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Le point sur le permis de construire

Le point sur le permis de construire
Décembre 2013
Le Particulier n° 1091, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Le permis de construire est une autorisation d’urbanisme obligatoire pour réaliser des travaux d’une certaine ampleur. Il permet à l’administration de vérifier si le projet de construction respecte bien les règles en vigueur dans la commune.

Délivré par le maire au nom de la commune ou de l’État, le permis de construire est le sésame indispensable pour bâtir une maison individuelle ou faire de gros travaux (un agrandissement, par exemple). Les interventions de moindre importance peuvent faire l’objet d’une déclaration préalable, voire être dispensées de formalités.
Si la procédure de demande de permis de construire est contraignante, son obtention ne pose aucune difficulté dès lors que la réglementation d’urbanisme applicable au terrain concerné est respectée. Il peut s’agir du code de l’urbanisme, du plan local d’urbanisme (PLU), du plan d’occupation des sols (POS) ou encore de règles spécifiques à certaines zones délimitées (par exemple, les abords d’un monument historique). L’administration ne peut pas refuser arbitrairement un permis de construire si un projet respecte les normes en vigueur. Et il lui appartient de justifier les raisons pour lesquelles il ne peut pas être accepté.
Une ordonnance du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l’urbanisme (n° 2013-638), entrée en vigueur le 19 août, accélère le règlement des litiges en matière d’urbanisme et protège le bénéficiaire d’un permis contre des recours abusifs.

Dans quels cas doit-on demander un permis de construire ?

En principe, cette formalité est obligatoire pour toute construction neuve. Mais dans certains cas (par exemple, des constructions de petite taille dont la surface de plancher est comprise entre 5 et 20 m²), une simple déclaration de travaux suffit. Pour des constructions temporaires ou de faible importance dont la surface n’excède pas 5 m², aucune autorisation n’est requise.
Si vous projetez de faire des travaux dans une construction existante, le permis est exigé si ceux-ci créent une extension de plus de 20 m² (pièce ou niveau supplémentaires, véranda, garage…). Ce seuil est porté à 40 m² dans une commune urbaine dotée d’un plan local d’urbanisme ou d’un document assimilé, sauf si les travaux envisagés portent la surface totale de la construction au-delà de 170 m². Un permis s’impose également si les travaux modifient les structures porteuses ou la façade du bâtiment, tout en changeant la destination de l’immeuble (transformation d’un commerce en logement, par exemple).Dans d’autres cas plus spécifiques (par exemple, certaines restaurations immobilières), l’administration peut aussi exiger un permis.
N’hésitez pas, avant de démarrer vos travaux, à interroger la mairie de la commune concernée ou le conseil d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement (CAUE) du département.

Où faut-il s’adresser et comment procède-t-on ?

La demande de permis s’effectue au moyen d’un formulaire officiel auprès de la mairie de la commune où est situé le terrain à bâtir. Le formulaire peut être téléchargé sur le site service-public.fr, rubrique « services en ligne et formulaires ». Vous devrez, notamment, y décliner votre identité, préciser la superficie et l’emplacement du terrain, la nature des travaux envisagés, la destination des constructions nouvelles, leur surface de plancher, ainsi que d’autres éléments nécessaires au calcul des impositions.
Il faudra fournir quatre exemplaires de ce formulaire et joindre certains documents : plan de situation, plan de masse, plan en coupe…
Des exemplaires supplémentaires sont parfois nécessaires si le projet est situé dans un secteur protégé (monument historique, parc national…).
La demande doit être adressée à la mairie par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ou déposée contre décharge. Lors du dépôt de la demande, la mairie doit vous délivrer un récépissé. Attention, en cas de fausse déclaration, vous vous exposez à une annulation du permis et à des sanctions pénales.

Sous quel délai la mairie doit-elle répondre à une demande de permis ?

Le délai d’instruction de la demande est de 2 mois pour une maison individuelle et de 3 mois dans les autres cas. Ce délai court à compter du jour de réception du dossier complet par la mairie.
Dans le mois qui suit le dépôt, celle-ci peut vous demander des pièces complémentaires ou vous avertir qu’un autre délai est applicable.
Si, au terme du délai d’instruction, vous n’avez reçu aucun courrier, cela signifie que vous bénéficiez d’un permis tacite. Le silence de l’administration vaut, en effet, acceptation, sauf dans de rares cas (si l’immeuble est classé monument historique, adossé à un monument historique ou situé dans le périmètre d’un site classé). Vous pourrez, sur simple demande à la mairie, obtenir un certificat mentionnant la date d’obtention du permis.

Quelle forme revêt la décision de la mairie ?

La décision accordant ou refusant le permis de construire prend la forme d’un arrêté municipal qui est envoyé au demandeur par LRAR ou par courrier électronique. C’est ce que l’on appelle la notification. Sachez qu’une décision de refus doit toujours être motivée.

Que faire en cas de refus de permis de construire ?

Vous pouvez contester ce refus en adressant à la mairie une LRAR, dans les 2 mois suivant la notification de la décision. Dans ce courrier, vous devrez exposer clairement les raisons qui justifient, selon vous, le droit à l’obtention d’un permis de construire. En cas de nouveau refus, vous avez 2 mois, à compter de sa notification, pour saisir le tribunal administratif, également par LRAR. La présence d’un avocat n’est pas obligatoire, mais le recours à ses services est fortement conseillé.

Quelles sont les formalités à remplir une fois obtenu le permis de construire ?

Il faut afficher le permis sur le terrain par un panneau visible de la rue pendant toute la durée du chantier. Ce panneau rectangulaire, d’au moins 80 cm², doit indiquer notamment votre identité, la date et le numéro du permis, la superficie du terrain, la superficie de plancher autorisée, la hauteur de la construction, l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté. Il comportera aussi des informations sur le droit de recours des tiers. Cet affichage constitue le point de départ du délai pour ­attaquer le permis (voir "quelle procédure pour faire annuler un permis de construire"). Vous avez donc intérêt à poser le panneau le plus tôt possible pour purger le délai de recours contentieux. La preuve du respect de cette formalité vous appartient. Pour prévenir toute contestation, vous pouvez faire constater l’affichage par un huissier de justice, le premier et le dernier jour.

Quelle est la durée de validité du permis de construire ?

Il est valable 2 ans, pendant lesquels vous devez commencer les travaux. Après ce délai, une nouvelle demande est nécessaire. Le permis est également invalidé si les travaux sont interrompus pendant plus d’un an.

Ce délai de validité peut-il être prolongé ?

Le permis de construire peut être prorogé une seule fois pour une période d’un an, sur demande de son bénéficiaire, sauf si la réglementation à laquelle est soumis le projet a évolué de façon défavorable (le terrain est devenu inconstructible, par exemple).
La demande de prorogation doit être faite en double exemplaire, 2 mois au moins avant l’expiration du délai de validité (envoi par LRAR à la mairie ou remise contre décharge).
La mairie dispose d’un délai de 2 mois après la date de l’avis de réception ou de la décharge pour répondre. À l’expiration, l’absence de réponse de l’administration vaut prolongation tacite du permis de construire. La prorogation prend effet au terme de la validité de la décision initiale.

Que risque-t-on à réaliser des travaux sans permis ?

Ce délit est puni d’une amende qui peut atteindre 6 000 € par m² construit illégalement. Lorsque l’infraction est relevée, l’interruption des travaux et la démolition de l’ouvrage peuvent être ordonnées. Le délai de prescription de cette infraction est de 3 ans. Les poursuites sont ouvertes dès que débutent les travaux litigieux et le restent pendant les 3 ans qui suivent leur achèvement. Après ce délai, plus aucune poursuite ne peut être engagée.

Qui peut demander l’annulation d’un permis de construire ?

Un tiers, le plus souvent un voisin, peut contester la validité d’un permis de construire, en s’adressant au tribunal administratif. Une ordonnance du 18 juillet 2013, codifiée aux articles L 600-1-2 et suivants du code de l’urbanisme, a durci les conditions à remplir pour déposer un recours contre un permis. « Jusqu’alors, les juges appréciaient, de manière assez libérale, l’intérêt à agir de l’auteur d’un recours. Ils reconnaissaient à un voisin, actuel ou futur, une présomption d’intérêt à agir, même en l’absence de véritable préjudice. N’importe qui pouvait donc attaquer un permis sous le prétexte d’habiter ou d’avoir l’intention de résider près du projet de construction », explique maître Bruno Richard, avocat chargé du droit de l’urbanisme au cabinet Fasken Martineau. Pour limiter les recours abusifs, l’ordonnance prévoit qu’un opposant au projet doit justifier d’un intérêt à agir (sauf si c’est une association qui, elle, est présumée agir dans les limites de la défense de ses intérêts légitimes). Il doit prouver que la construction ou les travaux envisagés sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’il détient ou occupe régulièrement, ou pour lequel il bénéficie d’une promesse de vente, de bail ou d’un contrat. « En outre, cet intérêt à agir s’apprécie maintenant à la date d’affichage en mairie de la demande de permis de construire et non plus à la date du recours, ce qui met fin à la pratique consistant à acquérir ou louer un bien situé à proximité d’un projet pour l’attaquer », ajoute maître Richard.

Les recours malveillants peuvent-ils être sanctionnés ?

Oui, l’ordonnance du 18 juillet 2013 prévoit que l’exercice d’un recours en annulation qui excède la défense des intérêts légitimes et qui cause un préjudice excessif au bénéficiaire du permis pourra être sanctionné par des dommages et intérêts. « Fait nouveau, si les conditions sont réunies, le bénéficiaire du permis n’aura plus à effectuer un recours différent auprès d’une juridiction civile pour obtenir des dommages et intérêts, précise maître Betty Viau, avocate spécialisée en urbanisme au cabinet Fasken Martineau. Il pourra, de façon distincte, solliciter une indemnisation devant le juge administratif dans le cadre du recours contre le permis. »
Notez que l’ordonnance du 18 juillet 2013 encadre également la possibilité de régler un litige au moyen d’une transaction. La personne qui conteste le permis peut toujours se désister en contrepartie d’une somme d’argent ou d’un avantage en nature (création d’un mur de protection, par exemple) consentis par le bénéficiaire du permis. Mais la transaction doit désormais être enregistrée auprès de l’administration fiscale. Sinon, cette somme d’argent ou cet avantage en nature peuvent faire l’objet d’une demande de remboursement de la part du bénéficiaire du permis de construire et des acquéreurs successifs du bien pendant un délai de 5 ans, au motif qu’ils ont été consentis sans raison.

Quelle est la procédure pour faire annuler un permis de construire ?

La personne ayant un intérêt à agir doit saisir le tribunal administratif. Elle a 2 mois à compter du premier jour d’affichage du permis sur le terrain pour déposer son recours. Il lui faudra démontrer que le permis a été délivré selon une procédure irrégulière ou en méconnaissance des règles d’urbanisme (code de l’urbanisme, PLU, POS…).­
En l’absence d’affichage, le recours peut intervenir au plus tard un an après l’achèvement des travaux.
Dans les 15 jours suivant le dépôt de la requête devant le tribunal administratif, il faut en adresser une copie par LRAR au titulaire du permis et à la mairie qui l’a délivré.
À défaut, le recours contentieux serait irrecevable devant le juge administratif (voir Comment faire pour s’opposer à un permis de construire).

Le titulaire du permis attaqué peut-il être autorisé à modifier son projet ?

Oui, le juge peut lui demander de déposer un permis modificatif en cours d’instance afin de se mettre en conformité. L’ordonnance du 18 juillet donne au juge la possibilité de surseoir à statuer, c’est-à-dire de suspendre sa décision, le temps que la régularisation du permis soit acceptée. De même, le juge peut décider d’annuler partiellement un permis, censurant uniquement les dispositions irrégulières, à condition qu’elles n’affectent qu’une partie du projet. Dans les deux cas, c’est le juge qui fixe le délai dans lequel le bénéficiaire du permis pourra demander sa régularisation.

Peut-on faire démolir un bâtiment causant un préjudice, mais conforme à son permis de construire ?

Le permis de construire est une autorisation administrative délivrée sous réserve du droit des tiers. Cela signifie que la mairie ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. De fait, le permis peut être conforme aux règles d’urbanisme mais violer votre droit de propriété ou d’autres règles de droit privé (servitudes, préservation des vues, etc.).
Si vous vous estimez lésé, vous pouvez faire valoir vos droits devant un tribunal civil (et non administratif, voir "quelle procédure pour faire annuler un permis de construire"), même si le permis respecte les règles d’urbanisme. Avec, à la clé, peut être une démolition ou plus sûrement le versement de dommages et intérêts en réparation de votre préjudice.

Laure Le Scornet


Mots-clés :

DELAI DE RECOURS , DOCUMENT D'URBANISME , LITIGE , PERMIS DE CONSTRUIRE




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