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Votre bail a été signé avant le 27 mars 2014 : attention à la révision annuelle du loyer

Octobre 2014
Le Particulier Immobilier n° 312, article complet.
Auteur : DAYRAUT (Anne)

Les baux en cours au 27 mars 2014 ne sont soumis que partiellement à la nouvelle législation. L’article 14 dresse une liste des nouveaux articles de la loi de 1989 immédiatement applicables. Il s’agit, pour les locations nues, des articles 7 (obligations du locataire), 11-1 (ventes à la découpe après le 27 mars), 17-1 et 20-1 (mise en conformité du logement non décent), 21 et 23 ; et pour les locations meublées, des articles 6 (logement décent), 7 et 20-1.

Vous devez par exemple transmettre gratuitement les quittances de loyer à votre locataire s’il en fait la demande (art. 21 loi 1989) ou tenir à sa disposition pendant six mois (au lieu d’un mois) les justificatifs du décompte de charges de copropriété (art. 23 loi 1989). Mais la mesure dont l’impact financier est le plus important est celle qui concerne le mode de révision annuelle des loyers (art. 17-1).

Bonne nouvelle, la loi Alur ne revient pas sur la possibilité pour un bailleur de réviser annuellement le loyer en suivant l’évolution de l'indice de référence des loyers (IRL), publié trimestriellement par l’Insee, à condition que cette révision ait été prévue dans le bail. Lorsqu’un bail contient une clause de révision du loyer, il est toujours possible d’augmenter celui-ci chaque année. La hausse doit avoir lieu à la date spécifiée dans le contrat ou, à défaut, à la date anniversaire du bail. L’augmentation est calculée en utilisant l’IRL. Pour réviser un loyer, par exemple au 1er mai d’une année, il faut multiplier le montant de ce loyer (hors charges) par l’IRL du premier trimestre de l’année en cours (dernier indice paru au Journal officiel à cette date) et diviser le tout par l’IRL du premier trimestre de l’année précédente. Vous devez informer le locataire de la révision annuelle du loyer par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) de préférence, en précisant le mode de calcul.
> Le simulateur de révision de loyer

Ce que change l’article 17-1 introduit dans la loi de 1989 ? Il interdit au bailleur d’appliquer rétroactivement l’augmentation du loyer. En cas d’oubli, il ne pourra remonter que sur un an. « À défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai de un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée », édicte en effet la loi Alur. Jusqu’alors, les propriétaires négligents qui avaient omis de réviser leurs loyers pouvaient opérer un rattrapage sur cinq ans au maximum.

En pratique

Si vous avez augmenté le loyer tous les ans avant le 27 mars 2014, vous ne devriez pas rencontrer de problème. Sinon, vous subirez une perte financière.

Exemple : Vous avez loué un appartement le 1er janvier 2010 à Monsieur Y. pour un loyer de 1 000 € révisable annuellement au 1er janvier, sur la base de l’IRL du 3e trimestre.

1er cas : vous avez appliqué chaque année la variation de l’IRL pour augmenter le loyer. Au 1er janvier 2011, celui-ci a été révisé selon le calcul suivant : 1 000 € x (IRL 3e trimestre 2010/IRL 3e trimestre 2009) = 1 000 € x (118,70/117,41) = 1 010,98 €, soit une revalorisation de 10,98 € x 12 = 131,76 €. Même opération pour les années suivantes : 1er janvier 2012 : 1 010,98 € x (120,95/118,70) = 1 030,14 € ; 1er janvier 2013 : 1 030,14 € x (123,55/120,95)  = 1 052,28 ; 1er janvier 2014 : 1 052,28 x (124,66/123,55)= 1 061,73.Vous avez, de cette manière, pu profiter d’une augmentation de votre revenu locatif hors charges égal, sur quatre ans, à 740,76 €.

2e cas : vous avez omis, volontairement ou non, de procéder à une ou plusieurs augmentations de loyer auxquelles vous auriez pu prétendre.

1re solution : vous avez décidé d’opérer un rattrapage avant le 27 mars 2014, sur la ou les années antérieures dans la limite de cinq (voir tableau ci-dessous, colonne « loyer mensuel révisé »), en adressant un courrier recommandé à votre locataire. Vous lui avez précisé le mode de calcul et lui avez demandé le versement des loyers dus. Votre oubli sera sans conséquences.

2e solution : vous n'avez pas opéré ce rattrapage avant le 27 mars 2014. En octobre, vous pouvez procéder à la révision du loyer pour l’année en cours, mais seulement pour les mois restant à courir. La loi précise en effet que « si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande ». Vous devez avertir votre locataire par LRAR que vous allez augmenter son loyer dans les conditions de la loi Alur : 1 000 € x (IRL 3e trimestre 2013/IRL 3e trimestre 2012) = 1 000 € x (124,66/123,55) = 1 008,98 €. Le nouveau loyer est désormais fixé à 1 008,98 €. mais vous aurez subi une perte de vos revenus locatifs (voir tableau ci-dessous, colonne « loyer mensuel révisé »).

En janvier 2015, n’oubliez pas, cette fois, d’adresser à votre locataire un avis d’augmentation du loyer, valable à compter du 1er janvier 2016, en lui précisant le mode de calcul : loyer en cours (1 008,98 €) x (IRL 3e trimestre, qui sera publié au Journal officiel  en octobre 2014/IRL 3e trimestre 2013).

Désormais, il est recommandé d’être très réactif et non seulement de prévoir des clauses d’indexation de loyer dans les baux, mais surtout de les appliquer à la lettre. Effectivement, le manque à gagner pour le bailleur peut être important et il existe en outre un enjeu à la relocation, puisque vous devrez indiquer le montant du dernier loyer pratiqué dans le nouveau bail.



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