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Les revenus fonciers : l’imputation du déficit foncier

Aujourd'hui, il est intéressant d'investir dans un logement destiné à la location et en mauvais état afin de réaliser des travaux et constater un déficit foncier. Ce mécanisme vous permet ainsi de réduire votre impôt sur le revenu, quelle que soit votre tranche d'imposition.

Les intérêts d'emprunt et les travaux sont les deux principaux leviers pour réaliser un déficit foncier permettant de limiter votre impôt sur le revenu. Un déficit foncier est constaté chaque fois que vos charges déductibles de vos revenus fonciers excèdent vos recettes brutes imposables. Concrètement, en cas de déficit foncier, si vous relevez du régime réel de plein droit ou sur option (lien), les charges foncières et notamment les travaux sont déductibles de votre revenu global de l'année dans la limite de 10 700 € et le surplus éventuel de vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Quant aux intérêts d'emprunt, ils ne peuvent être déduits que de vos revenus fonciers.

 

L'imputation du défit foncier sur le revenu global

Le déficit foncier résultant de vos charges déductibles (à l'exception des intérêts d'emprunt) supportées en 2016 est imputable sur votre revenu global de 2016 à hauteur de 10 700 € (15 300 € en cas d'investissement Périssol). Et ce, uniquement si vous relevez du régime réel, de plein droit ou sur option, pour vos revenus fonciers ; le micro foncier ne permettant pas de dégager un déficit foncier puisque votre revenu foncier imposable est toujours égal à 70 % de vos revenus bruts encaissés dans l'année.


La limite de 10 700 € s'applique globalement à tous les immeubles que vous et les membres de votre foyer fiscal détenez, directement ou par le biais de parts de SCI.


L'imputation du déficit sur votre revenu global est définitivement acquise à condition que vous continuiez à louer l'immeuble qui l'a produit, les 3 années suivantes. Et ce, même si votre engagement de location lié à un dispositif d'investissement locatif (Robien, Borloo, Besson, etc.), expire avant ce délai.


Si votre revenu global est insuffisant pour absorber votre déficit imputable, vous pourrez imputer l'excédent sur votre revenu global des 6 années suivantes.

 

L'imputation du déficit foncier sur les revenus fonciers

La fraction du déficit foncier supérieure à 10 700 € (ou 15 300 €) et celle résultant des intérêts d'emprunt sont imputables uniquement sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. En aucun cas, vous ne pouvez les imputer sur votre revenu global de ces années.
Ainsi, les déficits des 10 dernières années (2006 à 2015) non encore reportés sur vos revenus fonciers sont déductibles de ceux que vous avez perçus cette année. Leur imputation s'effectue en commençant par les plus anciens. Attention toutefois, les déficits antérieurs ne sont pris en compte que si le résultat foncier est bénéficiaire après l'imputation du déficit de cette année.


Si votre revenu global est inférieur à 10 700 € et votre déficit foncier supérieur à ce montant, vous imputerez la fraction du déficit égale à votre revenu global sur celui-ci, de sorte qu'il sera nul. La fraction du déficit correspondant à la différence entre 10 700 € et votre revenu global s'imputera sur votre revenu global des 6 prochaines années et celle dépassant 10 700 € sur vos revenus fonciers des 10 prochaines années.


Sachez que si vous relevez du micro foncier, seuls les déficits fonciers générés avant d'être imposable en micro foncier, sont imputables sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Le cas échéant, vous pouvez les imputer sur votre revenu foncier imposable, obtenu après application de l'abattement de 30 % du micro foncier.

Renaud bernard



Mots-clés :

REVENU FONCIER




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