Location - page 40

Le droit commun du bail, tout comme la loi du 6 juillet 1989, impose au bailleur un certain nombre d’obligations visant à garantir au locataire une jouissance paisible du bien loué. Décryptage.

Même s’il a quitté le logement loué, le conjoint reste titulaire du bail. Cass. Civ. 3è ch, 1er avril 2009, n°08-15929.

Certains bailleurs se tournent vers la procédure de l’article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 pour augmenter le loyer de leur bien réévalué à l’échéance du bail. Notre décryptage de cette option, plutôt contraignante.

La loi: Un contrat de cautionnement est réglementé par le code civil (art. 2288 à 2316). S’il est conclu pour un locataire, il doit respecter, en plus, l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Se porter caution peut être un acte lourd de conséquences, aussi la loi protège-t-elle la personne qui s’engage en instituant à son profit de nombreuses formalités et un devoir d’information de la part du bailleur.La jurisprudence: Les tribunaux interviennent souvent à la demande d’une caution qui tente de faire invalider son engagement, soit parce que l’acte ne respecte pas les mentions légales, soit parce que la caution n’a pas compté s’engager au-delà de certaines limites.

Entre 1998 et 2008, les prix de la pierre ont plus que doublé dans tous les pays européens. Certaines grandes métropoles ont même subi des flambées encore plus impressionnantes. Désireux de rester dans les centres ville, étudiants, puis jeunes actifs, et plus récemment, seniors, ont adopté la colocation. Une pratique très répandue en Espagne, mais aussi en Allemagne.

Chercher un locataire fonctionnaire, sans risquer d'être taxé de discrimination? C'est possible. Notamment en passant par l'intermédiaire de services administratifs ad hoc. Une sécurité accrue pour le bailleur, moyennant parfois quelques contraintes.

Un contrat dit de «prêt à usage temporaire» propose une formule originale de gardiennage des immeubles provisoirement vacants: le propriétaire héberge un occupant, qui quittera les lieux dès la fin du contrat. L'idée a fait ses preuves..., mais est difficilement exportable en France.

Le bailleur n'est pas responsable des troubles causés par un tiers à son locataire.Cass. civ. 3e ch., 15 octobre 2008, n° 07-13971

Le locataire n'assure que les opérations de nettoyage et de rinçage.Cass. civ. 3e, 29 octobre 2008, n° 06-21.633

La crise actuelle risque de faire exploser le pourcentage des litiges dûs aux impayés. Les petits bailleurs sont les plus sensibles à ce problème. Avec un coût élevé et des contraintes de souscription, l'assurance n'est pas opportune pour tous les patrimoines...

Même s'ils sont encore rares, les impayés risquent de s'accroître avec la baisse du pouvoir d'achat. Pour sécuriser vos loyers, vous avez intérêt à choisir avec le plus grand soin votre locataire. Et pour davantage de précautions, vous pouvez avoir recours à une assurance loyers impayés.

Les délais réels d'attente à chaque étape de la procédure ; Pourquoi et comment le juge les accorde-t-il? ; Quels frais doit supporter le propriétaire?. Décryptage, déroulé et conseils.

Un vice de procédure n'affecte le congé que si le locataire qui en invoque la nullité justifie d'un grief découlant de cette irrégularité. (Cass. civ 3e, 15 mai 2008, n°07-10243)

Comment louer moins de trois ans en toute légalité, non meublé? ; La loi du 6 juillet 1989 autorise une telle dérogation ; Il faut invoquer un motif d'ordre familial ou professionnel. Tout ce qu'il faut savoir sur ce bail atypique.

Le point de vue de Bruno Fareniaux, Inspecteur général de l'équipement au ministère de l'écologie, du développement et de l'aménagement durables.

Source d'insécurité, ce bail ne peut être que transitoire, le bailleur peut exiger la conclusion d'un bail écrit, il lui est possible d'imposer une clause de révision des loyers. La date de départ du bail demeure problématique.

Il existe à ce jour plusieurs types de produits destinés à sécuriser la relation bailleur/locataire.