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À toute Alur...

À toute Alur...
Février 2014
Le Particulier Immobilier n° 305, article complet.
Auteur : JUERY (Françoise)

Le gouvernement, engagé dans la dernière ligne droite, tient à ce que la loi Alur soit définitivement votée avant la pause parlementaire qui débutera le 3 mars, précédant les élections municipales du 23 mars.

Après avoir été approuvé par l’Assemblée nationale, le projet de loi, adopté fin octobre par le Sénat (voir LPI n° 303, Le volet locatif de la loi Alur après son passage devant le Sénat), doit passer en deuxième lecture, le 29 janvier. Puis, vraisemblablement, devant une commission mixte paritaire, pour régler les points de ­désaccord subsistant entre les deux assemblées, le vote définitif étant prévu au plus tard le 1er février. Son second passage, mi-janvier, devant l’Assemblée nationale n’a pas apporté d’évolutions majeures sur le volet logement. Tout s’est joué en commission des affaires économiques. Notamment, avec d’importantes retouches au dispositif de la Garantie universelle des loyers (GUL), une mesure si controversée qu’elle a, selon Daniel Goldberg, rapporteur de la loi, « embolisé le débat ». L’autre disposition emblématique d’Alur, l’encadrement des loyers, n’a pas non plus sensiblement évolué. Globalement, les professionnels ont obtenu gain de cause sur un certain nombre de points qui peuvent apparaître mineurs mais ne sont pas sans conséquences pour les bailleurs et les copropriétaires.

Les professionnels ont été entendus

Les professionnels se sont indignés, la ministre a cédé : « Plusieurs points ont évolué dans le sens préconisé par la profession », s’est réjoui modestement Jean-François Buet, président de la Fnaim. Ainsi, la GUL est-elle devenue facultative et « gratuite » : elle sera financée par l’État avec l’aide d’Action Logement (ex 1 % Logement). Laissant les bailleurs perplexes sachant qu’ils ne pourront être indemnisés qu’a hauteur du loyer de référence, pour une durée maximale de dix-huit mois, qu’un délai de carence et une franchise seront sans doute instaurés, et que les dégradations locatives et les frais de poursuite judiciaire ne seront pas couverts. Autrement dit, une formule qui ne contente en fait que les assureurs et ceux des professionnels de l’immobilier pratiquant le courtage en assurance, qui pourront proposer des garanties complémentaires à la GUL, devenue insuffisante. Les associations de locataires elles-mêmes la jugent, dans sa formule actuelle, peu pertinente.
Le renforcement de l’encadrement actuel des loyers apparaît en revanche inéluctable. Le texte prévoit que les « zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants » seront impérativement dotées d’un observatoire local des loyers compilant les données relatives aux loyers effectivement pratiqués et mettant à la disposition du public les résultats statistiques « représentatifs ». Dans ces zones, le représentant de l’État dans le département fixera « chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique ». Les montants de ces trois séries de loyers étant déterminés, selon la structure du marché locatif et des niveaux de loyers médians constatés, par chaque observatoire local. Le loyer de référence majoré ne pourra excéder de plus de 20 % le loyer de référence, tandis que le loyer de référence minoré ne pourra dépasser un montant supérieur au loyer de référence diminué de 30 %. Une action en diminution de loyer pourra être engagée si le loyer fixé au contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature dudit contrat. Bien des observateurs doutent cependant de l’efficacité d’une nouvelle régulation des loyers imposée à contretemps, au moment où les loyers fléchissent d’eux-mêmes.

Colocation et location saisonnière moins attractives

Pour les colocations, le montant des loyers cumulés ne pourra dépasser les limites précitées. De plus, la solidarité financière d’un colocataire sortant prendra fin six mois après son départ, quelle que soit la date d’échéance du bail (aujourd’hui, la solidarité prend fin avec le bail, soit au bout de trois ou six ans), si un nouveau colocataire ne l’a pas préalablement remplacé. Ce qui fragilise le propriétaire, qui risque de se trouver dépourvu, en cours de bail, à la fois d’un locataire pour porter sa part de loyer et de tout recours à la clause de solidarité du partant si ceux qui restent dans les lieux connaissent des impayés.
L’une des rares évolutions positives pour les bailleurs ne pratiquant pas la gestion directe est due à un revirement obtenu de haute lutte par les professionnels craignant une fuite de leur clientèle : contrairement aux annonces réitérées de Cécile Duflot, affirmant l’exonération pour les locataires de tout honoraire de mise en location, la rétribution du professionnel sera, finalement, partagée entre locataire et propriétaire. Du moins la part des honoraires facturés au titre des visites du logement, de la constitution du dossier de location, de la rédaction du bail – mais que restera-t-il à rédiger sachant que le bail se présentera sous forme d’un imprimé standard et obligatoire ? – et de l’établissement de l’état des lieux. Cependant, les frais restant à la charge du locataire seront plafonnés en fonction de la localisation du logement et de sa superficie et, en tout état de cause, ils ne devront jamais excéder ceux payés par le bailleur… Le partage sera mentionné dans le contrat de bail type pour une parfaite information des locataires. Une mention sans doute nécessaire sachant que, pour s’assurer une clientèle de bailleurs et en dépit de l’obligation de partage par moitié imposée par la loi de 1989, bien des intermédiaires faisaient peser la totalité ou la quasi-totalité des honoraires sur le locataire.
Quant à la « location meublée de courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile » autrement dit, la location saisonnière, cœur de cible d’un certain nombre d’agences immobilières, il n’est plus question de modifier le régime de l’autorisation préalable de changement d’usage en vigueur dans les villes de plus de 200 000 habitants, mais plutôt d’instaurer un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage laissée à l’appréciation du conseil municipal. En outre, les copropriétaires n’auront plus à demander l’autorisation de l’assemblée générale pour exercer ce type de location, même si le règlement de copropriété le prévoit. En revanche, les communes non concernées actuellement par l’autorisation préalable au changement d’usage pourront la mettre en place.

Un régime spécial pour les petites copropriétés

En ce qui concerne la gestion des copropriétés, Jean-François Buet s’est félicité de ce que le gouvernement ait entendu son plaidoyer pour les petites copropriétés (majoritaires en France) en autorisant celles comptant jusqu’à 15 lots principaux à renoncer au compte séparé. Par mesure de protection, si elles font ce choix, elles devront disposer de sous-comptes individualisés dans les livres de la banque tenant le compte unique du syndic. Ce dernier étant tenu de mettre à disposition du président du conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires du sous-compte de sa copropriété « dès réception de ceux-ci ». « Un coup d’épée dans l’eau, ironise David Rodriguez, juriste à l’association Consommation Logement et Cadre de Vie (CLCV). Les conseillers syndicaux peinant déjà à décrypter les cinq annexes comptables jointes à la convocation d’assemblée générale (AG), on peut craindre qu’il en soit de même pour les relevés, si tant est que le syndic les leur présente bien… ». Mais ce qui préoccupe plus encore la CLCV est que le texte n’interdit pas au syndic de majorer ses honoraires si les copropriétaires choisissent une autre banque que la sienne, pour ouvrir le compte séparé de leur immeuble. Dissuasif. Or, les grands réseaux d’administration de biens sont détenus par des banques ou fonds de pension ! De plus, leur concentration, que l’on croyait stabilisée, se poursuit : Citya n’a-t-il pas acquis aujourd’hui pratiquement tous les anciens cabinets Urbania et Foncia ne vient-il pas d’annoncer le rachat de ceux de Tagerim ?
Par ailleurs, les mêmes copropriétés comptant jusqu’à 15 lots principaux pourront faire le choix d’un régime de « cogestion », déléguant ainsi l’essentiel du suivi des contrats et des travaux de maintenance aux membres du conseil syndical. Une formule que salueront sans doute certains réseaux comme Sergic ou Le Bon Syndic qui, devançant la loi, proposent déjà une gestion professionnelle allégée (voir LPI n° 304 La part belle aux conseils syndicaux très impliqués).

Enfin, comme prévu dans la version précédente d’Alur, chaque copropriétaire devra, chaque année, abonder un fonds pour travaux non encore votés à hauteur de 5 % du budget prévisionnel. Mais alors que les immeubles sous garantie décennale devaient en être exemptés, tous les immeubles achevés depuis plus de cinq ans se verront finalement contraints de constituer ce fonds. Une mesure qui reste controversée : le fait de confier à son syndic une épargne qui restera largement improductive – les honoraires prélevés par ce dernier pour la gestion du fonds travaux absorbant les éventuels intérêts du placement – pourrait recevoir un accueil assez mitigé de la part des copropriétaires.

La Fnaim pose ses conditions

Au train accéléré où va l’examen des textes, il est probable que, sauf intervention du Conseil constitutionnel, la mouture actuelle sera proche du contenu de la future loi. Cependant, la mesure phare qu’est la GUL n’entrera pas en vigueur avant 2016 et nombre de dispositions devront, pour être appliquées, attendre des décrets en Conseil d’Etat. Quant à la mise en place de l’encadrement des loyers, même si la ministre espère lancer le procédé dès la rentrée 2014, celui-ci est suspendu à la mise en route des observatoires des loyers. Or, la profession en détient une des clés : après avoir refusé très officiellement de participer à l’alimentation des observatoires locaux, la Fnaim a finalement accepté de se rallier. « (…) Nous entendons rester partie prenante dans les négociations même après le vote définitif du texte, sachant que certains points devront être précisés par décret », s’est défendu Jean-François Buet. Donnant, donnant…

Françoise juéry

 


Mots-clés :

AGENT IMMOBILIER , BUDGET , COLOCATION , COMPTE BANCAIRE , COPROPRIETE , GARANTIE DES RISQUES LOCATIFS , GRL




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