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Copropriété: votre syndic est-il trop cher?

D’après les résultats de notre enquête, les honoraires de syndic ont augmenté de 1,70 % entre 2014 et 2015.? Mais cette hausse pourrait s’accélérer avec la mise en place du nouveau contrat type de syndic.? Celui-ci s’impose aux copropriétés depuis le 2 juillet 2015.

Prétextant le surcroît de travail induit par les dispositions de la loi Alur (obligation d’ouverture d’un compte séparé, création d’un extranet...), certains syndics ont pu avoir la tentation d’augmenter leurs honoraires (voir le n° 1100 du Particulier, "Comment contrer la hausse des honoraires de syndics"). Pour éviter les dérives tarifaires, le gouvernement a publié un décret (n° 2015-342) qui oblige, depuis le 2 juillet dernier, les gestionnaires à utiliser un contrat type et à inclure dans leurs honoraires forfaitaires la quasi-totalité des tâches effectuées dans le cadre de la gestion courante d’un immeuble. Seules 18 missions précises et listées peuvent, désormais, être facturées en supplément. Cette remise à plat du contrat de syndic va générer une hausse des honoraires forfaitaires et une baisse de ceux qui étaient facturés au titre des prestations particulières.

Ce changement doit être l’occasion d’évaluer les besoins réels de votre copropriété. Ils varient en fonction de la taille de l’immeuble, de sa date de construction et... de l’implication des copropriétaires! En étant vigilant et en refusant de vous laissant imposer des prestations qui ne vous concernent pas (par exemple, la création d’un compte bancaire séparé pour une copropriété de moins de 16 lots, ou d’un extranet de copropriété, voir paragraphe "Refusez les prestations qui ne sont pas obligatoires"), vous pourrez profiter du passage au nouveau contrat pour réduire le montant global des honoraires versés, chaque année, à votre syndic.

Les charges baissent mais pas les honoraires de syndic!

Les chiffres peuvent être trompeurs...
Certes, l’Association des responsables de copropriété (ARC) et la Fnaim Grand Paris relèvent, pour 2014, des baisses de charges de copropriété qui atteignent - 4,9 %, pour le premier, et -7,4 %, pour le second. Mais, en les analysant, on s’aperçoit que ces résultats sont essentiellement dus à la diminution du poste chauffage, sous l’effet conjugué d’un hiver 2014 particulièrement clément et des travaux d’économie d’énergie (isolation, changement de chaudière, etc.) réalisés par un grand nombre de copropriétés (voir "Financer ses travaux de copropriété"). En revanche, les honoraires de syndic continuent d’augmenter sensiblement. Selon les résultats de l’enquête que nous avons réalisée auprès de 1 343 abonnés, chaque copropriétaire a versé, en 2014, en moyenne, 210,83 € d’honoraires de gestion courante à son syndic (pour la tenue de l’assemblée générale de copropriété, la détention et conservation des archives, l’embauche et paiement du personnel, etc.). Un budget en progression de 1,70 % sur un an... mais de plus de 37 % par rapport à notre précédente enquête, qui portait sur les honoraires versés en 2011! Alors que sur la période 2011-2015, l’inflation n’a pas dépassé 4 %...
La hausse que nous avons relevée est corroborée par d’autres études. La dernière en date, réalisée par la Fnaim Grand Paris sur 3 350 copropriétés parisiennes gérées par ses adhérents, fait état d’une hausse des honoraires de gestion courante de 6,33 % entre 2013 et 2014.
La mise en place, à compter du 2 juillet 2015, d’un contrat type imposé à tous les syndics va sans doute générer de nouvelles hausses d’honoraires de gestion courante. Si vous faites partie des 93 % de répondants qui ne sont pas encore soumis à cette nouvelle disposition, voici les pistes pour négocier, au mieux, le passage au contrat type….

Un forfait de base étendu

Depuis le 2 juillet 2015, les syndics dont le mandat est renouvelé ou qui en concluent un nouveau sont tenus d’utiliser un modèle type dont les clauses ont été précisées par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015. Ce texte leur impose de forfaitiser, au titre de la gestion courante, la quasi-totalité des tâches et dépenses engagées (y compris les frais de photocopie). Auparavant, seules 44 missions, listées dans l’arrêté Novelli, étaient incluses d’office dans le forfait de base. Toutes les autres tâches, dites «prestations particulières», pouvaient être facturées à part. Désormais, ces tâches hors forfait font l’objet d’une liste exhaustive qui figure en annexe du décret du 26 mars 2015 (voir encadré "Le nouveau contrat de syndic").

Des hausses attendues dans les prochains mois

L’obligation, pour les syndics, d’étoffer le nombre de missions à intégrer dans le forfait de base devrait, logiquement, conduire à une hausse des honoraires facturés au titre de la gestion courante, et une baisse de ceux perçus pour les prestations particulières. «Le nouveau contrat de syndic au forfait étendu a souffert d’une mauvaise présentation. Désormais, la plupart des prestations particulières font partie du forfait de base. On peut donc supposer qu’à tâches équivalentes, il n’y aura pas d’augmentation. Les syndics vont, copropriété par copropriété, réintégrer le montant moyen des prestations particulières facturées les années précédentes et l’ajouter au montant des honoraires de gestion de base jusque-là réclamés», explique Jean-François Buet, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). Finalement, les hausses semblent moins importantes que ne l’anticipaient les associations de consommateurs. «Les augmentations sont beaucoup moins élevées que prévu. On s’attendait à des hausses de 20 à 25 %, mais elles sont inférieures. En Île-de-France sur les nouveaux contrats, on les estime entre 10 et 15 %. Cela s’explique peut-être par la concurrence entre les cabinets», constate Rachid Laaraj, directeur général du courtier en syndic Syneval. «Les hausses des honoraires de base oscillent entre 10 et 20 %», estime, pour sa part, Cyrille Keff, directeur général de la Chambre nationale des propriétaires. Ces hausses raisonnables peuvent s’expliquer par le fait que certains syndics, anticipant le nouveau contrat, ont progressivement augmenté leurs honoraires ces dernières années, afin d’éviter une flambée brutale. D’ailleurs, certains réseaux ont proposé, avant même la mise en place du contrat type, des contrats dits «tout sauf», avec un forfait de base étoffé. Ce qui s’est, à ce moment-là, accompagné d’une majoration de leurs honoraires. «Depuis 2013, 83 % des copropriétés que nous gérons sont passées au contrat «tout sauf», explique François Davy, président du groupe Foncia. Il estime, toutefois, à 10 % environ, la hausse à venir des honoraires. Elle serait, selon lui, «liée à la bureaucratie accrue imposée aux syndics par la loi Alur, et à l’obligation, depuis mars 2015, d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires».

Refusez les prestations qui ne sont pas obligatoires

Si la hausse des honoraires de gestion courante semble inéluctable, ne la subissez pas passivement. Vous pouvez refuser certaines prestations présentées comme obligatoires. Ainsi, dans les immeubles de moins de 16 lots, la majorité des copropriétaires (majorité dite «de l’article 25») peut voter une dérogation à l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé. Dans ce cas, la loi oblige le gestionnaire à utiliser un sous-compte bancaire séparé. Ce que nombre d’entre eux faisaient déjà. «L’usage d’un sous-compte séparé n’implique pas systématiquement de tenir un compte bancaire séparé», rappelle Jean-François Buet. Une confusion que semblent, malheureusement, entretenir certains gestionnaires pour forcer la main aux copropriétaires. L’année dernière, d’après notre enquête, la gestion d’un compte séparé représentait, en moyenne, 6,05 % des honoraires de gestion.
Par ailleurs, la création d’un extranet de copropriété est obligatoire depuis le 1er janvier 2015, mais en théorie seulement. En effet, les copropriétés peuvent décider, à la majorité de l’article 25, de s’en passer. Sachez que si certains syndics ne facturent pas ce service, d’autres le font payer jusqu’à 240 € par lot!

Une négociation facilitée

Dans tous les cas, profitez du passage au nouveau contrat pour l’adapter aux besoins réels de votre copropriété. «Toutes les clauses du contrat laissées en blanc dans le décret sont négociables. Il faut ajuster l’étendue des prestations à la taille de la copropriété, en tenant compte de l’existence, ou non, d’un conseil syndical dynamique. Pour éviter les mauvaises surprises, il faut établir un cahier des charges précis, en fonction des besoins de la copropriété», explique Gérard Delvolve, délégué général de l’Union des Syndicats de l’immobilier (Unis). Notamment dans les régions Île-de-France et Sud-Est, où la concurrence est vive, n’hésitez pas à négocier. «Nous avions décidé de changer de syndic à l’occasion de la prochaine assemblée générale. Pour conserver la gestion de notre copropriété, celui-ci nous a proposé de réduire de moitié ses honoraires de gestion courante», témoigne Jean-Louis G., un copropriétaire francilien.
Au final, la mise en place du nouveau contrat de syndic pourrait même, si vous êtes vigilant, vous permettre de réaliser des économies!

Valerie Valin-stein

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