Une nouvelle «Loi Montagne» vient de voir le jour, plus de trente ans après la première du genre. Visant à assurer un équilibre entre protection de l’environnement et activités économiques, elle favorise, entre autres, la rénovation du parc de logements touristiques existants. La lutte contre le phénomène dit des «lits froids» passe en particulier par une tentative de relance des opérations de réhabilitation de l’immobilier de loisir (Oril ). L’octroi d’aides à la réhabilitation est ainsi soumis à des engagements de location ou à des opérations de restructuration de lots en copropriété. Par ailleurs, une nouvelle obligation d’information pèse sur le syndic de la résidence, en cas de vente d’un lot de copropriété situé dans une Oril. À noter, la suppression du classement en village résidentiel de tourisme: cette abrogation, décidée à titre de simplification, ne remet toutefois pas en cause les réductions d’impôts acquises (art. 199 decies F du Code général des impôts). Loi n°2016-1888 du 28.12.16 (JO du 29)
Cass. civ. 3e du 10.11.16, n°15-24781Lorsqu’il fait construire, le propriétaire est garanti pendant dix ans contre tout désordre de nature à porter atteinte à la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination. Le constructeur est responsable de plein droit. Encore faut-il que le désordre soit reconnu comme suffisamment grave pour justifier la mise en œuvre de cette garantie décennale…
Labels de qualité mensongers, pressions pour conclure la vente sans délai, travaux bâclés... Plus d'une entreprise sur deux commet des irrégularités. La Répression des fraudes met particulièrement en garde contre les entreprises peu scrupuleuses qui démarchent pour faire signer des contrats de travaux de rénovation dans les logements. Souvent, la réalité est loin des promesses annoncées. Des conseils pour éviter les déconvenues.
Pour faciliter la rénovation du parc immobilier des stations de ski, datant des années 1960 et vieillissant, la loi montagne (n° 2016-1688 du 28.12.16), assouplit le dispositif des opérations de réhabilitation de l’immobilier de loisirs (Oril), jugé trop contraignant. Les aides des collectivités pourront ainsi être accordées aux propriétaires s’engageant à louer eux-mêmes leur logement. Ils ne sont plus tenus de passer par un professionnel agréé. Cette mesure devrait pouvoir permettre de remplir les logements et de stimuler l’activité économique des stations.
Le gouvernement a supprimé les plafonds de ressources à respecter pour pouvoir bénéficier à la fois de l'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) et des 30 % de Crédit d'Impôt pour la Transition Énergétique (CITE).
Nous envisageons de changer le portail automatique de notre immeuble. Le syndic de la copropriété nous informe que l’un des candidats prestataires sera présent lors de la prochaine assemblée générale. Peut-il nous imposer la présence d’un tiers à l’AG?
Le taux normal de la TVA à 20 % concerne la plupart des biens et prestations de service. Les travaux de rénovation des logements, la restauration, la vente de produits alimentaires préparés et les transports sont frappés par une TVA à 10 %.Le taux réduit, applicable aux produits de première nécessité (produits alimentaires, boissons sans alcool, cantine scolaire et énergie) et au spectacle vivant (théâtre, concert, cirque), est fixé à 5,5 %. Les travaux d'économie d'énergie effectués dans des logements de plus de 2 ans et les tickets de cinéma bénéficient aussi de ce taux.Le taux particulier de 2,10 % concerne certains médicaments préparés en pharmacie, certains spectacles (pour les 140 premières représentations d'une création), la contribution à l'audiovisuel publique (ex-redevance TV), la presse écrite...
Les plafonds de ressources permettant de bénéficier des aides de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat en 2017 sont relevés de 0,36 %, par rapport à l'an dernier. Locataires, propriétaires et copropriétaires sont concernés.
La nouvelle enquête de l’UFC-Que choisir portant sur des devis établis par des artisans reconnus garants de l’environnement (RGE) confirme les mauvaises pratiques de certains de ces professionnels: évaluation du bâti trop partielle, préconisation de travaux inadaptée, prix excessif, méconnaissance des aides fiscales, absence d’engagement sur les économies d’énergie… L’association demande donc une remise à plat de la qualification RGE.
La déclaration préalable de travaux (autrefois appelée déclaration de travaux) est une autorisation administrative que vous devez obtenir avant d'entreprendre certains travaux de faible importance qui ne sont pas soumis à un permis de construire. Démarches, dépôt du dossier, délais d’instruction, affichage… Tout ce qu’il faut savoir sur la déclaration préalable de travaux.
CE du 15.4.16, n° 389045Une piscine découverte peut-elle être considérée comme l’«extension» d’une habitation? Oui, sous conditions, selon le Conseil d’État.
CE du 6.7.16, n° 387876L’arrêté du 8 décembre 2014 relatif à la mise aux normes des ERP (établissements recevant du public) et des installations ouvertes au public prévoyait une dérogation systématique à l’obligation de mise en accessibilité, dès lors que l’accès du bâtiment à une personne en fauteuil roulant était impossible compte tenu de la topographie du terrain. C’est fini.
Le décret abaissant de 170 à 150 m² le seuil de la surface de plancher à partir duquel il sera nécessaire de passer par un architecte, en cas d’édification ou de modification d’une construction, a été publié le 16 décembre dernier au Journal officiel (décret n° 2016-1738 du 14.12.16 relatif à des dispenses de recours à un architecte). Ce nouveau seuil s’applique à toute demande de permis de construire déposée à compter du 1er mars 2017. Le décret, pris pour l’application de la loi du 7 juillet 2016, dite loi architecture et patrimoine, ne concerne pas les constructions à usage agricole.
Avec l’adoption de la loi «architecture»*, entrée en vigueur le 9 juillet dernier, la définition des espaces - urbains ou paysagers - bénéficiant d’une protection, a changé. On a désormais affaire, soit à un «périmètre de protection des abords» d’un monument historique inscrit ou classé, soit à un «site patrimonial remarquable».
Vous êtes peut-être dans un espace protégé sans le savoir… Sachez en tout cas que tout projet de travaux dans son périmètre est soumis à des règles d’urbanisme spécifiques et aux avis des architectes des bâtiments de France. Nos conseils, de la préparation du dossier jusqu’à l’aboutissement du projet.
L’actu L’association UFC Que-Choisir dénonce les pratiques des artisans reconnus garant de l’environnement (RGE): travaux inadaptés, surfacturés… Le recours à ces professionnels est pourtant obligatoire pour profiter des aides à la rénovation thermique. Attention cependant, l’échantillon réduit de l’enquête réalisée par l’UFC (37 artisans et 5 auditeurs indépendants) ne doit pas contribuer à jeter l’opprobre sur l’ensemble de la profession. L’action Avant de finaliser votre devis avec un artisan RGE, demandez à visiter un chantier déjà réalisé par ses soins ou à prendre contact avec un client chez qui il est déjà intervenu.
Toute personne qui fait réaliser de gros travaux immobiliers doit souscrire une assurance dommages-ouvrage ou assurance construction (Code des assurances, art. L 242-1). Cette assurance-construction permet une réparation rapide des dommages et malfaçons relevant de la garantie décennale.
La réception des travaux (construction d'une maison individuelle, travaux d'agrandissement, isolation des combles, etc.) permet de vérifier que le constructeur les a correctement réalisés. Cette étape est très importante car elle conditionne, par la suite, vos possibilités d'action en garantie. Les points à vérifier lors de la réception des travaux.
En cas de défauts, désordres ou malfaçons après des travaux, vous êtes couverts par plusieurs garanties légales: la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale Toute clause contraire dans le contrat est nulle. La procédure et les conditions pour faire jouer ces garanties.
Cass. civ. 3e du 13.7.16, n°15-20512La garantie décennale s’applique aux désordres affectant des éléments d’équipement, dissociables ou non de l’ouvrage, s’ils rendent celui-ci, dans son ensemble, impropre à sa destination (Cass. civ. 3e du 7.4.16, n° 15-15441). Dans cet arrêt où l’on discutait de la responsabilité de l’entreprise, la Cour valide la prise en charge par l’assurance d’un dommage causé par la chute d’un carrelage de façade.
L'obligation de réaliser l’isolation par l’extérieur, qui doit entrer en vigueur en janvier 2017, ne s'appliquera qu'aux immeubles dont les façades sont constituées de briques industrielles ou de béton.
Près de 1,8 millions de foyers français ont la chance de posséder une piscine. Cependant, la majorité du parc a été construit dans les années 80/90. Pour profiter d’un nouveau bassin à moindre frais, des travaux d’embellissement et de remise en état peuvent parfois faire l’affaire.
Les propriétaires de maisons individuelles bénéficient désormais d’un coup de pouce pour leurs projets de rénovation. C’est le passeport énergétique lancé par le ministère de l’environnement en 2015. Ce dispositif incitatif vise à encourager les ménages à lancer des travaux de rénovation énergétique.
Vous avez un projet de construction ou d’agrandissement? Vous avez intérêt à préparer soigneusement votre dossier. C’est indispensable pour mettre toutes les chances de votre côté vis-à-vis de l’administration et ne pas perdre de temps dans l’avancée de vos travaux.
À partir de 2017, les seuils de l'usure qui sont les taux maximums auxquels les banques peuvent prêter aux particuliers seront détaillés, pour les crédits immobiliers à taux fixes, selon la durée du prêt. Actuellement, seul un taux unique est fixé.
Urbanisme: dans votre numéro 333 de septembre, vous précisez que l’abaissement du seuil de recours à l’architecte à 150 m2 est rendu possible par la loi Architecture et Patrimoine votée cet été. Est-ce que cette mesure s’applique déjà aux demandes de permis de construire?La loi a bel et bien été adoptée, mais elle a immédiatement donné lieu à des interprétations divergentes sur la nécessité d’un décret pour l’entrée en vigueur de l’abaissement du seuil de recours à l’architecte de 170 à 150 m2. Certains services instructeurs, estimant que la loi était d’application immédiate, d’autres assurant le contraire. Les ministères de la Culture et du Logement ont donc dû trancher. Et il a été décidé, suite à un accord ministériel, que l’application de la loi était suspendue à la parution d’un décret. Bien que cette solution n’ait pas de valeur normative elle devrait s’imposer aux services instructeurs. Elle demeure toutefois curieuse au regard de la hiérarchie des normes. En effet, une loi nouvelle entre en vigueur le lendemain de sa publication au Journal officiel, sauf si elle en dispose autrement ou si son application est rendue impossible en l’absence de dispositions réglementaires en précisant les modalités. Ce qui n’est ici pas le cas. L’article L. 431-3 du Code de l’urbanisme fixe désormais explicitement le seuil de recours à un architecte - il est précisé par décret depuis 1977 -, mais il rappelle, puisque les modifications s’insèrent dans un texte préexistant, l’existence de ce même décret. Puisque des permis intégrant ce seuil ont probablement été délivrés avant que les ministères ne tranchent, il est vraisemblable qu’en cas de contentieux un juge administratif sera amené à arbitrer ce débat
Les propriétaires de logements en résidences de tourisme vont enfin bénéficier d’une aide pour leurs travaux de rénovation. Le projet de loi de finances (PLF) pour 2017 introduit en effet une nouvelle réduction d’impôt de 20 % pour la réalisation de travaux d’ampleur - réfection des parties communes, ravalement, isolation… - dans les résidences classées de plus de quinze ans. L’objectif est clair. Face au vieillissement du parc, l’État entend miser sur la réhabilitation, plutôt que d’encourager la production de nouvelles unités. En conséquence, l’achat de logements neufs ou réhabilités en résidences de tourisme est désormais exclu de l’avantage Censi-Bouvard, dispositif par ailleurs prolongé dans le cadre du PLF 2017. La quote-part éligible à cette nouvelle réduction d’impôt sera limitée à 22 000 € par logement, soit 4 400 €, pour un engagement de location de cinq ans. Les travaux, qui se limiteraient aux parties communes, devront avoir été votés avant la fin 2019. Selon le syndicat national des résidences de tourisme (SNRT), cette mesure concernerait 300 des 800 résidences construites avant 2001, soit moins d’un tiers.
Cass. civ. 3e du 8.9.16, n°15-16088La loi ne définit pas la frontière entre les travaux d’entretien, qui relèvent de la majorité simple, et les travaux d’amélioration, soumis à la majorité qualifiée, plus difficile à obtenir. Cet arrêt donne quelques clés d’arbitrage.
Action logement et l'Agence nationale de l'habitat (Anah) viennent de signer une convention pour inciter les propriétaires bailleurs à rénover leur bien et à les louer à des salariés aux revenus modestes. Ce dispositif doit porter sur un total de 10.000 logements au cours de la période 2016-2020.
Dès 2017, deux nouvelles aides seront servies par l'Anah pour aider les copropriétés en difficulté. La première permet de financer les travaux de rénovation énergétique et la seconde facilitera le traitement de la dette de l'immeuble grâce à un soutien des propriétaires les plus endettés.
Le dispositif "Censi-Bouvard" s'éteint fin 2016 pour les résidences de tourisme. En remplacement, le projet de loi de Finances pour 2017 instaure une nouvelle réduction d’impôt de 20 % pour certains travaux.
Cass. civ. 3e du 13.7.16, n° 15-17208En matière de construction, c’est la réception par le maître d’ouvrage qui déclenche le point de départ de la garantie décennale. Toutefois, en l’absence de réception expresse concrétisée par l’établissement d’un procès-verbal, une réception tacite peut être retenue lorsque certains indices sont réunis. Les tribunaux considèrent que le critère principal est constitué par la volonté non équivoque de réceptionner l’ouvrage. Celle-ci est le plus souvent caractérisée par la prise de possession de l’ouvrage et le règlement de la quasi-totalité de la facture au constructeur.
Cass. civ. 3e du 30.6.16, n° 14-28839Cette décision est intéressante, car elle conforte la jurisprudence de la Cour de cassation sur deux points: l’application de la clause de non-garantie des vices cachés entre professionnels de la même spécialité et la pleine responsabilité du diagnostiqueur en cas d’erreur.
Je possède une résidence à la campagne, que je compte rénover cette année. J’ai décidé de remplacer les planchers, les huisseries extérieures, de modifier les cloisons intérieures, de refaire les installations sanitaires et de plomberie, les installations électriques et une partie du système de chauffage. Je pensais bénéficier du taux réduit de TVA, mais l’entreprise qui doit effectuer les travaux m’affirme le contraire…
Ma maison est construite en limite séparative et je désire effectuer de petits travaux d'entretien du mur qui donne sur le terrain voisin. Dois-je obtenir l'autorisation de mon voisin pour faire exécuter ces travaux?
Le ravalement de ma maison s’étant révélé catastrophique, j’ai dû assigner l’entrepreneur pour malfaçons. Une expertise judiciaire a été ordonnée et à la suite du dépôt du rapport, l’entrepreneur m’a proposé d’exécuter lui-même, et à ses frais, les travaux préconisés par l’expert. Or, je ne souhaite pas remettre entre les mains des mêmes intervenants un chantier qui avait révélé leur incompétence et leur manque de conscience professionnelle. De son côté, l’entrepreneur soutient que je ne peux refuser son offre et que les tribunaux lui donneront raison. Qu’en pensez-vous et que puis-je faire?
Le 15 janvier dernier, j'ai signé un devis de 7 000 euros pour la réfection de ma toiture. Le couvreur m'avait promis que les travaux se feraient pendant l'été. Or, à ce jour, ils n'ont toujours pas commencé. Ai-je un recours?
Ayant l’intention de faire réaliser une extension à mon pavillon, j’ai fait une demande de certificat d’urbanisme en mairie afin de connaître l’étendue de mes droits. On m’a informée que l’administration avait deux mois pour me délivrer ce document. Mais les deux mois se sont écoulés, et je n’ai pas de réponse. Que dois-je en conclure?
Avant de réaliser le ravalement de la façade de ma maison, l'entreprise m'avait fait un devis. Mais les travaux qu'elle a effectués ont été plus importants que prévu. La facture est donc plus élevée que le devis. Que dois-je payer?
L’actu: Depuis le 1er juillet, les particuliers ayant déjà bénéficié d’un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) peuvent en obtenir un deuxième pour le même bien, s’ils n’ont pas atteint le plafond pouvant être octroyé (20 000 ou 30 000 €). Un arrêté et un décret (n° 2016-1072) du 3 août 2016 ont précisé les modalités de ce prêt complémentaire.L'action: Si vous êtes dans ce cas, ne tardez pas. L’offre de prêt complémentaire doit, en effet, intervenir dans les 3 ans suivant l’émission de celle du premier éco-prêt (art. 108 de la loi de finances pour 2015).
Un décret récent (1) est venu préciser le mode de fonctionnement et les modalités d’intervention du Fonds de garantie pour la rénovation énergétique (FGRE), mis en place pour «faciliter le financement des travaux d’amélioration de la performance énergétique des logements» (2). On retiendra que le FGRE peut désormais contre-garantir les cautionnements solidaires délivrés pour garantir les prêts collectifs octroyés aux syndicats de copropriétaires (éco-prêts collectifs et prêts bancaires), en vue de la réalisation de travaux dans les parties communes de l’immeuble ou de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, dès lors que ces travaux permettent d’atteindre une diminution d’au moins 25 % de la consommation conventionnelle d’énergie primaire du bâtiment à rénover. (1) Décret n° 2016-1097 du 11.8.16, JO du 13. (2) Chapitre II du titre Ier du Livre III du Code de la construction et de l’habitation, modifié par la loi n° 2015-992 du 17 août 2015.
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