Copropriété - page 21
À qui confier la gestion de vos archives?
En attendant le tout numérique, les cabinets de syndics se retrouvent englués dans des archives devenues trop volumineuses. Ils recourent de plus en plus à des sociétés de sous-traitance pour stocker les papiers des immeubles qu’ils gèrent. La souscription d’un contrat d’archivage nécessite désormais l’accord du syndicat des copropriétaires. Pas si simple…
Gardien d’immeuble: un contrat de travail confidentiel
Les salariés de la copropriété sont les employés du syndicat des copropriétaires et non du syndic. Toutefois, il appartient à celui-ci d’embaucher et de fixer les conditions de travail du personnel du syndicat, en sachant qu’il n’existe aucun lien de subordination entre le salarié et les copropriétaires pris individuellement. Dès lors, un copropriétaire peut-il obtenir la communication du contrat de travail du gardien? Non, répond la Cour de cassation.
Plus d’aides pour les copropriétés mal en point
Dernière action en date co-pilotée par l’Anah et le gouvernement, le plan triennal de mobilisation pour les copropriétés fragiles et en difficulté (2015-2018) comprend un important volet de prévention et d’accompagnement des collectivités locales. Il doit aboutir au traitement de 15000 logements par an en 2016 et en 2017, pour un montant d’aides de 60 millions d’euros par an. «Près de 15 % du parc de copropriétés est considéré comme fragile, ce qui représente environ un million de logements», a souligné la ministre du Logement, Sylvia Pinel, lors de la présentation de ce plan à Paris le 13 octobre dernier.
Responsabilité du syndicat: un préjudice personnel indemnisé
Le copropriétaire, condamné à indemniser son locataire des troubles causés par l’exécution de travaux réalisés par la copropriété, peut-il demander réparation auprès du syndicat des copropriétaires? Oui, répond la Cour de cassation, car il subit lui-même un préjudice personnel.
Transmission des archives: le nouveau syndic a l’initiative
En principe, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision d’assemblée générale (art. 55 du décret du 17.3.67). Doit-il obtenir une autorisation pour demander la liquidation d’une astreinte prévue par une ordonnance? Non, répond la Cour de cassation.
Économies de charges: quatre postes à la loupe
Les copropriétaires le répètent inlassablement, leurs charges ne cessent d’augmenter. Nous nous sommes intéressés aux économies qui peuvent être réalisées, parfois sans investissement préliminaire. En focalisant sur quatre postes «poids-lourds».
Enclore sa résidence pour la valoriser
Pour des raisons de sécurité ou de confort, de nombreuses résidences pourvues d’espaces verts font le choix de clôturer leur copropriété. Un pari souvent gagnant. Mais «résidentialiser» un ensemble immobilier ne s’improvise pas.
Copropriété: le contrat des gardiens change
Avec le dernier avenant à la convention collective des concierges et gardiens d’immeuble, les contrats de travail doivent être modifiés avant fin février 2016.
Une prime à la rénovation énergétique
Un texte peu novateur, dont l’essentiel consiste à prolonger les dispositifs existants. L’Aide personnalisée au logement pourrait toutefois être sérieusement retouchée.
Contrôle des accès, du nouveau...
Le digicode cède peu à peu la place à des dispositifs de contrôle des accès plus sophistiqués. La prise de décision est facilitée en assemblée générale. Pour autant, faut-il céder à la pression des fabricants, et sur quels points les interroger avant de faire un choix? Notre dossier devrait vous aider à vous y retrouver…
Copropriété: individualisation des contrats de fourniture d’eau et intervention publique
En cas d’individualisation des contrats de fourniture d’eau au sein d’un immeuble collectif, la limite d’intervention du service public est marquée par le compteur général quand celui-ci a été conservé, ou par la vanne qui a été installée pour le remplacer, dans le cas contraire (circulaire UHC/QC 4/3 n° 2004-3 du 12.1.04, prise en application de l’article 93 de la loi n° 2000-1208 du 13.12.00). La propriété collective continue d’être responsable de la surveillance, de l’entretien et du renouvellement des ouvrages communs entre la limite ainsi déterminée et les compteurs individuels de chaque occupant.Rép.min. n°58408, JOAN du 15.9.15, p. 7011
Le syndic peut désormais convoquer les copropriétaires par courriel
Les syndics peuvent désormais convoquer les copropriétaires aux assemblées générales de copropriété par courriels. Les procès-verbaux, les notifications et les mises en demeure peuvent également être acheminés par internet..
Copropriété: votre syndic est-il trop cher?
D’après les résultats de notre enquête, les honoraires de syndic ont augmenté de 1,70 % entre 2014 et 2015.? Mais cette hausse pourrait s’accélérer avec la mise en place du nouveau contrat type de syndic.? Celui-ci s’impose aux copropriétés depuis le 2 juillet 2015.
Total se lance sur le marché de l'électricité pour les immeubles
Total Énergie Gaz propose une offre d’électricité à prix fixe d’une durée de 1, 2 ou 3 ans, pour les copropriétés qui doivent souscrire une offre de marché avant fin 2015, suite à la disparition des tarifs réglementés (voir le n°1112 du Particulier, "Réduisez la facture de vos contrats de gaz et d'électricité").Avec 24 opérateurs sur le marché de l’électricité, les copropriétés peuvent faire jouer la concurrence. Obtenez un devis de ces fournisseurs sur energie-info.fr.
Notre enquête syndics en version intégrale sur notre site
Nous publions, en page 46 de ce numéro, les résultats de notre enquête sur les tarifs des syndics. Cette étude repose sur l’exploitation de 1 350 questionnaires remplis en ligne par nos abonnés, que nous tenons ici à remercier. Étant donné la richesse de cette enquête statistique, nous ne pouvons présenter l’intégralité de ses résultats dans ce dossier de 8 pages. Vous pourrez, en revanche, les consulter sur notre site internet, en utilisant différents critères de recherche: zone géographique (Paris, petite et grande couronne, Rhône-Alpes, Provence-Alpes-Côte d’Azur, autres régions), taille de la copropriété (moins de 20 lots, de 21 à 39 lots, de 40 à 59 lots, plus de 60 lots), période de construction de l’immeuble et type de syndics (indépendants ou en réseaux). Ces informations accompagnent la version internet de notre dossier, qui est accessible en tapant son titre in extenso dans notre moteur de recherche.
Copropriété: accessibilité handicapés et locaux professionnels
L’assemblée générale des copropriétaires peut refuser, par une délibération motivée, d’effectuer les…
Copropriété: l'arroseur arrosé
Le transfert de propriété est inopposable au syndicat à défaut de notification de la vente du lot.Cass civ. 3ème du 08/07/2015, n° 14-12.995
Assurance: une mauvaise foi évidente
L'aggravation du risque doit être signalée à l'assureur.Cass. 2ème civ. du 11/06/2015, n° 14-20.161
Création d'un garage à vélos en copropriété
Garage à vélos: j’ai fait l’acquisition d’un appartement à Boulogne Billancourt. Je souhaiterais soumettre au vote des copropriétaires la création d’un garage à vélo. Ils se sont déjà opposés en 2014 à ce qu’une partie du parking de l’immeuble (au sein duquel je ne possède pas de place) soit aménagée à cet effet. Serait-il possible d’utiliser l’ancienne loge de concierge, aujourd’hui inutilisée? Par ailleurs, j’ai lu dans le n° 313 de votre magazine que les copropriétés anciennes seraient contraintes par la loi de créer un parking à vélo à compter du 1er janvier 2017.Jacqueline C., Draveil
Logement: feux de cheminées à nouveau interdits en Ile-de-France
Nouveau rebondissement dans le feuilleton des feux de cheminées en Ile-de-France… Le tribunal administratif…
Copropriété: les charges baissent à Paris
Selon la Fnaim, les charges de copropriété dans les immeubles parisiens ont reculé de 7,4 % en 2014…
Une copropriété peut devenir propriétaire d'un lot privatif par prescription
Le syndicat des copropriétaires peut acquérir des lots privatifs de l'immeuble. Et ce, même par le jeu de la prescription, souligne la Cour de cassation.
7 contrats de syndic sur 10 sont encore non-conformes
Après avoir examiné plus de 100 contrats de syndic depuis l'entrée en vigueur du nouveau modèle type obligatoire, il s'avère que près de 70 % d'entre eux présentent des irrégularités majeures ou des lacunes.
Pas de société de recouvrement des charges en copropriété
Le syndic de copropriété ne peut pas déléguer le recouvrement des charges impayées à une société spécialisée, car cette tâche fait partie des pouvoirs propres qui lui sont reconnus pour exercer sa mission.
Le chien des voisins me fait vivre un enfer
Depuis plusieurs semaines, le nouveau chien de mon voisin du dessous aboie sans cesse, de jour comme de nuit. Très souvent sur la terrasse en rez-de-jardin, où il y a sa niche, le chien donne de la voix dès qu’une personne entre dans la cour intérieure qui donne accès aux deux bâtiments de la copropriété. De plus, le chien aboie dès qu’une voiture emprunte la rampe d’accès au garage en sous-sol. Soit presque constamment, car la rampe jouxte la terrasse de mon voisin. Ces aboiements m’épuisent. Or, malgré mes diverses interventions, mon voisin n’a pris aucune mesure pour faire cesser la nuisance. Quels sont mes recours?
Logement: la rénovation énergétique facilitée
De nombreuses mesures destinées à améliorer la performance énergétique des bâtiments sont présentes dans…
Copropriétés en difficulté: la réalisation des gros travaux facilitée
Un décret (n° 2015-999 du 17.8.15) précise les dispositions de la loi Alur en faveur des copropriétés…
Vente de copropriété: l'information de l'acquéreur simplifiée
La liste des documents à remettre à l’acquéreur d’un lot de copropriété est allégée (ordonnance n° 2015-1075…
Charges de copropriété: une baisse de 4,9 %, grâce à un hiver doux
Copropriété: notre guide sur le conseil syndical mis à jour
Un conseil syndical performant, c’est l’assurance d’une copropriété bien gérée et d’une réduction des charges. Cette 4e édition de notre guide vous donnera les moyens d’assurer votre mission de conseiller syndical et de renégocier le contrat de votre syndic. Elle tient compte du décret du 26 mars 2015, qui a instauré un contrat type de syndic, et de la loi Macron du 6 août 2015, qui a clarifié les règles de mise en concurrence de ces professionnels.À commander sur la boutique de notre site: 21 € (19 € en version numérique).
Un copropriétaire peut convoquer une AG en l'absence de syndic
La loi Macron permet désormais à tout copropriétaire de convoquer l'assemblée générale lorsque la copropriété n'a plus de syndic. Il n'est donc plus nécessaire d'agir devant le tribunal pour obtenir la nomination d'un administrateur provisoire, avec à la clé, de sérieuses économies pour les copropriétaires.
Copropriété: un boulanger restaurateur
Un locataire peut changer d’activité si, conforme au règlement, elle ne trouble pas les copropriétaires.Cass. civ. 3e du 24.03.15, n° 13-25528
Copropriétés dégradées: de nouveaux outils opérationnels
Afin d’aider les copropriétés en difficulté, la loi Alur a réformé les procédures de prévention et d’accompagement…
Que faire en cas de décès du syndic bénévole de notre copropriété?
Décès du syndic bénévole: le syndic bénévole qui s’occupait de notre immeuble depuis plus de dix ans vient de décéder. Ai-je le pouvoir, en tant que président du conseil syndical, de convoquer l’assemblée générale afin de procéder à son remplacement?
Droit de priorité sur la vente des lots de parking
Droit de priorité et parking: il est de plus en plus difficile de se garer dans notre quartier et nous envisageons de voter dans notre immeuble une résolution selon laquelle les copropriétaires qui décideraient de vendre leur emplacement de stationnement indépendamment de leur appartement devraient en proposer en priorité l’achat aux autres copropriétaires. Quelle majorité faut-il obtenir en assemblée générale?
Le nouveau code de déontologie des syndics est-il utile?
L'Arc s'inquiète du contenu du nouveau code de déontologie applicable aux professionnels de l'immobilier. Il ne garantit pas suffisamment la probité des syndics. Une commission de contrôle doit être créée pour sanctionner les manquements de ces professionnels, mais reste à connaître la composition des membres de cette instance.
Les charges de copropriété ont baissé de 5 %
Le coût des charges de copropriété a chuté de 5 % en 2014 après une augmentation de près de 6 % l'année précédente, selon l'Observatoire des charges de copropriété publié par l'ARC. Cette bonne nouvelle ne masque cependant pas la hausse de 50 % enregistrée en moins de 15 ans, soit deux fois plus que l'inflation.
Immobilier: moins de documents à fournir pour vendre
Sylvia Pinel, ministre du Logement vient de présenter en Conseil des ministres une ordonnance pour simplifier les transactions immobilières. L'objectif est de contrer le ralentissement du processus de vente observé depuis l'entrée en vigueur de la loi Alur.
Copropriété: les répartiteurs de chauffage sont à l'ordre du jour en 2016
Dans les copropriétés dotées d’un chauffage collectif, la question de l’individualisation des frais de chauffage doit obligatoirement être inscrite par le syndic à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Cette nouvelle obligation issue de la loi sur la transition énergétique s’applique à partir du 17 février 2016.
Les travaux de rénovation énergétique se votent à la majorité simple
Afin d'encourager les copropriétés à rénover les parties communes de leur immeuble, les opérations d'amélioration de l'efficacité énergétique sont désormais décidées à la majorité simple en assemblée générale.
Copropriété: la liste des travaux urgents s'allonge!
Parmi les travaux d’urgence que le syndic peut engager sans attendre l'autorisation des copropriétaires, figurent désormais les travaux prescrits par des arrêtés de police administrative relatifs à la sécurité ou à la salubrité publique.
Comment faire pour acheter une partie commune dans une copropriété
Un copropriétaire peut acheter un palier, des combles, l’ancienne loge de la concierge... C’est une façon judicieuse d’agrandir son logement sans changer d’adresse. Mais pour y parvenir, il faut suivre une procédure stricte. En voici le mode d’emploi.
Charges de copropriété: envoyer un courrier recommandé au mauvais payeur ne suffit pas
Cour de cassation, 3e chambre civile du 12 mai 2015, n° 13-25688
L’assemblée générale de ma copropriété a voté le remplacement du prestataire chargé du nettoyage. Lors de cette AG, un seul devis d’une société concurrente a été présenté. Est-ce suffisant ?
Prêts, subventions et crédit d'impôt pour réduire la facture
Le point sur la TVA réduite à 5,5 % sur les travaux de rénovation énergétiqueVous envisagez des travaux…
Quel travaux réaliser et dans quel ordre?
Prêts, subventions et crédit d'impôt pour réduire la factureGagner une, voire deux lettres sur votre…
L'étiquette énergie s’invite dans les transactions immobilières
L’étiquette énergie d’un logement a une incidence directe sur la transaction. Lorsqu’elle est bonne…
Rénovation thermique: redonnez de la valeur à votre logement
C’est désormais une évidence, un logement énergivore se vend dans de moins bonnes conditions qu’un bien économe. Vous avez donc tout intérêt à entreprendre une rénovation énergétique avant d’envisager de vendre!
Gardiens d’immeubles: l’auto-remplacement n’est plus possible
Depuis le 1er juillet 2015, les gardiens ne peuvent plus assurer leur propre remplacement durant la période des congés (avenant n° 82 du 17.6.13 de la convention collective des gardiens). Cette solution était souvent retenue par les gardiens ne souhaitant pas laisser leur logement de fonction à la disposition de leur remplaçant, comme la copropriété pouvait les y obliger. Désormais, cette mise à disposition ne peut plus être imposée. Pour les copropriétés tenant à disposer d’un remplaçant logé sur place, le choix de celui-ci sera laissé au gardien titulaire et validé par le syndic.
Spécial loi Macron: ce qui va changer pour vous
Ce qui va changer pour vousAprès 7 mois de débats, et le recours, par trois fois, à l’article 49-3 (adoption sans débat), la loi pour la croissance et l’activité, dite loi Macron, a été adoptée (loi n° 2015-990 du 6.8.15). Le 5 août, le conseil constitutionnel a validé l’essentiel des 308 articles, retoquant toutefois le plafonnement des indemnités de licenciement abusif.
Copropriété: les règles de la mise en concurrence des syndics sont retouchées
Si la loi Macron ne remet pas en cause la règle d'une mise en concurrence obligatoire du syndic en place dans une copropriété, elle en modifie les modalités.
Un copropriétaire n'a pas accès au contrat de travail du gardien
Un copropriétaire ne peut pas obtenir du syndic la copie du contrat de travail du gardien de l'immeuble, car ce document n'est pas considéré comme une annexe au procès-verbal de l'assemblée générale.
Copropriété: un pas de plus vers la fin du papier
Un décret rendra bientôt possible l'envoi électronique des convocations aux assemblées générales de copropriété. A la clé, moins de contraintes et des économies.
Erratum
Toutes nos excuses à Émilie Peyroth, chargée de mission habitat privé à la mairie de Noisy-le-Grand, dont la fonction a été altérée, dans notre article du mois de juin sur les copropriétés dégradées.
Copropriété: peut-on m'obliger à faire des travaux d'étanchéité de mon balcon?
Ravalement et parties privatives: l’architecte de l’entreprise de ravalement exige la dépose de notre carrelage et la pose d’un revêtement étanche à nos frais. Pouvons-nous nous opposer à ces travaux?
Copropriété: un restaurant a installé des chaises et tables pour sa clientèle dans la cour de notre immeuble, sans autorisation préalable. En a-t-il le droit?
Le nouveau contrat de syndic, ligne par ligne
À partir de juillet, les syndics devront se conformer à un modèle uniformisé pour conclure ou renouveler leurs contrats. Seules quelques prestations devraient désormais être facturées en complément du forfait de base. Une avancée pour les copropriétaires, qui pourront plus facilement comparer les offres des professionnels et, du coup, mieux négocier.
Copropriété: le droit à l’erreur
Une différence peut exister entre le projet de résolution et sa transcription dans le procès-verbal.Cass. 3e civ. 15.4.15, n° 14-13255.
Sauver l’immeuble quand la situation se dégrade
Près de 20 % du parc privé serait en situation de fragilité. Pour empêcher qu’une copropriété ne s’enfonce dans les difficultés, des outils existent. Ils ont d’ailleurs été enrichis par la récente loi Alur. Aux copropriétaires de s’en saisir à temps.
Détecteur de fumée interdit dans les cages d’escalier
Cet appareil doit être retiré de votre cage d’escalier, mais sans doute pas pour la raison que vous invoquez…
Copropriété: le conseil syndical a undroit de regard sur le sous-compte du syndic affecté à la copropriété
En principe, le syndic d’une copropriété est chargé d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat (art. 18 de la loi du 10.7.65, n° 65-557). Dans cette affaire, le syndic gérait cependant les fonds relevant de la copropriété au moyen d’un simple sous-compte lui appartenant. Questionnée par le président du conseil syndical au sujet du fonctionnement de ce compte, la banque du syndic a révélé qu’il n’était pas séparé. Le syndic a donc assigné la banque, estimant que celle-ci avait violé le secret bancaire auquel il avait droit.
Le point sur le nouveau contrat type de syndic
Le décret du 26 mars 2015, qui fait suite à la loi Alur, définit le contrat type de syndic de copropriété. Il détermine toutes les prestations qui doivent être comprises dans le forfait de gestion courante et détaille les quelques postes pouvant faire l’objet d’une facturation supplémentaire.
Copropriété: une notification irrégulière
La notification d’un PV d’assemblée générale est irrégulière si elle ne reproduit pas les mentions obligatoires.Cass. 3e civ. 28.1.15, n° 13-23552
Copropriété: le notaire, responsable
Le notaire de la vente doit vérifier si les travaux effectués dans les lots ont été autorisés.Cass. 1re civ. du 4.2.15, n° 14-10044
Résidence de tourisme: service ou équipement commun?
Les services de nature commerciale ne pèsent que sur les copropriétaires qui ont confié la gestion de leur lot à l’exploitant.Cass. 3e civ. du 18.2.15, n° 13-27104
Installation d'une toiture végétale
Notre copropriété envisage, après avoir procédé à la réfection de l’étanchéité de la toiture-terrasse, de poser un tapis végétal. À la mairie, il nous a été répondu que les règles du plan local d’urbanisme s’y opposent. L’architecte à qui nous avons fait appel nous dit qu’elles sont inapplicables! Au conseil syndical, nous ne savons plus trop quoi comprendre…C’est a priori votre architecte qui a raison… L’installation d’une toiture végétale, destinée entre autres à permettre la retenue des eaux pluviales, fait effectivement partie des dispositifs d’isolation thermique auxquels les règles d’urbanisme contraires - celles du plan local d’urbanisme en particulier - ne peuvent pas être opposées, si une demande d’autorisation (déclaration préalable de travaux ou permis de construire) est déposée. Et cela, en vertu de l’article R. 111-50 du Code de l’urbanisme, pris lui-même en application de l’article L. 111-6-2 de ce code. Le but de cette dérogation légale, résultant de la loi Grenelle II du 12 juillet 2010, est de permettre le développement de solutions de construction durable. Encore faut-il que votre immeuble ne soit pas soumis à un régime de protection particulier (classement ou inscription au titre des monuments historiques) ou situé dans un secteur protégé pour la conservation du patrimoine. Une réponse ministérielle a fait le point sur cette question (Rép. min. n° 3140, JOAN du 8.1.13).
Comment inscrire une question dans les formes à l'ordre du jour de l'AG de copropriété?
Le conseil syndical, la dernière fois qu’il a rencontré le syndic, a proposé d’inscrire une question à l’ordre du jour de l’assemblée générale portant sur la transformation d’une cour commune en espace vert. Or, à la réception de la convocation, le syndic n’a pas accédé à cette demande. Ce point peut-il quand même être abordé lors de la réunion des copropriétaires, afin d’en adopter au moins le principe?Un copropriétaire ou les membres du conseil syndical ont la possibilité de notifier au syndic la (ou les) question(s) dont ils demandent l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale (art. 10 du décret du 17.3.67). Mais cette requête doit se faire par lettre recommandée avec avis de réception, par fax avec récépissé (art. 64 du même texte), ou désormais par voie électronique (art. 42-1 de la loi du 10.7.65 modifié par la loi Alur du 24.3.14, Cette possibilité doit toutefois encore faire l’objet de précisions pour être applicable…).Dans votre cas, le syndic n’était pas tenu d’accéder à la demande du conseil syndical, dès lors qu’elle n’était pas régulière dans sa forme. C’est pourquoi, se contenter de s’exprimer verbalement est risqué, car le syndic peut toujours oublier ou ne pas tenir ses engagements…Comme en l’espèce. La conséquence, c’est que votre question, n’ayant pas été inscrite à l’ordre du jour, ne pourra pas donner lieu à un vote avant l’assemblée générale suivante. Les tribunaux annulent systématiquement les décisions prises sur des questions ne figurant pas à l’ordre du jour. Mais rien ne s’oppose à ce que l’implantation d’un espace vert soit effectivement discuté de manière informelle, afin que les copropriétaires confrontent leurs points de vue (art. 13 al. 2 du décret).
Câbles électriques… des milliards d’euros en jeu
Dans chaque immeuble, au moins une colonne montante achemine les câbles électriques vers chaque appartement. Mais ils ne sont pas toujours en bon état. Se pose une question cruciale: qui, du gestionnaire du réseau public de distribution, ERDF, ou des copropriétaires, doit assumer la remise en état des colonnes électriques? La réponse n’est pas simple. Or, c’est un enjeu majeur, car les sommes en jeu sont colossales. Explications.