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Mon locataire refuse de quitter les lieux malgré mon congé

Mon locataire refuse de quitter les lieux malgré mon congé
Janvier 2014
Le Particulier n° 1092, article complet.
Auteur : TUGNY (Diane de)

En 2011, nous avons acheté un appartement occupé dont le bail venait à échéance le 31 octobre 2013. Sept mois avant ce terme, le 2 avril 2013, nous avons donné congé à nos locataires pour reprendre ce bien afin d’y emménager avec nos enfants. Nous comptions faire quelques travaux à partir du 1er novembre. Mais les locataires ont refusé de partir le 31 octobre et sont toujours dans les lieux. Ils continuent, pour l’instant, de payer le loyer. De notre côté, nous avions donné congé à notre propriétaire, qui a accepté que nous restions temporairement dans le logement que nous louons.

Comment faire pour récupérer notre appartement ?

Notre diagnostic

Le propriétaire d’un bien immobilier peut demander à ses locataires de quitter les lieux – on parle de « donner congé » – pour trois raisons : pour vendre le bien, pour y habiter ou y loger ses proches, ou pour un motif légitime et sérieux (notamment le non-paiement des loyers et des charges).

Le congé doit être délivré dans les règles

La procédure est soumise dans sa forme à des exigences très strictes, prévues par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation. Si elles n’ont pas été respectées, le congé sera nul et le bail, conclu pour 3 ans, sera renouvelé automatiquement pour la même durée. Il faut donc vérifier si le congé donné est régulier. Il peut être envoyé au locataire par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ou remis par un huissier. Si le congé donné par huissier est plus coûteux (environ 150 €), il a le mérite d’avoir une date et une régularité certaines, ce qui le rend difficilement contestable sur la forme. Le congé envoyé par lettre recommandée est plus risqué, dans la mesure où sa régularité peut être remise en cause par les locataires.
Demandez l’expulsion de l’occupant
Si vous avez donné congé à vos locataires en respectant les formes, vous pourrez obtenir leur départ. Mais pour cela, vous devrez entamer une action en justice devant le tribunal d’instance du lieu où est situé l’immeuble, afin que le juge ordonne leur expulsion. Il est, en effet, impossible de mettre dehors un locataire sans un jugement. Une fois qu’il sera rendu, vous devrez faire appel à un huissier pour l’exécuter.

La procédure

Vérifiez la validité de votre congé

Un congé qui n’est pas valable équivaut à une absence de congé. Dans ce cas, le bail arrivé à terme se renouvelle automatiquement pour 3 ans. Le propriétaire ne peut alors plus récupérer son bien avant le terme suivant. Il faut donc, en premier lieu, vérifier si vous avez rédigé et adressé votre congé dans les règles.

Chaque locataire doit recevoir un congé

Il est impératif que le congé ait été donné à tous les locataires. S’ils sont mariés, il faut que chaque époux l’ait reçu séparément, même si un seul a signé le bail. Notez que si votre locataire s’est marié en cours de bail sans vous en informer, le congé délivré au seul signataire du bail est valable (art. 9-1 de la loi de 1989). Si les locataires sont pacsés, vivent en concubinage ou en colocation, le congé doit être adressé séparément à chaque personne mentionnée dans le bail et uniquement celles-là. Toutefois si votre locataire s’est pacsé en cours de bail, le congé doit être délivré aux deux partenaires, même si un seul nom figure dans le bail, sauf si vous n’avez pas été informé du pacs (dans ce cas le congé délivré au signataire du bail est valable pour l’autre). Si vous avez envoyé votre congé par LRAR à chaque locataire séparément, il n’y a pas de contestation possible. Mais si vous avez adressé un seul congé au nom des deux signataires du bail, il est, en principe, nul (sauf s’ils ont tous les deux signé l’avis de réception – cass. civ. 3e du 2.2.00, n° 98-11471). Certains juges ont cependant validé de tels congés lorsque le bail contenait une clause de solidarité des locataires (cass. civ. 3e du 20.7.89, n° 88-12676). Mais cette décision a été contestée par d’autres juges (CA de Paris du 19.2.08, n° 06-00730).

Le congé doit préciser un motif

Le congé doit indiquer le motif pour lequel il est donné et, s’il s’agit d’un congé pour reprise, préciser les nom et adresse des bénéficiaires.
À savoir : le congé pour reprise n’est pas autorisé si vous souhaitez faire du logement votre résidence secondaire. Il faut nécessairement que le propriétaire ou l’un de ses proches autorisé par la loi (son conjoint, partenaire de pacs ou concubin depuis au moins un an à la date du congé, ou encore ses ascendants, descendants ou ceux de son conjoint, concubin ou partenaire de pacs) l’occupe à titre de résidence principale (cass. civ. 3e du 17.10.12, n° 11-19090).

Le congé doit parvenir aux locataires au moins 6 mois avant le terme du bail

De plus, pour que le congé soit valable, la lettre recommandée doit avoir été réceptionnée ou retirée à la poste (art. 669 du code de procédure civile). Sinon, elle est considérée comme n’ayant jamais été expédiée. Si vos locataires ne l’ont pas reçue ou ne sont pas allés la chercher, le congé est donc sans effet et le bail est reconduit (cass. civ. 3e du 13.7.11, n° 10-20478). Il en va de même si l’avis de réception a été signé par d’autres personnes que les locataires (cass. civ. 3e du 18.12.02, n° 01-01286). Notez que si un seul de vos locataires mariés ou pacsés n’a pas reçu ou retiré le pli, le bail se renouvellera à son égard, ce qui permettra le maintien du couple dans votre appartement.
Attention, même si les locataires ont reçu ou retiré la lettre recommandée, il faut encore, pour que le congé soit valable, que la date de retrait ou de réception du courrier soit antérieure d’au moins 6 mois à la date d’échéance du bail. Par conséquent, si le bail expire le 31 octobre à minuit, ils doivent avoir reçu le congé avant le 30 avril 2013, minuit.
Il faut distinguer la date de signature du bail de celle de sa prise d’effet. C’est cette dernière qui détermine l’échéance du bail, 3 ans plus tard. Le congé doit mentionner qu’il prend effet le dernier jour du bail et non le lendemain de sa date d’expiration (même si les juges tolèrent cette erreur si le congé a été délivré dans les délais – cass. civ. 3e du 11.7.07, n° 06-15943).

Saisissez le tribunal d’instance

Si le congé a été adressé dans les formes, le bail prend fin dès le terme prévu, sans que vos locataires puissent s’en plaindre. S’ils restent néanmoins dans les lieux, la loi les considère comme « occupants sans droit ni titre ». Vous ne pouvez cependant pas les mettre dehors sans saisir le tribunal. Celui-ci peut valider le congé, prononcer leur expulsion et, s’ils ont cessé de payer les loyers, les condamner à s’acquitter, jusqu’à la libération des lieux, d’une « indemnité d’occupation », c’est-à-dire une somme équivalente aux loyers. Vous pourrez également réclamer des dommages et intérêts, si le maintien des locataires dans les lieux vous a fait subir un préjudice (financier, moral, etc.).
En matière de bail d’habitation, c’est le tribunal d’instance du lieu où est situé l’immeuble qui est compétent pour prononcer l’expulsion (art. R 221-5 et R 221-38 du code de l’organisation judiciaire). Vous n’êtes pas obligé d’avoir recours à un avocat pour le saisir. Mais, compte tenu de l’enjeu, cela est préférable : il se chargera de toute la procédure (rédiger l’assignation, plaider à l’audience, faire exécuter la décision, etc.), ce qui vous permettra de gagner du temps et d’éviter des erreurs.

Les locataires doivent être assignés par voie d’huissier

Vous devez faire appel à un huissier de justice pour qu’il délivre aux locataires une assignation à comparaître devant le tribunal d’instance à une date précise. Attention, l’assignation doit être adressée à chacun des locataires pour que le jugement soit applicable aux deux. Il est préférable de demander à l’huissier ou à un avocat de la rédiger pour éviter toute erreur menant à la nullité de la procédure. Mais si vous préférez le faire vous-même, avant de la remettre à l’huissier, sachez qu’elle doit comporter certaines mentions obligatoires listées à l’article 56 du code de procédure civile. N’oubliez pas de demander « l’exécution provisoire du jugement », pour qu’un éventuel appel des locataires ne paralyse pas l’expulsion.
À savoir : il est possible de saisir le tribunal d’une assignation en référé pour que les choses aillent plus vite. Il s’agit d’une procédure d’urgence utilisable lorsqu’il n’y a pas de contestation sérieuse sur le fond de l’affaire.
Mais si le locataire conteste la validité du congé, l’affaire sera renvoyée à une audience normale.

Vous présenterez vos demandes lors de l’audience

Si vous n’avez pas d’avocat, vous devrez impérativement vous présenter à l’audience à la date fixée dans l’assignation. Si vous en avez un, vous n’êtes pas obligé de vous déplacer, votre avocat vous représentera. Si vous êtes plusieurs propriétaires (mariés, en indivision, etc.) un seul d’entre vous peut se rendre à l’audience avec un pouvoir de l’autre pour le représenter (pouvoir signé, daté et accompagné d’une copie de la pièce d’identité de celui qui ne vient pas). Lors de l’audience, après avoir rappelé les faits, vous présenterez au juge les demandes exposées dans votre assignation : validation du congé, expulsion, paiement d’indemnités d’occupation jusqu’à la libération des lieux, éventuellement dommages et intérêts pour le préjudice subi, remboursement des dépens (frais d’huissier), des frais d’avocat s’il y a lieu et demande d’exécution provisoire du jugement. Les locataires, s’ils sont présents, devront expliquer les raisons de leur maintien dans l’appartement.

Le juge peut accorder des délais aux locataires

Le juge du tribunal d’instance rendra un jugement – ou une ordonnance, s’il a été saisi en référé – prononçant l’expulsion des locataires. Sachez toutefois, qu’il peut éventuellement leur accorder des délais pour partir (un an au maximum), s’ils prouvent leur bonne foi en justifiant des démarches qu’ils ont faites pour trouver un autre logement (art. L 412-3 et 4 du code des procédures civiles d’exécution, CPCE).
À savoir : si vos locataires essaient de profiter de la situation (votre besoin urgent de reprendre l’appartement pour y habiter) en vous réclamant une somme d’argent en contrepartie de leur départ, sachez que cette méthode s’assimile à une tentative d’extorsion
de fonds. N’hésitez pas à porter plainte.

Faites expulser les occupants

Une fois le jugement prononcé, il faut que vous – ou l’avocat – demandiez à l’huissier de le signifier aux locataires, c’est-à-dire de le porter officiellement à leur connaissance. Ils disposeront, à compter de la date de signification, d’un délai pour faire appel (un mois ou 15 jours en cas de référé). En principe, l’appel suspend l’exécution de la décision, sauf si elle a été rendue en référé ou si le jugement précise que la décision est assortie de « l’exécution provisoire ».
Lorsque le jugement est définitif – faute de recours – ou lorsqu’il est assorti de l’exécution provisoire et que les éventuels délais accordés par le juge sont passés, l’huissier peut délivrer un commandement de quitter les lieux aux locataires (art. L 411-1 du CPCE). L’expulsion interviendra 2 mois après ce commandement, si les locataires ne sont pas partis spontanément avant. Le juge peut exceptionnellement proroger ce délai de 3 mois au maximum (art. L 412-1 et 2 du CPCE).
Si les locataires refusent encore de quitter les lieux, l’huissier dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion, puis requiert le concours de la force publique auprès du préfet, pour les expulser physiquement.
À savoir : le commandement précise aux locataires qu’ils peuvent saisir le juge de l’exécution pour obtenir des délais pour quitter le logement (un an, au maximum, en tenant compte des éventuels délais déjà accordés par le juge qui a prononcé l’expulsion – art. L 412-4 du CPCE). L’expulsion ne pourra pas avoir lieu entre le 1er novembre et le 15 mars, période où toute expulsion est suspendue (art. L 412-6 du CPCE).

Diane de Tugny


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , CONGE DE LOCATION , CONGE PAR LE PROPRIETAIRE , EXPULSION , LITIGE




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