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Location : calendrier des changements de la loi Alur pour les baux d'habitation

Location : calendrier des changements de la loi Alur pour les baux d'habitation
23/05/14 à 17:18 par ALEXANDRE (Stéphanie)

La loi Alur, publiée depuis le 26 mars 2014, instaure d'importants changements pour les locataires et les propriétaires. Certains sont d'application immédiate, d'autres restent en suspens... Le calendrier pour s'y retrouver.

Publiée fin mars 2014, la loi Alur (Accès au logement et un urbanisme rénové) sème le trouble. Depuis, en pratique, peu de choses ont évolué puisque de nombreuses dispositions du texte ne s'appliqueront qu'après la publication de décrets d'application. 

Lors de sa présentation des priorités du gouvernement pour le logement, Sylvia Pinel, ministre du Logement, a précisé que l'encadrement des honoraires de location sera appliqué dès cet été dans les zones tendues et très tendues pour les ménages qui déménageront. Les décrets pour l'encadrement des loyers seront pris à l'automne pour un dispositif effectif à la fin de l'année 2014 dans l'agglomération parisienne, puis dans les autres zones avec la création des observatoires.

La concertation pour la mise en place de la GUL (garantie universelle des loyers) débutera, quant à elle, prochainement. Les décrets portant sur les honoraires de location seront pris au 3e trimestre 2014 et ceux visant à améliorer l'attribution des logements sociaux seront pris avant la fin de l'année 2014, tout comme les textes destinés à lutter contre l'habitat indigne.

- Les dispositions concernant le contrat de location (bail d'habitation)

Etablissement d'une liste exhaustive et limitative des documents qu'il est possible de demander à un candidat locataire

en attente de décret  

Toute publicité doit mentionner le montant TTC des honoraires de l'intermédiaire

En vigueur

 

Seules les prestations suivantes peuvent être mises à la charge du locataire (et partagées avec le bailleur) : visites, constitution de dossier, rédaction du bail, établissement des états des lieux

En vigueur

 

Les honoraires mis à la charge du locataire ne peuvent excéder ceux à la charge du bailleur, et doivent être inférieurs à un plafond par m2 de surface habitable

en attente de décret

 (dès le 3è trimestre 2014)

L'état des installations électriques et de gaz doit être fourni par le bailleur

en attente de décret

Utilisation obligatoire d'un contrat de bail type

en attente de décret

Suppression des clauses pénales prévoyant des pénalités en cas de retard de paiement du loyer

En vigueur

 

Suppression des clauses interdisant au locataire de demander au bailleur une indemnité en cas de travaux d'une durée supérieure à 21 jours

En vigueur

 

Obligation d'annexer une fiche d'informations sur les droits, obligations et voies de recours en cas de litige au bail

en attente d'arrêté

 

Interdiction faite au bailleur d'imposer à un candidat locataire la signature du bail par un ascendant ou un descendant

En vigueur

 

 Source : SO.CA.F

 

-  Les dispositions concernant l'état des lieux (bail d'habitation)

Obligation d'utiliser un état des lieux type

en attente de décret

 

Le locataire a 10 jours pour demander au bailleur de modifier l'état des lieux

En vigueur

 

Possibilité offerte au locataire après la première période de chauffe de faire compléter l'état des lieux avec des éléments relatifs à l'installation de chauffage

En vigueur

 

En cas de nécessité d'établissement de l'état des lieux par huissier, le coût est partagé entre le locataire et le bailleur pour un montant fixé par décret

en attente de décret

 Source : SO.CA.F

 

- Les dispositions concernant des travaux (bail d'habitation)

La vétusté du logement devra être prise en compte pour la détermination de la répartition de la charge des travaux entre le locataire et le bailleur

en attente de décret

Le locataire doit être informé avant le début des travaux de la nature de ces derniers et de leurs modalités d'exécution

En vigueur

Interdiction d'imposer au locataire des travaux sur le logement le samedi, dimanche et jours fériés

En vigueur

Possibilité offerte au locataire de saisir le juge afin de faire cesser des travaux abusifs, vexatoires ou dangereux

En vigueur

Le bailleur sera responsable de l'installation initiale des détecteurs de fumée et leur bon état lors de chaque mise en location

En vigueur

Dans le cas de logements occupés lors de l’entrée en vigueur de l’obligation d’installation des détecteurs de fumée, le bailleur devra les fournir ou les rembourser au locataire au coût de ceux-ci

En vigueur

 
Source : SO.CA.F

 

- Les dispositions concernant les loyers et les charges (bail d'habitation)

Encadrement des loyers en zone tendue

En attente de décret

Possibilité de prévoir un complément de loyer en cas de caractéristiques de localisation ou de confort particulières

En attente de décret

Interdiction des «loyers d'équipement»

En vigueur

Possibilité pour le locataire d'intenter une action en réduction du loyer lorsque la surface réelle du logement sera inférieure de plus d'1/20ème à la surface indiquée dans le bail

En vigueur

Interdiction de facturer au locataire des frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance

En vigueur

Prescription de l'action en révision du loyer par le bailleur d'un an (au-delà, la révision est perdue pour l'année concernée)

En vigueur

La révision à la hausse ne peut excéder la variation de l'IRL

En vigueur

Mise en place de la Garantie Universelle des Loyers

01/01/2016

Le montant du forfait de charges ne doit pas être «manifestement disproportionné»

En vigueur

Le bailleur doit fournir, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage collectif et de production d'eau chaude sanitaire

En vigueur

Avec l'accord du locataire, le bailleur peut lui transmettre ses quittances par voie électronique

En vigueur

Le bailleur transmet au locataire, s'il en fait la demande, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale

01/09/2015

 Source : Socaf

 

- Les dispositions concernant  la fin du contrat de location (bail d'habitation)

Possibilité pour le locataire de restituer les clefs par LRAR

En vigueur

Si le logement se situe en copropriété, dans l'attente de l'arrêté annuel des comptes, le bailleur peut conserver un montant égal à 20% du dépôt de garantie

En vigueur

En cas de non restitution du dépôt de garantie dans le délai d'un mois de la remise des clefs, une pénalité de 10% du loyer par mois de retard pourra être appliquée au bailleur

En vigueur

En zone tendue (en attente de liste claire et définitive des villes concernées par décret), le délai de préavis dans le cas d'un congé donné par le locataire est réduit à un mois

En vigueur

Le locataire bénéficiant d'un certificat médical indiquant que son état de santé nécessite un changement de domicile pourra bénéficier du délai de préavis réduit

En vigueur

Le congé délivré par le bailleur doit comporter une notice d'information relative aux obligations de ce dernier et aux voies de recours ouvertures au locataire

En attente d’arrêté

Le congé pour vente n'est autorisé qu'après le premier renouvellement du bail en cours

En vigueur

Le congé pour reprise n'est autorisé qu'au terme du bail ou d'un délai de 2 ans après l'acquisition, selon la date la plus éloignée

En vigueur

Le congé pour reprise doit être justifié

En vigueur

En cas de mise en copropriété d'un immeuble comportant au moins 5 lots et situé dans une ville de plus de 5000 habitants, tous les baux en cours sont prorogés de trois ans

En vigueur

L'âge à partir duquel un locataire est protégé de tout congé donné par un bailleur ne satisfaisant pas lui-même à ce critère, est abaissé à 65 ans

En vigueur

Source : SO.CA.F

 

- Les dispositions concernant la colocation (bail d'habitation)

La cotitularité est de droit pour les partenaires d'un PACS qui en font la demande conjointe

En vigueur

La somme des loyers réglés par les colocataires ne peut être supérieure au montant maximal de loyer applicable selon la loi

En vigueur

Obligation d'utiliser un contrat de bail en colocation type

En attente de décret

La solidarité d'un colocataire ainsi que de sa caution s'éteint à la date d’effet du congé et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail ou dans un délai de 6 mois après cette date d'effet

En vigueur

 Source : SO.CA.F

 

 - Les dispositions concernant les meublés loués en tant que résidence principale (bail d'habitation)

Limitation du montant du dépôt de garantie à 2 mois de loyer

En vigueur

Application de dispositions de la loi du 6 juillet 1989 (limitations aux congés pour reprise, d’encadrement du loyer, cautionnement, sous-location .. .)

En vigueur

 Source : SO.CA.F
 

- Les dispositions concernant les meublés touristiques (bail d'habitation)

La location «de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile» constitue un changement d'usage du local meublé

En vigueur

Dans les communes de plus de 200.000 habitants et dans celles des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, le changement d'usage est soumis à autorisation préalable de la commune

En vigueur

Les autres communes peuvent opter pour soumettre le changement d'usage à autorisation préalable

En vigueur

Une délibération du Conseil municipal peut définir des régimes temporaires d'autorisation générale des changements d'usage

En vigueur

La location touristique de sa résidence principale n'est pas soumise à autorisation de changement d'usage

En vigueur

Le professionnel intervenant dans le cadre d'une mise en location de meublé touristique (y compris par la mise à disposition d'une «plateforme numérique») doit informer le bailleur de ses obligations de déclaration ou de demande d’autorisation, et obtenir de lui une attestation sur l’honneur de leur respect

En vigueur

Source : SO.CA.F

 

- Les dispositions concernant les litiges (bail d'habitation)

Nouvelle durée de la trêve hivernale: du 1er novembre au 31 mars

En vigueur

La trêve hivernale peut désormais également bénéficier aux occupants entrés dans les lieux par voie de fait

En vigueur

Les actions découlant d'un bail se prescrivent par 3 ans (à part l'action en révision du loyer par le bailleur, prescrite par un an)

En vigueur

Compétences des commissions départementales de conciliation élargies (saisine obligatoire avant la saisine d'un juge dans le cas d'un litige concernant l'encadrement des loyers par exemple)

En attente de décret

Le délai de paiement maximal pouvant être octroyé par le juge au locataire passe de 2 à 3 ans

En vigueur

Le délai de grâce maximal avant expulsion pouvant être octroyé par le juge passe d'1 à 3 ans

En vigueur

Source : SO.CA.F

Stéphanie Alexandre

Lire aussi : Liens externes :
  • LOI n° 2014-366 du 24/03/2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), JO du 26 Contenu accessible uniquement aux abonnés

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Mots-clés :

LOCATION , LOCATION MEUBLEE , RESIDENCE PRINCIPALE




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