Le Haut Conseil de stabilité financière poursuit ses appels à la vigilance sur l’immobilier commercial (bureaux, locaux professionnels…). S’il écarte toute crise majeure, il pointe deux risques susceptibles de faire baisser les prix: la remontée rapide des taux (voir notre dossier p. 30) et l’abondance de l’offre sur le marché de la location. Dans le même temps, l’Autorité des marchés financiers et l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution ont rappelé aux distributeurs de SCPI ou d’OPCI qu’ils doivent veiller à ce que les produits commercialisés soient en adéquation avec les besoins des investisseurs. Et leur demandent de «ne pas faire des performances passées l’unique ou le principal message de leur communication». Une manière de rappeler à l’ordre les professionnels qui vendent les supports immobiliers comme des petits pains.
Cour de cassation, 3e chambre civile du 8 décembre 2016, pourvoi n°15-20497Après avoir acheté un bien immobilier, une femme a découvert la présence de termites dans les lieux. L’état parasitaire établi avant la vente faisait bien état d’indices d’infestation, mais «sans présence d’insectes». Elle a donc assigné les vendeurs en garantie des vices cachés et a réclamé une indemnisation au diagnostiqueur. La cour d’appel de Poitiers a rejeté sa demande dirigée contre les vendeurs, dont la mauvaise foi n’était pas établie. Elle a, en revanche, considéré que l’auteur du diagnostic était fautif, car selon l’expertise judiciaire, la présence d’insectes n’aurait pas dû lui échapper. Les juges l’ont condamné à payer 5 019,25 € à l’acquéreuse, soit le coût du traitement antitermites. L’acquéreuse a saisi la Cour de cassation, estimant le montant insuffisant. Les hauts magistrats lui ont donné raison: le diagnostiqueur doit indemniser tous les préjudices qu’il a causés à l’acquéreur dès lors qu’ils sont certains. L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Bordeaux pour être rejugée.Ce qu’il faut retenir:Le diagnostiqueur doit indemniser les préjudices certains subis par l’acquéreur: frais de traitements antitermites, travaux de remise en état, préjudice d’exploitation (l’acquéreur ne peut pas louer le bien) et de jouissance (il ne peut pas l’habiter). Rappelons que le propriétaire d’un bien infesté a l’obligation de faire une déclaration à la mairie, sous peine d’une amende de 450 € (art. R 133-6 du code de la construction et de l’habitation).
Pour vendre un bien immobilier, le propriétaire doit veiller à bien choisir les photos qu'il intègre dans son annonce immobilière. Les clichés doivent permettre aux acheteurs potentiels de s'imaginer dans l'appartement ou la maison en vente.
Que disent les cinq principaux candidats à propos du logement, principal poste de dépenses des ménages? C’est ce que nous avons sondé, puis analysé, avec l’aide de spécialistes et à l’appui de chiffres. Quatre points essentiels sont abordés: la fiscalité, les rapports locatifs, la rénovation énergétique et la copropriété.
Les villes du Grand Paris ont désormais une note d’attractivité. La Fnaim du Grand Paris a en effet passé au crible 278 villes d’Île-de-France, en leur attribuant une note calculée à partir de 12 critères (équipements et services, emploi, fiscalité locale, sécurité, accès aux soins, aux transports...). Le facteur prix n’a pas été retenu. Paris récolte un modeste 5,78/10, plombé par des problèmes de sécurité (cambriolages et vols aux abords des sites touristiques) et la distance à l’emploi. Une initiative qui devrait donner de la visibilité aux investisseurs...
Cass. civ. 3e du 5.1.17, n° 15-27540Un bien manifestement inhabitable peut-il être transformé en logement? Aux acquéreurs de s’en assurer avant de conclure. Telle est la leçon à retenir de cette affaire.
L’administration vient de mettre à jour sa doctrine pour caractériser l’activité de marchand de biens. Deux critères cumulatifs doivent désormais être présents: le caractère habituel des opérations et l’intention spéculative du cédant. Le fisc aligne ainsi sa position sur une décision du Conseil d’État de 2006. Les précisions contraires issues de la base Bofip sont supprimées. Pour rappel, les cessions occasionnelles d’immeubles par les personnes physiques ou les sociétés civiles immobilières (SCI) relèvent, en principe, du régime des plus-values immobilières des particuliers. En revanche, l’achat à titre habituel d’immeubles en vue de les revendre, est assimilé à une activité de marchand de biens. Le caractère habituel des opérations d’achat/revente réalisées par un particulier sera établi après un «examen approfondi des «antécédents» du redevable (...) de façon à établir le nombre, l’importance et la fréquence de ces opérations». L’intention spéculative - l’intention de revendre - s’apprécie au moment de l’achat ou de la souscription et non à celui de la revente (CE, arrêt du 2.6.06, n° 266507) et d’après les circonstances spéciales à chaque affaire (court délai séparant les acquisitions ou les souscriptions des reventes, montant des bénéfices réalisés...).(Instruction Bofip du 4.1.17)
Cass. com. 11.1.17, n°15-22382Voici une affaire qui devrait inciter l’acquéreur d’un fonds de commerce à la plus grande vigilance en opérant, préalablement à la vente, les vérifications financières qui s’imposent. Et en recourant, au besoin, aux conseils d’un professionnel, expert-comptable ou avocat.
IMMOBILIER Le home staging est l’art de mettre en lumière les atouts et potentiels d’un bien immobilier. Popularisé en France en 2008 grâce à l’émission télévisée «Maison à vendre», cette technique connaît un véritable engouement.
FINANCEMENT. Les acquéreurs sont plus âgés au moment d’acheter leur résidence principale. Telle est la conclusion d’une étude dévoilée ces derniers jours par Empruntis.com, un courtier en crédit immobilier. Explications
Investir dans l’ancien. En ce début d’année, nombre d’analyses sur le marché immobilier tombent. Cette fois-ci, la Fnaim fait le point sur l’évolution de l’activité. Une évolution jugée positive
La Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) vient de communiquer ses chiffres pour le 4e trimestre 2015 et dresse le bilan de l’année écoulée. L’embellie du marché est bien réelle
Le prix du mètre carré à Paris a progressé de plus de 5 % sur un an. Désormais, il faut débourser plus de 8 700 euros par m² pour acheter un appartement dans la capitale, selon Century 21.
Le premier organisme foncier solidaire (OFS) a vu le jour à Lille. Il s’agit d’un nouveau dispositif créé par la loi Alur de mars 2014, complété par la loi Macron d’août 2015. Son objectif: faciliter l’accession sociale à la propriété tout en maîtrisant le foncier. Il doit permettre à des primo-accédants (dont les ressources n’excèdent pas certains plafonds) d’acquérir un logement à un prix inférieur au prix de marché. L’OFS reste, en revanche, propriétaire du terrain, loué aux accédants avec un bail «réel solidaire». La revente ultérieure est, elle aussi, encadrée. N’y auront accès que des acheteurs aux revenus modestes à des conditions tarifaires fixées par l’OFS.
Les consommateurs qui souscrivent un nouveau crédit immobilier peuvent désormais résilier le contrat d'assurance de leur prêt, tous les ans, à la date anniversaire de leur contrat. Dès 2018, cette faculté s'ouvrira à tous les emprunts en cours.
RETRAITE Lorsque vous faites le choix de vous installer en maison de retraite, vous pouvez vous interroger sur l’avenir de votre logement. Selon votre statut, propriétaire ou locataire, les alternatives varient.
Près de 8 Français sur 10 estiment que l'absence d'une connexion internet de qualité constitue un frein dans l'achat ou la location d'un logement. Ils souhaitent obtenir davantage d'informations sur la qualité de la connexion, avant de louer ou d'acheter, en l'absence de diagnostic obligatoire.
Lors d’une acquisition immobilière, la condition suspensive d’obtention d’un prêt est souvent source de conflits entre vendeur et acheteur. Elle pose de nombreux problèmes pratiques. Nous avons sélectionné quelques situations vécues, jurisprudences et commentaires à l’appui.
Votre futur acquéreur a besoin des clés avant la vente définitive? N’accédez pas à sa demande sans prendre de solides garanties. À la moindre zone d’ombre, et sans l’aval de votre notaire, mieux vaut refuser…
Entre le prix affiché et le prix finalement payé au moment de la vente d'un bien immobilier, l'acheteur a réussi à négocier, en moyenne, un peu plus de 4 % de réduction. Le prix des maisons se négocie mieux que celui des appartements.
Le prix du mètre carré à Paris poursuit sa remontée pour s'établir à 8 340 €, à fin 2016, selon les notaires d'Île-de-France. Cette tendance haussière devrait s'intensifier dans les prochains mois, pour atteindre 8 520 €/m² en avril 2017.
J’ai transmis à mes enfants notre résidence secondaire par le biais d’une donation-partage. L’un de mes fils souhaite racheter la part de ses frères pour en faire sa résidence principale. Peut-il prétendre dans ce cas au prêt à taux zéro?
Les taux d'intérêt des prêts conventionnés, à taux fixe ou variable, applicables au 1er février 2017 sont en hausse. Il s'agit de la première augmentation depuis un an.
L’actu À la suite du redressement judiciaire du promoteur Terlat, les 700 épargnants ayant investi 2,8 millions d’euros pour cofinancer 6 de ses programmes immobiliers (via les plateformes Anaxago et Wiseed) perdront tout ou partie de leurs investissements. C’est le premier revers de la finance participative en copromotion immobilière. Selon la plateforme Fundimmo, plus de 20 000 particuliers ont financé 131 projets pour 55,2 millions d’euros dans ce secteur en 2016, avec des gains potentiels de 10 % sur 18 mois.L’action Comme pour le prêt aux entreprises ou l’investissement au capital de PME (voir le n° 1128 du Particulier, "Il n'est pas trop tard pour compléter sa retraite"), diversifiez votre épargne dans un maximum de dossiers pour limiter les risques inhérents à ce type de placement.
A compter du 1er avril 2017, toutes les annonces de vente devront comporter le prix du bien (la mention «nous consulter» devrait disparaître). Le prix doit être mentionné honoraires inclus et exclus. Les annonces devront aussi préciser qui, du vendeur ou de l’acheteur, doit payer la commission au professionnel.Pour leur part, les annonces de location devront indiquer la commune où est situé le bien, sa surface habitable, ainsi que le montant du loyer, des charges et du dépôt de garantie. La part des honoraires à la charge du locataire devra aussi être mentionnée. Dans les zones visées par le plafonnement des loyers (pour le moment, Lille et Paris), le complément de loyer sera, le cas échéant, indiqué (arrêté du 10.1.17, JO du 18).
L’embellie immobilière amorcée en 2015 s’est confirmée en 2016, avec une hausse des volumes de vente et des prix. Cette tendance devrait se poursuivre en 2017: les professionnels anticipent une activité toujours aussi soutenue et des prix en progression de 2 à 5%.
L’État rappelle que les travaux ayant procuré un avantage fiscal (régime Malraux, déficit foncier, etc.) ne sont pas pris en compte dans le calcul de l’impôt sur les plus-values. Ils ne peuvent pas majorer le coût d’achat d’un bien et, ainsi, en diminuer sa base imposable. Une exception à ce principe concerne les biens acquis sous le régime de la vente d’immeuble à rénover (VIR ; rép. min. n° 21771, JO Sénat du 12.1.17). Les travaux font partie intégrante du prix d’acquisition à retenir pour calculer leur plus-value. De quoi satisfaire les investisseurs qui ont réalisé des opérations Malraux ou Pinel ancien sous le régime de la VIR.
Même si les taux de crédit immobilier proposés par les banques restent bas en février 2017, ils augmentent partout en France. En conséquence, le pouvoir d'achat immobilier des particuliers baisse, selon les courtiers.
Pour faciliter l'accès au crédit des personnes ayant été atteintes du cancer ou de l'hépatite C désirant souscrire une assurance emprunteur, les assureurs doivent désormais leur fournir un document détaillé sur le dispositif du "droit à l'oubli".
Cass. civ. 3e du 8.12.16, n°14-27986L’acheteur d’un logement ancien qui découvre, après la vente, un défaut caché peut obtenir du vendeur un dédommagement, et dans certains cas l’annulation pure et simple de la vente. Il lui suffit d’invoquer en justice la garantie des vices cachés prévue par l’article 1641 du Code civil. Mais les juges ne lui donnent pas toujours raison… Cette affaire apporte à cet égard une précision inédite.
Le promoteur qui ne livre pas son programme dans les temps s’abrite souvent derrière les intempéries ou des conditions météorologiques défavorables. Ces cas exonératoires de responsabilité, autorisant un dépassement de la date de livraison prévue, sont d’ailleurs systématiquement insérés au contrat de vente en l’état futur d’achèvement (Véfa). Au grand dam des acquéreurs. Pour autant, la Commission des clauses abusives a estimé qu’une clause prévoyant un report équivalent au double des jours d’intempéries n’était pas abusive (1). «Au regard des nécessités de réorganisation d’un chantier, ce report n’est pas manifestement disproportionné», a-t-elle fait valoir. Mais un tel sursis ne doit pas aboutir à modifier les conditions contractuelles de paiement des sommes dues par l’acquéreur, exigibles au fur et à mesure de l’achèvement de la construction. Autre exigence, le relevé des jours d’intempéries doit être réalisé par un tiers au contrat et sur la base de relevés météorologiques publics. Marianne Bertrand(1) Avis n° 16-01 du 29.9.16 (clauses-abusives.fr)
La bonne santé du secteur de la construction ne se dément pas, si l’on en croit les chiffres diffusés par le ministère du Logement. Quelque 453 000 permis de construire ont été délivrés en 2016, soit une hausse de 14,2 % sur un an. Les logements collectifs, dont la demande est dopée par le dispositif Pinel et l’accession à la propriété, affichent la plus forte hausse (+ 19 %). Les permis délivrés pour des maisons individuelles progressent moins: respectivement +11,9 % en construction isolée et + 7,8 % en secteur groupé. Quant aux résidences de tourisme, les autorisations de construire délivrées sont restées quasi stables (+ 1 %).
Les dernières statistiques immobilières confirment la bonne santé du secteur, malgré la confirmation d’écarts importants entre les zones les plus actives - Paris en tête - et les régions à la traîne. L’année 2017 débute sous de bons auspices, mais la perspective de l’élection présidentielle rend les pronostics difficiles.
“ Actuellement locataire, j’ai vendu, en juin 2016, un appartement afin d’acquérir ma résidence principale. Serai-je, ou non, imposée sur la plus-value réalisée? ” Véronique R. (par courriel)L.P.: Vous ne serez pas imposée sur la plus-value dès lors que vous réinvestissez le montant de la vente d’ici à 2 ans. Cette mesure a été maintenue à la suite du vote de la loi de finances pour 2017 (voir p. 23).
Cour de cassation, 3e chambre civile du 27 octobre 2016, pourvoi n°15-24232Une société civile immobilière (SCI) familiale a acheté une vieille ferme qu’elle a fait rénover et diviser en plusieurs appartements. Elle a mis en location les étages supérieurs et transformé le niveau inférieur et le sous-sol en un local d’habitation qu’elle a vendu. La personne qui a acheté cet appartement s’est plainte d’une importante humidité au sous-sol, puis, après une expertise, elle a assigné la SCI en garantie des vices cachés dans le but de faire annuler la vente. La SCI, de son côté, lui opposait une clause du contrat de vente stipulant qu’en tant que vendeur non professionnel, elle n’est pas tenue à la garantie des vices cachés. Mais les juges ont donné raison à l’acquéreuse et lui ont accordé un peu plus de 200 000 € en remboursement du prix de vente, 12 000 € pour son préjudice de jouissance (elle n’a pas pu habiter les lieux) et 10 000 € pour son préjudice moral. Selon les magistrats, la SCI, bien que composée de particuliers, s’était comportée comme un professionnel en achetant, rénovant et revendant un bien, puis en réinvestissant immédiatement le produit de la vente dans un autre bien immobilier. Par cette opération spéculative, elle avait donc acquis la qualité de vendeur professionnel et devait garantir les vices cachés. Cette décision a été confirmée par la Cour de cassation. Ce qu’il faut retenirUne société civile immobilière (SCI) familiale peut être qualifiée de vendeur professionnel, si elle se comporte comme tel, c’est-à-dire si elle mène des opérations immobilières purement spéculatives. Par conséquent, sa responsabilité en matière de vices cachés peut être engagée.
Viager, démembrement, vente à terme ou prêt viager hypothécaire, plusieurs dispositifs vous permettent d’obtenir un capital ou des revenus de votre logement tout en continuant à l’occuper.
Le viager connaît une nouvelle jeunesse auprès des vendeurs. L’atout de la formule? Permettre d’augmenter ses revenus à la retraite sans changer de lieu de vie… une fois passée la crainte de tomber sur un investisseur sans scrupules. Les clés pour réussir sa négociation.
La musique ou les indications d'une application de coaching sont une bonne source de motivation pour faire de l'exercice. Pour en profiter par tous les temps et sur tous les terrains, les écouteurs Bluetooth sont de loin les mieux adaptés, car plus légers et plus discrets.
Je viens de signer un compromis de vente pour acheter un terrain à bâtir. J’ai l’intention d’y construire ma maison, mais j’hésite encore sur le projet. Puis-je me rétracter?
Le titre de propriété (ou acte de propriété) est un acte authentique (un acte notarié) qui prouve votre qualité de propriétaire et définit précisément le bien objet de la propriété. Définition et perte de l'acte de propriété.
L’agglomération vient d’être classée première du top ten mondial* des villes à ne pas manquer en 2017. Entre mer et vignobles, sa proximité de Paris - à peine deux heures de TGV, dès juillet 2017 - renforce son attractivité. Une aubaine pour les investisseurs, s’ils parviennent à trouver un produit encore abordable.
L’année 2016 termine sur un record. Selon les notaires de France, les volumes de ventes dans l’ancien ont progressé de 11 % sur un an, pour atteindre le point le plus haut des dix dernières années (838 000 ventes estimées à fin septembre 2016). Les prix sont également orientés à la hausse: + 1,4 % pour les appartements anciens et + 2 % pour les maisons anciennes. Ce dynamisme du marché a deux explications: des taux de crédit à l’habitat toujours bas et un phénomène de rattrapage après trois ans d’attentisme. Ce rattrapage n’est peut-être pas achevé. Malgré le dynamisme du marché, les prix ne sont pas remontés au point haut observé au quatrième trimestre 2011.
CE du 30.6.16, n° 375547Le vendeur d’un terrain à bâtir peut-il prendre en compte, dans le prix d’acquisition du terrain, les frais de construction exposés pour entreprendre un début de construction? Oui, répond le Conseil d’État.
Mandat exclusif de vente J’ai confié la vente d’un appartement dont je suis propriétaire à un agent immobilier. J’ai signé un mandat exclusif pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction. Je m’y engage à lui verser des honoraires, même si je trouve seul un acquéreur. Quatre mois après la signature du mandat, le bien n’est toujours pas vendu. Comment puis-je reprendre la main? Lionel G., VanvesEn signant un mandat exclusif, vous vous êtes privé du droit de contracter directement avec un acquéreur ou de recourir à un autre professionnel. Cette restriction de votre droit n’est cependant pas illimitée dans le temps: elle ne vaut que pour la durée initiale du mandat, soit trois mois. La loi prévoit en effet que tout mandat «assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire», peut être «dénoncé à tout moment par chacune des parties (…) passé un délai de trois mois». Charge, alors, à celle des deux parties qui entend mettre un terme au contrat «d’en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception» (art. 78 du décret du 20.7.72, pris en application de la loi du 2.1.70, dite loi Hoguet). Sachez par ailleurs que «les promesses et les conventions de toute nature» relatives à la vente d’un bien immobilier sont réputées nulles si elles ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps (art. 7 de la loi du 2.1.70).
L’accomplissement des formalités d’enregistrement et de publicité permet à la société d’exister aux yeux…
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