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Baux commerciaux, des changements en vue

Baux commerciaux, des changements en vue
Mars 2014
Le Particulier Immobilier n° 306, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Les rapports locatifs sont décidément au cœur des préoccupations du gouvernement… Après les mesures de la loi Alur, rendant les locations de logements plus contraignantes, voici le projet de loi Pinel, dont la première partie revisite les baux commerciaux… Pour le meilleur et pour le pire.

Adopté en première lecture le 18 février dernier par l’Assemblée nationale, le projet de loi* relatif « à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises » va connaître une pause de calendrier pour cause d’élections municipales, avant d’être discuté mi-avril au Sénat. Pas sûr que cela apaise les esprits, quand la relation entre bailleur et locataire risque de s’en trouver bouleversée… Tant et si bien que certains professionnels, au rang desquels Philippe Pelletier, chargé il y a dix ans d’une mission sur les baux commerciaux, a appelé de ses vœux une véritable concertation avec les organisations professionnelles plutôt qu’une adoption dans l’urgence recourant à la procédure parlementaire accélérée. En attendant une clarification ministérielle, coup de projecteur sur les changements phares à venir.

Nouveaux indices de référence

L’indice du coût de la construction (ICC) ne servirait plus de baromètre pour déterminer la variation du loyer. Le bailleur devrait se fonder sur l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou sur l’indice des loyers des activités tertiaires (Ilat), qui deviendraient les seules références admises (art. 2 du projet). À ce jour, le recours à l’ILC et à l’Ilat n’a qu’un caractère facultatif, le premier se rapportant aux activités commerciales, le second visant les activités de bureaux et les professions libérales. Le changement envisagé ne concerne toutefois que la révision du loyer, donc à chaque échéance triennale, et son renouvellement, à l’échéance du bail. Les clauses d’indexation, autorisant une variation le plus souvent annuelle du loyer, ne seraient donc pas visées. Pas plus que les baux dérogatoires, puisqu’ils échappent au statut des baux commerciaux, quand bien même leur durée serait allongée… Ironie du sort, si l’ILC a été introduit par le législateur en 2008 pour tempérer l’envolée des loyers issue de la variation de l’ICC, les derniers indices publiés par l’Insee portant sur le 3e trimestre vont en sens contraire : + 0,28 % d’évolution annuelle pour l’ILC, contre une baisse de 2,18 % pour l’ICC. Une situation qui, pour le coup, n’est pas forcément défavorable aux bailleurs… Actuellement, la référence à l’ILC est surtout utilisée dans les contrats conclus avec de grosses enseignes.

Les charges récupérables encadrées

Aujourd’hui, c’est le principe de la liberté contractuelle qui prévaut en matière de récupération des charges sur le locataire. Le projet de loi renverse la vapeur (art. 5). Si l’idée d’un inventaire annuel au bail destiné à clarifier la répartition des charges constitue une avancée, celle que certaines charges, listées par décret en Conseil d’Etat, ne puissent plus être imputées sur le locataire est discutable, précisément au nom de cette liberté régissant les baux commerciaux. Sans compter qu’il pourrait bien générer un effet pervers, celui d’inciter le bailleur à répercuter le coût de ces charges sur le montant du loyer au moment de la prise à bail… Surtout, c’est la fin programmée du bail « triple net », annoncée à travers cette mesure, qui assurait aux bailleurs parvenant à le négocier avec leur locataire une rentabilité nette de toutes charges.

Un état des lieux obligatoire

Jusqu’à présent facultatif, l’état des lieux deviendrait obligatoire à l’entrée et à la sortie des lieux (art. 5). Cette mesure doit être approuvée, car elle contribue à assainir la relation entre bailleurs et locataires. Un état des lieux à établir entre les parties à l’amiable ou par un tiers mandaté par elles, à défaut par huissier à frais partagés, comme en matière d’habitation. À supposer qu’un état des lieux ne soit pas dressé, il est prévu que le bailleur ne puisse alors invoquer la présomption de l’article 1731 du Code civil, en vertu de laquelle le locataire est censé avoir reçu les lieux « en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf preuve contraire ».

Le lissage de la hausse des loyers

C’est la mesure qui suscite le plus d’inquiétudes parmi les professionnels… La possibilité offerte au bailleur de « déplafonner » le loyer, lors d’une révision triennale ou à la fin des neuf ans, serait remplacée par un mécanisme de réajustement limité à une hausse annuelle de 10 % du dernier loyer acquitté (art. 4). Objectif, éviter qu’un commerçant, frappé par une forte augmentation, ne mette la clé sous la porte. Cette revalorisation lissée dans le temps va créer une déconnexion entre le loyer pratiqué et la valeur locative à la date d’échéance du contrat, qui reflète l’économie réelle. Une telle mesure pourrait donner l’idée aux bailleurs d’avoir recours à l’éviction pour revenir à une valeur locative aussi proche que possible de celle du marché… Des zones d’ombre subsistent par ailleurs quant à l’application de cette disposition, notamment sur la durée effective d’application de la hausse et la notion de « loyer acquitté ». La mesure concerne au premier chef les commerces situés en centre-ville, les centres commerciaux utilisant des baux supérieurs à neuf ans n’étant pas visés par le dispositif. Autres exclusions, les baux de bureaux ou de locaux monovalents (construits pour une seule utilisation, exemple un cinéma) en tant qu’ils échappent aux règles du plafonnement.

Un droit de préemption du locataire en cas de vente

Un droit de préemption est instauré au profit du commerçant, lorsqu’un propriétaire met en vente les murs d’un local commercial, étendu au cas où une cession à un prix inférieur serait envisagée, supposant une nouvelle notification (art. 6). Ce formalisme revient à transposer au bail commercial le mécanisme existant dans les baux d’habitation. Une mesure bienvenue, d’autant que des délais courts ont été prévus – le locataire aurait un mois pour se prononcer à compter de l’offre qui lui est faite. Seules les ventes de commerces indépendants sont concernées par ce droit de préemption, non celles des centres commerciaux.

Marianne Bertrand

*n° 1338, déposé le 21.8.13.


Mots-clés :

BAIL COMMERCIAL , DROIT DE PREEMPTION URBAIN , ICC , ILC , INDICE DES LOYERS COMMERCIAUX , INDICE DU COUT DE LA CONSTRUCTION , URBANISME




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