Syndicat coopératif: reprenez votre immeuble en main
Une alternative à la gestion de l'immeuble par un syndic professionnel, à envisager sérieusement, mais pas sans préparation.
Une alternative à la gestion de l'immeuble par un syndic professionnel, à envisager sérieusement, mais pas sans préparation.
Le secrétariat d'État chargé de l'Industrie et de la Consommation a réuni le 16décembre 2008 les opérateurs engagés dans le déploiement de la fibre optique en France: France Télécom-Orange, SFR-Neuf et Iliad-Free. À cette occasion a été mis en place un comité de pilotage du déploiement de la fibre optique -qui permet de recevoir la télévision et Internet à très haut débit. L'objectif: apaiser les relations entre les fournisseurs d'accès à Internet (FAI), qui étaient de plus en plus tendues, notamment entre Orange et SFR d'un côté et Free de l'autre.
Les charges récupérables par le bailleur auprès de son locataire sont énumérées dans le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Jusqu'à présent, il n'était possible d'imputer à son locataire la rémunération des employés et gardiens d'immeubles que lorsque ceux-ci effectuaient à la fois l'entretien des parties communes et l'évacuation des déchets. Or, un décret du 19décembre 2008 (JO du 26 ; voir votre espace abonné, rubrique Vos outils, bonus du 1034), assouplit ces modalités. Attention, il ne s'applique qu'aux charges payées en 2009 et régularisées en 2010.
Mieux vaut publier tout modificatif au règlement.Cass. civ. 3e, 19 novembre 2008, n° 06-12.567.
Qu'elle soit rejetée au nom du principe de précaution ou bien accueillie pour les revenus qu'elle procure, l'implantation d'une antenne-relais sur le toit d'un immeuble fait toujours débat au sein de la copropriété. Ce qu'il faut savoir pour faire face aux séduisantes propositions des opérateurs, à l'affût d'emplacements stratégiques et de «points hauts» pour installer leurs mâts...
Sur 7 600 000 logements en copropriété en France, 4 700 000 sont chauffés collectivement. Rénover ces chaufferies, souvent devenues "énergivores", est un moyen efficace pour, à la fois, réduire les émissions de gaz à effet de serre, les consommations et les charges, tout en améliorant le confort. Comment y parvenir ? Nos conseils, étape par étape.
Les charges sont payables par tous les copropriétaires. Excepté lorsqu'il y a création d'un syndicat secondaire ou une partie commune qui ne présente aucune «utilité» pour certains lots. Elles ne sont exigibles qu'après réception d‘un avis du syndic.
En 2007, les charges de copropriété annuelles se sont élevées, en moyenne, à 21,50€/m2 de surface habitable contre 20,9€/m2 en 2006, selon la Confédération nationale des administrateurs de biens (Cnab) qui vient de rendre publique son enquête annuelle, réalisée par Michel Mouillart, professeur d'économie à l'université de Paris X-Nanterre.
Le prêt vert à taux zéro vient renforcer le dispositif visant à favoriser les économies d'énergie. À quelles conditions est-il intéressant? Comment s'articulera-t-il avec le crédit d'impôt développement durable? Comment procéder? Voici nos conseils, illustrés par 3exemples de projets de travaux.
Le bailleur peut récupérer sur son locataire le salaire des gardiens, quel que soit le partage des tâches. (Cass., civ. 3e, 15 octobre 2008, n° 07-21.452)
Le point de vue de Pierre Capoulade, Président de la Commission relative à la copropriété.
Le syndic n'a pas l'obligation d'adresser la feuille de présence à chaque copropriétaire à l'issue de l'assemblée générale. (Cass. civ. 3e, 24 septembre 2008, n° Z 07-16.334.)
Le syndic doit réagir rapidement, par des moyens appropriés ; Des procédures spécifiques s'ajoutent aux protocoles contractuels ; Les frais de relance "simple» ne peuvent être facturés. Amiable ou contentieux, un parcours obligé.
L'obligation de ramoner est fixée par le règlement sanitaire départemental de chaque préfecture.
Poser des panneaux solaires sur la toiture de son immeuble, pour produire de l'eau chaude et faire des économies de combustible, ou pour revendre l'électricité et diminuer ainsi les charges... certaines copropriétés ont franchi le pas. Pourquoi pas la vôtre?
Si l'inaction du syndic cause un préjudice à l'immeuble Si l'inaction du syndic cause un préjudice à…
Informer les copropriétaires de l'excécution des travaux Le syndic doit tout d'abord informer les copropriétaires…
Le point de vue de Jean-Luc Warsmann, président de la commission des lois de l'Assemblée nationale, député des Ardennes.
L'unanimité est requise pour supprimer le poste de concierge si le règlement de copropriété impose sa présence. (Cass. civ. 3e, 24 septembre 2008, n° 07-17039.)
Un régime dérogatoire d'ordre public permet au syndic d'agir ; Mais les copropriétaires doivent être consultés et l'urgence démontrée ; Le syndic qui faillit engage sa responsabilité. Un contrôle vigilant doit être exercé.
Une incitation réelle à baisser la température des logements ; Mais qui n'aura pas toujours d'impact sur les charges de chauffage ; Vérifier que les conditions d'optimisation sont bien remplies. Les performances effectives du comptage de chaleur.
La première tranche des travaux de mise en conformité des ascenseurs doit être terminée avant le 31décembre 2010. Compte tenu des délais de procédure et de réalisation des travaux, les copropriétaires n'ont pas de temps à perdre.
Les syndics délèguent de plus en plus la prestation d'archivage, les copropriétaires doivent impérativement être consultés, un service qui est encore loin d'être parfait.
Le remplacement d'un élément d'équipement commun à deux copropriétés se fait à frais partagés.(Cass., civ. 3, 25 juin 2008, n°07-15444 - cour d'appel de Paris, 23e Ch., 1er mars 2007.)
La pose d'un revêtement neuf doit être exempte de tout défaut, même esthétique.(Cass., civ. 1, 3 juillet 2008, n° 07-16464 - cour d'appel Aix-en-Provence, 3e ch. B, 29mars 2007.)
La Commission relative à la copropriété (CRC) vient de publier une recommandation(1) relative à l'accès aux immeubles en copropriété, qui précise leurs modalités d'ouverture et de fermeture, notamment lorsque des professions libérales (médecins, etc.) y exercent leur activité.
À qui l'appliquer? Le salaire minimal s'applique à tous les gardiens, concierges et employés d'immeubles…
Les motifs valables d'annulation sont limités ; Tous les copropriétaires ne sont pas habilités à contester ; Les conditions du recours et la procédure à suivre sont très encadrés. Mieux vaut n'intervenir qu'à bon escient.
Le point de vue de Gilles Feingold(1), fondateur de Ma-residence.fr.
Le droit: les modalités des assemblées générales du syndicat des copropriétaires sont fixées de façon…
Incendie, dégât des eaux, vandalisme... autant de risques contre lesquels les copropriétés doivent se couvrir au mieux. Voici les éléments que vous devez prendre en compte pour bien vous assurer, tout en évitant de payer des primes trop lourdes.
Un syndic doit pouvoir expliquer pourquoi il ne détient pas les documents normalement transmis à son successeur. (CA de Paris, 14e ch. sect.A, 9 janvier 2008.)
Depuis de nombreuses années, l'Association des responsables de copropriétés (ARC) fait bénéficier ses adhérents de tarifs de fioul inférieurs de 15 à 20% aux prix du marché, par l'intermédiaire de sa coopérative d'achat Copropriété-services.
Depuis quelques mois, les copropriétés sont submergées de propositions d'installation gratuite de lignes à très haut débit en fibre optique par les opérateurs Free, Orange (France Télécom), Numéricable ou Neuf (en cours de rachat par SFR).
Forme : Lettre simple
Le principe des travaux et leurs modalités doivent être votés à la même majorité. (Cass. civ. 3e, 9 avril 2008, n° 07-11.220)
Il assiste le syndic et contrôle sa gestion, il assure le relais entre copropriétaires et syndic, il peut prendre en main jusqu'aux tâches les plus complexes.
Dans une recommandation du 19 mars, la Commission relative à la copropriété (CRC) relève que trop d'assemblées générales sont convoquées irrégulièrement: soit par des syndics dont le mandat est expiré, soit par des présidents de conseil syndical ou des copropriétaires ne respectant pas les règles.
Je vis dans un immeuble en copropriété et je viens de recevoir la convocation à la prochaine assemblée générale (AG) annuelle. Les comptes de l'année écoulée ont été annexés à cette convocation ainsi que le tableau récapitulatif des charges réglées par chaque copropriétaire. Or, il apparaît que plusieurs copropriétaires n'ont pas réglé leurs charges du dernier trimestre, si bien que le solde des comptes de la copropriété est négatif. Je ne sais pas comment cela se passe dans un cas pareil et si les copropriétaires doivent préalablement adopter en assemblée générale une résolution à ce propos, ou s'il est possible d'agir sans attendre. Je suppose que, dans tous les cas, c'est au syndic de faire des démarches auprès des mauvais payeurs? Quant aux frais engendrés par cette procédure, sont-ils à la charge de la copropriété?
À la suite d'une succession ou d'une donation, de nombreux biens immobiliers sont démembrés. L'entretien ou la gestion de ces biens peut être à l'origine de conflits entre nu-propriétaire et usufruitier. Voici quelques pistes pour éviter les difficultés.
Nous avons regroupé ici les 7 postes emblématiques des pratiques discutables des syndics, compte tenu notamment de l'avis du Conseil national de la consommation (CNC).
Entre le 1er janvier et le 17 février 2008, nous avons mis à la disposition de nos lecteurs un questionnaire en 138 points, sur leur copropriété et les tarifs pratiqués par leur syndic. Nous avons reçu en retour 980 questionnaires exploitables, qui ont été traités par la société Seprem, études et conseil.
Nous avons listé ici les points que vous devez surveiller attentivement. Certains syndics ont, en effet, tendance à surfacturer ou à facturer en plus certains de leurs services, alors que d'autres se montrent plus raisonnables.
Honoraires de gestion et gros travaux: nous avons regroupé dans cette première partie les postes qui génèrent le plus de dépenses pour les copropriétaires, et qu'il faut donc surveiller en priorité.
Hormis les 18 postes de facturation détaillés dans les pages précédentes, voici quelques autres résultats marquants de notre enquête.
Une réglementation applicable aux immeubles construits depuis 1986; le parc immobilier ancien n'est astreint à aucune obligation; un risque contre lequel les copropriétés doivent se prémunir. Les équipements recommandés.
La loi SRU a rendu obligatoire la tenue de ce carnet par le syndic; la pratique l'a réduit à une simple fiche informative; hybride, il ne renseigne ni le propriétaire ni l'acquéreur.Comment en faire un outil de gestion performant?
Les travaux destinés à usage privatif affectant des parties communes; exigent une autorisation de l'assemblée générale, difficile à obtenir; les dispositions des articles25 b et 30 offrent une issue de secours.Le juge ne peut régulariser des travaux non autorisés.
Attendu depuis plusieurs mois, le décret reportant officiellement au 31décembre 2010 au lieu du 3juillet 2008 certains travaux de modernisation et de mise en sécurité des ascenseurs est enfin paru (décret n°2008-291 du 28.3.08, modifiant l'article R.125-1-2 du code de la construction et de l'habitation, donnant la liste des travaux).
Le Conseil national de la consommation souligne les excès des syndics en matière de coûts. Nous souhaitions savoir ce qu'il en est dans la réalité. Avec l'aide de 980 lecteurs qui ont répondu à notre questionnaire, nous vous présentons la première grande enquête sur le coût réel des syndics.
Faut-il faire le choix de quitter EDF ou GDF???; un retour au tarif réglementé reste possible jusqu'au 1erjuillet 2010; le marché libre, balbutiant n'offre guère de garanties. Un éclairage s'impose avant de sauter le pas.
Dans la nouvelle mouture de sa recommandation n°8 sur les appels de fonds, la Commission relative à la copropriété revient sur les situations qui autorisent le syndic à réclamer des fonds.
Le droit: la loi Carrez - intégrée à l'article 46 de la loi du 10.7.65 et aux articles 4-1 et 4-2 du…
Votre gardienne part bientôt à la retraite? Vous lorgnez sur sa loge dont le produit de la vente pourrait financer, par exemple, la réfection du hall? Pas de précipitation, le gardien d'immeuble rend des services coûteux mais inestimables.
Que l'on soit résident d'une copropriété ou d'une maison individuelle, le bruit du voisin peut être gênant. Il n'est pas permis de faire n'importe quel bruit, à n'importe quelle heure. Utiliser une perceuse à longueur de journée n'est pas plus permis que d'écouter de la musique très fort à 2 heures du matin.
Le point de vue de Serge Ivars, Président de la Cnab (1)