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Économies de charges : quatre postes à la loupe

Économies de charges : quatre postes à la loupe
Novembre 2015
Le Particulier Immobilier n° 324, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Les copropriétaires le répètent inlassablement, leurs charges ne cessent d’augmenter. Nous nous sommes intéressés aux économies qui peuvent être réalisées, parfois sans investissement préliminaire. En focalisant sur quatre postes « poids-lourds ».

Réduire les charges d’un immeuble, voilà une entreprise complexe. Elle dépend, on s’en aperçoit au contact des copropriétés, du comportement individuel des occupants, autant que de la vigilance du conseil syndical. Certaines charges sont incompressibles. Les impôts, par exemple. D’autres s’avèrent difficiles à diminuer. Cela a longtemps été le cas des honoraires de syndic, mais, s’il est encore trop tôt pour en dresser le bilan, le contrat « tout sauf » résultant de la loi Alur devrait à terme faire baisser ce poste. Quant aux autres charges, elles peuvent et doivent être régulièrement réexaminées, dans un objectif de recherche d’économies. Un travail de fourmi, qui a l’avantage de ne pas nécessiter de coûteux travaux… On peut ainsi faire baisser le coût du chauffage/ECS, de l’eau froide, de la maintenance de l’ascenseur et des primes d’assurance. Nos conseils.

Chauffage, un tiers des charges à lui tout seul

Le principal poste de dépenses des copropriétés est celui du chauffage, entendu au sens large : chauffage collectif et production d’eau chaude sanitaire (ECS), ­combustible (fioul, gaz…) compris. À lui seul, le poste chauf­fage + ECS représente environ un tiers des charges, même si cette proportion a tendance à baisser en cas d’hiver clément (voir "Charges 2014 : une baisse de près de 5 %, grâce à un hiver plus doux"). C’est une évidence, mais il est bon de la rappeler : l’énergie la moins chère est celle que l’on ne consomme pas. Une démarche efficace et gratuite. À ce titre, il faut veiller à ne pas surchauffer les immeubles. « Souvent, la température dans les copropriétés est trop élevée, aux alentours de 21 °C. La ­baisser d’un degré génère 7 % d’économies sur la facture. Ainsi, passer de 21 °C à 19 °C permet d’économiser 14 % de combustible », affirme Francis Bourriaud, dirigeant d’ADB Conseils, une société d’assistance aux conseils syndicaux. Il est bon d’en informer les copropriétaires et de leur rappeler qu’une installation de chauffage collectif devrait fournir à chaque lot une température d’au moins 18 °C au centre des pièces et ne pas dépasser 19 °C (article R. 111-6 et R. 131-20 du Code de la construction et de l’habitation). Autres solutions pour réaliser des économies : réduire la température de nuit entre 23 heures et 5 heures du matin. Le bon réglage des installations de chauffage (brûleurs, pompes à chaleur, désembouage, etc.) et leur entretien sont aussi indispensables, car cela assure un meilleur rendement, source d’économies. Une chaudière bénéficiant d’un entretien régulier consomme jusqu’à 12 % d’énergie en moins. Si des économies plus drastiques sont requises, c’est généralement que la chaudière elle-même est devenue éner­givore (50 à 60 % de rendement). ­Seule solution, la remplacer par un équipement plus performant. Certains conseillent dans le même temps de changer d’énergie – du fioul ou gaz, typiquement –, mais la variabilité du coût des énergies et l’absence de lisibilité sur le long terme nécessitent de bien étudier cette possibilité avant de choisir. Mais il faudra parfois aller plus loin et réaliser des travaux : le remplacement des vitrages simples par des doubles, voire ­triples vitrages, l’isolation thermique par l’intérieur ou l’extérieur, l’isolation des terrasses, des ponts thermiques, etc. La loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte du 17 août 2015 a voulu en faciliter l’exécution : les travaux de rénovation énergétique affectant les parties communes d’une copropriété sont désormais votés à la majorité simple de « l’article 24 » (la majorité des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale, article 24 h). Ajoutons que des aides sont mobilisables pour la réalisation de ces travaux d’économies d’énergie. Parmi elles, l’éco-PTZ copropriétés, le crédit d’impôt pour la transition énergétique (Cité) ou la valorisation des certificats d’économie d’énergie (CEE).

De 15 à 20 % d’économies  possibles sur le gaz

Côté fluides, alléger la facture énergétique est envisageable en achetant l’énergie au meilleur prix. Pour le fioul, prenez l’habitude de remplir la cuve en été, quand les prix sont moins élevés. Une autre piste consiste à recourir à un courtier ou à des achats groupés. L’Association des ­responsables de copropriétés (ARC), notamment, a mis en place une plateforme permettant à ses adhérents de réaliser des économies sur leurs achats de fioul (Copropriété-Services, la coopérative technique de l’association, a négocié des tarifs auprès des entreprises référencées) ou de gaz (les copropriétés peuvent lancer des appels d’offres sur le site copro-gaz.fr, qui leur donne accès à une dizaine de fournisseurs référencés). Les économies promises sont de l’ordre de 15 à 20 %. Pour mémoire, rappelons que les tarifs réglementés de gaz naturel ont vocation à être progressivement supprimés pour les copropriétés les plus ­consommatrices : c’est déjà fait depuis le 31 décembre 2014 pour celles consommant plus de 200 000 kWh par an ; ce sera le cas au 31 décembre 2015 pour celles qui utilisent entre 150 000 et 200 000 kWh par an. Seules les copropriétés consommant moins de 150 000 kWh de gaz naturel par an pourront continuer à bénéficier des tarifs réglementés ou souscrire une offre de marché si elles le souhaitent. Le seuil de consommation pour ces échéances est déterminé par la Consommation annuelle de référence (CAR) indiquée sur les factures de la copropriété.

Eau froide, le poste le plus facile à maîtriser

L’eau froide représente une facture non négligeable : en moyenne 4,4 €/m²/an, en France, et de plus en plus élevée pour les copropriétaires (+ 2 % sur un an). Or, contrairement au marché de l’énergie, le levier de la mise en concurrence n’existe pas, puisqu’il est impossible de changer librement de fournisseur. Heureusement, c’est l’un des postes de dépenses les plus faciles à maîtriser. La principale mesure à adopter consiste à poser des compteurs individuels. On peut soit les acheter, soit les louer. Il vaut mieux opter pour la location, car les compteurs vieillissent – leur durée de vie est de quinze ans environ – et s’entartrent.

Des compteurs qui évaluent les micro-fuites

De l’avis de l’ARC, l’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires peut générer jusqu’à 20 % d’économies sur les consommations d’eau. Cela étant, le gain généré n’est pas toujours pérenne. « Selon les experts, la consommation d’eau chute de 30 % la première année, puis repart à la hausse dans les trois ou quatre ans, car les mauvaises habitudes reviennent au galop. Sans toutefois atteindre le volume initial. L’impact est donc globalement positif », constate Francis Bourriaud, qui recommande l’installation de compteurs classe C ou D, qui évaluent les micro-fuites et les goutte-à-goutte. « L’association milite pour l’individualisation des compteurs d’eau, car elle responsabilise chaque copropriétaire. En effet, chacun paie en fonction de sa consommation réelle et non plus au prorata de ses tantièmes, ce qui incite à adopter un comportement économe », soutient Claude Pouey, directeur technique de l’ARC. Sachez toutefois qu’il existe toujours un solde positif entre le total des consommations individuelles et celle, globale, de l’immeuble. Cet écart – réparti entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes généraux – correspond à l’eau utilisée pour les parties communes (nettoyage, arrosage des espaces verts…) et aux éventuelles fuites sur les réseaux. Au-delà de 5 à 7 % de différence, et à défaut d’espaces verts exigeant un arrosage important, il faut s’interroger sur les causes du dérapage : absence de relevés corrects, compteur bloqué ou trafiqué, compteurs vieillissants (avec le temps, ils sous-comptent), voire fuites importantes sur les canalisations communes entre le compteur général et les divisionnaires.

Un relévé en temps réel

Les systèmes de télé-relève ou de radio-relève sont le plus souvent associés aux compteurs divisionnaires. Ils permettent en temps réel de connaître l’évolution des consommations et de réagir vite en cas d’anomalie : détection d’une fuite d’eau sur l’installation, surconsommation d’un copropriétaire. Pour parvenir à un taux de relevés maximal, l’assemblée générale peut décider d’appliquer des forfaits dissuasifs, en fixant un nombre de mètres cubes forfaitaire applicable aux copropriétaires absents lorsqu’ils ont lieu, à la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés).

Faites vos comptes

Si la pose de compteurs individuels d’eau froide est obliga­toire pour les immeubles dont le permis de construire est postérieur au 1er novembre 2007 (art. L. 135-1 du Code de la construction et de l’habitation), dans les autres immeubles, l’assemblée générale doit opter pour l’installation de compteurs divisionnaires dans chaque lot alimenté. La décision se vote à la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965 (avec la possibilité d’un second vote à la majorité simple de l’article 24, art. 25 k). Toutefois, avant d’opter pour un tel système, il est préférable de s’assurer que la pose des compteurs, leur location ou leur achat, ajoutés au coût des relevés, n’excéderont pas, au final, l’économie escomptée sur la consommation d’eau.
Pour aller plus loin, l’assemblée générale a la faculté de décider d’individualiser les contrats de fourniture d’eau. Cette décision peut être prise à la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965 (mais sans possibilité d’un second vote à la majorité simple, art. 25 o). Chaque copropriétaire est alors directement abonné à un fournisseur d’eau, comme pour l’électricité ou le téléphone. Étant entendu que le contrat entre le syndicat et la compagnie des eaux est maintenu pour alimenter les parties communes. Cette solution est à privilégier en présence de commerces très consommateurs d’eau (salon de coiffure ou pressing, par exemple), surtout lorsqu’il n’y a pas de compteur divisionnaire.
À titre individuel, les actions pour économiser l’eau sans perte de confort d’usage sont légion, comme l’installation d’équipements hydro-économes, tels que les mousseurs et les réducteurs de pression, les mitigeurs et robinets thermostatiques ou les chasses d’eau économes.

Ascenseur, un contrat d’entretien trop cher

Le contrat de maintenance de l’ascenseur est l’un des trois principaux contrats d’entretien d’une copropriété, avec ceux concernant les parties communes et les espaces verts. Or, les prix de ces contrats ont un point commun : leur tendance inflationniste, qui ne semble guère justifiée au regard des prestations fournies. Pour faire baisser les charges liées à la maintenance des ascenseurs, le premier réflexe consiste à faire la chasse aux anomalies coûteuses. La principale d’entre elles est l’absence, dans le contrat, de tarification pour les prestations hors contrat. Il faut négocier en amont un tarif horaire de main-d’œuvre ou un prix forfaitaire par type d’intervention et le faire inscrire noir sur blanc dans le contrat d’entretien. À défaut, la copropriété se voit imposer une tarification discrétionnaire par l’ascensoriste. Autre anomalie : une indexation farfelue. Il faut vérifier que la clause d’indexation est correctement appliquée, notamment lorsqu’elle est défavorable au prestataire.

Renégociez votre contrat d’entretien

De plus, le contrat doit impérativement être renégocié à l’échéance, voire être mis en concurrence. C’est la seule façon d’obtenir un meilleur tarif. « Le prix moyen est compris entre 2 000 € et 3 000 € par an en fonction du nombre d’étages. Comptez 2 000 € pour un immeuble de quatre ou cinq étages et 3000 € pour un immeuble de plus de 10  étages. Dès lors, si le contrat coûte entre 4 000 € et 5 000 €, il y a un hic », alerte Claude Pouey. Selon lui, renégocier son contrat avec le prestataire en place s’avère souvent payant. C’est le cas, même si la copropriété s’est engagée à long terme (par exemple, dix ans), en contrepartie d’une maintenance gratuite de l’appareil pendant un an, à la suite de l’installation de l’appareil ou de travaux de mise aux normes. « En général, les ascensoristes en place – même les quatre plus gros : Otis, Schindler, Thyssen et Koné – s’alignent pour conserver leurs clients », se réjouit Claude Pouey.
Francis Bourriaud va encore plus loin : il recommande de renégocier systématiquement le contrat dans les copropriétés neuves, le promoteur risquant de s’être « arrangé » avec l’ascensoriste pour obtenir une installation moins coûteuse en contrepartie de la signature d’un contrat de maintenance sur une durée moyenne de trois, voire cinq ans… un peu salé. « Il faut alors poser la question à l’ascensoriste : êtes-vous au bon prix ? Faute d’offre spontanée plus attractive, il faut faire jouer la concurrence », affirme Francis Bourriaud.
Lors d’une mise en concurrence, vous pouvez vous adresser à des PME, qui ont aujourd’hui les reins assez solides pour s’occuper de la maintenance d’ascenseurs de copropriétés comprenant 100 à 200 lots. Leurs prestations sont similaires à celles des quatre mastodontes, avec des tarifs plus contenus. Les prestations et les coûts des quatre grands de l’ascenseur sont en revanche mieux adaptés aux exigences de la maintenance dans les grandes copropriétés.
À savoir : le décret n° 2012-674 du 7 mai 2012 relatif à l’entretien et au contrôle technique des ascenseurs facilite le changement de prestataire à l’occasion de « travaux importants » (remplacement complet de la cabine, modification du nombre de niveaux desservis, remplacement de l’armoire de commande…). La copropriété peut alors résilier le contrat de maintenance avec un préavis limité à trois mois.
Pour économiser sur la maintenance des ascenseurs, il faut aussi s’interroger sur le choix du contrat. Un contrat de maintenance simple est-il suffisant ou bien vaut-il mieux ­souscrire un contrat de maintenance étendu, qui inclut la réparation ou le remplacement des pièces usées et/ou cassées ? Si l’ascenseur de la copropriété est en bon état, le contrat P2 suffit. En revanche, en présence d’un vieil ascenseur, il vaut mieux choisir sans hésiter le contrat P3. Quel que soit votre choix, il est bon de rappeler cette évidence : un ascenseur bien entretenu tombera en panne moins souvent, ne se détériorera pas trop vite et permettra de réaliser à moyen terme des économies de charges (en particulier sur l’électricité).

Assurances, les prix des contrats s’envolent

Le contrat d’assurance pèse de plus en plus lourd dans les budgets des copropriétés. Selon l’Observatoire des charges de copropriété (Oscar) de l’ARC, le poste « assurance » est celui qui a le plus fortement augmenté en 2014 : + 8 %. Toujours selon l’ARC, les hausses de tarifs ont atteint 5 à 10 % ces dernières années, soit une envolée de près de 35 % sur trois ans. De l’avis général, cette augmentation résulte à la fois de l’évolution de la sinistralité au niveau national, du vieillissement des copropriétés, et du manque d’entretien pour certains immeubles. Le contrat d’assurance de la copropriété est donc un poste à surveiller de près.

Évitez les doublons inutiles

Sachez tout d’abord que la loi Alur est venue imposer une double obligation d’assurance (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965). Elle rend obligatoire l’assurance responsabilité civile à la fois pour les copropriétaires (occupants ou non occupants, bailleurs ou pas) et pour le syndicat. Il faut donc désormais optimiser la couverture d’assurance en veillant à éviter les doublons inutiles entre l’assurance du syndicat et les assurances individuelles des copropriétaires. Il est conseillé de s’assurer que la superficie mentionnée au contrat (« surface développée ») est conforme à la réalité, car toute erreur de métrage peut entraîner une surfacturation. « L’erreur peut provenir d’une mauvaise estimation de l’assureur, par exemple, dans les copropriétés neuves, lorsque le promoteur s’est lui-même trompé dans l’indication de la surface mentionnée dans le règlement de copropriété », explique Claude Pouey. La surface développée correspond à l’emprise au sol des bâtiments, multipliée par leur nombre de niveaux, sachant que la surface des sous-sols, caves, combles et greniers est décomptée pour moitié. « Pour connaître avec exactitude cette surface, on peut se procurer les documents du permis de construire, mais c’est parfois ­difficile. Le plus simple étant alors de recourir à un géomètre-expert. Comptez moins de 500 € pour son intervention », précise Claude Pouey. Si la superficie indiquée dans le contrat d’assurance est supérieure au mesurage, la prime en sera minorée d’autant. Autre conseil : vérifiez que l’indexation de la prime est correctement calculée, en fonction de la variation de l’indice de référence prévu au contrat (l’indice FFB/Fédération française du bâtiment, en général). « Tous les trois ou quatre ans, la copropriété ne doit pas hésiter à renégocier le montant de la prime d’assurance, surtout si l’immeuble n’a pas connu de sinistre au cours des deux dernières années. Je constate que jamais aucun assureur ne propose de baisse en l’absence de sinistre, ce qui est anormal », déplore Claude Pouey. De même, il est intéressant de demander une révision de la prime en cas d’éléments nouveaux permettant de réduire les risques. C’est le cas, par exemple, si la sécurité de l’immeuble a été renforcée (sécurisation des accès avec l’installation de digicode) ou encore si un réseau fuyard a été rénové (changement des canalisations d’eau).

Faites jouer la concurrence

À défaut de révision à la ­baisse, il reste à faire jouer la concurrence muni du bilan de sinistralité des trois dernières années. L’assureur en place est tenu de le fournir. « Le ratio habituel est de 2 €/an/m² de surface habitable. Soit, pour une copropriété de 5 000 m², 10 000 € de prime annuelle. Si le montant de cette dernière est de 15 000 €, il faut s’interroger, en sachant que la sinistralité de l’immeuble peut expliquer ce montant élevé », explique le directeur technique de l’ARC. Pour faire jouer la concurrence, contactez courtiers et agents d’assurance. Francis Bourriaud conseille de faire systématiquement jouer la concurrence si le syndic a un courtier intégré.
À savoir : la plupart des contrats sont annuels et se renouvellent tacitement. En cas de résiliation, il faut donc veiller à respecter le préavis car les syndicats de copropriétaires (considérés, en droit, comme des personnes morales) ne peuvent pas, à tout moment, résilier les contrats à tacite reconduction… Contrairement à ce qu’autorise la loi Hamon pour les particuliers (personnes physiques). Mais cela pourrait changer. La Cour de cassation a en effet conféré la qualité de « non professionnel » au syndicat pour l’application des dispositions du Code de la consommation (23.6.11, n° 10-30645). À suivre, donc. « Attention, le montant de la prime n’est pas tout. Il s’agit de bien vérifier le niveau des garanties et le montant des franchises. Il faut ainsi savoir qu’en matière de dégâts des eaux, la franchise atteint souvent 3 000 €, ce qui signifie que chaque dégât des eaux inférieur à cette somme ne sera jamais indemnisé », prévient Francis Bourriaud. Nombre de copropriétés ne déclarent d’ailleurs plus leurs petits sinistres, au risque de voir leur taux de sinistralité augmenter, et par voie de conséquence, le montant de la prime. Limiter les sinistres – et le faire savoir à l’assureur – reste, à cet égard, la meilleure façon de faire baisser la prime d’assurance, à commencer par les dégâts des eaux, qui concernent 90 % des sinistres en copropriété. Autant dire que l’entretien des circuits d’eau est une priorité.

Laure le Scornet


Mots-clés :

ASCENSEUR , ASSURANCE , CHARGE DE COPROPRIETE , CHAUFFAGE COLLECTIF , COPROPRIETE , EAU , ECONOMIE D'ENERGIE




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