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Copropriété, le grand chambardement

Copropriété, le grand chambardement
Novembre 2015
Le Particulier Immobilier n° 324, article complet.
Auteur : SABARLY (Colette)

Loi Macron, ordonnance de simplification…, le régime de la copropriété a encore subi, dans la foulée de la loi Alur, des modifications significatives ces derniers mois. Et c’est loin d’être fini. Point d’étape.

Promulguée le 24 mars 2014 (JO du 26), la loi Alur consacre un volet très important à la copropriété et modifie en profondeur 33 des 68 articles de la loi du 10 juillet 1965. Elle retouche, entre autres, le contrat de syndic, le compte séparé, les règles de prise de décision en assemblée générale (AG) lorsque des travaux sont programmés… Elle crée de nouvelles obligations (27 articles intégrant la loi du 10 juillet 1965, le Code de la construction et le Code des assurances), notamment en matière de vente d’un lot de copropriété, de financement des travaux, de concurrence entre syndics… De quoi s’y perdre ! L’objectif de la loi était pourtant de renforcer la transparence et d’apaiser les relations entre les copropriétaires et les professionnels de la gestion. Il faut savoir, en effet, que selon une étude réalisée par l’association Consommation, Logement et Cadre de vie (CLCV), fin 2014, 39 % seulement des copropriétaires étaient satisfaits de leur syndic. Pas sûr que le fossé creusé puisse être comblé facilement. D’autant que sous la pression des professionnels, de nouveaux ­textes sont venus amender la loi Alur. C’est le cas de l’une des mesures phares de cette loi, qui vise à renforcer l’information des acquéreurs d’un lot en copropriété. Ou de celle qui prévoit une mise en concurrence systématique des syndics. D’autres dispositions, qui attendaient leur décret, sont désormais applicables, comme le nouveau contrat de syndic. Et ce n’est pas fini puisque de nombreux décrets sont attendus en ce qui concerne l’immatriculation des copropriétés, la fiche synthétique, l’extranet des documents de l’immeuble, l’état daté… Autant de sujets qui alimenteront encore les discussions. Bref, pas simple de s’y retrouver dans cette avalanche de textes.

La vente de lots en copropriété, largement simplifiée

Parmi les mesures les plus controversées de la loi Alur, celle qui vise à renforcer l’information de l’acquéreur lors de la vente d’un lot de copropriété (art. 8-2 nouveau de la loi du 10.7.65) a été particulièrement mal reçue par les professionnels. Rappelons qu’elle oblige le vendeur d’un lot en copropriété à annexer à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte notarié, de nombreux documents, en plus du dossier des diagnostics ­techniques. En tout, une dizaine de pièces et informations (lire "La liste des documents à fournir à l’acquéreur a fondu…") qu’il n’est pas toujours aisé de se procurer, certains nécessitant l’intervention du syndic. Une intention louable, donc, mais qui a vite montré ses limites, allongeant les délais de ­vente dans un marché immobilier déjà durement frappé par la crise économique. Qui plus est, la sécurité des actes s’est trouvée mise à mal, car la non-communication des documents requis a pour effet de différer d’autant le point de départ du délai de réflexion de l’acquéreur. Certains acquéreurs n’ont pas hésité à jouer de la confusion ambiante pour renoncer à leur engagement. Devant une telle pagaille, le gouvernement a fini par céder aux plaintes des professionnels. D’où l’ordonnance publiée le 27 août 2015 (n° 205-1075), prise en application de la loi de simplification de la vie des entreprises et portant diverses dispositions de simplification et de clarification du droit et des procédures administratives (dite loi Mandon), qui assouplit la loi Alur sur plusieurs points. Tout d’abord, les documents ne sont plus à annexer à la promesse ou au compromis de vente, ils peuvent être remis à l’acquéreur avant la signature de cet acte en mains propres ou sous forme numérique (mail, clé USB). À condition que l’acquéreur l’accepte et qu’il atteste de cette remise au moment de la signature de l’avant-contrat ou de l’acte notarié. Fini, donc, les actes de plus de 1 000 pages, pesant plus d’un kilo et envoyés en courrier recommandé avec accusé de réception. Autre assouplissement, l’ordonnance prévoit quelques dispenses à cette obligation d’information (du moins pour certains documents, voir "La liste des documents à fournir à l’acquéreur a fondu…") lorsque l’acquéreur est déjà copropriétaire d’un lot dans l’immeuble ou lorsqu’il s’agit d’un lot accessoire (parking, cave, grenier…). L’ordonnance allège aussi les informations financières à transmettre à l’acquéreur et supprime l’attestation de superficie, cette information faisant double emploi avec le mesurage Carrez. Enfin, l’ordonnance précise dans quelles conditions le copropriétaire vendeur doit remettre les procès-verbaux d’assemblée générale à l’acheteur et ne le dédouane que s’il n’a pu les obtenir du syndic.

Le syndic, toujours ciblé  par le législateur

La parution, le 26 mars 2015, du décret instaurant un contrat-type qui fixe les conditions du forfait de gestion courante et liste les prestations qui peuvent faire l’objet d’une facturation supplémentaire, était très attendue. Depuis le 2 juillet 2015, tout nouveau contrat de syndic signé ou renouvelé doit s’y conformer. Une mesure qui a pour but de favoriser la transparence et d’aider les consommateurs à faire jouer la concurrence. Dans les associations, l’accueil est cependant plutôt mitigé. Certes, l’Association des responsables de copropriétés (ARC), dont c’était l’un des chevaux de bataille, s’estime plutôt satisfaite. Elle s’attendait au pire. « C’est une victoire d’autant plus importante que le CNTGI (Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière, ndlr), composé majoritairement de professionnels de l’immobilier, avait validé un projet de contrat-type qui était extrêmement défavorable aussi bien à l’égard des syndicats de copropriétaires que des copropriétaires eux-mêmes », explique-t-elle. Mais, pour l’ARC comme pour certaines associations de défense des consommateurs, le document reste difficile à lire et à exploiter. On lui reproche, notamment, d’être trop volumineux, passant de 5 à 13 pages environ. En outre, « standardiser à ce point un contrat peut être contre-productif et desservir la cause qu’il est censé défendre, lance Stéphane Pavlovic, directeur de la Confédération générale du logement (CGL). Il aurait fallu instaurer des règles simples et sans ambiguïté ». Or, selon lui, le contrat-type, tel qu’il est rédigé, continuera de laisser la porte ouverte aux interprétations. Du côté des professionnels, les critiques fusent aussi. « Les professionnels et les associations de consommateurs qui siègent au CNTGI étaient tombés d’accord sur un projet de contrat qu’ils ont soumis au gouvernement mais qui n’a pas été suivi », observe François Davy, le président du groupe Foncia. Un couac, selon lui, qui aboutit à un document trop complexe. Un avis que partage Rachid Laaraj, directeur de Synéval, un courtier en syndic. « Ce contrat-­type est une vraie douche froide, car nous nous attendions à une amélioration de la comparabilité, mais ce ne sera pas le cas et c’est une grosse déception. » Bref, personne n’est réellement satisfait et l’on peut s’attendre à de nouvelles polémiques entre consommateurs et professionnels. « On essuie déjà les premières salves de critiques alors qu’on a peu de retours d’expérience, indique Géraud Velvoldé, de l’Unis. Pour notre part, nous proposons à nos adhérents la reproduction pure et simple du décret et de ses annexes. » Un contrat qui s’établit sur le principe du « tout sauf… », inversant ainsi le principe de l’arrêté Novelli. Cet arrêté Novelli du 19 mars 2010 listait 43 prestations devant s’inscrire obligatoirement dans le forfait de base, sans limiter les prestations particulières facturées en sus. Faute d’amélioration, la loi Alur est allée plus loin, ­listant cette fois les prestations particulières que le syndic est autorisé à facturer en plus du forfait annuel. Et cette liste est très limitative. De fait, le forfait de base englobe beaucoup plus de prestations qu’auparavant. Entre autres, les frais de photocopie ou le règlement des indemnisations en cas de sinistre. Autre nouveauté, le contrat doit préciser le nombre d’AG comprises dans le forfait, de même que leur durée et les plages horaires dans lesquelles elles sont censées se tenir. Le tarif horaire devant être indiqué. En cas de dépassement, le syndic est autorisé à facturer en plus. « Il est donc très important, pour la copropriété, de vérifier le coût horaire de ces prestations, note Rachid Laaraj. Si 100 € de l’heure paraissent raisonnables, en revanche le double est abusif. » Il en va de même pour le nombre de visites périodiques dans la copropriété. À noter que le forfait de base inclut des tâches nouvelles (certaines en attente de décrets), mises en place par la loi Alur, comme l’immatriculation de la copropriété, l’élaboration et la mise à jour d’une fiche synthétique (à compter du 1er janvier 2017), la création d’un extranet pour les coproprié­taires. « Comment chiffrer une prestation de base dans un forfait quand on n’en connaît pas la teneur, faute de texte publié ? » Une remarque récurrente des syndics qui, par précaution, préfèrent s’accorder une marge de manœuvre tarifaire. Résultat, le forfait de gestion courante est en augmentation sensible. Les associations dénoncent des hausses de 15 à 20 % selon les cabinets. Logique, répondent les professionnels.Tel Patrick Fumagali, patron de AD Immobilier Gestion, qui indique que « le contrat de base inclut beaucoup plus de prestations qu’auparavant ». Si le forfait de base augmente, les honoraires pour prestations particulières devraient, à l’inverse, diminuer. « Il n’y a pas de forfait qui s’applique de façon uniforme, il est ajusté par rapport aux exigences de la copropriété », poursuit David Chouraqui, dirigeant de Cytia Belvia et qui fait partie de Plurience, regroupant les 13 plus gros administrateurs de biens. À noter que la copropriété peut se dispenser de l’ouverture d’un extranet et décider d’externaliser le stockage de ses archives (voir "À qui confier la gestion de vos archives ?"). Auquel cas, le décret précise que ces prestations sont exclues du forfait annuel et non facturées dans ce cadre. À condition que cette exclusion ait fait l’objet d’un vote en AG.

Des prestations particulières plus encadrées

Au rang des prestations particulières que le syndic peut facturer en plus du forfait, il faut citer les assemblées générales extraordinaires, les réunions ou visites supplémentaires non comprises dans le forfait de base, les modifications du règlement de copropriété ou de l’état descriptif de division, la gestion administrative des sinistres (déplacements, expertise, suivi du dossier…), les litiges contentieux (hors recouvrement de créance), le suivi des travaux, le montage des emprunts ou subventions faits au nom du syndicat pour les financer… C’est moins qu’auparavant. Le décret permet en outre au syndic de facturer individuellement chaque copropriétaire pour certaines prestations comme la délivrance d’un état daté ou l’envoi d’une mise en demeure… Sans doute les copropriétaires devront-ils être vigilants sur ces honoraires qui restent libres et dont les tarifs sont très variables. D’après les premières constatations de l’ARC sur une centaine de contrats examinés, une mise en demeure peut coûter de 10 € à 60 €, une relance après mise en demeure de 13 € à 170 € et un protocole d’accord de 120 € à 300 €. Quant à l’état daté, il peut osciller entre 150 € et… 700 €, ­voire beaucoup plus ! Un décret à venir d’ici à la fin de l’année devrait toutefois en limiter le coût. Pour le reste, il est un peu tôt pour établir un bilan. L’ARC annonce cependant que seulement 27 % des contrats étudiés par elle sont aujourd’hui conformes à la nouvelle réglementation et 20 % ne reproduiraient pas l’annexe 2 du décret (relative aux prestations particulières facturables en plus). Bref, il faudra suivre les nouveaux contrats, au fur et à mesure de leur mise en place, sachant que le décret du 26 mars 2015 ne s’applique qu’à ceux conclus ou renouvelés à compter du 2 juillet 2015. Les autres contrats restent en l’état jusqu’à leur renouvellement. Malgré ses imperfections, il faut noter que le contrat-type devrait se présenter de la même façon, quel que soit le syndic, facilitant les comparaisons. Et si tous ne jouent pas le jeu, ils devront, sous la pression des associations, se mettre au diapason.

La loi Macron à la rescousse

Publiée le 7 août 2015 (vote définitif du 10 juillet 2015), la loi pour la ­croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, baptisée loi Macron, est, quant à elle, venue soulager les professionnels, en ce qu’elle modifie les règles de mise en concurrence des syndics (art. 88) prévues dans la loi Alur. Cette dernière stipulait, en effet, cette mise en concurrence lors de chaque nouvelle désignation, quelle que soit la durée du contrat du syndic sortant. La loi Macron desserre un peu l’étau en obligeant le conseil syndical à faire un appel d’offres tous les trois ans. Elle précise toutefois que le conseil syndical peut renoncer à cette obligation dès lors qu’une AG (un an avant l’échéance triennale) l’en dispense (majorité de l’article 25).
Bien qu’assouplie, la mise en concurrence systématique des syndics n’est pas vue d’un bon œil par les professionnels. Car des interrogations subsistent. « Quel est le point de départ de ce délai de trois ans ? Celui de la date d’entrée en vigueur du texte ? Celui de l’élection du syndic ? Quelle que soit la durée de son contrat ? Dans le cas d’un syndic désigné pour deux ans et si l’assemblée générale ne vote pas la dispense, comment le conseil syndical pourra-t-il respecter le délai de trois ans ? Que se passera-t-il si le conseil, satisfait des prestations de son syndic, ne procède pas à sa mise en concurrence ? » Telles sont quelques-unes des questions que soulève Jean-François Buet, président de la Fnaim. Beaucoup de syndics auraient préféré une autre solution, tel un contrat renouvelable par tacite reconduction, avec possibilité de le « casser » si les copropriétaires ne sont pas satisfaits. Ils craignent en effet une bataille de prix entre confrères pour décrocher de nouveaux contrats, avec des services au rabais. « Un argument pour faire peur aux copropriétaires, relativise Rachid Laaraj. Si la copropriété décide de changer de syndic, c’est dans 95 % des cas parce qu’il manque de réactivité et non pas parce qu’elle conteste ses tarifs. »

Colette Sabarly


Mots-clés :

ACHAT-VENTE , CONCURRENCE , COPROPRIETE , LOT DE COPROPRIETE , SYNDIC DE COPROPRIETE




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