Un décret en date du 3 octobre 2017 organise l’articulation des formalités d’urbanisme pour les travaux visant à créer plusieurs logements au sein d’un immeuble existant. Ces travaux sont soumis à permis de construire dans les zones présentant une proportion importante d’habitat dégradé ou dans lesquelles l’habitat dégradé est susceptible de se développer (art. L. 111-6-1-1 à L. 111-6-1-3 du Code de la construction et de l’habitation). Dans les zones concernées par ces mesures, il revient à l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) ou, à défaut, au conseil municipal de statuer en la matière.Décret n°2017-1431 du 3.10.17, J.O du 5.10.
L’étau se resserre sur les loueurs AirBnb. La mairie vient de lancer un site internet permettant aux loueurs de s’identifier et d’obtenir un numéro d’enregistrement à indiquer dans leurs annonces. Ce numéro doit faciliter le travail des plateformes, qui sont dans l’obligation de suspendre les annonces dès lors que le seuil légal de 120 jours annuels est atteint par un propriétaire louant sa résidence principale. La Ville de Paris est la première à mettre en place cette plateforme d’autorisation introduite par la loi «Lemaire», en 2016. Dès le premier jour, les services de la mairie ont comptabilisé 600 enregistrements. Le XVIIIe arrondissement arrive en tête (77), suivi du XIe arrondissement (69). Ils sont désormais au nombre de 3 100. «Cette procédure va nous permettre de mieux évaluer le nombre de loueurs concernés, alors que jusqu’à présent, cette estimation se basait sur les déclarations des plateformes», estime-t-on à la Mairie de Paris. Pour limiter le phénomène, le conseil de Paris a récemment adopté un vœu visant à majorer l’amende en cas de location touristique illégale et de pouvoir fixer la durée limite de nuitées autorisées pour une résidence principale en deçà de 120 jours. Cette durée est aujourd’hui fixée par la loi. D’autres villes, comme Nice, souhaiteraient lui emboîter le pas.
Cass. civ. 3e du 22.6.17, n°16-17946Une autorisation administrative préalable à la signature du bail est-elle requise pour affecter à un usage exclusivement professionnel un local à usage mixte? Alors que la partie habitation du local est minoritaire? Réponse de la Cour de cassation.LES FAITS. Après avoir délivré un congé à ses locataires, un cabinet d’avocats, le propriétaire consent un bail professionnel portant sur les mêmes locaux à une société. Les précédents locataires résistent et sont toujours dans les lieux à l’issue du préavis. Le bailleur les assigne en expulsion et en paiement de dommages et intérêts. Pour se défendre, ils invoquent la nullité du nouveau bail, pour violation de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Il faut savoir que ce texte, d’ordre public, entend préserver l’offre de logements disponibles dans les zones locatives dites «tendues», en exigeant une autorisation administrative préalable pour changer l’usage de locaux destinés à l’habitation dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. La cour d’appel prononce la nullité du bail litigieux.LA SOLUTION. Le bailleur conteste cette décision devant la Cour de cassation. Il soutient qu’une autorisation n’est pas nécessaire pour affecter à un usage exclusivement professionnel des locaux qui étaient déjà, au 1er janvier 1970, à usage professionnel majoritaire et d’habitation minoritaire. La Cour rejette son argumentation. Dans sa décision, elle lui rappelle sèchement que les locaux d’un bail mixte d’habitation et professionnel sont soumis aux dispositions de l’article L. 631-7 du CCH et que l’importance respective des surfaces consacrées à l’usage d’habitation et à l’usage professionnel est indifférente. La Cour rejette également sa demande de dommages et intérêts, car le bailleur ne démontre aucun préjudice né de la non-restitution des lieux, ni l’existence d’une faute commise par les locataires. Les magistrats relèvent que ces derniers ont seulement utilisé les moyens légaux à leur disposition pour préserver leur adresse professionnelle, l’enjeu du litige étant important pour l’exercice de leur activité, car leur clientèle les connaissait à cette adresse depuis… 1978! Cette décision doit inviter tous les bailleurs à être rigoureux à l’occasion de toute (re)location de baux mixtes pour un usage exclusivement professionnel (ou commercial). Dans une commune concernée par l’article L. 631-7 du CCH, ils doivent impérativement obtenir une autorisation préalable du maire.
Je suis propriétaire d’un bien locatif. Lors de sa remise en location, à la fin de l’été, j’ai fait procéder à la réalisation d’un diagnostic électrique, sur les conseils de l’agent immobilier à qui j’ai confié la gestion du bien. Or, ce diagnostic a mis au jour une absence de connection de l’immeuble à la terre, et l’agent refuse de remettre l’appartement en location tant que la copropriété n’aura pas procédé au raccordement. Pensez-vous que je peux louer malgré tout, en me passant de ses services? Ludovic V., ParisVous le pourriez, mais ce ne serait pas une bonne idée! Le gestionnaire a agi selon les règles de la prudence, craignant que sa responsabilité ne soit engagée en cas d’incident découlant de cette anomalie. L’obligation de faire réaliser un diagnostic de l’installation électrique, imposée pour toutes les locations ou relocations signées après le 1er juillet dernier, a justement pour but «d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes» (art. 3-3 de la loi du 6.7.89). Or, en tant que propriétaire bailleur, vous êtes tenu de louer «un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé» de votre locataire (art 6 ). Si le diagnostic a mis au jour une anomalie de taille, vous devez la corriger. Il faut donc mettre le conseil syndical et le syndic de l’immeuble sur le coup. Votre bien ne répondra aux critères de décence qu’une fois que les travaux de raccordement de l’immeuble à la terre auront été réalisés. L’ennui, c’est que cela peut prendre du temps. En attendant, vous pouvez faire installer par un électricien un dispositif différentiel à haute sensibilité, qui mettra votre locataire à l’abri du risque. Attention, il s’agit d’une mesure compensatoire qui ne saurait être que temporaire, en attendant la réalisation des travaux. Il est vivement conseillé de prévenir le locataire de la situation, d’inscrire dans le contrat de bail que des travaux vont être effectués, et de le mettre à jour une fois qu’ils l’auront été.
CE du 1.6.17, n° 406103En principe, le préfet est tenu de prêter le concours de la force publique à l’exécution des décisions de justice ordonnant une expulsion (art. L. 153-1 du Code des procédures civiles d’exécution). En cas de refus, le propriétaire peut saisir le tribunal administratif d’un recours pour excès de pouvoir afin de faire annuler un tel refus. Mais ce n’est pas son unique moyen d’action. Dans cette affaire, le Conseil d’État précise les conditions dans lesquelles le juge des référés (juge de l’urgence), saisi par un bailleur, peut enjoindre au préfet d’obtempérer pour rendre possible une expulsion difficile.LES FAITS. Le propriétaire d’un local commercial a obtenu, en 2006, une ordonnance d’expulsion à l’encontre d’occupants sans droit ni titre. Après de multiples démarches engagées auprès de l’État pour obtenir la mise en œuvre de cette expulsion, il saisit finalement le juge des référés afin qu’il ordonne au préfet de lui accorder, dans un délai de huit jours sous astreinte, le concours de la force publique pour enfin récupérer son local. L’urgence est manifeste: il a réussi à vendre celui-ci, mais la transaction ne se fera que s’il parvient à se débarrasser des importuns qui l’occupent. Le juge des référés rejette pourtant sa demande… pour défaut d’urgence. Le propriétaire saisit le Conseil d’État.LA SOLUTION. La plus haute juridiction administrative annule l’ordonnance du juge des référés et somme le préfet de Gironde de faire le nécessaire pour expulser les occupants sans titre dans un délai de trois mois, sous astreinte de 250 € par jour de retard. L’État est aussi condamné à verser 3 000 € au propriétaire. Le Conseil d’État retient que le refus de concours de la force publique opposé au propriétaire est susceptible de constituer une atteinte grave à une liberté fondamentale (celle de disposer de son bien). Dès lors, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures nécessaires à la sauvegarde de cette liberté fondamentale, en application de l’article L. 521-2 du Code de justice administrative. Mais il ne peut faire usage des pouvoirs qu’il tient de cet article que s’il existe une urgence particulière rendant nécessaire l’intervention, dans les 48 heures, d’une mesure de sauvegarde. Le juge apprécie si la condition d’urgence est remplie en fonction des circonstances particulières qu’invoque devant lui le propriétaire. Autre condition: le refus de concours opposé par le préfet doit être manifestement illégal. Le juge des référés peut alors enjoindre au préfet d’accorder le concours de la force publique, une telle mesure étant seule susceptible de sauvegarder l’exercice effectif de la liberté fondamentale à laquelle il est porté atteinte.
Cass. civ. 3e du 27.4.17, n°16-13625Lorsque le propriétaire d’un local commercial est confronté à des difficultés de paiement de la part de son locataire, il brandit le plus souvent l’arme de la clause résolutoire prévue au bail. Mais il peut se raviser en cours de route.LES FAITS. Un bailleur qui n’a pas perçu de loyers depuis près d’un an finit par délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire. Au bout d’un mois, ce dernier ne s’est toujours pas acquitté de sa dette. Le bailleur pourrait poursuivre la procédure et obtenir la rupture du bail (art. L. 145-41 du Code de commerce), mais ce n’est pas ce qu’il choisit de faire. Il assigne plutôt son locataire au tribunal en paiement des arriérés. La raison? Il vient d’apprendre, à l’occasion d’une saisie conservatoire, que le compte courant du locataire est bien garni. Il a affaire à un mauvais payeur… de mauvaise foi. Lequel surenchérit, en réclamant, par le biais d’une demande en cours d’audience, le bénéfice de la clause résolutoire à laquelle le bailleur a renoncé. Espérant bien ainsi pouvoir mettre fin immédiatement au bail, au paiement des loyers et des charges. Le juge de première instance, statuant en référé, ne donne pas droit à la demande du bailleur. Il déclare celui-ci dans l’incapacité de «renoncer aux effets du commandement qu’il a lui-même délivré». La clause résolutoire ne contient aucune mention à son profit, de type «si bon lui semble», mention qui lui aurait ouvert la faculté de ne pas s’en prévaloir. La cour d’appel ne l’entend pas de cette oreille et donne raison au propriétaire, proclamant qu’il «a conservé le droit de renoncer au bénéfice de la clause résolutoire, édictée à son seul profit, même après la délivrance du commandement».LA SOLUTION. Le locataire forme un pourvoi devant la Cour de cassation, mais n’obtient pas gain de cause. Il ne peut, selon la Cour, se prévaloir de la clause édictée en faveur du propriétaire. Ce dernier entendant poursuivre le bail jusqu’à son échéance, le locataire n’a pas d’autre choix que de régler ses loyers, ou partir de son propre chef. S’il reste, le bailleur risque un retour à la case départ: en cas de nouveaux impayés, il n’aurait pas d’autre issue que d’actionner - pour de bon cette fois - la clause résolutoire. Cette solution a le mérite de protéger le propriétaire du comportement d’un locataire de mauvaise foi tenté de s’abriter derrière la clause résolutoire pour échapper à l’exécution de ses obligations contractuelles.
Une réponse ministérielle est venue préciser les conditions assurantielles en copropriété, selon le type d’emplacement: parking, box, garage. Si la place est située sur un parking collectif ouvert et qu’elle est délimitée par un marquage au sol, elle est considérée comme une partie commune de l’immeuble. C’est dès lors la copropriété qui est chargée de l’assurer. En tout état de cause, précise la réponse, il est toujours possible d’assurer un emplacement de stationnement via son assurance habitation en demandant à son assureur une extension de garantie.Rép. min. n°00390, JO Sénat du 21.9.17, p.2919
Ce sont quelques lignes, qui passent inaperçues ou presque. Pourtant, l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 permet aux copropriétaires tenus de supporter le coût de travaux d’amélioration qu’ils n’ont pas votés en assemblée générale d’en échelonner le paiement sur dix ans. Explications.
Dans votre article du mois de septembre sur les gardiens d’immeuble («Gardiens d’immeuble, micmac sur les salaires», LPI, n°344), vous donnez trois exemples de pesées de postes, avec des niveaux de salaire différents. Pour le second, celui d’une gardienne de catégorie B ayant 6 700 unités de valeur (UV), vous obtenez un salaire brut de 1 357,02 €.Comment arrivez-vous à un tel montant? En appliquant la valeur du point, j’obtiens un salaire de base très inférieur. Les autres éléments (ancienneté, prime) peuvent-ils combler la différence? Georges M., Bagneux*Les trois exemples que nous avons publiés correspondent à des cas réels de gardiens et concierges embauchés par des copropriétés. Cela reflète la diversité des situations, et montre comment l’entrée en vigueur de la nouvelle classification des emplois affecte les salaires (de manière assez faible, la plupart du temps). Nous avons décrit les postes et donné les montants des salaires bruts avant et après la réforme, sans en détailler le mode de calcul. Dans le cas numéro 2 (gardienne de catégorie B avec onze ans d’ancienneté et 6 700 unités de valeur), le salaire minimal brut conventionnel s’élève à 1 639,08 €, décomposé en un salaire de base de 904,08 € (coefficient de 603 multiplié par la valeur du point pour la catégorie B, soit 1,4993 - voir l’avenant 92 à la convention collective des gardiens et concierges, en date du 17.10.16) et une valeur fixe de 735 €. À cela, s’ajoute une prime d’ancienneté de 147,52 € (taux de 9 %). Soit un total de 1 786,60 €, proratisé suivant le nombre d’UV (6 700), équivalant, donc, à 1 197,02 €. Cette gardienne touche en outre un salaire contractuel supplémentaire de 100 € ainsi qu’une prime de tri sélectif de 60 € (1 € pour chacun des 60 lots de la copropriété qui l’emploie). Le total de tout cela est bien de 1 357,02 €.
Cass. civ. 3e du 7.9.17, n°16-18777En cas d’impayés de charges, le syndic a pour obligation de procéder à leur recouvrement, y compris en justice, si nécessaire. Cela prive-t-il les copropriétaires de la faculté d’agir directement contre un mauvais payeur pour obtenir réparation du préjudice qu’il leur cause? Non, répond la Cour de cassation.LES FAITS. Un copropriétaire qui possède un bien locatif dans un immeuble dégradé assigne deux des membres du syndicat en justice. Il leur reproche le défaut de réalisation de travaux permettant d’assurer la conservation de l’immeuble, imputable selon lui au fait que ces derniers ne paient pas leurs quotes-parts de charges. Un expert, missionné par le juge, note que la dégradation importante du toit en zinc laisse pénétrer l’eau de pluie à l’intérieur de l’immeuble. Elle s’est propagée au 3e étage, endommageant sérieusement le plancher (et en partie les structures) au point de provoquer un trou béant. Il conclut son rapport en affirmant que «cette dégradation résulte directement de l’absence des travaux pourtant indispensables et urgents sur la toiture et sur les bois pour faire cesser les infiltrations d’eau». La locataire occupant le logement du plaignant a résilié son bail: elle vit avec une bassine d’eau dans son séjour et les infiltrations d’eau au plafond et en façade ont provoqué des moisissures… La cour d’appel donne raison au bailleur, condamnant chacun des copropriétaires, qui se refusent à payer leurs charges de travaux depuis dix ans, à lui verser des indemnités au titre de la perte de loyers et du préjudice moral, pour un montant global de 3 000 €. Dans leur pourvoi en cassation,ils soutiennent qu’il n’y a pas de lien direct entre le fait pour la copropriété de ne pas avoir réalisé certains travaux et la circonstance que tel copropriétaire n’aurait pas acquitté de charges.LA SOLUTION. La Cour de cassation confirme l’arrêt d’appel: «En refusant de répondre aux appels de fonds destinés à l’exécution de travaux urgents et indispensables, les deux copropriétaires avaient contribué à l’aggravation de la détérioration de l’immeuble, et la non-réalisation des travaux avait provoqué des dégradations de l’appartement, ainsi que l’impossibilité de relouer celui-ci après le départ du locataire». Le copropriétaire bailleur, lésé, était donc en droit d’agir directement sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle (ancien art. 1382 du Code civil, devenu 1240).
Dans le cadre du passage à une gestion informatisée du plan cadastral, un arrêté fixe la durée de mise à disposition des résultats des travaux d’adaptation géométrique du plan cadastral auprès des propriétaires. Celle-ci est établie en fonction du nombre de feuilles de plan et du nombre de comptes communaux de propriétaires de parcelles. Elle est comprise entre un et trois mois. C’est le délai pendant lequel les propriétaires peuvent formuler auprès du service local du cadastre des observations et des réclamations sur le résultat de l’adaptation géométrique opérée.Arrêté du 22.9.17, JO du 8.10
Je termine la lecture de votre dossier sur les nouveaux diagnostics à réaliser dans le cadre d’une location (Dossier «Faites des travaux pour mieux louer», LPI n°345) et m’interroge: j’envisage de louer à un étudiant une chambre dans l’appartement que j’occupe à titre de résidence principale. Suis-je soumise à l’obligation de faire diagnostiquer l’installation électrique de mon appartement?Luce J., Paris XVIIeL’obligation de fournir à son locataire un dossier de diagnostic technique comprenant notamment «un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz» est issue de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs. Elle s’applique donc à l’ensemble des locations régies par ce texte. Or, les locations meublées sont dans ce cas, depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014). Pour mémoire, la loi du 6 juillet 1989 concerne désormais l’ensemble des «locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur», celle-ci étant «entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an». Seules en sont exclues les locations de logements-foyers et les locations de logements de fonction ou saisonniers (art. 2 du texte). Vous êtes donc tenue de faire procéder à un diagnostic électrique avant la signature du bail, même si celui-ci ne concerne qu’une chambre de l’appartement dont vous êtes propriétaire occupante. Une précision, cependant: cette obligation, entrée en vigueur le 1er juillet dernier, ne concerne pour l’instant que les seules locations d’appartements «situés dans un immeuble collectif, dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975». Elle ne s’étendra à l’ensemble des locations qu’à partir du 1er janvier 2018 (Décret n° 2016-1105 du 11.8.17, JO du 13).
Je viens de prendre en location une place de parking non fermée dans la résidence que j’occupe. Dois-je prendre une assurance spécifique?Bénédicte L., VitréLa question a récemment fait l’objet d’une réponse du ministère de l’Économie et des Finances (Rép. min. n° 00390, JO Sénat du 21.9.17, p. 2919). Celui-ci a rappelé que si la place est située dans un parking collectif ouvert et qu’elle est délimitée par un marquage au sol, elle est considérée comme une partie commune de l’immeuble. C’est donc la copropriété qui est chargée de l’assurance. «Il convient néanmoins de se reporter au règlement de copropriété afin de vérifier que le parking collectif est bien assuré et de vérifier également les conditions du contrat de location d’un emplacement», précise néanmoins le texte de la réponse.
Impératifs pratiques, techniques, juridiques… Ces boîtes aux lettres que l’on ne remarque plus se rappellent à notre bon souvenir lorsqu’il s’agit de discuter de leur installation ou de leur remplacement. Revue de détail.
Le contrat d’assurance multirisque de l’immeuble est un poste à surveiller de près. Car même si ce n’est pas la dépense la plus coûteuse pour une copropriété, elle est en constante augmentation.
Dès le 1er janvier 2018, les plateformes en ligne comme Airbnb auront l’obligation d’indiquer la qualité de l’annonceur ; particulier ou professionnel. Les faux profils qui se référencent comme des particuliers seront ainsi identifiables. Cette obligation d’information va peser sur les opérateurs de plateformes numériques qui comptent plus de 5 millions de visiteurs uniques par mois. Ce décret est pris en affiliation de l’article L. 111-7 du Code de la consommation, qui précise que tout opérateur de plateforme en ligne est tenu de délivrer aux consommateurs une information loyale, claire et transparente sur les conditions générales d’utilisation du service, les modalités de référencement, la qualité de l’annonceur ou encore les droits et les obligations des parties en matière civile et fiscale, dès lors que des consommateurs sont mis en relation avec des professionnels ou des non-professionnels.Décret n°2017-1434 du 29.9.17, JO du 5.10.
Confier sa copropriété à un professionnel ne vaut pas carte blanche. Pour s’assurer du suivi de l’immeuble et éviter que ne filent les dépenses, il faut mettre la main à la pâte. Gestion quotidienne, contrats, comptabilité, impayés... Voici nos conseils pour vous aider dans vos missions de contrôle et d’assistance du syndic. Et faire baisser vos charges.
Faute de connaissances comptables, le conseil syndical se contente parfois de faire correspondre les factures et les dépenses. Or, un contrôle des comptes régulier et ciblé peut mettre au jour certains dysfonctionnements. Et rendre à la copropriété un peu de trésorerie.
Active, cette cité portuaire et industrielle est très agréable à vivre. La présence de plus de 12 000 étudiants soutient le marché locatif, offrant un rendement de 8 % à certains bailleurs du centre-ville.
Aucune obligation ne pèse sur les syndics quant au contenu de l’extranet. S’il est bien conçu et alimenté, la collaboration entre le syndic et le conseil syndical sera facilitée. Ses atouts? Des gains de temps et d’efficacité. Mais le conseil doit être vigilant et faire preuve de discernement afin d’éviter les pratiques contestables.
Il est désormais possible d’acheter des logements sociaux sur le Web. Lancée fin septembre par l’Union sociale pour l’habitat (USH, la structure qui regroupe tous les bailleurs sociaux de France), la plateforme Bienveo.fr s’adresse aux particuliers qui cherchent un logement social à la location, mais aussi à l’achat. Les locaux commerciaux, les places de stationnement et les terrains sont également référencés. Le site est alimenté par les organismes HLM eux-mêmes, sur la base du volontariat. Peu étoffée encore, l’offre est appelée à se développer dans les prochains mois.
Désormais, le document doit être conforme à un modèle type. Le contrat, passé pour un à trois ans, énumère les prestations obligatoirement incluses dans le forfait de base et dresse la liste de celles qui, par exception, peuvent donner lieu à des suppléments d’honoraires. Voici les points à vérifier pour avoir un contrat adapté aux besoins de la copropriété et éviter les mauvaises surprises.
Le gouvernement envisage de donner un pouvoir élargi aux conseils syndicaux en matière de travaux, afin de faciliter la rénovation énergétique et de simplifier la loi. Le projet fait bondir les professionnels et les associations, qui n’ont pas été consultés.
Une assemblée générale ne se subit pas, elle se prépare. C’est au conseil syndical de prendre la main pour imposer au syndic un ordre du jour en bonne et due forme. Mettre en place un rétroplanning évite que tout le monde travaille dans l’urgence et que le syndic oublie des éléments importants. Mode d’empoi.
La trève hivernale a débuté le 1er novembre. Pendant cinq mois, soit jusqu’au 31 mars 2018, les expulsions locatives seront impossibles, y compris pour les locataires ayant déjà reçu du juge une injonction de quitter les lieux. Dans un arrêt récent, le Conseil d’État a eu l’occasion d’apporter une précision importante sur la portée de cette trêve: elle ne permet de surseoir qu’aux mesures d’expulsion non exécutées au 1er novembre de chaque année, si le relogement de l’intéressé n’est pas assuré. Elle ne s’oppose pas à ce que le juge prononce, pendant cette période de trêve hivernale, une décision d’expulsion. Simplement, son exécution s’en trouve différée (CE, 8e et 3e ch. réunies du 22.9.17, n° 407031).
13 € C’est la hausse de la mensualité de remboursement d’un emprunt de 200 000 € constatée entre octobre 2016 (974 € au total) et octobre 2017 (987 €). Soit, sur la durée du crédit, un surcoût d’un peu plus de 3 000 €. Meilleurtaux.com180 000Tel est le nombre de logements privés indignes dénombrés en Île-de-France, ce qui équivaut à 5 % du parc. Il s’agit de pavillons divisés, immeubles et locaux insalubres, immeubles en ruine, hôtels meublés dangereux. Établissement public foncier d’ÎLe de France (EPFIF)168 000 € Il s’agit du coût médian d’une opération d’investissement locatif au premier semestre 2017. Ce chiffre est en hausse de 7 % sur deux ans. Crédit foncier+20 %C’est l’augmentation spectaculaire du nombre de permis de construire délivrés en 2017 par rapport à 2016 (de juillet à juillet) en Île-de-France, soit au total 96 500 logements autorisés. Pendant la même période, les mises en chantier ont progressé de 15 % pour atteindre 77 100 logements commencés. Comex
Faute de contrôle, les interventions dans l’immeuble peuvent vous coûter plus cher qu’elles ne le devraient. Comment réagir lorsque le syndic laisse filer les dépenses, voire les accentue?
Saisi par la Fédération bancaire française, le Conseil Constitutionnel décidera d'ici la mi-janvier si tous les emprunteurs pourront, comme prévu, résilier chaque année l'assurance de leur prêt immobilier. Et ce, quelle que soit la date à laquelle ils ont souscrit leur crédit.
Les décisions prises lors de l'assemblée générale sont valables, même si le syndic qui a convoqué les copropriétaires n'est plus en fonction lors de la tenue de la réunion.
La règle: la loi a créé, pour l’acquéreur lésé, une action en justice facile à engager si la superficie réelle du lot acheté est inférieure de plus de 1/20 (5 %) à celle signalée dans l’acte de vente. Le vendeur peut se retourner contre les professionnels du mesurage ou de la vente.
Pour faciliter l’accès au logement des personnes à la recherche d’emploi, en formation professionnelle, en contrat d’apprentissage ou en stage, le gouvernement a annoncé, dans le plan Logement présenté fin septembre, la création d’un bail mobilité. Le locataire signant ce contrat, d’une durée de 1 à 10 mois, sera dispensé de dépôt de garantie. C’est le dispositif Visale qui devrait couvrir, gratuitement, pour le locataire et pour le propriétaire, les éventuels impayés ainsi que la remise en état des lieux. La mesure doit être intégrée au projet de loi logement qui sera présenté d’ici à la fin de l’année.Entrée en vigueur courant 2018.
"Mon appartement, situé au dernier étage, subit des infiltrations d’eau à cause du mauvais état de la toiture. Le syndic n’entreprend pas les travaux, un copropriétaire refusant de régler les appels de fonds. Que puis-je faire?’’Dès lors qu’un copropriétaire ne paie pas ses appels de fonds à échéance, il engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires. C’est alors au syndic de recouvrer les sommes dues (1). Mais lorsque le non-paiement de ces charges contribue à l’aggravation de la détérioration de l’immeuble (par la non-réalisation des travaux nécessaires à sa remise en état) et entraîne des dégradations dans un lot privatif, le copropriétaire de l’appartement endommagé peut aussi agir en justice contre le mauvais payeur pour obtenir l’indemnisation de son préjudice (2). Une action intéressante lorsque celui-ci ne paie pas par mauvaise foi (et non par insolvabilité).(1) Article 55 du décret n° 67-223 du 17.3.67. (2) Cour de cassation, 3e chambre civile du 7.9.17, n° 16-18777
Le prêt à taux zéro (PTZ) devrait faire l’objet de modifications en 2018 (art. 40 du PLF). Ce prêt sans intérêts est censé aider les ménages à accéder à la propriété. Pour les logements neufs, il ne serait accordé que dans les secteurs où la demande de logements excède l’offre, avec une exclusion de la zone C en 2018 et de la zone B2 en 2019. Pour l’ancien, en revanche, le PTZ - toujours associé à une obligation de travaux - pourrait être réservé aux logements situés dans les petites villes et les communes rurales (zones B2 et C).Entrée en vigueur progressive à compter du 1er janvier 2018.
Pour inciter les propriétaires de terrains à bâtir à les mettre en vente, le gouvernement a décidé de mettre en place un abattement sur les plus-values. Il concernera les avant-contrats conclus jusqu’à fin 2020. Il varierait en fonction des constructions prévues sur la parcelle: 100 % pour de l’habitat social, 85 % pour des logements intermédiaires (à loyers maîtrisés) et 70 % pour des logements privés à prix et loyers libres.Entrée en vigueur courant 2018.
Cour de cassation, 3e chambre civile du 11 mai 2017, pourvoi n°16-14665Un copropriétaire fait abattre des cloisons chez lui, puis vend son appartement. Les semaines passent et le voisin du dessus se plaint de l’affaissement de son plancher. Doit-il assigner l’ancien propriétaire, en sa qualité de maître de l’ouvrage à l’origine des désordres? Ou bien le nouveau, pour trouble anormal de voisinage? Il décide de privilégier cette seconde option, ce qui lui vaut de perdre son procès, la cour d’appel de Nîmes lui reprochant son erreur de casting. Mais le voisin s’entête et se pourvoit en cassation. La Cour lui donne alors raison, annule l’arrêt contesté et renvoie l’affaire à la cour d’appel d’Aix-en-Provence pour qu’elle y soit rejugée. La Cour de cassation affirme en effet que l’actuel propriétaire est responsable «de plein droit», c’est-à-dire même s’il n’a pas commis de faute, des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage constatés chez le voisin. Ce qu’il faut retenir:Votre ancien voisin a fait faire des travaux juste avant de vendre son appartement, et vous remarquez aujourd’hui, chez vous, des fissures, infiltrations ou l’affaissement du plancher? Plutôt que de rechercher la responsabilité de l’ancien propriétaire, vous pouvez assigner l’actuel, pour trouble anormal de voisinage. Cette action, qui n’est pas nouvelle (cass. civ. 3e du 11.5.00, n°98-18249), présente un avantage certain: votre nouveau voisin sera responsable, même s’il n’a commis aucune faute. Vous devrez toutefois prouver que le trouble que vous subissez excède les inconvénients normaux du voisinage. À charge pour le propriétaire de se retourner éventuellement contre celui qui lui a vendu le bien.
Depuis 20 ans, tout acte préparatoire ou définitif de vente portant sur un bien soumis au régime de la copropriété doit mentionner sa surface privative ou «surface Carrez». Voici ce qu’il faut savoir pour la mesurer sans se tromper.
Son salaire peut représenter plus de la moitié du budget d’un immeuble. Dès lors, la tentation de supprimer ce poste grandit dans certaines copropriétés. Mais est-ce une si bonne idée?
A partir du 1er janvier 2018, les emprunteurs, quelle que soit la date de souscription de leur prêt, pourront résilier leur assurance emprunteur et lui substituer un contrat moins cher présentant des garanties équivalentes. Mais, sachant que ce nouveau droit impose le respect d’un délai de préavis de 2 mois, à quelle date doit-on envoyer sa lettre de résiliation? Sollicitée, l’Autorité de contrôle prudentielle et de résolution (ACPR), qui surveille le secteur, n’a pas répondu à cette interrogation. Il faut espérer que les banques et les assureurs tiendront compte des lettres parvenues dès novembre ou décembre pour résilier des contrats dont la date d’échéance tombe en janvier ou en février 2018.
L’actu: louer pour de courtes durées votre résidence principale parisienne à des touristes c’est possible, mais vous devez vous enregistrer auprès de la mairie de Paris, en passant par un site spécifique (teleservices.paris.fr/meubles-tourisme). Vous obtiendrez ainsi votre numéro d’enregistrement (13 chiffres et 2 caractères), à indiquer sur vos annonces à partir du 1er décembre. Même des locataires sous-louant avec l’accord de leur propriétaire doivent s’inscrire. Si vous louez plusieurs logements, chacun doit être enregistré séparément. Deuxième ville de France après Paris pour le nombre d’offres, Bordeaux va imiter la capitale: l’inscription devrait être obligatoire dans la préfecture girondine à partir de mars 2018.L’action: munissez-vous de votre dernier avis de taxe d’habitation pour pouvoir vous inscrire. Le numéro obtenu doit figurer sur votre annonce. Par exemple, sur le site Airbnb, rendez-vous dans la section «Mon compte», puis «Gérer mon annonce» et enfin «Législation locale» pour l’y ajouter.
Même en cas de litige avec son propriétaire, le locataire ne peut se faire justice à lui-même, en cessant le paiement des loyers. Pour suspendre ce règlement, il doit demander en justice l’autorisation de les consigner.
Le tribunal administratif vient d'annuler l’arrêté du préfet du Nord qui a instauré l’encadrement des loyers prévu par la loi Alur sur le territoire de la seule commune de Lille. Pour les juges, le dispositif aurait dû être appliqué dans l’ensemble de l’agglomération lilloise.
Louer un meublé à Paris coûte près de 37 €/m² par mois en moyenne, selon Lodgis. Majoritairement occupés par les étudiants, les meublés situés dans la capitale sont de plus en plus prisés par les professionnels.
Compte tenu du succès des locations de courte durée à Paris et des craintes des occupants de voir leur immeuble transformé en hôtel, l'Adil de Paris vient d'émettre plusieurs propositions pour donner aux copropriétaires de réels moyens d'opposition.
Je suis copropriétaire. Je dispose d’un droit copropriétaire de jouissance exclusif sur une terrasse de mon immeuble. J’y ai fait poser, à mes frais, un plancher. Or, il va falloir le démonter puis le reposer pour réaliser des travaux d’étanchéité. Qui doit payer cette dépense?
Au troisième trimestre 2017, l'indice de référence des loyers s'établit à 126,46. Sur un an, il progresse de 0,90 %. Il s'agit de sa plus forte hausse depuis le troisième trimestre 2013.
Lorsqu'une assemblée générale décide de mandater un géomètre pour procéder au mesurage des parties privatives, l'un des copropriétaires ne peut refuser de le laisser accéder à son lot. Pour lui empêcher cet accès, il aurait dû agir en amont en contestant la décision de l'assemblée générale.
Faire construire sa maison coûte désormais 294 000 € en moyenne, soit une augmentation de 5,58 % par rapport à l’an dernier. Malgré un budget en hausse, la surface des habitations neuves diminue.
À l'arrivée de l'hiver, le ramonage d'une cheminée permet limiter les risques d’incendie et d’intoxication. Selon la commune de situation du logement, l'opération doit obligatoirement être effectuée une ou plusieurs fois par an.
Face à la mise en oeuvre de la réforme du PTZ prévue par le projet de loi de finances pour 2018, les courtiers en crédits immobiliers estiment que la fin 2017 est propice à ceux qui souhaitent accéder à la propriété.
Les places de stationnement ouvertes et situées dans un parking collectif sont normalement couvertes par l’assurance de la copropriété. À défaut, il est toujours possible de demander une extension de garantie sur son contrat d'assurance habitation.
La baisse de 5 € par mois sur le montant des APL entre en vigueur le 1er octobre 2017. Idem pour l'abaissement du seuil de versement de l'allocation logement.
C’est ce qu’il ressort de l’enquête de l’UFC-Que choisir sur la fiabilité du diagnostic de performance énergétique (DPE), obligatoire pour la mise en vente ou la location d’un bien immobilier. L’association a fait réaliser 34 diagnostics sur 7 maisons dans différentes régions de France. Malgré les 60 points de contrôle et les méthodes de calcul standardisés, les auditeurs ne parviennent pas aux mêmes résultats. Cinq ans après la dernière enquête de l’UFC-Que choisir, la situation ne s’est donc pas améliorée, ce qui est inquiétant car la classe énergétique influe sur le prix de vente. Les recommandations de travaux d’économie d’énergie accompagnant les diagnostics sont, elles aussi, fantaisistes. L’association réclame au gouvernement d’exiger une meilleure formation des diagnostiqueurs et de renforcer les contrôles. Quant au DPE, pour l’heure seulement indicatif, elle recommande de le rendre contraignant pour le bailleur ou le vendeur.
Puis-je ramoner moi-même le conduit de cheminée de mon pavillon? Y. F., AMBOISELa rédaction: Le ramonage que vous effectuez vous-même n’a aucune valeur légale. Vous devez obligatoirement faire ramoner votre cheminée par un professionnel au moins une fois par an (art. L. 2213-26 du code général des collectivités territoriales). Certaines communes exigent 2 ramonages dans l’année, dont un en période de chauffe (la réglementation locale est fixée par un arrêté consultable en mairie ou à la préfecture). Comptez entre 50 et 80 € par intervention. Le non-respect de l’obligation de ramonage est passible d’une amende de 3e classe, pouvant atteindre 450 €. Le ramoneur (privilégiez les entreprises certifiées Qualibat) doit vous délivrer un certificat de ramonage attestant de la vacuité du conduit de fumée sur toute sa longueur, précisant les éventuelles anomalies constatées… Conservez bien ce document. En cas de sinistre dû à un feu de cheminée, votre compagnie d’assurance multirisque habitation peut vous le réclamer. Si vous n’êtes pas en mesure de le présenter, vous risquez d’être moins indemnisé, voire pas du tout. Si l’incendie touche le bien d’un tiers ou fait des victimes, votre responsabilité peut être engagée.
Pour faciliter la reprise des logements sociaux, le gouvernement prévoit que la situation des locataires HLM sera réexaminée tous les six ans, afin de vérifier que le logement est toujours adapté à la composition de leur foyer.
Dès 2018, le remplacement d'une chaudière au fioul par une chaudière performante à bois ou au gaz donnera droit à une aide allant jusqu'à 3 000 euros pour les ménages modestes.
Avec sa fiscalité attractive pour les professions libérales et les retraités, et un secteur touristique qui explose, le Portugal connaît un engouement sans précédent. Les prix de l’immobilier s’envolent, sans être toujours justifiés…
Lors du renouvellement d’un bail d’habitation, le loyer peut être augmenté, s’il est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, le bailleur propose au locataire, au moins six mois avant le terme du bail, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. La notification doit alors reproduire intégralement, à peine de nullité, certaines mentions. Mais pas n’importe lesquelles.
C’est en principe le règlement de copropriété qui fixe la destination de l’immeuble et l’affectation de chaque lot (art. 8 de la loi du 10 juillet 1965). Mais l’affectation d’un lot, telle qu’elle est énoncée par l’état descriptif de division, peut-elle s’imposer aux copropriétaires? Oui, répond la Cour de cassation.
L’ordre du jour d’une assemblée générale convoquée à la demande de copropriétaires peut-il être complété par le syndic? Oui, répond la Cour de cassation.
Une canalisation d’eau potable qui dessert une seule habitation doit-elle être considérée comme un ouvrage privé ou un ouvrage public sur lequel un voisin peut se raccorder avec l’aval du maire? Réponse du ministre de l’Intérieur: «Une canalisation d’eau potable ne desservant qu’une seule habitation est considérée, jusqu’au compteur inclus, comme un ouvrage public, puis, au-delà, comme une canalisation privée. Le raccordement d’une nouvelle habitation à partir d’une canalisation existante ne desservant qu’une seule habitation est donc possible à deux conditions: soit cette canalisation est située avant le compteur d’eau potable et, dans ce cas, constitue un ouvrage public ; soit cette canalisation est située au-delà du compteur mais excède, notamment par son dimensionnement, les besoins de l’habitation qu’elle dessert (cf. CE du 16.1.98, n° 91156). Dans ces deux cas de figure, l’installation, à partir de cette canalisation, d’un branchement supplémentaire desservant une ou plusieurs habitations est possible.»Rép. min. n° 00461, JO Sénat du 24.8.17, p.2726
Un décret récent abaisse de trois décibels le seuil de protection de l’audition dans les établissements diffusant de la musique amplifiée. Outre de nouveaux niveaux de pression acoustique à ne pas dépasser (art. R. 1336-1, II, 1° du Code de la santé publique), le texte fixe une série de sanctions sur le plan tant administratif que pénal (art. R. 1336-3 et R. 1336-14 à 16 du même code). Les différentes dispositions du décret sont prises en application de l’article 56 de la loi n° 2016-41 du 26 janvier 2016, dite de modernisation de notre système de santé. Elles visent à renforcer la protection du public des établissements diffusant des sons amplifiés et celle de leur voisinage.Décret n° 2017-1244 du 7.8.17, JO du 9
Chaque copropriétaire dispose librement des parties privatives comprises dans son lot (art. 9 de la loi de 1965). En vertu de ce principe, un copropriétaire peut changer l’usage de son lot, dès lors qu’il respecte l’affectation définie par le règlement de copropriété. Sans avoir besoin de solliciter l’accord de l’assemblée générale (AG). En revanche, si, mal informé, il demande cet accord et essuie un refus, il doit s’y soumettre, dans la mesure où la décision est devenue définitive.
Vous avez choisi de refuser les cookies
Et pourtant, la publicité personnalisée est un moyen de soutenir le travail de notre rédaction qui s’engage à vous proposer chaque jour une information de qualité. En acceptant les cookies, vous pourrez accéder aux contenus et fonctionnalités gratuites que propose notre site.
À tout moment, vous pouvez modifier vos choix via le bouton “paramétrer les cookies” en bas de page.
