Dès le 1er juin 2017, l'huissier de justice, qui délivre une assignation destinée à obtenir une expulsion, devra remettre au locataire concerné un document afin de le sensibiliser à l’importance de se présenter à l’audience du juge.
La loi Alur impose aux bailleurs, en cas de présence d’amiante dans les parties privatives ou communes des immeubles construits avant le 1.1.97., de joindre au contrat de location une copie de l’état le mentionnant. Une obligation suspendue à la parution d’un décret d’application, qu’il sera difficile de faire paraître avant la fin de la mandature, car il doit être pris en Conseil d’État. Pour l’heure, les bailleurs doivent communiquer sur la présence d’amiante auprès de leur locataire, seulement s’il en fait la demande. Rép. min. n° 19527,JO Sénat du 2.3.17 p. 924.
Ce pourrait être une banale affaire de sous-location pratiquée sans l’accord du bailleur, au mépris des règles posées par l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989. Sa particularité, avoir transité via une plate-forme de location et de réservation de logements entre particuliers, en l’occurrence Airbnb.
C’est l’augmentation de loyer que pourront exiger les bailleurs pour les logements qu’ils louent vides ou meublés, en application de la dernière variation de l’indice de référence des loyers (IRL) connue (1er trimestre 2017).
Cass. civ. 3e du 16.3.17, n°16-13063L’indivision génère des conflits en série. Au cœur de la présente affaire, l’action d’un locataire qui refuse d’être expulsé du bien indivis.
Un locataire installé durablement dans un logement y fait généralement des travaux. Cela va de simples aménagements à des transformations plus ambitieuses. Ils peuvent convenir au bailleur, parce qu’ils améliorent le logement ou, au contraire, constituer une vraie nuisance. Où, quand et comment fixer les limites?
Le bailleur qui loue dans une agglomération où l’encadrement des loyers a été mis en œuvre (actuellement Paris et Lille) a la possibilité d’ajouter un complément de loyer en vue de rehausser le loyer de référence mensuel. Sont concernés les logements justifiant de certaines caractéristiques de confort ou de localisation (art. 17 II B de la loi du 6.7.89 et décret n° 2015-650 du 10.6.15). Faute de précision apportée par le décret sur la méthode de calcul ou encore de plafond, il faut prendre en compte, pour déterminer ce complément de loyer, les «caractéristiques intrinsèques» de localisation et de confort du logement, qui «s’apprécient au cas par cas». Selon le ministère du Logement, les commissions départementales de conciliation, organismes de règlement amiable des litiges, saisies de manière obligatoire des contestations relatives au complément de loyer, n’ont enregistré aucune hausse significative sur cette thématique. Des professionnels de l’immobilier avaient pourtant pointé le risque que les propriétaires interprètent le complément de loyer pour l’appliquer à la suite de travaux d’amélioration, à raison de l’existence d’une cave ou d’un balcon, d’ornements intérieurs ou même d’une exposition ensoleillée, sans le comparer avec des logements de même catégorie ou situés dans le même secteur géographique.Rép. min. n°22380, JO Sénat du 23.3.17, p.1222.
Les immeubles de moins d’un siècle, non classés ou inscrits au titre des monuments historiques, dont la conception présente un «intérêt architectural ou technique suffisant», peuvent se voir accorder un label «Architecture contemporaine remarquable» (art. L. 650-1 du Code du patrimoine). Les conditions pour en bénéficier viennent d’être précisées. Le propriétaire qui en fait la demande doit envoyer un dossier au préfet de région. Ce dernier attribue le label par décision motivée, après avis de la commission régionale du patrimoine et de l’architecture. À savoir: le propriétaire bénéficiaire est tenu d’informer le préfet de travaux venant modifier le bien. De même en cas de mutation (vente, donation, succession). Décret n°2017-433 du 28.3.17 (JO du 30).
La mise en location d'un meublé de tourisme doit être précédée d'un enregistrement auprès de la mairie des villes de plus de 200 000 habitants qui le souhaitent. Un numéro de déclaration est délivré immédiatement au déclarant, qui doit le mentionner sur les plateformes de location en ligne comme Airbnb.
Ne vous fiez pas à son nom. Ce dispositif issu de la loi Alur ne devrait concerner qu’un nombre limité de propriétaires bailleurs. Destiné à lutter contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil, il n’a vocation à être appliqué que sur un nombre ciblé et restreint de territoires. Décryptage.
Le "permis de louer", dispositif issu de la loi Alur, donne la possibilité de soumettre les propriétaires à une déclaration ou une autorisation préalable de mise en location de leur bien, afin de lutter contre les logements insalubres. Les formulaires à utiliser sont téléchargeables sur notre site.
Le gouvernement ne peut pas annuler, sur une simple déclaration, ce qu’une loi prévoit. L’ex-Premier ministre Manuel Valls l’a appris à ses dépens. En avril 2014, il avait annoncé que le plafonnement des loyers mis en place par la loi Alur serait limité, à titre expérimental, à Paris. Cette déclaration n’a pas été du goût de «Bail à part, tremplin pour le logement», une association contre le mal-logement, qui a saisi la justice. Dans un arrêt du 15 mars 2017 (n° 391654), le Conseil d’État a annulé la décision de Manuel Valls. Notez que ce dispositif de plafonnement des loyers est également appliqué à Lille depuis le 1er février.
L’actu: Deux nouveaux critères de décence devront être respectés par les propriétaires bailleurs dès l’année prochaine (décret n° 2017-312 du 9.3.17). Aujourd’hui, un logement «décent» doit, notamment, disposer d’une pièce principale d’au moins 9 m², d’une alimentation en eau potable, d’un réseau électrique adapté et d’un éclairage naturel suffisant. À compter du 1er janvier 2018, les ouvertures du logement (portes, fenêtres mais aussi conduits de cheminées) ainsi que ses murs devront, en plus, présenter une étanchéité à l’air suffisante. À partir du 1er juillet 2018, le logement devra également disposer d’une aération permettant un renouvellement de l’air et d’une évacuation de l’humidité répondant aux besoins d’une occupation normale des lieux et au fonctionnement des équipements. L’action: Si le logement que vous louez ne répond pas aux futures exigences du législateur, ne tardez pas à demander des devis et à lancer les travaux.
Au premier trimestre 2017, l'indice de référence des loyers s'établit à 125,90. Sur un an, il progresse légèrement de 0,51 %. Il s'agit de la hausse la plus importante depuis près de 3 ans.
Le prix des locations meublées à Paris se stabilise sur les trois premiers mois de 2017, selon Lodgis. Outre les touristes, les salariés et les étudiants, les meublés situés dans la capitale sont de plus en plus prisés pour des raisons personnelles.
L'allocation de logement versée au colocataire est d'un montant inférieur à celle octroyée à un locataire unique. Le gouvernement n'envisage pas de changer cette différence de traitement.
Le gouvernement a annoncé que plus de 13 000 logements étudiants à caractère social seront construits d'ici fin 2017, conformément au "plan 40 000" lancé par le président de la République en mai 2013.
La nouvelle a fait grand bruit. Dans une décision en date du 15 mars, le Conseil d’État a annulé, «pour excès de pouvoir», la décision prise fin août 2014 par Manuel Vals, alors Premier ministre, de restreindre l’application de l’encadrement des loyers, issue de la loi Alur, aux seules agglomérations de Paris et de Lille, «à titre expérimental». Le chef du gouvernement avait pointé «les difficultés de (...) mise en œuvre» de la mesure, qui auraient généré «trop d’incertitudes pour les investisseurs». Saisi par l’association «Bail à part, tremplin pour le logement», le Conseil d’État note qu’une «mise en œuvre de la loi à titre expérimental» est inenvisageable «lorsque la loi ne l’a pas elle-même prévu». L’application de l’encadrement des loyers ne devrait pas s’accélérer pour autant. Le ministère du Logement a en effet rappelé que la décision du Conseil d’État était, de fait, respectée depuis l’arrivée d’Emmanuelle Cosse au gouvernement. Mais si la ministre a bien invité «toutes les agglomérations concernées (28 au total, ndlr) à la saisir d’une demande d’agrément de leurs observatoires locaux des loyers», l’encadrement n’y sera pas effectif avant plusieurs mois, au moins.
Le développement effréné des meublés saisonniers en ville génère des nuisances: allées et venues incessantes, usure des parties communes, aggravation des charges de gardiennage… Deux associations viennent de lancer une campagne de soutien aux copropriétaires qui en sont les victimes (1). Celles-ci les invitent à attaquer les détenteurs de meublés en justice, en se prévalant de la clause d’habitation bourgeoise, présente dans la majorité des règlements de copropriété. De fait, un arrêt récent de la cour d’appel de Paris (2) a permis à des voisins excédés d’obtenir l’arrêt des locations meublées sur ce fondement. Dans cette affaire, le règlement affectait les lots des derniers étages à une occupation bourgeoise exclusive, seuls les lots du rez-de-chaussée pouvant abriter une activité commerciale. Or, la SCI condamnée exerçait son activité à titre professionnel, dans des chambres de services réunies en appartements. Ce qui était «contraire à la fois aux dispositions du règlement de copropriété et à la destination de l’immeuble et (impliquait) une autorisation unanime de l’assemblée, non décernée au cas présent». Sans compter les troubles de jouissance, dûment constatés. Enfin, la SCI avait bien obtenu le changement d’usage requis par l’administration, mais la cour d’appel rappelle que cette autorisation est toujours délivrée sous réserve des droits des tiers… Ici, neuf copropriétaires décidés à ne pas se laisser submerger par l’activité quasi hôtelière de leur encombrant voisin. (1) «Association pour un hébergement et un tourisme professionnel» (Ahtop) et «Pas d’hôtel clandestin dans mon immeuble» (Padhocmi) (2) CAde Paris n°15/18917 du 15.6.16
39 % des Français considèrent qu’il ne faut transmettre à ses descendants que ce qu’il reste après avoir vécu le mieux possible. Ils sont 32 % à considérer qu’il faut transmettre le plus possible.Source: Cabinet Elabe/Crédit foncier8 500 € tel devrait être, selon les projections des notaires, le niveau moyen des prix des logements parisiens au mois d’avril 2017. Soit une augmentation annuelle de 5,6 %.Source: Notaires de Paris - Île-de-France*8* Français sur 10 considèrent l’absence d’une connexion internet de qualité comme un frein dans le choix d’un logement. Source: OpinionWay/Ariase Group7 % c’est le pourcentage des contrats de syndics jugés satisfaisants, selon une enquête menée sur 188 contrats visant à vérifier le respect du modèle type fixé par décret. Source: 60 millions de consommateurs66 % des locataires estiment que leur propriétaire n’entretient pas suffisamment leur logement du point de vue de l’efficacité thermique.Source: OpinionWay/monexpert-renovation-energie.fr
En ce début d’année, le marché locatif, caractérisé par un rebond d’activité et des prix stables, paraît assaini. Il s’agirait d’une illusion trompeuse, à en croire l’observatoire Clameur, qui pointe, dans le même temps, l’érosion des recettes locatives et l’état de dégradation des logements, faute pour les bailleurs d’effectuer des travaux de rénovation.
CA de Chambéry du 5.1.17, n° 15/02278Le bailleur doit louer un logement décent (art. 6 de la loi du 6 juillet 1989). Mais quelle est la frontière qui sépare un logement non décent d’un logement mal équipé, à l’origine de simples troubles de jouissance pour les locataires?
Une réponse ministérielle récente est venue rappeler qu’en cas de sous-location, le bailleur principal et le bailleur secondaire (locataire principal) sont tenus de déclarer les loyers qu’ils perçoivent dans la catégorie dont chacun relève. Concrètement, dans le cas où un propriétaire a consenti un bail nu à un premier locataire qui sous-loue à son tour le logement meublé, il existe deux baux. Le premier, entre le propriétaire et le locataire (bail nu), le second entre le locataire principal et un sous-locataire (bail meublé). Ces deux baux relèvent de régimes fiscaux différents. Les loyers perçus par le propriétaire du bien sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers. Le locataire principal qui sous-loue son logement à une tierce personne devra, lui, déclarer les revenus perçus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).(Rép. min. n°23432, JO du 9.3.17)
Si le propriétaire est tenu de fournir le diagnostic amiante du logement au locataire sur simple demande, l'obligation d'annexer ce document au bail n'est pas encore entrée en vigueur.
ARGENT Accordées aux ménages à revenus modestes, les aides au logement ont été réformées l’an dernier. En effet, les conditions d’éligibilité se sont durcies.
LOCATION Vous pouvez gérer seul la location de votre bien ou en confier la gestionà un professionnel. Dans certains cas, vous pouvez vous simplifier la vie en passant par Internet.
Les baux commerciaux sont très encadrés. Durée de la location, montant du loyer, renouvellement ou résiliation du bail… Il faut bien connaître les règles pour éviter les litiges. Plus souple, le bail professionnel doit toutefois être rédigé avec autant de soin. Ce guide tient compte des derniers textes de loi et est enrichi de jurisprudences, afin de répondre à toutes vos questions.À commander sur leparticulier.fr, 26 € (23 € en version numérique).
Selon l’Observatoire des loyers Clameur, la mobilité des locataires est en hausse, signe d’un plus grand dynamisme du marché locatif privé. Mais les loyers stagnent.
Les pouvoirs publics viennent de réglementer le secteur de l’économie collaborative. Les particuliers utilisant les plateformes (location saisonnière, covoiturage...) doivent respecter des obligations fiscales et sociales.
Je me suis marié l’année dernière à Rome, avec une Italienne. Si je viens à décéder, pourra-t-elle rester dans le logement parisien que je loue depuis 10 ans et dans lequel elle m’a rejoint, sachant que son nom ne figure pas sur le bail?
La loi Lorsqu’un bailleur donne congé à un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont modestes, il doit lui proposer un logement, situé à proximité, répondant à ses besoins et à ses possibilités. Sinon le congé est nul. Cette règle vaut aussi pour un locataire ayant à charge une personne de plus de 65 ans. Mais elle ne s’applique pas si le bailleur a plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont modestes (art. 15 III de la loi n° 89-462 du 6.7.89).La jurisprudence Les tribunaux vérifient si les conditions du congé sont bien réunies. Toutefois, ils n’exigent pas que des offres de relogement soient présentées au locataire en même temps que le congé. Ils acceptent qu’elles soient proposées ultérieurement, pendant la période de préavis.
Locataire depuis 10 ans, j’ai versé un dépôt de garantie de 500 € à l’entrée dans les lieux. J’ai rendu les clés il y a 7 mois et le bailleur ne m’a toujours pas restitué mon dépôt de garantie. Puis-je réclamer un dédommagement?
Lorsqu'un même logement fait l'objet d'une location nue et d'une sous-location en meublé, les bénéfices qu’ils procurent sont à déclarer par chacun des bailleurs dans la catégorie d’imposition dont ils relèvent respectivement.
Pour être "décent", un logement devra présenter un critère de performance énergétique minimale dès 2018. Ainsi, les portes, les fenêtres ainsi que les murs et parois donnant sur l'extérieur ou sur des locaux non chauffés devront notamment présenter une étanchéité à l'air suffisante.
La proposition de relogement d’une famille, consécutive à un arrêté d’insalubrité portant interdiction d’habiter les lieux loués, doit être envoyée par le bailleur à chacun des époux cotitulaires du bail et pas à un seul d’entre eux uniquement.
Même si les loyers se stabilisent, les propriétaires qui louent un appartement ou une maison sont peu enclins à faire des travaux lorsqu'ils signent un nouveau bail. En conséquence, le parc locatif privé se dégrade.
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