Location - page 37
Impayés: mettre en oeuvre les garanties de paiement
Le bailleur peut se faire indemniser par son assurance loyers impayés, la garantie des risques locatifs (GRL) ou par l'ancienne garantie Loca-Pass.La procédure prévue au contrat doit être suivie à la lettre.
L'avis rendu par la commission de conciliation
Le bailleur et le locataire peuvent se faire assister ou représenter.La commission statue dans un délai de deux mois.Elle rend son avis par écrit.
Le bailleur assure les grosses réparations
Les travaux importants sont à la charge du bailleur.Ce dernier assume également les réparations résultant de vices de construction ou dues à des cas de force majeure.
Le versement du dépôt de garantie
Un dépôt de garantie peut être demandé au locataire à l’entrée dans les lieux.Son montant est plafonné à un mois de loyer hors charges.
Comment augmenter un loyer sous-évalué?
Un loyer sous-évalué ne peut être augmenté qu'au terme du bail en cours.Il faut fournir plusieurs références de logements similaires pour justifier la réévaluation du loyer.Le bailleur doit faire une offre de renouvellement au locataire.
La garantie des risques locatifs (GRL)
Les bailleurs peuvent souscrire la Garantie des risques locatifs (GRL) quels que soient le profil et le niveau de revenus de leurs locataires.Le loyer mensuel ne doit pas excéder 2 000 € ni représenter plus de 50 % des ressources du locataire.Les loyers sont garantis à hauteur de 70 000 € et les dégradations dans la limite de 7 700 €.
Le dépôt de garantie
La contribution du locataire aux travaux d'économies d'énergie
La contribution est due en contrepartie du gain réalisé par le locataire sur sa facture énergétique.Les travaux permettant l’instauration de la contribution se font en accord avec le locataire.La durée de la contribution ne peut excéder 15 ans.Les logements construits à compter du 1er janvier 1990 sont exclus du dispositif.
Impayés: faire procéder à une saisie conservatoire
La saisie conservatoire empêche le locataire d’organiser son insolvabilité.Le bailleur doit mandater un huissier de justice.
L'indexation du loyer
La révision du loyer en cours de bail est strictement encadrée par la loi.Elle n’est possible qu'une fois par an et doit être prévue dans le bail.Elle est basée sur la variation de l’indice de référence des loyers (IRL).
Envoyer une offre de renouvellement au locataire
L’offre de réévaluation d’un loyer sous-évalué doit être envoyée au moins six mois avant la fin du bail.Elle doit être adressée à chaque locataire.
Le bail et les assurances
La procédure rapide de référé
Le juge des référés peut être saisi en cas d’urgence ou en l’absence de contestation sérieuse.Une assignation délivrée par huissier de justice est requise.
Saisir le tribunal d'instance
Le tribunal d’instance a une compétence exclusive en matière de location.Au-delà de 4 000 €, une assignation délivrée par huissier de justice est nécessaire.L’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire.
Les taxes et les impôts
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe de balayage sont récupérables sur le locataire.Leur montant doit ressortir sur l’avis de taxe foncière du bailleur.
Les charges d'eau
Le locataire supporte sa propre consommation et celle liée à l’entretien des parties communes.Les frais de location et de relevés de compteurs sont aussi à sa charge.
Les charges de chauffage collectif
Le locataire supporte le coût de l’énergie et l’entretien courant des installations.Les opérations de gros entretien incombent au bailleur.
La hausse de loyer s'applique progressivement
L’augmentation d’un loyer sous-évalué est répartie sur trois ou six ans.En cas de refus du locataire, la commission départementale de conciliation doit être saisie.
Les charges liées aux ascenseurs
Le locataire supporte les frais correspondant au contrat d’entretien dit «minimal».Le bailleur assume le remplacement des pièces importantes.
Les litiges relevant de la commission de conciliation
La commission a pour mission de concilier les parties.Sa saisine est facultative, sauf en cas de réévaluation du loyer.Elle est compétente pour la plupart des litiges entre bailleurs et locataires.
Le locataire assume l'entretien courant du logement
Le locataire doit entretenir les lieux loués.Les menues réparations sont à sa charge.La loi en donne une liste non exhaustive.
Le bailleur n'est pas tenu d'améliorer les locaux
Le bailleur n’a pas l’obligation de réaliser des travaux d’amélioration sauf clause prévue au bail.Sur accord des parties, le loyer peut être augmenté consécutivement à ces travaux.
Le locataire répond des dégradations
Le locataire est responsable des dégradations qu’il commet.Elles ne lui sont pas imputées lorsqu’elles résultent d’une faute du bailleur ou d’un cas de force majeure.Le locataire ne supporte pas les conséquences de la vétusté.
Le versement de la provision pour charges
Le locataire règle généralement ses charges en versant une provision mensuelle, en même temps que son loyer.Il est interdit de demander au locataire un loyer charges comprises.
Loyer: des règles spécifiques pour la région parisienne
L’augmentation d’un loyer sous-évalué est plafonnée en région parisienne.Elle doit être étalée sur trois ou six ans.
L'état des lieux est établi par les deux parties
L’état des lieux, établi contradictoirement, est gratuit.La rémunération de l’agent immobilier reste à la charge du bailleur.Les frais d’huissier sont partagés seulement en cas de désaccord.
L'entretien et les réparations
L'avance Loca-Pass
Le dépôt de garantie peut être versé pour le compte du locataire par Action logement (anciennement 1% logement).Il s’agit d’une avance remboursable sur trois ans au maximum.
Les charges
Impayés: faire jouer la caution solidaire
Le bailleur qui a pris le soin d'exiger une caution solidaire peut agir directement contre elle.Pour cela, une mise en demeure doit lui être adressée.A défaut de remboursement, une action en justice est nécessaire.
Impayés: la procédure simplifiée d'injonction de payer
La procédure d’injonction de payer permet de récupérer simplement des loyers et des charges impayés.Elle se déroule devant le tribunal d’instance.En cas de contestation du locataire, il faut saisir le tribunal d'instance.
Le locataire doit assurer le logement
Le locataire doit être assuré contre les risques d’incendie, de dégâts des eaux et d’explosion.Il doit remettre au bailleur, chaque année, une attestation de son assureur.
La régularisation annuelle des charges
Les provisions pour charges doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.Un décompte par poste de dépenses est remis au locataire.Le bailleur doit tenir les justificatifs à sa disposition.Le délai de prescription applicable aux charges est de 5 ans.
La remise d'une quittance de loyer
Le locataire qui souhaite une quittance de loyer doit en faire la demande.Le propriétaire est tenu de la lui transmettre gratuitement.
Le bailleur peut rattraper les années de bail non augmenté
En cas d’omission par le bailleur, un rattrapage sur cinq ans est possible.Pour les baux conclus avant le 10 février 2008, plusieurs indices peuvent s’appliquer.
Quelles retenues le bailleur peut-il opérer sur le dépôt de garantie?
Les sommes retenues correspondent à des loyers ou à des charges impayés, ou encore à des dégradations.Les retenues doivent être justifiées par le bailleur.
Comment saisir la commission de conciliation?
La saisine se fait par lettre recommandée avec avis de réception.La demande doit être complète.Les deux parties sont convoquées quinze jours à l’avance.
Le locataire ne peut pas se substituer au bailleur
Pour l’exécution des travaux incombant au bailleur, le locataire ne peut pas se substituer à ce dernier.Le propriétaire défaillant peut être condamné à effectuer les réparations sous astreinte.
Dans quel délai le dépôt de garantie doit-il être restitué?
En fin de bail, le bailleur a deux mois pour restituer le dépôt de garantie au locataire.À défaut, les sommes dues portent intérêts au profit du locataire.
Comment réagir en cas d'impayés?
Réagir vite et privilégier une solution amiable lors d’un premier impayé.L’aide au logement du locataire peut être versée directement au bailleur.Le Fonds de solidarité logement peut aider un locataire en difficulté.
L'indemnisation du locataire en cas de travaux de longue durée
Le locataire doit laisser l’accès à son logement pour l’exécution des travaux qui incombent au bailleur.Lorsque les travaux durent plus de quarante jours, il peut prétendre à une indemnisation.
Les charges liées à la télévision
Les frais d’installation, d’entretien et de remplacement d’une antenne collective sont à la charge du locataire.Le locataire peut installer une antenne individuelle à ses frais.
Les dépenses de personnel
Seuls les frais de personnel correspondant à l’entretien de l’immeuble et à la sortie des poubelles sont récupérables sur le locataire.Ils ne le sont que partiellement si c’est un gardien qui s’en charge et en totalité si c’est un employé d’immeuble.
Garantir le paiement du loyer
Les ressources du locataire doivent être trois fois supérieures au montant du loyer.Le bailleur peut prendre des garanties pour s’assurer du paiement du loyer.
La caution pour suppléer la défaillance du locataire
Le bailleur peut s’adresser directement à la caution en cas de défaillance du locataire.Il faut respecter toutes les formalités imposées par l’acte de cautionnement.À défaut, l’engagement de la caution ne peut produire d’effet.
Locations meublées: trop d’étudiants victimes d’abus
Dans son bilan d’activité pour 2009, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de…
Un indice à la loupe: l'indice de référence des loyers (IRL)
À quoi sert-il? L’indice de référence des loyers (IRL), a été créé par la loi du 26juillet 2005 pour…
Comment faire pour donner un bien en colocation?
Si vous désirez louer votre maison ou votre appartement à plusieurs locataires, sachez qu’aucun texte spécifique ne réglemente, pour le moment, la colocation. Le contrat doit être établi sur la base des textes existants pour les différents types de location (libres ou meublées principalement). Pour louer un bien non meublé à titre d’habitation principale, mieux vaut se procurer un modèle de bail soumis à la loi du 6juillet 1989 et l’adapter. Voici la marche à suivre.
Le sort des aménagements et des transformations en fin de bail
Le locataire ne peut prétendre à aucune indemnité pour des travaux d’aménagement.Le sort des travaux de transformation dépend de l’existence, ou non, d’un accord écrit avec le bailleur.
Réparations: qui paie quoi? (tableau récapitulatif)
Quand un locataire décède sans héritiers
Lorsque les héritiers d'un locataire refusent la succession, le propriétaire est confronté à la procédure des successions vacantes et en déshérence.
Des aides fiscales pour débroussailler
Les travaux de débroussaillement bénéficient de plusieurs incitations fiscales.
L'indice des loyers d'activités tertiaires se fera encore attendre
Insérée dans le projet de loi sur l'entrepreneur individuel à responsabilité limitée, la disposition prévoyant la création de l'ILAT a été invalidée par le Conseil constitutionnel.
Le Particulier sur BFM: les villes les plus rentables pour louer
Samedi 12 juin 2010 à 11h, sur BFM, focus sur les villes françaises dans lesquelles les investissements locatifs offrent les meilleurs rendements.
La surface du bien loué doit être mentionnée sur le bail
Si le contrat de location doit mentionner la surface du bien d'habitation, aucune sanction ne pèse sur le propriétaire qui oublie de le faire.
Location: le recours au préavis réduit doit rester exceptionnel
Le locataire ne peut recourir au préavis réduit que dans certains cas énumérés par l’article 15-1 de la loi du 6juillet 1989, cependant l’exception tend à devenir la règle et les bailleurs font valoir leurs droits. Le point sur la jurisprudence actuelle.
Héberger n'est pas prêter (commentaire de jurisprudence)
Le locataire a le droit d’héberger, mais pas de prêter son logement sans l’accord du propriétaire.Cass. civ. 3e du 10.3.10, n°09-10412
Bail commercial, le casse-tête des travaux
Les travaux doivent faire l’objet de clauses essentielles dans un bail commercial. La difficulté est de s’accorder sur une répartition claire entre propriétaire et locataire.
Nouveaux plafonds de ressources pour les logements HLM
Les plafonds de ressources pour l'attribution d'un logement HLM sont revalorisés rétroactivement au 1er janvier 2010 de 0,32%.
28 € le mètre carré loué à Paris
Le prix moyen des locations parisiennes s'établit à 28,86 € par mètre carré, selon Seloger.com.
Un formulaire de bail certifié par avocat
Le Particulier propose un dossier contenant tous les documents à remplir pour louer un bien immobilier en toute sérénité.
Des abus dans les contrats de location meublée
La DGCCRF a constaté des clauses illicites dans les baux en meublé. La Commission des clauses abusives a été saisie du dossier.
Remettre une quittance de loyer
Dès lors que le locataire s'est acquitté du paiement de l'intégralité de son loyer et de ses charges, le propriétaire bailleur est tenu de lui remettre une quittance de loyer, s'il en fait la demande. Ce document lui permettra d'attester qu'il paye régulièrement son loyer, preuve dont il pourrait avoir besoin pour une demande d'aide au logement.
Le bailleur est tenu par son congé pour vendre
Une fois que le propriétaire délivre un congé pour vendre à son locataire, il est tenu pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
Baux d'habitation: le chômage ne justifie pas un préavis réduit
Selon la Cour de cassation (cass. civ. 3e du 24.3.10, n°09-10.084), c’est la perte d’emploi et non le…
Charges locatives: vidange n’est pas curement
L’article 1756 du code civil met à la charge des bailleurs le curement des fosses d’aisance (fosses septiques)…
Acheter pour louer dans les villes les plus rentables
La récente baisse des prix de l’immobilier et la poursuite de la hausse des loyers ont redynamisé les rendements locatifs. Acheter un logement pour le louer est un placement susceptible de procurer de belles performances. Visite guidée des villes les plus rémunératrices.
+ 1,3 % sur les loyers des HLM
L'augmentation recommandée des loyers gérés par les bailleurs sociaux est de 1 % pour 2010. En pratique, elle s'élève à 1,3 %, en moyenne.