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Location nue : les bailleurs très contrôlés et les locataires mieux protégés

Avril 2014
Le Particulier n° 1096, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

Le volet « rapports locatifs », qui remet à plat la loi du 6 juillet 1989, mécontentent de nombreux bailleurs. De plus, la multiplication des recours dont pourront disposer les locataires risque de faire grimper le nombre de contentieux.

Dans les grandes villes, les loyers ne seront plus fixés librement

Avec la loi Alur, la ministre du Logement, Cécile Duflot, renforce le dispositif d’encadrement des loyers d’habitation amorcé en 2012 (voir le n° 1077 du Particulier, "Êtes-vous concerné par l'encadrement des loyers ?") et l’étend aux locations meublées (voir "Locations meublées de plus en plus encadrées, mais encore intéressantes"). C’est, désormais, la progression de tous les loyers d’habitation qui sera limitée à l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL). Dans des cas exceptionnels – loyer inférieur au loyer de référence minoré, réalisation de travaux d’envergure… – la réévaluation du loyer pourra, toutefois, être supérieure à la progression de l’IRL.
Par ailleurs, lors d’une mise en location ou d’une relocation, les loyers ne pourront pas excéder des maxima fixés annuellement par des arrêtés préfectoraux. En pratique, trois loyers seront communiqués aux bailleurs : un loyer de référence, un loyer minoré (inférieur de 30 %, au maximum, au loyer de référence) et un loyer majoré (supérieur de 20 %, au maximum, au loyer de référence). Le bailleur pourra appliquer ce dernier sans justification. Lorsque le loyer sera inférieur au loyer minoré, il pourra le réévaluer au-delà de l’IRL. Le bailleur pourra aussi déplafonner son loyer en demandant un complément exceptionnel au locataire si les caractéristiques du logement (vaste terrasse, vue sur un monument, etc.) sont remarquables. Sont concernés par ces dispositions les baux signés dans les zones « tendues ». Pour ceux qui sont antérieurs à la loi Alur, ce plafonnement devra être respecté lors du renouvellement. Certains loyers pourront donc baisser à cette occasion. Le plafonnement des loyers pourrait, selon le ministère du Logement, s’appliquer dès l’automne 2014 dans l’agglomération parisienne et dans quelques autres.
Les conséquences de la mesure : selon l’observatoire des loyers Clameur, ce plafonnement des loyers toucherait 20 % environ des relocations et des nouvelles locations des 10 premières villes françaises. Il devrait entraîner une diminution de l’ordre de 4 % du niveau moyen des loyers de marché.

La garantie universelle des loyers (GUL) sera gratuite

La garantie universelle des loyers entrera en vigueur pour les baux signés à partir du 1er janvier 2016. Il sera aussi possible, à compter de cette date, de bénéficier de cette garantie lors du renouvellement du bail. Contrairement à ce qui était initialement annoncé, la GUL sera gratuite. Elle sera proposée, par défaut, dans le contrat de location type. Le propriétaire qui entend renoncer à la GUL – pour demander, par exemple, une caution à son locataire – devra le mentionner expressément dans le bail, en cochant une case prévue à cet effet. Le cumul de la GUL et du cautionnement est interdit, excepté si l’occupant est un ­étudiant ou un apprenti. La garantie de base de la GUL sera précisée par décret. D’après les premières informations communiquées par le ministère du Logement, la prise en charge des impayés serait de 18 mois environ et la franchise équivalente à un mois de loyer. On sait, d’ores et déjà, que les loyers ne seront indemnisés qu’à hauteur du loyer de référence du secteur.
Les conséquences de la mesure : le bailleur pourra souscrire une assurance complémentaire privée pour garantir la fraction de loyer excédant le loyer de référence. Il pourra aussi prendre des options (couverture des risques de vacance, des dégradations, etc.), car, a priori, elles ne seront pas couvertes par la garantie universelle des loyers.

Les honoraires de location seront acquittés surtout par les bailleurs

Le propriétaire qui fera appel à un professionnel devra prendre en charge la quasi-totalité des honoraires de mise en location. Toutefois, ceux de la réalisation de l’état des lieux, de la rédaction du bail, de l’organisation de la visite et de la constitution du dossier du locataire pourront être partagés entre ce dernier et le bailleur. Pour éviter des dérives, le texte prévoit le plafonnement des frais imputés au locataire. Ces plafonds seront établis par mètre carré de surface et varieront en fonction de la situation géographique du bien.  
Les conséquences de la mesure : selon l’observatoire des loyers Clameur, la gestion déléguée représentait, en 2013, 67,3 % du marché. Ce chiffre pourrait baisser cette année, la limitation des frais facturables au locataire risquant de freiner la location par le biais d’une agence.

Les contrats de bail devront être plus précis

Le bail devra être établi conformément à un contrat type défini par un décret, qui pourrait être publié d’ici à la fin du 1er semestre. Devront y figurer le montant du loyer de référence dans la zone où est situé le logement, le montant du loyer acquitté par le dernier locataire et la surface du logement. Le dossier de diagnostics techniques remis au locataire va s’étoffer. Aux trois diagnostics devant être fournis aujourd’hui –  performance énergétique, plomb et, pour les zones concernées, état des risques naturels et technologiques  – s’ajouteront un diagnostic amiante et un état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité. Des décrets d’application préciseront les modalités de ces obligations.
Les conséquences de la mesure : le bail type devrait aussi s’appliquer aux locations en cours. En effet, la loi prévoit que, à tout moment, le propriétaire ou le locataire peuvent exiger la rédaction d’un bail conforme.

Les locataires verront leurs droits renforcés

La loi Alur assouplit sensiblement les obligations des locataires. Par exemple, dans les grandes villes, un locataire qui donnera congé sera tenu de respecter un préavis d’un mois, au lieu de trois aujourd’hui (sauf cas prévus par la loi du 6.7.89 : premier emploi, mutation, licenciement…). Par ailleurs, l’occupant disposera de 10 jours pour compléter son état des lieux d’entrée. « Le propriétaire n’a pas cette faculté avec l’état des lieux de sortie », note Maud Velter, directrice associée de Lodgis.
Les conséquences de la mesure : ces dispositions risquent de  favoriser un repli des investisseurs vers des actifs immobiliers autres que le logement, des boutiques par exemple, et augmenter la sélectivité des bailleurs.


Mots-clés :

AGENT IMMOBILIER , BAIL D'HABITATION , COMPTE BANCAIRE , CONTRAT DE LOCATION , COPROPRIETE , GARANTIE DES RISQUES LOCATIFS , HONORAIRE




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