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Les taux des crédits immobilier incitent à la renégociation

Les taux des crédits immobilier incitent à la renégociation
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Si vous avez souscrit un prêt immobilier à un taux supérieur à ceux actuellement pratiqués, et s’il vous reste plusieurs années de crédit, alors il peut être intéressant de le renégocier. Avec les taux actuels du marché, presque tous les crédits souscrits depuis 2004 peuvent être rachetés avec à la clef un gain souvent conséquent.

Quand faut-il racheter votre crédit ?

Pour qu’un rachat soit intéressant, il faut évidemment que l’opération couvre, a minima, les frais de levée d’hypothèque, les pénalités de remboursement anticipé (maximum 3% du capital restant dû) et  la constitution d’une nouvelle garantie (hypothèque ou cautionnement) auprès de la banque proposant le nouveau crédit à un taux plus avantageux. Les opérations les plus intéressantes sont réalisées lorsque le nouveau taux proposé est inférieur d’au moins 1% à celui souscrit lors de l’achat immobilier et lorsque le rachat est effectué les premières années du prêt initial. C’est la période pendant laquelle le maximum d’intérêts est remboursé à la banque sur les mensualités. Toutefois, il ne faut pas envisager de revendre le logement dans  les années qui suivent le rachat du prêt pour amortir au mieux les frais générés par le rachat (ils peuvent atteindre 4% du capital restant dû).

Négociez avec votre banque ou avec la concurrence?

Pour bénéficier d’un taux plus bas que celui consenti lors de l’achat immobilier, frappez d’abord à la porte de votre banquier… et c’est toujours mieux de le faire avec des propositions de la concurrence. En effet, les banques se montrent toujours réticentes et n’apprécient pas spontanément la renégociation qui signe pour elles une baisse de la rentabilité du prêt. Pour prêter, elles ont  elles-mêmes emprunté à un taux en rapport avec celui accordé à l’époque  et revoir à la baisse ce taux peut représenter un manque à gagner. Aussi, elles le font quand elles  considèrent l’emprunteur comme un bon client qu’elles ne veulent pas perdre parce qu’il a,  par exemple, domicilié ses revenus et souscrit des placements, opérations beaucoup plus lucratives pour elles qu’un prêt immobilier.  En tout état de cause, elles proposeront rarement un taux aussi bas que ceux du marché, mais l’opération présente  l’avantage d’être gratuite ou avec de simples frais de dossiers, eux aussi négociables. En cas de refus, la concurrence vous ouvrira souvent grand les bras… Les banques s’arrachent les nouveaux clients en proposant des taux intéressants, en moyenne 2,30% pour un prêt sur 15 ans, 2,65% sur 20 ans et 3,10% sur 30 ans. L’opération est simple : le nouveau prêt souscrit à des conditions plus favorables sert à rembourser le premier emprunt et les éventuels frais de rachat. Calculer si l’opération en vaut la peine est assez simple…

À titre d’exemple *

Pour 200 000 € empruntés en janvier 2014, à 3,35% (hors assurance) sur 20 ans (mensualité : 1 144,5 €). Une renégociation  en septembre 2015 aboutit à une économie de :  ➔ 10 676 € avec un taux de 2,5% sur 18,5 ans en gardant la même durée restante  mais en diminuant la mensualité de 48 € (1 096 €) ➔ 15 793 € si l’emprunteur fait le choix de diminuer la durée de crédit à 17 ans et 3 mois, en gardant la même mensualité (1 144,5 €), avec un taux à 2,40%.  

Gagnez également de l'argent sur votre assurance

Signer un nouveau contrat de prêt est l’occasion pour vous de tout remettre à plat. Le taux d’intérêt est certes important, mais il faut aussi se pencher sur les indemnités de remboursement anticipé (autant les négocier), la garantie (un cautionnement revient moins cher qu’une hypothèque) et l’assurance emprunteur. N’hésitez pas à souscrire votre assurance ailleurs que dans la banque qui vous prête les fonds, surtout si vous êtes jeune.  

À titre d’exemple *

Un emprunteur de moins de 40 ans bénéficie d’une assurance à 0,10% souscrite en dehors de la banque, pour son prêt de 200 000 € sur 20 ans soit un coût total de 4 000 €. Avec l’assurance de  la banque, le taux aurait été de 0,35% pour un coût total de 14 000 €. Économie réalisée à l’occasion du rachat de prêt : 15 797 € + 10 000 € = 25 797 €. « Les moins de 36 ans réaliseront d’importantes économies, de l’ordre 50% du coût total de l’assurance » explique Sandrine Allonier du site VousFinancer.com  


Mots-clés :

CREDIT IMMOBILIER , RENEGOCIATION DE PRET




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