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Bail professionnel, en toute liberté…

Bail professionnel, en toute liberté…
Mai 2014
Le Particulier Immobilier n° 308, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Moins encadré que le bail d’habitation ou le bail commercial, le bail professionnel présente bien des avantages pour le bailleur. La fixation du loyer est libre et les parties peuvent négocier elles-mêmes les termes du contrat. Mais dans certaines limites.

Certains logements ou locaux commerciaux trouvent difficilement leur locataire : mal distribués, trop éloignés du trafic piéton… Et, s’ils y parviennent, c’est à un prix peu intéressant pour le bailleur. S’ajoutent à cela les contraintes de la loi du 6 juillet 1989 – désormais revisitée par la loi Alur – pour les baux d’habitation et celles inhérentes au statut des baux commerciaux, qui nécessitent souvent de faire appel à un spécialiste de ce type de gestion locative. Alors, louer à un membre d’une profession libérale est une solution qui présente bien des avantages. Médecin, kinésithérapeute, avocat… ne seront rebutés ni par un long couloir aveugle au 4e étage, ni par un rez-de-chaussée sur cour peu gracié par la lumière. En outre, la fixation du loyer est libre, et les parties ont une grande liberté contractuelle dans la rédaction du contrat de location. Moins encadré que le bail commercial ou le bail d’habitation, le bail professionnel est particulièrement souple. Le « mini-statut » de l’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (voir "Texte de référence") régit seulement quelques aspects du bail professionnel, comme sa durée, le préavis, ou encore ses modalités de renouvellement. Le reste est librement négocié : loyer, donc, mais aussi modalités et garanties de paiement, répartition des charges et des obligations d’entretien et de réparation, assurances, etc. Pour les questions non prévues au bail, ce sont les dispositions du Code civil sur le louage d’immeubles qui s’appliquent (art. 1713 à 1762). Enfin, le locataire d’un bail professionnel, captif de sa clientèle, est beaucoup plus stable que le locataire d’un bail d’habitation. Exit, donc, le turnover, générateur de remises en état du local fréquentes et coûteuses. Mais que l’on ne s’y trompe pas : la réglementation simplifiée de l’article 57 A, d’ordre public (sauf option pour le statut des baux commerciaux, voir "Les impôts à prévoir"), aussi mince soit-elle, a pour objectif de protéger les professionnels en leur assurant une durée minimale de présence dans les lieux loués. Certaines particularités propres au bail professionnel doivent par conséquent être connues par qui souhaite s’engager avec ce type de contrat.

Toutes les activités ne sont pas autorisées

Fait notable, la loi ne définit pas ce qu’il faut entendre par bail professionnel. Pour les juges, le contrat doit porter sur la location d’un local utilisé par le titulaire du bail pour l’exercice exclusif d’une activité professionnelle autre que commerciale, artisanale, industrielle ou agricole. Avant de signer un bail professionnel, il est donc important de s’assurer que le locataire répond à cette condition.
Dans les faits, le bail professionnel concerne principalement les professions libérales, c’est-à-dire celles dont les ­revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC). Il importe peu que l’activité soit réglementée ou non, ou encore que le locataire soit une personne physique ou morale (cass. civ. 3e du 10.12.02, n° 99-21858 : reconnaissance du bénéfice du bail professionnel à une association qui exerçait une véritable profession et dont les ressources résultaient de ses activités). Une société commerciale a la capacité d’être locataire, dès lors qu’elle utilise les lieux loués pour une activité de conseil (cass. civ. 3e du 7.11.01, n° 99-20962). Voici une liste non exhaustive et classée par ordre alphabétique, des professions libérales dont le caractère civil est reconnu par les tribunaux, et qui sont donc autorisées à signer un bail professionnel : architecte, astrologue, avocat, commissaire aux comptes, commissaire-priseur, conseil en brevet, conseil en gestion de patrimoine, chirurgien-dentiste, expert-comptable, géomètre-expert, huissier de justice, infirmier, médecin, notaire, kinésithérapeute, orthophoniste, pédicure, radiologue, vétérinaire, etc. Attention, les professions libérales qui effectuent des actes de commerce comme, par exemple, l’agent d’assurances, l’administrateur de biens, l’agent immobilier… doivent conclure un bail commercial. C’est aussi le cas pour les professionnels inscrits au registre du commerce et des sociétés (commerçants) ou au répertoire des métiers (artisans) qui relèvent obligatoirement du régime des baux commerciaux. Quant aux locataires qui exercent une activité agricole, ils sont soumis au statut des baux ruraux (ou fermage).
Le bail professionnel peut permettre à plusieurs professionnels de partager un même local, ainsi que le loyer. En pratique, les médecins ou les avocats qui ouvrent un cabinet ou une étude avec un secrétariat et une salle d’attente commune y ont fréquemment recours. Ils sont alors colocataires. Dans ce cas, le bailleur doit insérer dans le bail une clause de solidarité pour pouvoir réclamer à l’un d’eux la totalité des loyers et charges impayés éventuels (cass. civ. 3e du 30.10.13, n° 12-21973). La clause de solidarité permet aussi de réclamer les loyers à un colocataire qui aurait donné congé et quitté les lieux (cass. civ. 3e du 30.10.13, n° 12-21034). Pour se prémunir contre les loyers impayés, le bailleur a par ailleurs la possibilité de demander à une banque ou à une personne physique de se porter caution.

Certains locaux ne peuvent être loués à usage professionnel

Tout d’abord, il faut savoir qu’à de rares exceptions près, n’importe quel local peut a priori être transformé pour un usage professionnel. Le bail professionnel peut donc être conclu si l’activité est exercée dans un local commercial, mais également dans un logement, à condition que le bailleur s’assure au préalable que le règlement de copropriété (ou éventuellement la réglementation du lotissement) l’y autorise. Si ce dernier comporte une clause dite d’« habitation bourgeoise exclusive », l’utilisation d’un lot pour un mode d’occupation autre que l’habitation est prohibée. Il est dans ce cas impossible d’exercer la moindre activité professionnelle dans l’immeuble. Seule une autorisation unanime de l’assemblée générale a la faculté de lever l’interdiction, en modifiant le règlement de copropriété. La plupart du temps, les règlements contiennent une clause d’habitation bourgeoise simple, ce qui autorise en principe l’exercice d’une activité professionnelle. Il arrive toutefois qu’ils prévoient certaines restrictions, telles que réserver l’exercice d’une profession libérale aux seuls lots situés en rez-de-chaussée, ou énumèrent les professions dont l’exercice est admis.
Attention, le copropriétaire bailleur est responsable des infractions au règlement de copropriété commises par son locataire. En cas d’inaction de sa part, le syndicat de copropriétaires peut agir en justice pour troubles de voisinage, voire obtenir la résiliation du bail.
Avant de signer un bail professionnel, vous devez aussi vérifier auprès de la mairie que le local peut être affecté à l’exercice d’une activité professionnelle. Il faut savoir que dans les villes de plus de 200 000 habitants et dans celles des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, le changement d’usage d’un local d’habitation pour en faire un usage professionnel est soumis à autorisation préalable, sauf dans les zones franches urbaines (art. L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation).

Un bail à soigner

Le bail doit obligatoirement être écrit, même s’il n’est soumis à aucune forme particulière. Il peut être rédigé par les parties elles-mêmes, à l’aide d’un formulaire de bail professionnel pré-imprimé. Mais l’opération étant délicate, il est conseillé de recourir aux services d’un professionnel pour renforcer la sécurité juridique : administrateur de biens, notaire, avocat (honoraires libres). Cela permet de prévenir les risques de contentieux. C’est surtout recommandé si les parties veulent personnaliser le bail en fonction de leur situation, en insérant des clauses spécifiques non prévues dans les baux pré-imprimés. Enfin, attention aux baux standards, inadaptés aux locaux professionnels. Les parties s’exposent à ce que le juge refuse d’appliquer l’ensemble des stipulations contractuelles pour s’en tenir au droit commun du bail (cass. civ. 3e du 5.1.11, n° 09-70455 : dans cette affaire, le bailleur a dû renoncer à se prévaloir d’une clause-type de révision annuelle automatique du loyer).
Utiliser un modèle de bail d’habitation pour rédiger un bail professionnel requiert ainsi des adaptations. Il faut savoir que le propriétaire et le locataire ne peuvent pas se soumettre volontairement aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Pour autant, ils ont la possibilité d’adopter certaines dispositions de cette loi dès lors qu’elles ne sont pas en contradiction avec celles, d’ordre public, de l’article 57 A.
Par ailleurs, le statut du bail professionnel n’étant pas très protecteur du locataire, ce dernier peut demander à opter pour un bail commercial régi par le décret du 30 septembre 1953 (art. 57 A, al. 6 et art. L. 145-2, I-7° du Code de commerce). Cette faculté lui a été ouverte par la loi de modernisation de l’economie du 4 août 2008, qui consacrait une pratique jurisprudentielle. Le bail doit alors exprimer sans équivoque l’intention des parties de se placer sous le statut des baux commerciaux. La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. De plus, le locataire bénéficie du droit au renouvellement du bail. En contrepartie, les conditions de résiliation, pour le locataire, sont beaucoup plus strictes (résiliation triennale et préavis de six mois).

Pour quelle durée ?

La durée d’un bail professionnel est obligatoirement fixée à six ans au minimum. Il peut donc être conclu pour une durée supérieure. Cette durée minimale offre l’assurance d’une certaine stabilité aux professionnels et leur permet ainsi de fidéliser leur clientèle et d’amortir le coût de leur installation. À son terme, le bail est reconduit tacitement, c’est-à-dire sans formalités. La loi ne précise pas si la durée du bail renouvelé est identique à celle du bail initial ou à la durée minimale légale (c’est-à-dire six ans), mais la jurisprudence a opté pour cette dernière solution (cass. civ. 3e du 3.6.04, n° 02-21072).
Cela étant, lorsque le contrat est reconduit tacitement, « il s’opère un nouveau bail » (cass. civ. 3e du 3.6.04, n° 02-21072). Autrement dit, le propriétaire est reparti pour une nouvelle période de location : il ne peut donc pas donner congé avant le terme du bail reconduit. Cela marque une différence essentielle avec le statut des baux commerciaux, où le bailleur peut donner congé à tout moment du bail reconduit tacitement, sous réserve de respecter un préavis de six mois. Les conditions du bail reconduit restent identiques : notamment le loyer, avec sa clause de révision éventuelle.

Pas de droit au renouvellement du bail

Au terme du bail initial ou de chacun de ses renouvellements, le propriétaire a la faculté de donner congé au locataire, par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ou par acte d’huissier, en respectant un préavis de six mois. Il n’a pas à motiver son congé (cass. civ. 3e du 29.6.11, n° 10-21465) ni à indemniser le locataire. En effet, contrairement au bail commercial, le bail professionnel ne dispose pas de droit au renouvellement. En outre, le locataire ne peut prétendre au versement d’une indemnité d’éviction pour réparer le préjudice qu’il subit en raison du non-renouvellement de son bail (perte de clientèle, frais de réinstallation, surcoût du loyer de relocation…). Ainsi, après avoir délivré son congé, aucun droit au renouvellement n’étant prévu, le propriétaire ne commet aucune faute en ne retenant pas la candidature du dernier locataire pour conclure un nouveau bail, dès lors qu’il n’a commis aucun abus de droit ou une discrimination à son égard (cass. civ. 3e du 2.5.07, n° 06-13834). Le bailleur a donc le droit de donner congé au locataire en place pour relouer le local à un autre professionnel. À savoir : lorsque le propriétaire donne congé pour vendre le local loué, le locataire ne bénéficie pas du droit de préemption accordé au locataire d’un logement, sauf s’il s’agit d’un bail mixte habitation et professionnel (voir "Les Particularités du bail à usage mixte d'habitation et professionnel"). En pratique, il est fréquent que le locataire libéral fasse une offre d’achat pour rester dans les lieux loués et conserver ainsi sa clientèle.
Si, pendant toute la durée du bail, le propriétaire ne peut pas congédier son locataire, la réciproque n’est pas vraie. Le locataire peut donner congé à tout moment (par LRAR ou par acte d’huissier), avec un préavis de six mois (cass. civ. 3e du 10.12.02, n° 99-21858). Toute clause du bail prévoyant un préavis d’une durée supérieure à six mois est nulle (cass. civ. 3e du 2.2.00, n° 98-15675). Le locataire n’est donc pas engagé pour six ans. Il a la possibilité de partir en cours de bail ou en fin de bail, sans avoir à se justifier et sans pénalité financière. Le propriétaire doit avoir conscience de cette précarité du lien contractuel, même si en pratique le locataire d’un bail professionnel est plus stable qu’en habitation.
Bien évidemment, le propriétaire a la faculté de proposer un renouvellement exprès du bail et d’en profiter pour renégocier les conditions : augmentation du loyer comme bon lui semble puisqu’il n’existe aucun dispositif d’encadrement, obligations supplémentaires à la charge du locataire (charges, travaux…), etc. Il doit alors lui délivrer un congé pour la fin du bail avec offre de renouvellement. Ce congé indique les conditions du nouveau contrat. En cas de refus, le locataire est obligé de quitter les lieux à l’échéance du bail en cours. Dans les faits, le locataire n’a souvent pas d’autre choix que d’accepter la hausse de loyer s’il veut se maintenir dans le local.

Un loyer négocié par les parties

Le loyer d’un bail professionnel est librement négocié par les parties, car il n’est soumis à aucune réglementation légale. Ce mode de fixation est particulièrement intéressant pour les propriétaires qui disposent d’un logement donnant la possibilité d’accueillir une activité professionnelle dans les zones considérées comme « tendues » par la loi Duflot. Ils peuvent en effet louer leur bien avec un bail professionnel pour échapper au dispositif d’encadrement des loyers d’habitation. Le montant du loyer résulte pour l’essentiel du jeu de l’offre et de la demande. Les caractéristiques du bien influent évidemment sur le prix : surface, situation dans l’immeuble (rez-de-chaussée, fond de cour, étage avec ascenseur…), accessibilité (proche d’une station de métro ou de tramway), commodités de stationnement (parking privé), etc. Le plus souvent, les loyers des baux professionnels correspondent aux loyers pratiqués pour les logements d’habitation, sauf dans les quartiers « business » recherchés par certaines professions pour le prestige de l’adresse. C’est particulièrement vrai pour les avocats, qui sont friands des emplacements proches des palais de justice, ou encore des professions médicales, qui apprécient la proximité des cliniques. Le montant du loyer et ses modalités de paiement (mensuel, trimestriel, en début ou en fin de terme) doivent être inscrits dans le bail. Rien n’interdit au bailleur de percevoir un pas-de-porte (voir "Les impôts à prévoir"). Le bailleur peut aussi exiger le versement d’un dépôt de garantie pour préserver la bonne exécution du bail. Non réglementé, son montant est là encore librement fixé par les parties. Il représente souvent deux mois de loyer. Et à la différence des baux commerciaux, il ne produit pas d’intérêts lorsqu’il dépasse ce montant, sauf accord des parties.
Le bail détermine librement les charges et les réparations qui incombent au locataire. Pour parer à tout litige, il faut préciser cette répartition, en se référant par exemple au décret du 26 août 1987 applicable aux logements. Mais rien n’empêche de faire supporter au locataire la totalité des charges, y compris l’impôt foncier afférent au local loué. Pour les travaux et réparations, si rien n’est prévu, ce sont les règles du Code civil qui s’appliquent (articles 1720, 1754 et 1755). Il est recommandé d’insérer une clause qui met à la charge du locataire, non seulement les réparations d’entretien mais également celles générées par la vétusté, car les locaux professionnels, notamment ceux qui accueillent régulièrement de la clientèle, vieillissent plus rapidement que ceux à usage d’habitation. La clause peut prévoir que le locataire paiera les éventuels travaux de mise en conformité imposés par la réglementation. Le plus souvent, les charges sont versées en même temps que le loyer, sous la forme d’une provision régularisable (en principe annuelle) ou d’un forfait non régularisable. Dans ce dernier cas, le forfait doit correspondre au montant réel des charges, sous peine de voir requalifier la somme en supplément de loyer imposable. Le bail peut prévoir une indexation périodique du forfait de charges. À défaut, il reste identique pendant la durée du bail (éventuellement reconduit tacitement), sauf si le locataire donne son accord pour l’augmenter.

Une révision annuelle du loyer

Le loyer est en principe révisé chaque année, à la date anniversaire du contrat, en fonction d’une clause d’indexation spécifiquement prévue au bail. Cette clause doit indiquer l’indice de référence choisi (voir "Quel indice pour réviser le loyer"). Attention, il est impossible de réviser le loyer en cours de bail si celui-ci ne contient pas de clause d’indexation. Lorsque le bail professionnel arrive à son terme, le propriétaire a la faculté, pour éviter sa reconduction tacite et ainsi augmenter le loyer, de délivrer un congé avec une offre de renouvellement. En cas de tacite reconduction, en effet, le bail se renouvelle aux conditions antérieures. En clair, c’est le même loyer qui s’applique, éventuellement révisé si le bail initial contient une clause d’indexation. Dès le départ, le contrat peut toutefois prévoir les modalités de fixation du loyer du bail reconduit. Encore faut-il que les conditions prévues soient suffisamment claires. À défaut, la clause ne s’applique pas, car les magistrats ne peuvent pas se substituer aux parties en désaccord, pour interpréter les clauses litigieuses qui relèvent de leur seule volonté (cass. civ. 3e du 8.2.06, n° 05-10724 : le bail prévoyait uniquement le principe d’une révision du loyer lors du renouvellement, sans en déterminer les modalités ; cass. civ. 3e du 28.6.11, n° 10-19276 : le bail n’avait pas organisé une méthode de détermination du loyer précise).

Sous-location du bail

Le locataire peut sous-louer librement son bail, si cela n’est pas interdit par une clause ad hoc. Toutefois, il est envisageable qu’une clause du bail prévoie des conditions particulières (par exemple, une autorisation préalable du bailleur ou des conditions à respecter). Si le bail interdit la sous-location, le locataire a néanmoins la possibilité de prendre un collaborateur. La Cour de cassation a en effet jugé que le contrat de collaboration était un contrat à titre onéreux qui n’était pas assimilable à une sous-location des locaux loués (cass. civ. 3e du 22.10.03, n° 02-12977). En cas de sous-location, le locataire principal demeure tenu envers le bailleur de l’exécution des obligations issues du bail, comme s’il occupait lui-même les locaux. Et le sous-locataire bénéficie des mêmes droits et obligations que le locataire principal. Ainsi, il doit partir dès que le bail principal est rompu.

Laure Le Scornet


Mots-clés :

BAIL PROFESSIONNEL , PROFESSION LIBERALE




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