Le mouvement de dégradation de l’effort d’amélioration-entretien se poursuit». Sans surprise, serait-on tenté de dire, la dernière mouture de l’observatoire Clameur des loyers dans le secteur privé (1) confirme la tendance à l’œuvre depuis le début de la décennie, «en dépit d’une embellie relative en 2016». (1) Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux, publiée le 6 mars 2018.
Un propriétaire peut-il revendiquer un droit à l’image sur son bien? Dans quelle mesure peut-il s’opposer à sa prise de vue? De quelles actions dispose-t-il en cas d’exploitation, sans son autorisation, de telles photographies?
Je me retrouve, avec mon voisin, confronté à un problème d’entretien d’un mur de clôture longeant un passage commun entre nos deux propriétés. La consultation du cadastre nous a révélé qu’il s’agissait d’un mur mitoyen. Mais nous ne disposons d’aucun document attestant d’une construction à frais communs ou d’une quelconque preuve de cette mitoyenneté. Nous avions prévu de diviser par deux la facture, mais mon voisin souhaite abandonner la mitoyenneté du mur. Peut-il le faire? Si oui, comment cela va-t-il se concrétiser?Bernard M., 92160 Anthony
Cass. civ. 3e du 21.12.17, n°16-27821Difficile, pour un acquéreur, de revenir sur son engagement, une fois la vente définitivement conclue. Il essaie parfois d’invoquer le dol, mais ce vice du consentement est apprécié de manière restrictive. Il suppose que le vendeur lui ait volontairement caché des éléments décisifs qui l’auraient empêché de contracter s’il en avait eu connaissance. Manifestement, ce n’est pas le cas ici…
Instructions BOI-IR-RICI-80-10-20-20 et BOI-IR-RICI-80-20-10 du 16.3.18
Les propriétaires de biens contaminés par la mérule peuvent-ils compter sur des aides gouvernementales, de type crédit d’impôt, pour pouvoir réaliser des travaux de rénovation? Alors que ce champignon lignivore est susceptible de causer des ravages dans les habitations, il est parfois difficile pour les victimes d’y faire face, vu le coût de ces travaux.
Cass. civ. 3e du 21.12.17, n° 15-24430Lorsqu’un bailleur n’exécute pas les travaux nécessaires pour assurer à son locataire un logement décent, ce dernier peut agir en justice pour être autorisé à les faire effectuer lui-même aux frais du bailleur (art. 1222 du ch. civ., anciennement art. 1144). Dans cette hypothèse, le locataire doit faire effectuer les travaux, et le bailleur peut l’assigner en justice pour l’y contraindre! C’est ce que rappelle ici la Cour de cassation.
Métropole la plus étendue de France, la cité phocéenne offre un marché très contrasté. Entre les quartiers nord et la Corniche, les prix peuvent varier du simple au quintuple. Malgré tout, la ville recèle des opportunités, à condition d’être sélectif.
Le projet de loi sur le logement sur le point d’être soumis au Conseil des ministres vise à rétablir un encadrement des loyers, à titre expérimental, pendant cinq ans. À la clé, un plafonnement à la carte pour les communes qui souhaitent l’instaurer.
La formule gagne du terrain chez les propriétaires, pour le coup de pouce financier qu’elle procure et la possibilité de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Mais d’autres motivations guident ces bailleurs prêts à bousculer leurs habitudes. Pour autant, faire «commerce» de son chez-soi n’a rien d’évident, y compris sur le plan juridique. Décryptage des questions récurrentes sur le sujet.
Cass. civ. 3e du 1.2.18, n°16-19037Il est tentant pour un locataire de faire pression sur le bailleur en ne payant pas les loyers, soit parce que ce dernier ne remplit pas ses obligations, soit parce qu’il refuse de rembourser un trop-perçu. Mais comme le rappelle encore une fois la Cour de cassation, même s’il a raison, le locataire ne peut pas se faire justice à lui-même. Il doit saisir les juges pour faire valoir ses droits.
Décret n°2018-101 du 16.2.18 (JO du 17), Arrêté du 6.3.18 (JO du 8)
De multiples solutions existent désormais en copropriété pour recharger son véhicule électrique. Mais gare aux chausse-trappes. Du raccordement collectif au projet individuel, nous vous donnons les clés pour faire aboutir vos travaux.
Encouragés à installer chez eux des éléments d’équipements économes en énergie, les particuliers peuvent désormais clairement rechercher la responsabilité des professionnels sur le fondement de la garantie décennale, en cas de panne définitive des appareils.
Un bailleur a obtenu la condamnation de la plateforme qui refusait le retrait d’une annonce posée par son locataire, sans son autorisation.
Dès avril 2018, les ménages en situation de précarité énergétique qui remplacent leur chaudière au fioul par un modèle plus performant percevront une aide plus importante qu’auparavant. Ce coup de pouce en faveur des économies d’énergie est cumulable avec l’éco-prêt à taux zéro et le crédit d’impôt pour la transition énergétique.
Lorsque les revenus des locataires d’un HLM dépassent certains plafonds, le bailleur peut leur réclamer un surplus de loyer appelé «Supplément de loyer de solidarité». Son montant peut toutefois être atténué si l’un des membres du foyer est handicapé.
Le montant des loyers dans vingt grandes villes de France métropolitaine.
Lorsque le règlement de copropriété traduit la volonté des occupants de vivre dans un immeuble à caractère résidentiel, il n’est pas possible de louer son logement pour une très courte durée. La rotation de locataires est incompatible avec la destination de l’immeuble.
De nombreuses assemblées générales de copropriété vont se tenir dans les semaines à venir. Un évènement important qui doit être préparé.
Le salaire du gardien d’immeuble peut être demandé au locataire dans une certaine proportion. Le taux de récupération varie selon les tâches effectuées par le concierge.
Jusqu’au 31 mars 2018, il est possible de bénéficier d’une aide d’un montant maximal de 1 300 € pour réaliser des travaux d’économie d’énergie dans son logement. Cette prime est versée sous conditions de ressources.
Lorsque l’acheteur s’abstient d’aller chercher la lettre recommandée lui notifiant la promesse de vente qu’il a signé avec le vendeur, le délai de rétractation court quand même. Le notaire n’est pas tenu d’adresser un nouveau courrier.
Les investissements portant sur des travaux de réhabilitation et de confortation de logements anciens réalisés en outre-mer, jusqu’au 31 décembre 2020, sont susceptibles d’ouvrir droit à une réduction d’impôt, dite «Girardin»
Les travaux d’étanchéité sur une toiture de modeste importance et sans incorporation de matériaux nouveaux à l’ouvrage ne peuvent pas donner lieu à la garantie décennale.
La loi de finances pour 2018 instaure simultanément une baisse du montant de l’aide personnalisée au logement et la réduction de loyer de solidarité (RLS) dans le parc HLM pour certains locataires. Pour les ménages concernés, le bénéfice n’est pas si probant.
Si le propriétaire rénove son bien immobilier avant de relouer, le prix du loyer augmente. S’il le remet sur le marché en l’état, il devra se contenter d’un loyer inférieur à celui pratiqué précédemment. Les logements dans lesquels de gros travaux de rénovation ont été effectués sont loués en moyenne 10 % plus chers au nouveau locataire.
Lorsque des travaux sont réalisés dans les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, la remise en état des lieux est ordonnée par la justice. Ainsi, le locataire exploitant un restaurant situé au pied d’un immeuble doit obtenir l’accord de la copropriété avant d’installer son conduit d'évacuation des fumées.
Seuls les travaux de désamiantage et d’élimination des matériaux contenant du plomb sont éligibles à la TVA à 10 %, lorsqu’ils sont réalisés dans les habitations achevées depuis plus de 2 ans. Pour les locaux professionnels ou agricoles, c’est le taux de TVA normal à 20 % qui s’applique.
Le notaire a droit à des émoluments quel que soit le bien vendu (logement, local professionnel, terrain, etc.). Leur montant est proportionnel à la valeur du bien.Si le prix de vente dépasse 150 000 €, le notaire peut pratiquer une remise d'un taux maximal de 10 % pour la partie de son émolument calculée sur un montant supérieur à ce seuil.L’achat d’un logement "sur plan" ou d’un logement neuf et jamais habité donne lieu a des émoluments proportionnels réduits.
Alors que la croissance a atteint 2 % en France l’an dernier, le pouvoir d’achat des Français en matière d'immobilier risque de diminuer au second semestre 2018. Selon les villes, la baisse sera plus ou moins marquée.
Je rebondis sur votre article «Changement de fenêtres: n’oubliez pas la ventilation», paru dans le précédent numéro. N’ayant pas le budget pour remplacer toutes mes fenêtres, j’envisage de n’en changer qu’une seule, qui est vraiment très abîmée. Pouvez-vous me dire si je dois malgré tout y faire poser une entrée d’air? A. C., par mail
Travauxlib, plateforme de mise en relation entre particuliers et artisans du BTP, s’apprête à mettre en ligne, courant mars, un modèle de contrat qui encadre les conditions de réalisation d’un chantier de plus de 1 000 € et sécurise les travaux.
Entre le prix affiché par le propriétaire et celui finalement payé lors de la vente, l'acheteur obtient, en moyenne, 4 % de remise. En février 2018, le prix des maisons s'est mieux négocié que celui des appartements.
Cass. civ. 3e du 23.11.17, n°16-20805La clause «d’habitation bourgeoise» figurant dans le règlement de copropriété se définit comme l’obligation pour chaque occupant de respecter le caractère bourgeois de l’immeuble, c’est-à-dire sa vocation à être un immeuble d’habitation. Ni plus ni moins.
Le taux de logements inoccupés a gagné un point entre 1999 et 2014 pour passer de 6,9 à 7,9 %, selon les derniers chiffres de la Fnaim, qui fait état de 2,7 millions de logements vacants. Touchés, les centres urbains des petites et moyennes agglomérations.
Instruction BOI-RFPI-CTRL-10 du 26.1.18
Un rapport alerte sur la hausse des prélèvements imputés au patrimoine immobilier.
Notre règlement de copropriété spécifie que le rez-de-chaussée, un lot commercial qui possède une entrée séparée, ne doit pas payer l’électricité, les dépenses de nettoyage, d’interphone, de boîtes aux lettres des étages. Est-ce bien légal? Est-il possible de faire modifier le règlement sans passer par un juge? Katrin.L.
Près de 20 000 €, c’est le montant moyen du préjudice subi par les particuliers démarchés dans le cadre de travaux de rénovation énergétique, révèle l’UFC-Que Choisir.
Rép. min. n°443, JO Ass. nat. du 31.10.17 p. 5308
Rép. min. n° 2676, JO Ass. nat. du 9.1.18 p.171
Le législateur a limité la faculté, pour le bailleur, de récupérer sur son locataire les charges liées à la conservation et à l’entretien de sa propriété. Les charges récupérables sont donc énumérées dans une liste exhaustive. En cas de doute ou de litige avec le locataire, c’est à elle qu’il faudra se référer.
Les services de la répression des fraudes s’apprêtent à lancer une vaste enquête sur les résidences de tourisme défiscalisées.
Un copropriétaire se dit gêné par le moteur d’une VMC récemment installée. Il demande que cet équipement soit déplacé un étage au-dessus… Le syndic estime que cette décision relève de la majorité de l’article 24. Alors que ce sont, à mon sens, des travaux de transformation, votés à la majorité de l’article 25. Je précise qu’ils affecteraient l’esthétique de l’immeuble vu des immeubles alentour, mais peu, vu de la rue. Qu’en est-il? Anne C., 35 000, Rennes
Arrêté du 13.12.17 (JO du 27.1.18)
Arrêté du 30.12.17 (JO du 27.1.18)
J’héberge gratuitement une connaissance dans une propriété rurale. Nous avons signé un commodat ou prêt à usage de cinq ans, afin d’encadrer cette opération. Des travaux de rénovation d’un mur sont nécessaires. Or, la personne que j’héberge est souvent à l’étranger. Puis-je pénétrer dans le domaine en son absence afin de réaliser des devis et procéder aux travaux, et sont-ils à ma charge? Annie G. (courriel)
Le bailleur qui loue en meublé une pièce de sa résidence principale peut bénéficier d’une exonération d’impôt sur les loyers encaissés.
Être éligible aux aides de l’Anah n’entraîne pas un droit à ces aides.
L’obligation de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS), qui pesait sur les loueurs en meublé désirant obtenir le statut de professionnels (LMP), c’est fini. Le Conseil Constitutionnel a censuré cette obligation dans une question prioritaire de constitutionnalité rendue le 8 février dernier.
J’ai acheté un appartement dans une résidence de tourisme il y a quelques années. Le nouveau gestionnaire verse régulièrement les loyers avec 15 à 30 jours de retard. J’ai donc formulé des demandes de pénalités de retard, que l’exploitant refuse de payer. Ces frais se montent aujourd’hui à près d’un trimestre de loyers. Comment faire pour en obtenir le paiement? Joël L., 59 147 Gondecourt
Vous souhaitez effectuer des travaux de rénovation énergétique dans votre logement mais ne savez pas à quelle aide prétendre?
Alors que les parkings et les chambres de bonne sont les investissements les plus accessibles dans la capitale, lequel de ces deux placements est le plus rentable?
Les actions qu’une copropriété peut entreprendre si elle doit affronter un arrêt des travaux diffèrent selon ce qui l’a motivé. Première cause d’abandon: l’entreprise se trouve en difficulté financière. Mais il arrive aussi qu’elle laisse volontairement le chantier en plan. Ou que le syndic, maître d’ouvrage, soit à l’origine de sa paralysie. Voici nos conseils.
La métropole du Grand Ouest est longtemps demeurée connue des seuls bailleurs locaux. Mais la LGV, qui a rapproché la capitale bretonne à moins de 1 heure 30 de Paris, et des prix raisonnables l’ont placée sous le feu des projecteurs.
Cass. civ. 3e du 21.12.17, n°16-10583Les baux commerciaux contiennent presque toujours une clause offrant au bailleur la faculté de résilier le bail en cas de manquement du locataire à ses obligations, défaut de paiement des loyers en particulier. La présente affaire apporte une précision sur la forme requise pour pouvoir actionner cette clause.
Cass. civ. 3e du 21.12.17, n°16-25406Il n’y a pas d’exception au caractère inviolable et sacré du droit de propriété. En tout cas dans le domaine des relations de voisinage: toute construction qui empiète sur le fonds d’un voisin est susceptible d’être démolie. Une nouvelle affaire vient réaffirmer ce principe sacro-saint.
La complexité des contrats de maintenance ne facilite pas le contrôle du poste de chauffage. La mise en place de clauses spécifiques vous aiderait pourtant à inciter le chauffagiste à faire des économies et à assurer un meilleur confort aux occupants. Apprenez à les déchiffrer.
Qui paie quoi? Quand et comment régulariser les charges si la provision s’est avérée insuffisante? Quels sont les droits du locataire? Autant de questions, et bien d’autres, que les bailleurs se posent. Un conseil: soyez très rigoureux, car l’essentiel est de pouvoir justifier toutes les sommes que vous demandez à votre locataire.
34,8 millions de logements viennent d’être recensés en France métropolitaine. Un parc qui s’accroît de…
Cass. civ. 2e du 14.12.17, n°16-22509Les grenouilles émettent un «bruit infernal» au moment de leur période de reproduction, soit de mars à juillet, au point d’empêcher les riverains de dormir les fenêtres ouvertes. Dès lors, creuser une mare où ces petites bêtes élisent naturellement domicile peut constituer un trouble anormal de voisinage… Même à la campagne. Illustration.
Jean possède une forêt de pins dans les Landes, dévastée par la dernière tempête. Sur le point de reboiser, il s’aperçoit que des arbres ont été plantés sur sa parcelle. Erreur de la commune? Annexion sauvage? Jean nous a fait part de ses inquiétudes. Que risque-t-il? Que peut-il faire?
Vous êtes passionné de bons crus et souhaitez voir vieillir vos précieux flacons en toute sécurité? Faire creuser une cave est une solution certes coûteuse mais idéale.
Bruno et sa compagne ont cohabité pendant un an avec des rongeurs, alors qu’ils avaient un enfant en bas âge. Face à un bailleur hostile et peu diligent, ils ont fini par déménager. Le tribunal, saisi par le biais de leur assurance de protection juridique, a reconnu leurs différents préjudices. Bruno nous relate ce parcours judiciaire.
Les faits: Nous avons confié la location d’un studio et sa gérance à une agence immobilière. Celle-ci l’a loué à un mauvais payeur sans prendre assez de précautions: l’homme exerce une profession libérale et n’a transmis, lors de la signature du bail, que sa déclaration de bénéfices non commerciaux et même pas son dernier avis d’imposition! L’agence n’a pris aucune garantie pour le paiement des loyers, ni caution ni assurance de loyers impayés et ne nous a pas alertés sur cette nécessité. Le locataire, qui semble de mauvaise foi et insolvable, ne paie plus et ne répond pas à nos appels. Pouvons-nous engager la responsabilité de l’agence?
Etudier les charges de 180 000 copropriétés, soit 20 % du parc français, c’est le pari réussi de MeilleureCopro. Cette société, dont l’objectif est d’aider les copropriétaires et leurs syndics à réduire leurs charges, a passé au crible pas moins de 7,5 millions d’annonces immobilières.
Un particulier bricoleur qui avait lui-même transformé un ancien hangar en habitation a dû d’indemniser ses acheteurs ayant découvert de graves malfaçons.
Le gouvernement propose la prise en charge de la rénovation des colonnes électriques des copropriétés à hauteur de 40 %. Une mesure très insuffisante.
