie du prix. Seul le vendeur peut être condamné à cette restitution, non un tiers à l’acte de vente, comme l’auteur du certificat (cass. civ.3e du 26.6.13, n° 12-21.090). Toutefois, vous avez la faculté de vous retourner contre l’organisme qui a certifié ce métrage. En effet, rien ne prive le vendeur qui a subi un préjudice d’en demander réparation sur le fondement de la responsabilité de droit (cass. civ. 3e du 10.1.13, n° 12-40.084). Toutefois, la Cour de cassation estime que la restitution du prix n’est pas un préjudice indemnisable en soi. Vous ne pourrez lui demander réparation sur le seul terrain de la perte de chance de négocier différemment le prix de vente initial.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 impose bel et bien aux copropriétaires de laisser un accès aux parties privatives de leurs lots pour la réalisation de certains travaux. Le refus d’un copropriétaire peut, dans ce cadre, lui coûter cher. Les tribunaux ont récemment jugé assez sévèrement le cas d’un copropriétaire refusant cet accès dans le cas d’un ravalement (CA de Paris du 18.06.14, n°12/21531). Il a été condamné à supporter le coût supplémentaire de la location de l’échafaudage causé par son refus de laisser les ouvriers chargés du ravalement accéder à son balcon, soit près de 8 000 €. Et le syndic a été condamné à payer l’autre partie du surcoût engendré, pour n’avoir pas saisi le tribunal en vue de faire ordonner l’accès au balcon du lot concerné et d’avoir, de ce fait, allongé la durée de la location de l’équipement sans l’accord de l’assemblée générale.

Mes enfants ont acheté un logement neuf en bénéficiant d’un prêt à taux zéro qu’ils n’ont pas fini de rembourser. Ils attendent un heureux événement et vont devoir déménager pour plus grand. Est-ce qu’ils doivent rembourser le PTZ en une seule fois s’ils vendent leur logement actuel? Paul H., BesançonL’article L. 31-10-6 du Code de la construction et de l’habitation prévoit qu’en cas de mutation du logement, quelle qu’en soit la raison, l’emprunteur peut conserver le bénéfice du PTZ, sous la forme d’un transfert du capital restant dû, pour l’acquisition ou la construction d’une nouvelle résidence principale. Une réponse ministérielle (Rép. min. n° 25624, JOAN du 23.9.14) est venue préciser les modalités de ce transfert. Ainsi, le bénéfice du PTZ reste-t-il possible lors de la vente d’un logement financé par un PTZ et de l’acquisition d’un nouveau bien lorsque le logement est devenu inadapté à l’évolution de la composition familiale (concubinage, pacs, mariage, naissance). La transférabilité est conditionnée à ce que l’opération sur laquelle le PTZ est transféré soit éligible au PTZ au moment du transfert (logement neuf ou, dans l’ancien, achat d’un logement HLM par ses occupants).

J’ai acheté un appartement et le vendeur ne m’a pas prévenu qu’un projet de ravalement avait été approuvé il y a quatre ou cinq ans, mais que sa réalisation avait été remise à plus tard. Or, cela a été évoqué à nouveau depuis mon acquisition. Et c’est une dépense que je n’avais pas prévue. Puis-je agir contre le vendeur? Paul M., La RochelleLe vendeur est tenu de communiquer tous les éléments qu’il détient sur l’immeuble: règlement de copropriété, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, carnet d’entretien, le cas échéant, plan pluriannuel de travaux, etc. Ces obligations ont été renforcées au printemps par la loi Alur. En revanche, c’est au syndic que revient la responsabilité de la véracité des informations fournies. En cas d’omission de ce dernier, par exemple s’il ne mentionne pas des travaux dont le principe a été décidé antérieurement, il peut être condamné à verser des dommages et intérêts à l’acquéreur (CA de Versailles, du 11.5.07, n° 05/09063). L’obligation d’information peut aller au-delà de la liste de documents à fournir. Ainsi, les juges ont-ils estimé que les vendeurs devaient informer les futurs acquéreurs de la tenue d’une AG «spéciale» avant la date de signature de l’acte de vente concernant le vote de travaux de ravalement (CA de Paris, du 27.5.09, n° 08/24111).

Toujours pas de retournement de cycle en vue. Sur un an, le nombre de mises en chantier a chuté de 11,4 %, à 301 240 unités (le recul est de 5,5 % d’août à octobre). Par ailleurs, le nombre de permis de construire déposés, qui renseigne sur les mises en chantiers futures, accuse aussi une baisse: - 12,1 % à 387 502 unités de novembre 2013 à octobre 2014 (- 3,9 % d’août à octobre). «La légère amélioration constatée en août pour la délivrance de permis de construire et les mises en chantier n’a pas duré et nous poursuivons la descente», a ainsi déclaré François Payelle, le président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), à l’AFP. Un chiffre qui, rapporté à l’évolution démographique, est proche du nombre de construction à la fin des années quarante. Trois facteurs expliquent, selon lui, la poursuite de la dégradation: «la rareté et la cherté du foncier, la hausse de 50 % des coûts de construction en dix ans et la fiscalité de l’immobilier, qui est l’une des plus élevées d’Europe». Et n’oublions pas le retrait des pouvoirs publics, avec la fin du dispositif Scellier, mal remplacé par le Duflot. Le dispositif Pinel, qui va lui succéder, devrait relancer les ventes aux investisseurs, avec une plus grande souplesse quant à la durée de l’engagement de location, dont dépend le taux de la réduction d’impôt, et la possibilité de louer le bien acquis à un ascendant ou un descendant. Les effets ne se feront pas sentir avant plusieurs mois. Ils pourraient malheureusement créer de purs effets d’aubaine renchérissant encore les prix du neuf…

Un amendement du gouvernement au projet de loi de finances pour 2015 autoriserait les départements à maintenir au-delà de 2016 la hausse des droits de mutation (frais de notaires) sur les ventes immobilières, jusqu’à 0,7 point de taux (de 3,80 à 4,50 %).

Le vieux principe selon lequel le silence gardé pendant plus de deux mois par l’administration vaut rejet a été renversé par la loi du 12.11.13. Désormais, ce silence vaut acceptation. Sous réserve d’une kyrielle d’exceptions, dont la liste devait faire l’objet de décrets pour que la loi puisse être appliquée. C’est fait: pas moins de 42 textes listent, par ministère, les cas de rejet tacite et les délais d’instruction dérogatoires. Parmi les exceptions touchant à l’immobilier, figure la demande d’une carte professionnelle d’agent immobilier (1er décret). L’absence de réponse pendant deux mois vaut absence de délivrance. Les autres dérogations se rapportent à des dispositions ayant trait à la construction, l’urbanisme et le logement: travaux sur un monument historique, ou demande de concours de la force publique, par exemple.Décrets n° 2014-1292, 2014-1294, 2014-1299, 2014-1300, 2014-1301

Dans le cadre de la loi Grenelle II, un diagnostic de performance énergétique doit être réalisé dans les logements mis en vente avec, à la clé, l’établissement de deux étiquettes: une étiquette énergie et une étiquette climat. Cette dernière mesure la production de gaz à effet de serre. Les diagnostiqueurs appelés à établir un diagnostic de performance énergétique (DPE) dans un immeuble raccordé à un réseau de chaleur et/ou de froid doivent utiliser des facteurs de conversion pour déterminer les quantités de CO2 émises par un logement. En effet, pour ces réseaux, la dispersion du contenu du CO2 peut s’avérer importante. Un arrêté réactualise annuellement les valeurs à retenir pour réaliser le DPE. Elles sont listées en annexe du présent arrêté, pour chaque gestionnaire de réseaux, département par département.Arrêté du 27.10.14 (JO du 13.11)

Le décret d’application de la loi Pinel, réformant le régime des baux commerciaux*, était très attendu par les bailleurs. Il est enfin paru. Ce texte fixe en effet les nouvelles règles du jeu applicables en matière de charges, travaux, impôts, taxes et redevances, déterminant, sous la forme d’une liste, ce qui peut être imputé au locataire... et ce qui doit rester à la charge du bailleur. Un texte qui met fin au principe de liberté contractuelle, prévalant jusqu’à présent, et à la pratique des baux dits investisseurs, ou triple net, qui permettait au propriétaire de répercuter la quasi-totalité de ces charges sur le locataire, en particulier les gros travaux. D’après le décret, seuls la taxe foncière, la taxe sur les ordures ménagères, les impôts, les taxes et redevances liées à l’usage du local, peuvent rester à la charge du locataire. Les autres précisions apportées par le texte concernent l’obligation d’information par le bailleur en matière de travaux et la possibilité de donner congé par lettre recommandée. Ces dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à partir du 6 novembre.Décret n° 2014-1317 du 3.11.14 (JO du 5) *LPI n° 311 p. 43 et s.

Les règles de construction parasismique applicables aux maisons, immeubles et bureaux, qui relèvent de la classification des bâtiments dits à «risque normal», résultent d’un arrêté du 22.10.10, qui vient d’être modifié. Ces changements s’inscrivent dans une démarche de simplification, dictée par la norme Eurocode 8-1 unifiant les règles techniques de construction au sein de l’Union européenne. Entre autres choses, le nouvel arrêté circonscrit la liste des éléments non structuraux des bâtiments, néanmoins considérés comme dangereux en cas de séisme, tels faux-plafonds, cloisons, souches de cheminées et éléments de façade de grande hauteur…, qui font l’objet de normes de construction spécifiques.Arrêté du 15.9.14 (JO du 23)

A partir du 1er décembre, il n’est plus nécessaire de créer dans les logements un «sas» entre les toilettes et les pièces à vivre. Une porte de séparation suffit. Ce n’était pas le cas auparavant, tout logement devant être pourvu d’un w.-c. intérieur ne communiquant pas directement avec la cuisine et les salles à manger et de séjour (ancien art. R. 111-3 du Code de la construction et de l’habitation). Cette contrainte, imposée en son temps pour des raisons de salubrité et d’hygiène, a été supprimée pour des raisons d’optimisation de surface et de distribution du logement. Le texte précise dans la foulée que les sanitaires peuvent être installés dans la salle d’eau ou de bain, même si c’était déjà possible.Décret n° 2014-1342 du 6.11.14 (JO du 8)

L'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne a publié les niveaux de loyers médians qui pourraient s'appliquer dans plusieurs quartiers de la capitale, en vue de l'entrée en vigueur de l'encadrement des loyers, prévue en 2015.

Cour de cassation, 3e chambre civile du 9 juillet 2014, n° 13-13931.

Voté le 14 octobre en première lecture, le projet de loi relatif à la transition énergétique pour la croissance verte définit des objectifs ambitieux.

À quelle majorité la décision doit-elle être prise lors du vote? Cette question est sujette à controverse…

Une étude réalisée par le cabinet d’avocats Fidal révèle que la France détient le record de la fiscalité immobilière qui représente, dans notre pays, 27 % du prix d’achat ou de construction d’un logement neuf de 200 000 € TTC. L’écart est, en moyenne, de 12,5 points par rapport aux autres pays européens. Il est imputable aux hausses successives de la TVA et à l’inflation de taxes locales liées à la construction. V. V.-S.

Le projet de loi de finances rectificative pour 2014 prévoit d’étendre la collecte de la taxe de séjour…

Un décret d’application de la loi Pinel relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises fixe, pour les baux commerciaux, les nouvelles règles entre bailleurs et locataires (décret n° 2014-1317 du 3.11.14, JO du 5).

Le bailleur ne peut pas donner congé à un locataire âgé de plus de 65 ans disposant de ressources modestes, sans lui faire une offre de relogement à proximité (art. 15 de la loi du 6.7.89). Mais cette protection ne joue pas lorsque le locataire ne paie pas ses loyers. Il peut, dans ce cas, voir son bail résilié et être expulsé. C’est ce que vient de préciser un récent arrêt (cass. civ. 3e n°13-16990 du 15.10.14).

Les modalités de calcul du taux annuel effectif de l’assurance (TAEA) en matière de crédit à la consommation et de crédit immobilier viennent d’être fixées et entreront en vigueur le 1erjanvier (décret n°2014-1190 du 15.10.14). Ce taux permet désormais aux emprunteurs de visualiser, sur les publicités et documents d’information préalables à la souscription d’un contrat d’assurance emprunteur, le coût de l’assurance, très élevé en matière de crédit à la consommation. Le TAEA doit, en outre, mentionner les garanties dont il intègre le coût (décès, invalidité, perte d’emploi…).

Selon le ministère de l’Écologie, du Développement durable et de l’Énergie, le nombre de logements neufs autorisés a chuté de 12,5 %, entre les 3es trimestres de 2014 et de 2013. Au total, 391 001 logements neufs ont été autorisés, lors de la période, et 301 758 mis en chantier. Le secteur de la construction semble reprendre des couleurs, ces 3 derniers mois, avec une hausse de 3,3 % des permis de construire. Mais il est surtout dopé par la forte progression des résidences-services (+ 45,8 %). V. V.-S.

Ce chiffre, publié par l’Observatoire Crédit logement / CSA, au mois d’octobre 2014, montre une nouvelle baisse des taux d’intérêt des prêts immobiliers.

" Nous avons réservé un logement dans le cadre du dispositif d’investissement locatif Duflot en novembre 2013 et avons signé l’acte définitif le 5 septembre 2014. Sommes-nous dans le cadre de la loi Duflot ou de la loi Pinel? "Jean-François P. (reçu par courriel)

Le chauffage collectif, présent dans 40 % des copropriétés qui ont participé à notre enquête, représente près de 27 % du montant total des charges, avec un coût annuel moyen de 12,36 €/m². Cette somme varie sensiblement en fonction de l’énergie utilisée.

" Contrairement à ce que vous affirmez dans le n° 1099 ("Je projette de surélever ma maison. Je vais déposer un permis de construire à la mairie. On m’a dit que je devrais payer une taxe d’aménagement. Est-ce exact?"), le fisc ne me consent aucun abattement de taxe d’aménagement pour la construction d’une extension de ma résidence principale. Il m’a été refusé au motif qu’un abattement de 50 % a déjà été affecté aux 100 premiers m2 de la partie existante de mon habitation… construite il y a 35 ans! "Claude B. (reçu par courriel)

En abrogeant une partie de l’article R 125-1-2 du code de la construction et de l’habitation, un décret (n°2014-1230 du 21.10.14) exonère les copropriétaires de la troisième et dernière tranche de travaux de mise en sécurité des ascenseurs, dont l’échéance était fixée au 3 juillet 2018.

À chaque prêt, son taux d’intérêt légal, a précisé la Cour de cassation dans une affaire opposant la banque CIC à des clients. Ces derniers demandaient la substitution du taux d’intérêt légal aux taux prévus dans deux contrats de prêt (voir le n°1098 du Particulier, "Crédit immobilier: un contrat mal rédigé peut vous rapporter gros"). En effet, la banque avait mentionné un taux effectif global (TEG) erroné dans un crédit relais, puis dans l’avenant à ce contrat établi pour le transformer en prêt amortissable classique. Les juges ont précisé que le taux applicable était distinct pour chaque contrat: il faut substituer le taux d’intérêt légal en vigueur à leur date de souscription respective, et celui-ci devrait être conservé durant tout le prêt (cass. civ. 1re du 15.10.14, n°13-16555). F. S.

J'ai réalisé un investissement défiscalisant Malraux en 2008, vendu par un marchand de biens. J'ai déduit les travaux de restauration de mes revenus fonciers. mais j'ai été redressé par le fisc qui considère que les travaux relèvent plutôt de la reconstruction et de l'agrandissement que de la restauration. Puis-je me retourner contre le vendeur?Oui, vous pouvez engager la responsabilité du vendeur pour défaut d’information et de conseil (art. 1147 du code civil), afin d’obtenir la réparation du préjudice subi. Puisque vous êtes néophyte en matière de placement immobilier, le professionnel aurait dû vous avertir du risque que le seul avantage fiscal recherché dans cet investissement puisse être refusé par le fisc (cass. civ. 1re du 1.9.14, n° 13-13599).

Dans votre article "Rénovation énergétique des logements: le crédit d'impôt est étendu et augmenté" du n° 1101, vous indiquez que le crédit d’impôt accordé pour la réalisation de travaux d’économie d’énergie est porté, depuis le 1er septembre, à 30 %, sans condition de bouquet de travaux. Le service des impôts me dit que la mesure n’est pas applicable car elle n’est pas votée. Qu’en est-il exactement? Je m’apprête à signer un devis de plus de 16 000 € et j’aimerais être fixé. "Jean-Claude B. (reçu par courriel)

Cour de cassation, 3e chambre civile du 9 juillet 2014, n° 13-19061.