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Le marché de l’ancien est encore désorienté

Le marché de l’ancien est encore désorienté
Septembre 2014
Le Particulier Immobilier n° 311, article complet.

Avec une baisse de 1,7 % au premier trimestre 2014 et une légère reprise des ventes, le marché de l’ancien stagne. Celui du neuf plonge. Mais les notaires restent confiants.

Des évolutions hétérogènes ont marqué le marché de l’ancien au début de l’année. L’indicateur Notaires-Insee fait état d’une baisse légère des prix sur un an (-1,7 %), plus marquée sur le secteur de la maison individuelle, que ce soit en Ile-de-France (-2,3 %) ou en province (- 1,9 %). Mais sur un trimestre, la stabilité a prévalu : selon les données provisoires corrigées des variations saisonnières (CVS), les prix des appartements ont augmenté de 0,2 %, ceux des maisons, baissé dans les mêmes proportions.
à Paris, le prix au mètre carré des appartements anciens est resté inchangé sur trois mois, à 8 130 € fin mai 2014 (en baisse de 1,2 % en un an), mais les indicateurs avancés des notaires de Paris-Ile-de-France sur les avant-contrats de ventes prévoient, pour les mois suivants, une légère baisse des prix dans la capitale. En revanche, une légère hausse devrait être enregistrée pour les appartements dans les Hauts-de-Seine et les maisons en grande couronne.

De forts contrastes locaux

Parmi les 14 villes de province qui comptent plus de 200 ventes par trimestre (voir Prix médian des appartements anciens au 1er trimestre 2014), sept ont vu les prix des appartements baisser (Saint-Etienne, Lille, Nice, Rennes, Grenoble, Nantes et Toulouse), cinq ont enregistré des prix stables (Dijon, Montpellier, Marseille, Toulon et Lyon) et deux des prix en hausse (Strasbourg et Bordeaux). En maisons, pour 12 agglomérations répondant au même critère, la tendance est identique, avec quatre baisses (Béthune, Valenciennes, Nice, Douai-Lens), quatre cas de stabilité (Lyon, Rouen, Bordeaux, Lille), et autant de hausses (Toulon, Toulouse, Marseille-Aix-en-Provence et Nantes). C’est donc une baisse modérée des prix qui semble se dessiner, avec de forts contrastes locaux. Mais elle demeure, si l’on en croit les notaires, incertaine : « Les marchés restent désorientés, comme en témoignent les faibles variations à la hausse ou à la baisse d’un trimestre à l’autre. » Les indicateurs avancés des notaires sur les avant-contrats leur permettent toutefois d’anticiper une légère hausse des valeurs.

Dans un tel contexte de relative inertie des prix, à quelques exceptions près, les transactions se sont plutôt bien portées : fin mars 2014, le nombre de ventes enregistrées par les notaires sur un an était estimé à 740 000 en France métropolitaine, en hausse de 12 % sur un an. C’est un phénomène que les notaires expliquent en partie par l’anticipation de la hausse des droits d’enregistrement. Au total, on reste loin des niveaux de transaction habituels, ­particulièrement en île-de-France. Les notaires ont même constaté, depuis plusieurs trimestres, une ­augmentation de la durée de ­détention des biens sur l’ensemble du territoire. Cette hausse s’est accélérée au premier trimestre 2014 : les niveaux atteints en province (dix ans et demi en moyenne pour un appartement et douze ans pour une maison) sont les plus hauts atteints depuis plus de dix ans.

Vers une reprise ?

« Depuis plusieurs trimestres, nous lisons : “bulle immobilière” “vers une chute des prix”, “un blocage”, “attention à la remontée des taux”, “attentisme du marché”, voire “déflation’”… » Si les pronostics sont confus, les notaires soulignent, eux, un regain de dynamisme du marché sur les derniers mois, qui pourrait se poursuivre jusqu’à la fin 2014. Leur analyse est claire : se loger reste un besoin fondamental. Mais ce besoin est sélectif et cela influe sur les valeurs. Les facteurs venant encourager la densification urbaine – de plus en plus d’habitants viennent se concentrer au sein des métropoles – concourent certainement au maintien des prix, de même que les réglementations augmentant le nombre de zones protégées (notamment en zone inondable). À l’inverse, l’exode des populations dans certaines régions provoque une décroissance significative de l’évolution des prix et des volumes.

Le neuf en souffrance

Du côté du neuf, les choses ne vont pas mieux. Le marché est en souffrance, pour les notaires. Le volume des ventes chute, car les prix ne peuvent pas baisser, du moins à court terme, au regard notamment de l’augmentation des coûts de construction, et la demande des investisseurs reste faible. Contrairement au marché de l’ancien, celui du neuf bénéficiait de dispositifs attractifs, qui ont été « rabotés » année après année. Ce secteur souffre de surcroît d’un empilement de réglementations. « Pour un investisseur privé, tout cela réduit, voire annule, sa motivation, bien souvent alimentée par une perspective de rendement », déplorent les notaires. Quant aux primo-accédants, ils ont été exclus pour la plupart en raison du niveau de prix pratiqué dès lors qu’ils avaient perdu l’accès au PTZ+. Or, la baisse des taux n’a pas suffi à combler cette perte de solvabilité. Les dernières annonces du gouvernement sur la relance de la construction ­permettront peut-être de sortir de cette ornière.
En quoi la loi Alur peut-elle infléchir le marché ? C’est, selon les notaires, « une loi positive sur l’aménagement du territoire, mais qui alourdit considérablement le travail d’élaboration des avant-contrats et qui fait revivre les ambitions controversées de la loi de 1989 sur les rapports locatifs ». L’encadrement des loyers pourrait même générer un effet contre-productif. Il faudra attendre les décrets d’application du texte pour en mesurer l’impact. Les notaires se montrent cependant plutôt confiants. L’immobilier ancien résiste. « Dans les faits, nos concitoyens réclament une stabilité de la législation fiscale et de la réglementation liée au droit de l’immobilier pour retrouver un climat de confiance », concluent-ils.


Mots-clés :

ILE-DE-FRANCE , LOGEMENT ANCIEN , LOGEMENT NEUF , MARCHE IMMOBILIER , PARIS , PROVINCE




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