Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Location > Est-il judicieux de louer en meublé ?

Est-il judicieux de louer en meublé ?

Est-il judicieux de louer en meublé ?
September 2011, Dossier éditorial

Loyers plus élévés, contraintes allégées, fiscalité attrayante... Des conseils pour jouer ce brelan gagnant avec la location meublée.

Carcan juridique moindre, loyers supérieurs - de 10 à 20 % en moyenne, par rapport à la location nue -, et fiscalité quasi "à la carte" sont les atouts essentiels de la location meublée. Seule petite ombre au tableau : souvent utilisé comme logement temporaire, la rotation des locataires implique des périodes de vacance et des travaux de rafraîchissement plus fréquents (pour les taux de rentabilité et de vacance, voir : Investissement locatif, choisir le meublé ?). 

Le choix du bien à meubler

Si l'immobilier locatif repose avant tout sur l'emplacement du bien, c'est encore plus vrai pour la location meublée. Le locataire type est traditionnellement un étudiant ou un cadre muté. Cette clientèle est essentiellement présente dans les centres des grandes villes et donc majoritairement dans des immeubles collectifs. Avant de se lancer, il est judicieux de vérifier que la copropriété autorise la location meublée. Les règlements de copropriété contiennent parfois une clause qui l'interdit. La licéité d'une telle clause, sujette à discussion, est l'objet de décisions judiciaires fluctuantes.

Une fois le local validé, pour être considéré comme meublé, par définition, le logement doit être garni de meubles mais également de tout ce qui permet d'y vivre normalement et immédiatement. Linge de maison, luminaires, électroménagers, vaisselle, ustensiles de cuisine et système d'occultation des fenêtres sont impératifs tandis que les connexions à internet et au téléphone sont des atouts qui séduisent (pour des conseils sur la garniture du logement, voir: Comment réussir sa location meublée).

Attention, la location de courte durée (au jour, à la semaine) est en principe soumise à une autorisation de la mairie, dans les grandes villes.

Un régime juridique séduisant

N'étant pas soumis au régime contraignant de la location nue d'habitation, le bailleur impose ses conditions à l'occupant. Durée, loyer, charges et dépôt de garantie sont libres. Le non-plafonnement du montant du dépôt de garantie réclamé au locataire, lors de l'entrée dans les lieux, séduit les bailleurs (pour l'avenir, cette faculté devrait subsister, voir : Le dépôt de garantie des locations meublées restera libre). Deux mois de loyer, trois mois, voire plus peuvent être demandés, alors que la législation sur les locaux d'habitation limite le dépôt de garantie versé par le locataire à un mois de loyer hors charges.
Toutefois, si le logement constitue la résidence principale du locataire, le bail est obligatoirement conclu pour une durée minimale d'un an – neuf mois pour les étudiants -, reconductible tacitement et le bailleur est contraint de justifier la reprise de son bien pour vente, y habiter ou encore parce que le locataire n'a pas respecté ses obligations (pour les conditions de reprise du logement et le préavis, voir : Investissement locatif, choisir le meublé ?).
Le revers de la médaille de la liberté contractuelle, est que le bailleur devra penser à tout, notamment à imposer à l'occupant de s'assurer. La loi n'obligeant pas les locataires de meublé à contracter une assurance, si le bailleur l'ignore, le bien ne sera pas assuré, avec toutes les conséquences graves que cela implique. Pour éviter d'autres écueils tels que les clauses abusives ou la sous-location qui est permise faute de mention dans le bail, nous vous conseillons d'utiliser des formulaires pré-rédigés par des professionnels plutôt que de se lancer seul dans la rédaction d'un bail de meublé (voir : )

Une fiscalité attrayante

En vidéo les conseils de notre partenaire Droit-Finances.net

L'activité de location habituelle en meublé étant commerciale, les revenus générés sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). En-deçà de 32 100 € de recette sur une année civile, le régime micro-BIC s'applique automatiquement avec un intéressant abattement de 50 % pour les charges, sans aucune justification. Si les charges ont dépassé de 50 % les loyers perçus, il est possible de choisir le régime réel d'imposition, même si les recettes sont inférieures à 32 100 €. Cette option peut s'avérer intéressante, notamment si des travaux ont été effectués pour un montant supérieurs à l'abattement de 50 % du régime micro-BIC. Hors option volontaire, le régime réel trouve s'apllique automatiquement au-delà de 32 100 € de recettes. Le bailleur ne peut déduire que ses frais de gestion et ses dépenses locatives. En revanche, si le local loué est inscrit à l'actif d'un bilan, c'est-à-dire inséré dans le patrimoine d'une société, la liste des charges déductibles est plus étendue (Pour un détail de ces déductions, voir : Locations meublées : les déductions à déclarer). Les dépenses de travaux, impôts et taxes sont également déductibles mais surtout le logement et ses meubles sont amortissables (pour les amortissements pratiquables, voir : Locations meublées : les amortissements).

Lorsque les dépenses déductibles sont supérieures aux recettes réalisées, se dégage un déficit imputable sur des revenus de même nature, pendant dix ans. C'est là que peut s'avérer intéressant le passage au statut de loueur en meublé professionnel qui permet de reporter les déficits sur le revenu global imposable du foyer fiscal. Pour ce faire, plus de 23 000 € de loyers doivent être encaissés dans l'année, la recette générée doit dépasser la somme des revenus d'activité du foyer fiscal et une inscription au Registre du commerce et des sociétés (voir : Devenir loueur en meublé sans intermédiaire, c’est possible).

L'activité de loueur en meublé peut également s'exercer sous le statut de l'auto-entrepreneur (pour une étude du régime, voir : BIC : le régime fiscal des auto-entrepreneurs).

Attention, les loyers perçus pour la location de locaux d'habitation meublés sont exonérés d'impôt si la pièce louée partie de la résidence principale du bailleur, si elle constitue pour le locataire sa résidence principale et si le prix de location ne dépasse par 174 € par an, par mètre carré, hors charges, en Île-de-France et 127 € dans les autres régions, en 2011 (voir : Exonération d'impôt pour la location de sa résidence principale).  

» Fiscalité des locations meublées : guide pratique avec Droit-Finances.net

Bannière Choix patrimoniaux

Bien choisir votre assurance vie
Un expert vous accompagne pour optimiser votre fiscalité, anticiper la transmission de votre patrimoine et préparer votre retraite

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier

Annonces immobilières avec
   
  • RSS
  • Imprimer Envoyer par mail