Immobilier - page 56

39 % Des travaux de rénovation énergétique financés par Domofinance* portent sur le chauffage. L’isolation et les changements de fenêtres viennent en seconde et troisième positions, pour représenter respectivement 20 % et 17 % des dossiers de prêt. * Filiale de BNP Paribas3,8 Md €Ont été collectées par les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) auprès des investisseurs au cours du 1er semestre 2017. Soit une progression record de 56 % par rapport à 2016. Source: Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim)8 900 €Le prix moyen du m² parisien devrait atteindre ce niveau record au mois d’octobre, en hausse de 6,6 % en variation annuelle.Source: Notaires de Paris-Île-de-France+ 53 %C’est le taux de croissance annuel des ventes de logements neufs à des investisseurs, au 1er semestre 2017. Le plus fort depuis 2010. Soit 31 873 ventes au cours des six premiers mois de l’année.Source: Fédération des promoteurs immobiliers- 0,6 %C’est la baisse des loyers observée de janvier à août 2017, par rapport à la même période en 2016. Source: Observatoire Clameur

Confrontés à l’inertie ou au refus du gestionnaire Enedis (ex-ERDF) d’intervenir sur la rénovation des colonnes montantes électriques vieillissantes, les copropriétaires n’hésitent plus à se défendre (1). Ils s’appuient sur une jurisprudence de plus en plus favorable, comme l’atteset cet arrêt de la cour administrative d’appel de Douai (2), qui considère que les colonnes montantes électriques ont par principe été incorporées au réseau public de distribution d’électricité, et ce, dès le 13 novembre 1946, jour de la publication du décret du 8.11.46 (3). Elle établit ainsi une présomption de transfert de propriété des colonnes montantes. Par ailleurs, la cour valide la faculté pour la copropriété d’abandonner, au bénéfice du gestionnaire, ses droits sur ces ouvrages dans leur état d’entretien et, plus globalement, sans condition de fond tenant à leur état. «C’est la première fois, à notre connaissance, que les juges d’appel se prononcent en ce sens», constate-t-on chez Seban et Associés, un cabinet d’avocats spécialisés en droit public. Une véritable avancée. (1) LPI n° 339, mars 2017, p. 23 et s. (2) n° 15DA00675, du 29.6.17 (3) Pris en application de la loi sur la nationalisation de l’électricité et du gaz du 8.4.46.

C’est officiel, Paris accueillera les JO en 2024. La réaction de Bernard Cadeau, président du réseau d’agences Orpi.«Au-delà des transformations urbaines importantes, touchant aux infrastructures et aux transports, la réception des JO devrait avoir un effet “boosteur” pour l’immobilier. Alors qu’on attend, dans le cadre du Grand Paris, la construction de 70 000 nouveaux logements, la dynamique JO pourrait bien faire revoir les ambitions à la hausse, de l’ordre de 90 000 ou 100 000 logements. Du côté des prix, il serait vain de croire que la tenue des JO est l’occasion de spéculer et de mener une opération immobilière juteuse à court terme. Aucun effet d’aubaine ou de hausse soudaine et spectaculaire des prix n’est à attendre. L’immobilier se pense sur le long terme, les grandes transformations urbaines aussi. En revanche, les aménagements prévus en région parisienne, notamment dans les départements au nord de la capitale, devraient contribuer à atténuer la différence des prix entre Paris intra-muros et les communes qui l’entourent. Une harmonisation qui va dans le sens de la construction du Grand Paris!»

Nous sommes un petit immeuble de 32 lots. Notre assemblée générale de copropriété vient de se tenir. Un copropriétaire, qui possède au sein d’une société civile immobilière (SCI) familiale, une bonne partie des appartements dans l’immeuble, a voté pour la réfection de la cage d’escalier. Peut-on s’y opposer, sachant que tous les copropriétaires se sont prononcés contre à l’exception d’un seul, de connivence avec ce copropriétaire? Maryvonne P., Paris (xve)La loi a posé le principe d’une réduction des voix dans le cas où un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié. Le nombre de voix dont dispose ce copropriétaire majoritaire est alors «réduit à la somme des voix des autres copropriétaires»(art. 22- I al. 2 de la loi du 10.7.65). Une disposition qui semble trouver à s’appliquer dans votre cas. La décision de voter la réfection de la cage d’escalier serait donc irrégulière si la réduction des voix n’a pas été effectuée. N’importe quel copropriétaire opposant ou défaillant peut la contester en justice(art. 42 al. 2 de la loi précitée). Attention, l’action doit être introduite dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d’AG.

Des pluies diluviennes survenues cet été ont causé des infiltrations d’eau au niveau des garages de notre immeuble. Le syndic a entrepris des travaux dans l’urgence, plusieurs véhicules ayant été endommagés.N’était-il pas possible d’attendre notre assemblée générale annuelle, prévue en octobre, pour décider de leur réalisation? Aucun devis n’a été présenté au préalable au conseil syndical. Or, le montant de la réfection s’avère élevé. Frédéric X., Montpellier (34000)Le syndic a le pouvoir de faire réaliser de sa propre initiative des travaux urgents, s’ils sont considérés comme nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (art. 18 -I de la loi du 10.7.65). Mais il est tenu de convoquer dans la foulée une assemblée générale pour les faire ratifier (art. 37 al. 1 du décret du 17.3.67). Ce qu’il n’a pas fait dans le cas présent. Il peut toujours compléter l’ordre du jour de votre prochaine assemblée dans ce sens. Le délai de 21 jours tombe en cas d’urgence (art. 9 al. 2 du décret), à condition que les copropriétaires soient prévenus dans un délai raisonnable. En l’occurrence, il aurait mieux fait de solliciter au préalable l’avis du conseil syndical. Votre copropriété, qui se retrouve engagée vis-à-vis de l’entreprise intervenue pour les travaux, peut en effet aujourd’hui se retourner contre lui si elle désapprouve son intervention ou le choix du prestataire. A fortiori s’il ne prend pas la peine de demander, dans les règles, leur ratification.

J’ai hérité d’un domaine dans le Tarn. Fervent opposant à la chasse, comme mon père, je compte bien continuer à refuser l’accès de ma propriété. Est-il nécessaire d’effectuer une démarche spécifique? Albert P., Tours (37000)Un propriétaire opposé par conviction personnelle à la chasse sur son terrain peut demander à le faire exclure du territoire de l’Association communale de chasse agréée (Acca) (art. L. 422-10 5° du Code de l’environnement). Vous devez vous manifester auprès du préfet, par lettre recommandée avec accusé de réception, dans les six mois suivant la date à laquelle vous avez hérité du bien (art. L. 422-19 du Code précité). Faute de quoi, votre domaine sera (ré)intégré dans le territoire de l’Acca. En outre, assurez-vous que l’interdiction de chasser soit clairement signalée sur place par des panneaux.

L’administration fiscale vient de prendre en compte la modification du champ et des modalités d’application de la réduction d’impôt accordée au titre des dépenses de restauration immobilière effectuées dans les sites patrimoniaux remarquables et les quartiers relevant de la politique de la ville (dispositif Malraux). Cette modification, entrée en vigueur en début d’année, découle de l’article 40 de la loi de finance rectificative pour 2016. Pour plus de détails sur ce nouveau régime, vous pouvez vous reporter à l’article «Le dispositif Malraux élargi et assoupli», paru dans le n° 339 du Particulier Immobilier. Instruction BOFiP, BOI-IR-RICI-200 du 5.9.17

Une question récurrente en zone agricole: la commune doit-elle entretenir une haie qui lui appartient et sépare un chemin rural d’un terrain privé? Réponse du ministre de l’Agriculture: selon l’article D. 161-19 du Code rural et de la pêche maritime, «les propriétaires de terrains supérieurs ou inférieurs bordant les chemins ruraux sont tenus d’entretenir en bon état les ouvrages construits à leurs frais par eux ou pour leur compte et destinés à soutenir les terres». Pourtant, le Conseil d’État juge qu’il s’agit, pour les communes, d’une simple faculté, leur obligation d’entretien se limitant aux voies communales. Sauf, précise la réponse présente, «dans le cas où la commune a exécuté, postérieurement à l’incorporation du chemin dans la voirie rurale, des travaux destinés à en assurer ou à en améliorer la viabilité et a ainsi accepté d’en assumer, en fait, l’entretien.(cf. CE du 26.9.12, M. Garin, n° 347068 ; CE du 24.3.14, SCI Les Verdures, n° 359554).»Rép. min. n° 00024, JO Sénat du 31.8.17, p.2758

Ce résident bordelais avait pourtant tout prévu. Pour échapper à l’impôt sur la plus-value résultant de la vente de son appartement parisien, qu’il prétendait être sa résidence principale, il avait produit factures d’énergie, calendrier de présence, attestations prouvant que le bien n’avait été loué que pour de courtes durées… En vain. Il aura suffi à l’administration fiscale de prouver qu’il n’avait pas eu la jouissance continue de son bien, en apportant la preuve de ses trajets Paris-Bordeaux, délivrée par la SCNF (1). Tous les moyens sont bons! (1) CAA de Paris du 19.5.17, n° 15PA00766

La copropriété fera-t-elle bientôt l’objet d’un chantier d’envergure? Il semblerait que ce soit dans les intentions du gouvernement.C’est un petit article du projet de loi «Droit à l’erreur et à la simplification»*, qui pourrait faire l’effet d’une bombe dans le monde de la copropriété s’il était adopté en l’état… Il s’agirait en effet de donner au gouvernement le pouvoir de légiférer par voie d’ordonnance pour réformer la loi du 10 juillet 1965, jugée vieillissante. Au menu, de nouveaux modes de gouvernance, différenciés selon le type de copropriété. Plus significatif, le renforcement du rôle dévolu au conseil syndical, qui se verrait doté «d’un véritable pouvoir décisionnel». Ce qui permettrait de «lever les blocages qui entravent la réalisation des travaux», notamment de rénovation énergétique,dans les immeubles. Un transfert de compétence opéré au détriment du syndicat des copropriétaires et que l’Association des responsables de copropriété (ARC) juge inquiétant, au vu des «pouvoirs d’influence exercés par les syndics». L’ARC doit rencontrer courant octobre le cabinet du ministère pour faire le point. Dans l’intervalle, le Groupe de recherche en copropriété (Grecco), un organe de réflexion ad hoc, s’attellerait de son propre chef à la réécriture de la loi…*Projet que nous avons pu lire mais non encore présenté en Conseil des ministres à l’heure où nous mettons sous presse.

La mise à jour de l’enquête de l’association de consommateurs CLCV sur les litiges s’agissant de travaux, réalisée pour la dernière fois en 2015, montre que «la situation est loin de s’être améliorée»: 36 % des chantiers de construction ou de rénovation étudiés en 2017 se sont soldés par plusieurs litiges, contre 17 % seulement il y a deux ans. Parmi les réclamations observées: majoritairement des malfaçons (43 %, contre 50 % en 2015), mais aussi des cas de non-conformité (22 % contre 21 %), ou des retards (dans 20 % des cas, contre 9 % en 2015!). En somme, le révélateur d’un marché actif, et d’artisans surmenés.

Échaudée par une expérience avec un locataire mauvais payeur, je vais conclure un bail avec une entreprise afin qu’elle loge ses salariés dans mon appartement. Pourrai-je garder la main sur le choix du locataire? Estelle M., Paris (VIIIe)Le bail portant sur un logement de fonction est soumis aux règles du Code civil (art. 2-3° de la loi du 6.7.89). Vous pouvez donc l’aménager à votre guise (sauf respect des normes de décence et délivrance des diagnostics), à condition bien sûr de respecter l’équilibre du contrat. Ainsi, il peut être précisé que le changement d’occupant, typiquement en cas de rupture du contrat de travail qui le lie à l’entreprise locataire, entraîne la résiliation du bail, moyennant le respect d’un délai de préavis. Mais vous n’avez pas forcément intérêt à ouvrir trop grand la porte à une remise en cause du contrat de location pour un changement de locataire. Surtout si les salariés sont logés pour de courtes périodes. Il vaut mieux prévoir, dans le bail, que l’entreprise devra solliciter votre accord en cas de changement de salarié, ou, formule plus souple, qu’elle devra simplement vous avertir de cet événement.

Le financement idéal n’est pas forcément celui qui présente le meilleur taux. Garantie, modularité, assurance: plusieurs paramètres doivent être examinés.Un courtier pour mettre les banques en concurr...

Une loi d’encadrement des loyers commerciaux, c’est le vœu formulé par la maire de Lille, Martine Aubry, dans une lettre adressée au Premier ministre Edouard Philippe. Le mécanisme serait calqué sur l’habitation: au préfet «le soin de définir des valeurs de référence, sur un périmètre donné, en s’appuyant sur les relevés d’un observatoire spécialisé et en lien avec les acteurs professionnels». Les commerçants locataires pourraient, en cas de dépassement de ces valeurs, contester par voie de conciliation ou au tribunal. L’idée est de préserver la diversité des commerces de proximité en centre-ville, mise à mal par l’e-commerce et les implantations massives de centres commerciaux.

L’Atelier parisien d’urbanisme (Apur) a identifié 276 immeubles d’habitat privés présentant «un risque de dégradation de leur bâti» et justifiant à ce titre «une surveillance particulière de la part des services techniques municipaux». Ces immeubles cumulent «au moins trois types de difficultés» dans une liste de neuf, où figurent une forte concentration de petits logements locatifs, une mise en demeure au titre du péril, de la sécurité incendie ou du règlement sanitaire départemental, des factures d’eau impayées, la présence de termites ou des diagnostics plomb positifs en parties communes comme privatives. Situés pour 70 % d’entre eux dans les quatre arrondissements du nord-est de la ville (XVIIe, XVIIIe, XIXe et XXe), ils regroupent un total de 9 860 logements. Dont 78 % dans des copropriétés. Pour mémoire, 298 immeubles avaient été épinglés en 2016, et 347 en 2014. La baisse observée «est le signe d’une amélioration lente mais régulière de l’état» du parc parisien, estime l’Apur.

Kafka n’aurait pas fait mieux. Parce qu’une enfant résidait alternativement chez ses deux parents, la Caisse d’allocations familiales (CAF) arefusé de la prendre en compte pour évaluer le droit du papa à l’aide personnalisée au logement (APL). Celui-ci conteste, obtient gain de cause devant le tribunal administratif, mais cela ne convient pas au ministre, qui se pourvoit en cassation devant le Conseil d’État. Lequel remet les pendules administratives à l’heure: oui, chacun des deux parents d’un enfant en garde alternée peut bel et bien prétendre à l’APL, au titre de la période cumulée pendant laquelle il l’accueille à son domicile. CQFD.

Nouvel aménagement en vue dans les aides à la rénovation énergétique. Dans une interview au quotidien Libération publiée mi-septembre, le ministre de la Transition écologique et solidaire, Nicolas Hulot, a énuméré une série de mesures à venir, destinées à «accélérer la mise en œuvre de l’accord de Paris» sur le climat. Outre une nouvelle prime à la casse pour les véhicules polluants, le plan comporte un important volet sur le logement. Au programme, notamment, une refonte du Crédit d’impôt pour la transition énergétique (Cite), qui devrait faire place à «une prime versée dès l’achèvement des travaux». L’idée est de permettre aux ménages, qui bénéficient aujourd’hui de ce coup de pouce fiscal en différé, de ne plus avoir à avancer les fonds. Une aubaine pour le secteur de la rénovation. La disparition du Cite sous sa forme actuelle ne devrait toutefois pas avoir lieu avant 2019. Mais en attendant, le périmètre du Cite sera recentré «sur les mesures les plus efficaces pour réaliser des économies d’énergie», a précisé le ministre, sans plus de détails. Les certificats d’économie d’énergie (CEE), maintenus, devraient quant à eux voir leur périmètre élargi: les ménages pourront désormais les utiliser comme «un coup de pouce au changement de chaudière au fioul». Nous reviendrons plus en détail sur ces modifications.

À Paris, les agents immobiliers seraient plus prompts à faire visiter des biens qu’à régler les questions de gestion courante. Une étude réalisée (1) par le site Homepilot, lui-même spécialisé dans la gestion locative, montre ainsi que 74,3 % des professionnels réagissent en un jour ou moins aux demandes de visites. Mais 64,2 % d’entre eux mettent plus de quatre jours pour répondre à leurs clients bailleurs, dont 22 % doivent attendre plus d’une semaine avant d’être recontactés. Les locataires sont encore moins bien lotis: 71,2 % des professionnels laissent passer quatre jours avant de les rappeler. «La faible réactivité de nombreuses agences en matière de gestion s’explique par le fait que, pour beaucoup, la gestion locative n’est pas la priorité. Le cœur de métier, c’est souvent la vente», explique Gilles Bourcy, cofondateur du site, qui prêche pour sa paroisse. Une explication un peu rapide. Car en pratique, les deux métiers ne sont pas exercés par les mêmes équipes. «On peut faire visiter un bien très rapidement, mais la résolution d’un problème de gestion locative nécessite une expertise qui dépasse celle du seul professionnel immobilier. S’il faut faire intervenir un artisan, par exemple, cela prend souvent plusieurs jours», souligne ainsi Jean-François Buet, président de la Fnaim, syndicat de professionnels.(1) Entre mai et août 2017 auprès de 1 089 locataires et 1173 propriétaires parisiens

" L’antenne râteau de la copropriété ne permet pas de capter les chaînes de télévision que je souhaite. Puis-je librement installer une parabole sur mon balcon?’’Non. Pour installer une parabole sur votre balcon, à vos frais, vous devez obtenir l’autorisation de la copropriété en assemblée générale. Il faut pour cela atteindre la majorité absolue, soit la moitié des tantièmes + 1 (1), car cette installation affecte l’aspect extérieur de l’immeuble.Cette autorisation reste toutefois une simple formalité. La copropriété ne peut, en principe, s’y opposer, même dans une disposition du règlement de copropriété. Car le droit à l’antenne est un droit fondamental à valeur constitutionnelle (2), impliquant pour tous les résidents d’un immeuble de pouvoir disposer d’une antenne pour recevoir les émissions de leur choix. Sauf si la copropriété justifie que cette installation implique des difficultés d’ordre technique. Ou si elle constitue pour les autres copropriétaires une gêne ou une atteinte à l’esthétique de l’immeuble. Ou encore si l’antenne râteau collective permet déjà la réception des chaînes de télévision désirées. Dans une affaire déjà ancienne, une cour d’appel a ainsi autorisé l’implantation d’une antenne individuelle sur un balcon pour permettre au demandeur de recevoir des programmes, et notamment une chaîne de télévision algérienne que l’antenne collective ne captait pas (3).(1) Article 25-b de la loi n° 65-557 du 10.7.65. (2) Décision du Conseil constitutionnel n° 86-217 DC du 18.9.86 et loi n° 66-457 du 2.7.66. (3) Cour d’appel de Versailles du 13.10.98, n° 96/00007480.

"Suite au cambriolage de la maison voisine, j’envisage d’installer chez moi une alarme avec sirène extérieure. Y a-t-il un niveau sonore maximal à respecter? ’’En principe, oui. Bien qu’aucun texte de loi ne réglemente le niveau acoustique des alarmes audibles sur la voie publique, le maire a la possibilité d’en fixer la norme, s’il le juge nécessaire (1). En général, le niveau sonore de l’alarme ne doit pas excéder 105 décibels (dB) pour 3 minutes de fonctionnement, sachant que le seuil de douleur se situe aux alentours de 120 dB. C’est ce que prévoit la réglementation à Paris (2). Autre obligation: la plupart des arrêtés municipaux sur le bruit imposent, avant toute installation d’un tel système d’alarme, d’obtenir l’autorisation de la mairie. Cet accord étant nominatif, il doit être renouvelé en cas de changement de propriétaire. Un conseil: équipez-vous d’un dispositif conforme aux normes françaises ou européennes (normes NF, CE, EN, CNPP ou Apsad). Car, en cas de déclenchement intempestif de la sirène, vous risquez d’écoper d’une amende maximale de 450 € pour trouble à la tranquillité publique (3). (1) Circulaire du ministère de l’Intérieur n° NOR/INT/D/98/00227/C du 4.11.98. (2) Arrêté préfectoral n° 00-10803 du 29.5.00. (3) Art. 131-13 et R 623-2 du code pénal.

"J’envisage de poser un Velux sur le toit de ma maison. Dois-je, avant, obtenir l’accord de la mairie?’’Oui. Comme pour la pose d’une fenêtre classique, la création d’une fenêtre de toit sur un bâtiment existant, appelée communément «Velux», du nom de la célèbre marque, nécessite de faire une déclaration préalable auprès de la commune (1), car ce type de travaux entraîne une modification de l’aspect extérieur de la construction (2). En revanche, aucune déclaration n’est requise si vous remplacez à l’identique une fenêtre de toit existante. Attention: si cette installation porte sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques, c’est un permis de construire que vous devrez obtenir (3). Et si ces travaux sont réalisés dans une copropriété, n’oubliez pas de demander au préalable l’autorisation de l’assemblée générale, car ils affectent les parties communes (la toiture de l’immeuble) et leur aspect extérieur. Vous devrez alors obtenir l’accord de la majorité absolue, soit la moitié des tantièmes + 1 (4).(1) Réponse ministérielle, JO Sénat du 11.5.17, n° 23699. (2) Article R 421-17 du code de l’urbanisme (CU). (3) Art. R 421-16 du CU. (4) Art. 25-b de la loi n° 65-557 du 10.7.65.

Les colonnes montantes de distribution de l’électricité dans les logements d’un bailleur social de l’Aisne appartiennent bien à la société Enedis, ex-ERDF (CAA de Douai du 29.6.17, n° 15DA00675). L’organisme avait décidé, en 2013, d’abandonner ses droits sur ces espaces techniques vieillissants, au profit du gestionnaire du réseau d’électricité. Qui héritait ainsi, à son grand dam, de l’obligation de les rénover. Mais attention, la jurisprudence sur ces dossiers aux forts enjeux financiers n’est pas unifiée, même si elle semble prendre un tour de plus en plus favorable aux copropriétaires (voir le n° 1123 du Particulier, "Produisez et consommez votre propre électricité"). Le rapport parlementaire remis à ce sujet au Sénat en avril 2017 n’a toujours pas été rendu public.

L’actu: sur les 6 premiers mois de l’année, 128 meublés touristiques illégaux ont été débusqués par la mairie de Paris, et le montant des amendes versées par les 31 propriétaires visés a atteint 615 000 €. C’est 3 fois plus que sur l’ensemble de l’année 2016! «Ces chiffres ne reflètent pas une explosion des locations proposées, mais l’efficacité des contrôles», se félicite Ian Brossat, adjoint au maire de la capitale, en charge du logement.Autre motif de satisfaction pour la mairie, la sévérité accrue des juges à l’encontre des bailleurs contrevenants: l’amende moyenne est, en effet, passée de 10 000 € en 2016 à 20 000 € cette année. Pour rappel, depuis novembre 2016, le montant maximal de l’amende a été doublé, passant de 25 000 à 50 000 €. L’action: si vous êtes propriétaire d’un meublé à Paris, vérifiez que vous respectez scrupuleusement la loi. À savoir, l’autorisation de louer dans la limite de 120 jours par an s’il s’agit de votre résidence principale. Dans tous les autres cas (si votre logement est un pied-à-terre, un investissement locatif…), vous êtes tenu de demander une autorisation de changement d’usage à la mairie et de verser une compensation financière.

La décision d’effectuer des travaux en copropriété doit être prise en assemblée générale. Pour autant, ils sont souvent décidés dans la précipitation. Il est préférable de les prévoir à l’avance pour qu’ils soient réalisés dans les meilleures conditions. Rôle du syndic et du conseil syndical, préparation du dossier, choix des entreprises, financement, vote… Grâce à cette nouvelle édition remise à jour, comprenez et maîtrisez chaque étape. À commander sur notre site, rubrique Boutique, 23 € (21 € en version numérique)

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L'aide personnalisé au logement (APL), permet de réduire les dépenses d'un loyer ou de mensualités d'emprunt immobilier. Le montant de l'APL ne peut pas excéder certains plafonds selon la composition ...