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Comment apprécier son logement à sa juste valeur

Comment apprécier son logement à sa juste valeur
Mars 2014
Le Particulier n° 1095, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

À l’occasion d’une donation, d’une succession ou d’une déclaration d’impôt de solidarité sur la fortune, le contribuable doit estimer tout ou partie de son patrimoine immobilier. Ne le sous-évaluez pas car le fisc est, plus que jamais, aux aguets !

Donation, succession, déclaration d’impôt sur la fortune (ISF) : certaines situations exigent de déclarer la valeur d’un ou de plusieurs biens immobiliers. L’inclination naturelle des propriétaires les pousse à les sous-estimer, mais c’est une stratégie dangereuse et lourde de conséquences. En effet, le fisc risque, tôt ou tard, de réclamer son dû. Le délai de reprise (voir "Lexique : apprécier son logement à sa juste valeur") est de 3 ans si vous avez sous-estimé votre patrimoine immobilier et de 6 ans si vous avez omis de faire votre déclaration (une situation fréquente en matière d’ISF). « Mieux vaut être sur une estimation inférieure que de ne rien déclarer du tout », conseille, sous couvert d’anonymat, un avocat parisien.
Au final, vous paierez l’impôt dû, sur 3 ou 6 années, avec des pénalités de retard (0,40 % par mois). Si vous avez manifestement sous-évalué votre patrimoine (comme ce contribuable qui avait déclaré pour 450 000 € une propriété à Saint-Tropez estimée à 5 millions d’euros) ou si vous avez omis de le déclarer, vous devrez acquitter des pénalités de 40 % pour « manquement délibéré » (autrefois appelé « mauvaise foi »). Souvent, les redressements s’enchaînent. Par exemple, un bien sous-estimé lors d’une donation pourra également entraîner un redressement au titre de l’ISF. Ce qui aboutit à une note fiscale particulièrement salée !

L’estimation, un exercice très complexe

Il n’est pas si facile de réaliser une juste évaluation d’un bien. « De multiples critères sont susceptibles d’avoir une incidence sur la valeur d’un logement : sa superficie, son standing, son état, mais aussi ses caractéristiques techniques (la présence de double vitrage, par exemple) et qualitatives (ensoleillement, vis-à-vis, nuisances). Dans un même quartier, l’environnement peut changer d’une rue à l’autre », explique Yoann Glasson, responsable marketing chez Lamy Expertise. Au sein d’un même immeuble, d’ailleurs, les prix varient sensiblement. « Par exemple, dans un immeuble haussmannien situé dans un bel arrondissement parisien, un même appartement vaudra 8 500 € le m² au rez-de-chaussée contre environ 12 500 € le m² au 5e étage », explique Nicolas Pettex-Muffat, directeur général du groupe immobilier de luxe Féau. « Tous les cas sont particuliers : une terrasse ne se valorise pas de la même manière si elle est paysagée ou non, si elle est exposée au sud ou au nord, si elle est située sur le toit ou de plain-pied, si elle est accessible du salon ou des chambres, si elle a un vis-à-vis agréable ou donne sur un mur, si son environnement est calme ou, au contraire, bruyant… », détaille Olivier Alonso, président du réseau d’agences immobilières Solvimo.
Il faut donc se faire aider pour estimer son patrimoine immobilier. Vous pouvez vous servir des bases de données recensant les transactions immobilières (Patrim Usagers, par exemple, voir "Évaluez vos bien immobiliers comme le fisc"), vous rendre sur un site d’évaluation (le simulateur de Meilleursagents, notamment) ou faire appel à un agent immobilier de quartier ou à un expert immobilier. Que valent ces différentes solutions ? Sont-elles fiables ? Et surtout, quelles sont celles qui, en cas de contrôle, vous permettront de tenir tête à l’administration fiscale ?

L’évaluation par comparaison, la méthode préférée du fisc

Même si c’est la solution la plus simple à mettre en œuvre, n’estimez pas votre bien en utilisant les statistiques régulièrement publiées par les notaires et les agents immobiliers et en multipliant le prix moyen au mètre carré donné pour votre commune ou votre quartier par votre surface ­habitable. En effet, si l’administration fiscale n’impose pas de méthode d’évaluation, elle a une préférence pour celle dite par « comparaison ». Une primauté régulièrement rappelée par la jurisprudence (cass. com. du 10.12.13, n° 12-28.421). « La comparaison est la méthode à privilégier dans tous les cas de figure », assure Emmanuel de Saint-Pern, directeur du département évaluations immobilières au cabinet d’avocats Fidal. La valeur du bien est déterminée à partir des prix des ventes récentes (en général, inférieures à 2 ans) de biens similaires. Ce mode d’évaluation trouve toutefois ses limites pour les secteurs où le marché immobilier est atone ou pour les biens d’exception (voir encadré "L’immobilier atypique ou de luxe est plus compliqué à évaluer"). Pour les biens loués (logements, commerces, etc.), il est possible d’utiliser – en complément – la méthode par « capitalisation du revenu ». Elle consiste à estimer un bien loué en fonction du rendement qui en est attendu par d’éventuels investisseurs. Par exemple, un bien loué 1 000 € par mois (12 000 € par an) et devant dégager un rendement de 4 % pour être vendu dans de bonnes conditions, sera évalué à 300 000 € (12 000 € / 0,04). « C’est une méthode qui vient en appoint. Le fisc admet toutefois plus facilement qu’on la mette en avant pour l’immobilier tertiaire que pour un logement », explique Emmanuel de Saint-Pern.

Des références de ventes disponibles sur internet

Des sites internet peuvent vous fournir des références utiles. L’administration fiscale vient notamment d’ouvrir sa base Patrim Usagers qui permet au grand public d’accéder gratuitement à 20 millions de transactions référencées (voir notre article "Évaluez vos bien immobiliers comme le fisc"). Pour un logement situé en région parisienne, vous avez accès à des informations tout aussi fiables sur le site paris.notaires.fr (cliquez sur le lien Immo Notaires Argus dans la rubrique Outils pratiques), moyennant 10 €. Attention, ces deux sites ne vous donneront pas la valeur de votre bien, ils ne vous fourniront que des références de transactions étayées (outre le prix, sont notamment renseignés le nom de la rue, l’étage et la superficie) que vous pourrez utiliser pour procéder à votre propre évaluation. Au contraire, le simulateur Meilleursagents procède à une véritable estimation en ligne et gratuite, après vous avoir demandé de renseigner une vingtaine de critères. Vous disposez alors d’une fourchette de prix, assortie d’un indice de fiabilité allant de 1 (le plus faible) à 5 (le plus élevé). À noter, le groupe De Particulier à Particulier propose un service intermédiaire : une estimation de votre bien sur dossier. Après avoir rempli et renvoyé un formulaire accompagné de quelques photographies, vous recevez, sous 8 jours, une évaluation écrite. Cette prestation est facturée de 128 à 200 € pour un appartement et de 143 à 248 € pour une maison.

Le recours à un agent immobilier

Pour plus de fiabilité, mieux vaut faire appel à un professionnel qui se déplacera sur les lieux. Le plus souvent, le réflexe des propriétaires est de se rapprocher d’un agent immobilier. Afin qu’il dispose de suffisamment d’éléments de comparaison, choisissez-le dans votre quartier ou, si vous vendez un bien atypique (loft, château, etc.), tournez-vous vers un spécialiste de ce segment de marché. Le site Meilleursagents peut vous aider à sélectionner un professionnel connaissant votre secteur. Vous pouvez y trouver, pour chacune des agences partenaires implantées dans votre quartier, le nombre de ventes réalisées, les délais de vente, le prix moyen des transactions, etc.
Sachez qu’un agent immobilier peut être tenté de surévaluer votre bien dans l’espoir de se voir confier un mandat de vente. Il est donc préférable de lui avouer le véritable motif de sa venue. « Mieux vaut jouer la transparence et dire à l’agent que l’on n’envisage pas de vendre pour le moment. Cela limite le risque qu’il donne un prix trop optimiste, préconise Jean-François Buet, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) et expert immobilier. En outre, ajoute-t-il, l’estimation doit être facturée, car elle donne lieu à un véritable travail. Pour moi, cela vaut de 110 à 180 €. » Si le tarif de cette prestation n’est pas affiché dans l’agence, n’oubliez pas de demander un devis préalable. Après sa visite, l’agent vous remettra un avis de valeur (voir lexique "Lexique : apprécier son logement à sa juste valeur") avec une estimation éventuellement basée sur des ventes récentes de biens ressemblant au vôtre.

L’expert immobilier engage sa responsabilité

Pour bénéficier d’une véritable expertise qui pourra, le cas échéant, être opposé à l’administration fiscale, vous devez faire appel à un expert immobilier. Attention, ce titre n’est pas protégé (ce qui signifie que n’importe qui peut se déclarer expert immobilier). Vous avez donc intérêt à choisir un professionnel adhérent à l’une des 15 associations professionnelles signataires de la charte de l’expertise immobilière. Parmi elles, on trouve l’Institut français de l’expertise immobilière (IFEI), le Conseil supérieur du notariat (CSN) ou encore le Conseil national de l’expertise foncière, agricole et forestière (CNEFAF).
L’expert immobilier vous demandera un certain nombre de documents : acte de propriété, diagnostics techniques, montant de la taxe foncière et, pour les appartements, procès-verbaux des assemblées générales de copropriété des 3 dernières années ainsi que le règlement de copropriété. « Celui-ci éclaire sur d’éventuelles restrictions d’usage, comme l’impossibilité de vendre séparément l’appartement du box ou de la chambre de service », explique Claude Galpin, président de l’IFEI. Si vous n’êtes pas en mesure de présenter tous ces documents, ­l’expertise comprendra un certain nombre de réserves.
Sachez aussi que vous n’obtiendrez pas d’estimation immédiatement. En effet, l’expert immobilier complète souvent sa visite par la consultation des documents d’urbanisme en mairie avant de rédiger son compte rendu. « Il peut remettre un rapport détaillé ou un rapport synthétique. Je recommande le rapport détaillé quand il y a un risque de contrôle fiscal ou de contentieux avec des héritiers », explique Claude Galpin. Pour un bilan détaillé, les honoraires d’un expert atteignent environ 800 € pour un appartement de 100 m² et 1 000 € pour une maison de 150 m². Quant à l’expertise d’un immeuble entier, elle peut se chiffrer à 5 000 €. Ces sommes sont à minorer de 30 % environ, si l’on se contente d’un rapport synthétique.
L’expertise a une véritable valeur. D’abord, l’expert engage sa responsabilité, il dispose d’ailleurs d’une assurance de responsabilité civile professionnelle (RCP). De plus, si le fisc conteste l’estimation de l’expert, celui-ci peut vous assister lors de vos rendez-vous avec l’administration fiscale. Mais, en général, le fisc se range à la valeur déterminée par l’expert. « Les membres de l’administration fiscale et le juge, qui ne sont pas des professionnels de l’expertise, n’ont pas d’autre choix que de s’aligner sur la valeur donnée par l’expert », confirme maître Églantine Lioret, avocate fiscaliste au cabinet Wragge & Co. L’intérêt de procéder à une véritable expertise ne se limite pas au contexte fiscal. Elle peut aussi être précieuse dans le cadre d’une donation pour désamorcer les possibles conflits entre héritiers.
De la tranquillité à la préservation de la paix familiale, l’utilité d’une expertise immobilière ne se dément pas.

Valérie Valin-Stein


Mots-clés :

AGENT IMMOBILIER , DONATION , IMMOBILIER , IMPOT SUR LA FORTUNE , ISF , LOGEMENT , PRIX




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