Un agent Insee pourra se présenter à votre domicile - carte officielle à l’appui - dès le 25 septembre. Et ce, jusqu’au 31 janvier 2018. Du moins si votre logement figure parmi les 21 100 sélectionnés pour les besoins d’une enquête baptisée «Histoire de vie et Patrimoine». L’objectif est de recueillir des informations statistiques sur la formation et la transmission du patrimoine, en intégrant les événements susceptibles d’avoir un impact sur celui-ci, un divorce par exemple. Une mesure fine de l’évolution de la vie des ménages, propriétaires immobiliers à plus de 60 %. Nouveauté, des sondés du dernier panel de 2014-2015 pourront être réinterrogés.
Le marché est étroit, mais connu des investisseurs attirés par une grande autonomie de gestion. Les prix de l’immobilier sont actuellement au plus haut, l’arbitrage est judicieux. Comment s’y prendre? Faut-il vendre par bloc ou par appartement? Quid du passage à la copropriété, des locaux commerciaux, du droit de préemption? Nos conseils pour réussir cette opération complexe.
8 m2C’est ce que perdent les acheteurs à Bordeaux et à Rennes du fait de la hausse des prix sur les six premiers mois de l’année et d’une stabilité des taux. Au Mans, à Nîmes et à Montpellier, le pouvoir d’achat immobilier baisse de 5 m2. À Paris, à Marseille, au Havre ou à Grenoble, de 2 m2.Source: Empruntis56 m2C’est la surface médiane d’un appartement en Île-de-France en 2016 (102 m² pour une maison). À noter, la surface des appartements mis en vente dans la région n’a pas évolué en vingt ans, alors que celle des maisons a augmenté de 6 %, passant de 96 m² en 1996 à 102 m² en 2016.Source: Notaires de Paris-Ile-de-France60 %Le taux d’occupation pour les hébergements touristiques enregistré cet hiver, en hausse de 3 % sur un an. Source: Syndicat national des résidences de tourisme et des apparthotels (SNRT) 2,5 %Mauvaise nouvelle, c’est la hausse des primes multirisque habitation en 2016. Si les sinistres incendie sont moins nombreux, les dégâts des eaux ont augmenté du fait d’une pluviométrie hors norme. Source: Fédération française de l’assurance (FFA)
Ces produits d’épargne immobilière, mis sur le marché dans le milieu des années 2000, offraient un avantage fiscal avec une promesse de valorisation. Mais la crise de 2008 est passée par là, et les immeubles achetés en pleine euphorie immobilière se vendent à la casse. Les épargnants craignent de ne pas retrouver leur mise. Qu’en est-il?
Les loyers des logements loués vides et meublés à usage de résidence principale sont soumis, depuis le 1er août 2015, à un plafond correspondant au «loyer de référence majoré» localement applicable. Cet arrêté fixe les nouveaux plafonds en vigueur, revus légèrement à la hausse. Ils s’appliquent aux baux signés depuis le 1er août et jusqu’au 31 juillet 2018. Arrêté préfectoral d’Île-de-France n° 2017-06-21-009 du 21.6.17
Lorsqu’un habitant d’une copropriété dénonce des agissements du gardien qui ne sont pas avérés, il s’expose à devoir lui payer des dommages et intérêts pour préjudice moral. C’est ce qu’a découvert un locataire dans cette affaire.Cass.civ 1re du 24.5.17, n°16-16773
Située à une heure de Paris, la cité normande est une ville aussi dynamique que studieuse. Universités, écoles et pôles de recherche soutiennent la demande locative. Avec des rendements proches de 6 %, les investisseurs qui ont misé sur l’hypercentre se frottent aujourd’hui les mains…
La période d’application du Crédit d’impôt pour la transition énergétique (Cite), codifié à l’article 200 quater du Code général des impôts (CGI), a été prorogée jusqu’à la fin de l’année par la loi de finances pour 2017. Par ailleurs, la condition de ressources pour bénéficier du cumul du Cite et de l’éco-PTZ (prêt à taux zéro) prévu à l’article 244 quater U du CGI a été supprimée. L’administration rappelle également qu’un arrêté du 30 décembre 2016 complète et modifie les caractéristiques techniques exigées de certains équipements, matériaux et appareils éligibles au Cite. Instruction BOFiP, BOI-IR-RICI-280 du 7.8.17
L’indice national des fermages (loyers d’un bail rural) et sa variation annuelle doivent être fixés avant le 1er octobre de chaque année par arrêté du ministre en charge de l’Agriculture. Le cru 2017 vient de paraître, avec une variation de - 3,02 % constatée par rapport à 2016. Le montant du fermage à payer doit donc être minoré en conséquence. Arrêté du 19.7.17 (JO du 22)
Sans surprise, le décret, pris en application de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 a été reconduit pour un an, jusqu’au 31 juillet 2018. Il a vocation à contenir la hausse des loyers en cas de relocation d’un logement vacant ou de renouvellement du bail. Les modalités d’encadrement de l’évolution des loyers restent identiques à celles de la dernière période 2016-2017. Sont concernées 28 agglomérations, dites en zone tendue, qui connaissent une forte tension du marché locatif. Pour rappel, la taxe sur les logements vacants s’applique dans ces 28 agglomérations.Décret n° 2017- 1198 du 27.7.17 (JO du 29)
Un prêt immobilier indexé sur un indice variable, qui ne comporte ni plancher ni plafond, peut jouer en défaveur de la banque quand il passe en dessous de 0 %. C’est ce qu’a appris une banque à ses dépens dans cette affaire.CA de Colmar du 8.3.17, n° 16/00310
Les professionnels ne peuvent agir contre les consommateurs pour les biens et services qu’ils leur fournissent que dans un délai de deux ans (art. L. 137-2 du Code de la consommation, devenu l’art. L. 218-2). Le point de départ de ce délai est la date à laquelle le professionnel a la capacité d’agir. Pas toujours si simple à déterminer... Témoin, cette affaire où une banque avait accordé un prêt viager hypothécaire à une personne âgée, décédée depuis, et qui en réclamait le remboursement à ses héritiers. Cass. civ 1re du 11.5.17, n°16-13278
Une baisse de 5 € par mois des APL (1), dès octobre. L’annonce gouvernementale, inscrite dans le cadre d’une réforme globale des aides au logement, a fait grand bruit au cœur de l’été. Une mesure dictée par la volonté, affichée par Jacques Mézard, ministre chargé de la Cohésion des territoires, de mettre fin à un «système pervers responsable d’une inflation des loyers». Les perdants? Une tranche de quelque 50 000 bénéficiaires touchant entre 15 et 19 € par mois, qui se trouvent de ce fait privés d’aides. En cause, l’article 11 de l’arrêté du 3 juillet 1978 fixant le calcul de l’APL: «Lorsque [son] montant est inférieur à 15 € par mois, il n’est pas procédé à son versement.» Face au tollé provoqué par la mesure, le gouvernement a revu sa copie en postant un tweet de «clarification», le 2 août. «Toute personne qui recevait les APL avant la retenue uniforme de 5 € continuera à les percevoir après l’ajustement.» Explication: le seuil de versement des aides par la CAF (2) passe désormais de 15 à 10 €. Ainsi, un allocataire touchant une aide mensuelle de 17 € recevra seulement 12 € après la réforme. Mais il y aura bien droit. mb(1) Aides personnelles au logement. (2) Caisse d’allocations familiales.
La période d’application de la réduction d’impôt sur le revenu en faveur des investissements immobiliers réalisés dans le cadre de la location meublée non professionnelle (LMNP) a été prorogée jusqu’à la fin de l’année par la loi de finances pour 2017 (art. 199 sexvicies du Code général des impôts). Sont en revanche exclues de cette prorogation, sauf mesures transitoires, les acquisitions de logements situés dans une résidence de tourisme classée, réalisées depuis le 1er janvier 2017. L’administration fiscale prend acte dans une instruction de cette évolution législative.Instruction BOFIP, BOI-IR-RICI-220 du 6.7.17
Un arrêté vient de créer un traitement automatisé de données à caractère personnel, dénommé «Accès des notaires au fichier immobilier». Sa mise en œuvre par les services de la direction générale des finances publiques est encore expérimentale. Il permet d’automatiser le traitement des demandes de renseignements des offices notariaux et des réponses qui leur sont retournés, et en cas de réponse incomplète, la consultation par le notaire des fiches hypothécaires numérisées du fichier immobilier pour le dossier concerné. Un pas vers la dématérialisation des échanges avec l’administration, souhaitée par la profession notariale.Arrêté du 27.6.17 (JO du 13.7)
Depuis le 1er juillet 2017, les loyers des logements régis par la loi du 1er septembre 1948, dite loi de 48, peuvent être augmentés à hauteur de 0,51 % au maximum, pour les locaux des catégories II A, II B, II C, III A et III B. ll n’est pas fait de distinction entre les logements situés dans ou hors de l’agglomération parisienne. Ceux de la catégorie IV (ne présentant pas les conditions élémentaires d’habitabilité) ne font l’objet d’aucune majoration annuelle de loyer.Décret n° 2017-1140 du 6.7.17 (JO du 7)
Une personne privée ne peut former un recours contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager que si la construction, l’aménagement ou les travaux projetés sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement (art. L. 600-1-2 du Code de l’urbanisme). Le propriétaire d’un terrain agricole non constructible peut-il, dans ces conditions, former un tel recours? C’est la question à laquelle le Conseil d’État répond ici.CE du 28.04.17, n° 393801
Encouragés à installer chez eux des éléments d’équipements économes en énergie, les particuliers se trouvent régulièrement confrontés à des malfaçons qui donnent lieu à des contentieux. Cette affaire a été l’occasion d’une véritable avancée de la jurisprudence.Cass. civ. 3e du 15.6.17, n° 16-19640
Annoncé pour 2018, l’encadrement des loyers devrait prendre du retard à Grenoble, où les agents immobiliers bloquent la collecte des données statistiques. Une fronde qui pourrait annoncer une réforme de ce dispositif.
Une personne abat, sans autorisation, les arbres de son voisin, situés à une distance inférieure à la distance légale. Or, ces arbres étaient protégés par la prescription trentenaire: s’il avait demandé à un juge l’autorisation d’arracher, l’indélicat ne l’aurait pas obtenue. Malgré cela, le juge n’a pas autorisé le propriétaire lésé à replanter des arbres à l’identique (cass. civ. 3edu 24.4.17, n° 15-27.546).
Choisir un artisan pour effectuer des travaux de rénovation ou de construction de son logement n'est pas forcément simple. Pour éviter que l'opération ne tourne au cauchemar et se solde par un litige avec le professionnel, il est préférable de suivre certains conseils.
Vous avez acheté un studio dans le même immeuble que votre résidence principale pour loger un enfant? Lorsque vous le vendrez, la cession ne bénéficiera pas forcément de l’exonération sur les plus-values au titre de la résidence principale. La cour administrative d’appel de Versailles vient de préciser que cette cession est taxable si l’occupant est un descendant majeur et s’il est rattaché à un foyer fiscal distinct (arrêt du 1.6.17, n° 16VE01817).
Conseil d’État du 28 avril 2017, requête n°393801Fin 2013, le maire de la commune de l’île de Batz a délivré 2 permis de construire pour des maisons d’habitation, dont l’une sur une parcelle protégée comme «espace remarquable». L’autre permis concerne l’extension d’une maison d’habitation. Un propriétaire de terrains situés à proximité a alors saisi le tribunal administratif de Rennes pour faire annuler les arrêtés. Il a obtenu en partie gain de cause, mais le maire a fait appel. Les recours du propriétaire ont alors tous été jugés irrecevables. Selon la cour d’appel, si les projets de construction conduisaient à urbaniser un secteur naturel protégé, cette seule circonstance n’était pas de nature à donner un intérêt à agir au requérant, dont les terrains étaient à vocation agricole, et non constructibles. Le Conseil d’État a sanctionné ce raisonnement et annulé la décision. Selon lui, le propriétaire d’un terrain non construit est recevable à former un recours contre un permis de construire s’il apparaît dans le dossier que la construction projetée est, au vu de ses caractéristiques et de la configuration des lieux, de nature à affecter directement les conditions de jouissance de son bien. Peu importe qu’il occupe ou exploite ou non son terrain, son action aurait dû au moins être déclarée recevable pour que le dossier puisse ensuite être analysé sur le fond.Ce qu’il faut retenir:Pour être recevable à agir en nullité d’un permis de construire, vous devez montrer que vous avez un «intérêt à agir», c’est-à-dire préciser en quoi le projet est susceptible «d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance» de votre bien (art. L 600-1-2 du code de l’urbanisme). Le Conseil d’État vient de préciser que le fait que votre terrain soit non constructible ne vous prive pas pour autant d’un intérêt à agir.
“ À la suite de votre article sur l’assainissement non collectif (voir le n° 1132 du Particulier, "Le point sur: l’assainissement non collectif"), je souhaiterais avoir une précision. L’installation de ma résidence secondaire doit être mise en conformité. Les devis s’élèvent à 10 000 €. J’envisageais de donner ce bien à mes enfants. Seront-ils tenus de réaliser les travaux?”J.-P. B. (Isle)LP: Pour le moment, il n’y a pas d’obligation de fournir un «diagnostic assainissement» lors d’une mutation à titre gratuit (donation ou succession) et l’obligation de travaux dans un délai d’un an (exigé dans le cadre d’une vente) ne s’applique pas. Lors du prochain audit du Spanc (tous les 4 à 10 ans), si la mise en conformité n’a pas été effectuée, vos enfants auront 4 ans pour effectuer la mise aux normes.
Contrôler la comptabilité tenue par le syndic et limiter l’envolée des charges, telles sont les préoccupations majeures des copropriétaires. Cette nouvelle édition, remise à jour, vous donne les clés pour vérifier les comptes de la copropriété et maîtriser tous les postes de dépenses, tels que le chauffage, les factures d’eau, les travaux, les contrats de la copropriété, la rémunération de personnel, les honoraires du syndic.À commander sur notre site, rubrique Boutique, 23 € (21 € en version numérique).
Depuis le 1er juillet 2017, une fois le permis de construire obtenu, l’affichage doit comporter le nom de l’architecte (si son intervention est requise) et la date d’affichage du permis en mairie (arrêté du 30.3.17, JO du 13.4). Ces mentions s’ajoutent aux indications standard (nom du demandeur, nature du projet, date de délivrance, numéro du permis…). Si un seul élément manque, l’affichage peut être invalidé et le permis contesté, sans limite de temps.
“Je souhaiterais réagir à votre article sur la location touristique paru dans le n° 1135, "Plus de revenus à portée de clic". En effet, vous n’évoquez pas la cotisation foncière des entreprises (CFE) qui peut sensiblement réduire l’intérêt financier de cette opération. Comment peut-on éviter de la payer?”Jean-Pierre D. (par courriel)LP: le taux de la CFE est déterminé par chaque commune et dépend de la valeur des biens immobiliers soumis à la taxe foncière. Sa base d’imposition peut être réduite: à 50 % par exemple, pour les activités saisonnières. Certaines activités peuvent aussi être complètement exonérées de CFE. Sauf délibération contraire de la commune, cela peut notamment être le cas des exploitants de meublés de tourisme et de chambres d’hôtes, à condition que ces locaux fassent partie de leur habitation personnelle, principale ou secondaire.
Dans une étude publiée en juin, l’UFC- Que Choisir dénonce les pratiques des banques lors des renégociations de crédit immobilier. Parmi celles-ci: jusqu’à 11 mois de délai pour obtenir un décompte de remboursement anticipé (indispensable pour le rachat du crédit par un concurrent), des exonérations de frais promises mais non honorées, des «avalanches d’erreurs», des frais de remboursement anticipé à la suite d’une perte d’emploi, alors que c’est un cas d’exonération… Autant de pièges tendus par les banques qui rechignent à faire profiter leurs clients du faible niveau actuel des taux de crédit.
Un logement HLM peut être acquis par les enfants ou les parents des locataires, dès lors que leurs revenus ne dépassent les plafonds de ressources prévus par l'administration. Et ce, même s'ils sont mariés, pacsés ou concubins.
Malfaçons, non-conformités et les retards de chantiers sont le lot de la plupart des particuliers qui se lancent dans des travaux de rénovation ou de construction. D'autant qu'ils doivent désormais faire face à plusieurs types de litiges.
Avec l'annonce de 5 € de baisse sur les aides personnelles au logement qui sera appliquée à partir d'octobre 2017, 50 000 bénéficiaires qui devraient ne plus les percevoir, les conserveront grâce à un abaissement du seuil de versement par la CAF.
L'offre de renouvellement du bail avec augmentation du loyer faite par le propriétaire au locataire doit reproduire l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionner le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer. Aucune autre mention n'est exigée.
Le dispositif de blocage annuel des loyers à la relocation est reconduit du 1er août 2016 au 31 juillet 2017 pour les logements vides et meublés situés dans les villes de 28 agglomérations placées en zones tendues.
Lorsqu’un couple se sépare, le logement acheté avec un emprunt est en général vendu, ou l’un rachète la part de l’autre. En cas de difficultés lors du partage, ce sont les règles du régime matrimonial qui s’appliquent pour les époux (art. 1387 à 1581du code civil) et celles de l’indivision pour les concubins et partenaires de pacs (art. 815-13 du code civil). Des litiges surviennent souvent lorsque l’un des deux membres du couple a davantage contribué au remboursement du prêt que l’autre. C’est le juge qui décide si cela doit donner lieu à une indemnité ou être considéré comme une participation normale aux charges du ménage.
L' indice national des fermages sert à la révision des loyers des baux ruraux en cours (terres et bâtiments d’exploitation) et à l'actualisation des fourchettes de loyers fixées dans chaque département, pour les nouveaux baux.Exemple : Bail au loyer de 2 000 € /ha, dont la révision est prévue au 01/01/2018.2 000 € -3,02 % = 1939,60 €.
Acheter un appartement ou une maison nécessite près de 4,5 ans de revenus pour un primo-accédant, selon la dernière analyse de Cafpi. Pour ceux qui sont déjà propriétaires, 6 années de revenus sont désormais nécessaires.
«Notez votre immeuble». C’est ce que propose Le Particulier.fr, depuis quelques jours, aux copropriétaires. Basé sur les données de son enquête annuelle sondant plus de mille copropriétés, un simulate...
Certes, la loi impose au syndic de détenir une carte professionnelle «gestion», qui lui est délivrée s’il a un certain niveau d’études et un minimum d’expérience sur le terrain, mais cela ne fait pas forcément de lui un gestionnaire efficace.
Prendre rendez-vous avec les syndics que vous avez sélectionnés est indispensable. Cet entretien vous permettra de juger des moyens dont disposent ces cabinets pour assurer la gestion de votre copropriété.
Trop de syndics sont encore en infraction en matière de gestion courante. Notre enquête annuelle (voir le n° 1072 du Particulier, p. 48) révèle que, à l’échelle nationale, seuls 78 % d’entre eux intègrent la gestion des compteurs individuels dans le forfait de base. Même constat pour la remise des archives au syndic (70 %), la tenue du carnet d’entretien (80 %)…
Ces 10 dernières années ont été marquées par une forte concentration de l’activité de syndic et par le rachat de nombreux petits cabinets par des groupes d’administration de biens (Foncia, Urbania…), de promotion immobilière (Nexity, par exemple) ou par des banques (Crédit agricole, Crédit mutuel, BNP Paribas…).
Avant de choisir un syndic, renseignez-vous auprès des copropriétés voisines. Questionnez-les sur leurs gestionnaires et leur degré de satisfaction. C’est souvent une bonne piste pour dénicher la perle rare. «Vous pouvez aussi vous adresser à l’ordre des géomètres experts, dont certains membres exercent cette activité, ou encore à un huissier», précise Émilie Allain.
Une fois que vous avez reçu les devis, il reste à les éplucher. Rappelons qu’un contrat de syndic comprend deux volets: les prestations courantes et les tâches particulières. Les premières font l’objet d’une tarification forfaitaire annuelle, généralement exprimée en nombre de lots principaux.
Une affaire défraie la chronique, et c’est l’occasion pour les parlementaires de déposer des projets de loi visant à amender les textes existants… Avec plus ou moins d’à-propos.
Alors que paraissent les textes (voir Journal Officiel) mettant en œuvre l’obligation d’installer des répartiteurs de chaleur - censés permettre de mesurer la quantité de chaleur fournie et d’individualiser les frais de chauffage collectif dans les immeubles équipés d’un chauffage fournissant pour chacun des appartements une quantité de chaleur réglable par l’occupant -, un débat s’ouvre sur son applicabilité. Selon l’ARC et l’UFC-que Choisir, les répartiteurs de frais de chaleur sont inadéquats. Seuls les compteurs d’énergie thermique permettraient de calculer la «quantité de chaleur fournie». Et ils ne peuvent être installés que sur 20 % du parc au plus. Faux, se hérisse Laurent Sireix, président du syndicat de la mesure: «Il n’y a aucun doute sur l’éligibilité des répartiteurs de frais de chaleur. Le laboratoire national de métrologie les classe lui-même dans la catégorie des “instruments permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie pour le chauffage des locaux”.» En attendant, Les copropriétaires ont, pour les immeubles les plus performants, jusqu’au 31 décembre 2019 pour satisfaire à cette obligation. En cas de non-conformité, les amendes pourront aller jusqu’à 1 500 € par an et par logement. Nous reviendrons prochainement en détail sur ce sujet très controversé.
Un an et demi après l’entrée en vigueur de l’encadrement des loyers à Paris, l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap) a conclu que la mesure avait eu «des effets réels mais limités» sur le marché en 2015. «Limités», tout d’abord parce que le dispositif, mis en place au début de l’été, n’a concerné que 34 700 logements au cours de ses six premiers mois d’existence, soit 9 % à peine du parc parisien. Mais pas uniquement. Dans son étude, rendue publique fin décembre, l’Olap montre aussi que la mesure n’a pas fait baisser la proportion de baux conclus au-dessus des plafonds de loyers, celle-ci étant de 73 % au premier, comme au second semestre de 2015. Est-ce à dire que l’encadrement n’a servi à rien? Pas exactement: l’étude révèle également que «l’encadrement a contribué à réduire l’ampleur des dépassements d’environ 40 € par mois en moyenne». Le complément de loyer (1) moyen était de 186 € au second semestre, soit 16 % du loyer total moyen, hors charges. En creux, l’étude montre donc que la mesure n’a pas destructuré le marché, comme ses opposants ont pu le laisser croire. Des opposants d’ailleurs dont les recours devant le Conseil d’État (2) ont tous été rejetés. À noter que le ministère du Logement a confirmé que l’encadrement des loyers serait étendu aux communes de Lille, Hellemmes et Lomme à compter du 1er février 2017, puis à 412 communes de l’agglomération parisienne courant 2018. (1) L’Olap n’est pas en mesure d’estimer la part des baux qui incluent effectivement un complément de loyer justifié par le bailleur et se contente d’observer la proportion de contrats conclus au-dessus des plafonds. (2) la Chambre nationale des propriétaires, la Fnaim nationale et sa chambre du Grand Paris, l’Unis et le SNPI
Le formulaire Cerfa n° 12808*07 permet au propriétaire bailleur de signer une convention à loyer maîtisé avec l'agence nationale de l'habitat (Anah) dans le secteur locatif social ou très social.
Le propriétaire d'un logement qui le loue ou souhaite le louer, peut bénéficier d'une subvention de l'Anah pour financer certains travaux de rénovation dans ce logement. Le propriétaire bailleur peut également bénéficier d'une déduction fiscale sur les revenus locatifs s'il s'engage à louer son bien à des ménages modestes et que le loyer ne dépasse pas un certain plafond. Ces deux avantages (subvention de l'Anah pour travaux et déduction fiscale) sont cumulables.
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