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Travaux : entretien ou amélioration ?

Travaux : entretien ou amélioration ?
Novembre 2016
Le Particulier immobilier n° 335, article résumé.

Cass. civ. 3e du 8.9.16, n°15-16088

La loi ne définit pas la frontière entre les travaux d’entretien, qui relèvent de la majorité simple, et les travaux d’amélioration, soumis à la majorité qualifiée, plus difficile à obtenir. Cet arrêt donne quelques clés d’arbitrage.

LES FAITS. Une assemblée générale a voté, à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, la réalisation de travaux de rénovation des boiseries extérieures, de restructuration des bétons et de réfection des étanchéités. Un copropriétaire demandait l’annulation de cette décision, qui aurait dû être votée, selon lui, à la majorité qualifiée (art. 25), s’agissant de travaux d’amélioration et non de travaux d’entretien. Il soutenait en effet que les travaux, au niveau tant de leur importance que de leur coût (250 000 € en­viron à répartir entre 23 copropriétaires), justifiaient le recours à la majorité des deux tiers. La cour d’appel rejette sa demande, en relevant que les travaux de restructuration des bétons et de reprise des étanchéités étaient rendus nécessaires par le délabrement avéré des parties communes, de nature à compromettre la sécurité des personnes et des biens et que la dégradation des boiseries extérieures était imputable à leur vétusté et à leur défaut d’entretien.

LA SOLUTION. La Cour de cassation valide l’appréciation des juges d’appel. Tout d’abord, elle affirme que le fait que les travaux portent sur l’ensemble de l’immeuble ne suffit pas à exclure leur qualification de travaux d’entretien, car ils étaient destinés non seulement à réparer les désordres existants, mais aussi à prévenir toute aggravation ou extension dont le caractère inéluctable était avéré. D’autre part, la Cour souligne que le remplacement des boiseries extérieures en pin par des boiseries en mé­lèze n’exclut pas la qualification de travaux d’entretien, dès lors que l’investissement projeté était justifié par la durabilité supérieure et le faible niveau d’entretien de cette essence de bois. La notion de travaux d’entretien n’est donc pas limitée aux seules réparations ponctuelles, assimilables à un simple « rafistolage ». Dont acte : les travaux qui ont pour finalité non seulement de réparer l’existant, de prévenir toute aggravation, mais également de réduire la facture des futurs travaux d’entretien en changeant la nature du matériau employé sont des travaux d’entretien. Peu importe qu’ils coûtent cher. À noter : cette décision va dans le sens de l’assouplissement des règles de majorité introduit par la loi Alur afin de faciliter la prise de décisions en AG.LLS

Résumé de l'article
Le dossier en version complète fait 1 page papier. Il comporte l’ensemble des articles du sommaire, les textes de lois, jurisprudences et compléments associés.

Mots-clés :

TRAVAUX




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