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Rapports locatifs : clause d’indexation et automaticité

Rapports locatifs : clause d’indexation et automaticité
Décembre 2013
Le Particulier Immobilier n° 303, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

La référence à un indice de révision fixe n’exclut pas une évolution de l’indice sur douze mois. Cass. civ. 3e du 16.10.13, n° 12-16335

Le Code monétaire et financier (art. L. 112-1) répute non écrite « toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision ». C’est en brandissant ce texte qu’un locataire a contesté la légalité de la clause d’indexation annuelle du loyer prévue dans son bail professionnel. L’enjeu ? Obtenir que la clause soit réputée non écrite pour contester l’indexation des loyers pratiquée par le bailleur et obtenir le remboursement des sommes qu’il juge indues.

Les faits

En l’espèce, le bail contenait une clause de révision du loyer mentionnant que « le loyer sera révisé chaque année le 1er juillet. Indice de référence : 4e trimestre 1987 ». Le locataire soutenait qu’il s’agissait d’un indice de base ou de référence fixe ou constant qui revenait à considérer une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision. À savoir : le recours à un indice de base fixe revient à se référer chaque année à un indice de base immuable, en le comparant au nouvel indice de l’année concernée. Ainsi, seul cet indice de comparaison change, l’indice de base prévu au bail restant fixe. La cour d’appel a débouté le locataire (CA de Paris du 14.2.12). Pour déclarer la clause licite, les juges du fond ont retenu que les parties étaient convenues de la révision du loyer annuelle à la date anniversaire du contrat, impliquant une évolution de l’indice sur douze mois. L’arrêt d’appel souligne que la référence à l’indice du 4e trimestre 1987 n’est que l’illustration de la volonté des parties de prendre en compte les derniers indices publiés tant au début qu’à la fin de la période concernée par la révision et de faire coïncider la durée de cette période avec celle de la durée d’évolution des indices retenus. Le locataire se pourvoit en cassation. En vain.

La solution

La Cour de cassation se range à la position de la cour d’appel, souveraine dans son appréciation des faits. Les hauts magistrats ont aussi jugé qu’en prévoyant une « révision annuelle impérative », les parties avaient exprimé l’intention que l’indexation s’opère automatiquement chaque année, en l’occurrence au 1er juillet, excluant par là même qu’elle soit subordonnée à la demande expresse du propriétaire.

Laure Le Scornet


Mots-clés :

BAIL PROFESSIONNEL , CONTRAT DE LOCATION , INDICE DE REFERENCE DES LOYERS , JURISPRUDENCE , LOYER




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