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Acheter un commerce ou une boutique

Novembre 2013
Le Particulier Immobilier n° 302, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Acquérir des murs de commerce, c’est s’apprêter à traiter avec un commerçant, ce qui implique de ne jamais perdre de vue la tierce personne absente de la négociation, mais en filigrane de toute opération : le consommateur.

Emplacement

L’immobilier commercial ne déroge pas à la règle : l’emplacement conditionne la rentabilité de l’opération, tout en présentant de fortes particularités, dont la première est la visibilité du commerce. Il en découle un classement des localisations par les professionnels selon ce critère. En « n° 1 », les artères très commerçantes, voire piétonnes, avec une fréquence de passage maximale : chiffre d’affaires a priori assuré, location sans histoire, plus-values à la revente… Exemples types : la rue de Passy, dans le XVIe arrondissement parisien ou encore la Place de la cathédrale, à Strasbourg. Ces adresses sont cependant inaccessibles à nombre d’investisseurs particuliers, à supposer qu’elles changent de mains. Qui plus est, leur rentabilité n’est pas leur principal attrait. Dans la capitale, elle peine à dépasser 3,5 % ou 4 % nets de charges. Il s’agit cependant de valeurs sûres, qui trouveront toujours preneur. Fût-ce de manière éphémère : très tendance, la location d’une boutique pour une durée limitée à quelques mois, liée à de l’événementiel, permet de doubler, voire de tripler la rentabilité.
En deuxième position, les emplacements dits « 1 bis » sont plus accessibles. Commerces implantés dans une rue adjacente à un périmètre très commerçant, ou situés à son extrémité, ils jouissent d’une moindre visibilité mais bénéficient du passage. Leur rentabilité peut varier d’un trottoir à l’autre, selon des paramètres parfois empiriques (ensoleillement, état de la chaussée, sens de la circulation, etc.). Juste après, les emplacements « n° 2 », dont la situation est plus périphérique, et le passage modéré. Là, il est aujourd’hui possible d’atteindre 6 % de rentabilité nette de charges en ciblant les agglomérations d’au moins 30 000 habitants.
La valeur d’un emplacement peut varier en fonction des projets en cours. Il faut donc se renseigner impérativement avant d’acheter : une zone piétonne, une ligne de tramway, une inversion du sens de la circulation, l’arrivée d’une enseigne nationale… auront un impact sur la consommation.
Pour l’investisseur, tout est une question de stratégie : il peut faire le choix de la sécurité et ne chercher que de bons emplacements, quitte à sacrifier le rendement. Mais aussi, comme l’explique Thierry Maupas, responsable du développement réseau d’agences Wall-Market.com, viser d’emblée une zone sous-cotée dont la réhabilitation est actée sur le long terme, stratégie plus risquée puisqu’il parie sur la transformation future de l’emplacement, qui peut ne pas être au rendez-vous.
Si c’est le rendement qu’il recherche, il peut se tourner vers les centres commerciaux situés en dehors de l’agglomération urbaine. À condition de bénéficier d’une « locomotive » sur place – une marque nationale réalisant un gros chiffre d’affaires –, le local peut dégager jusqu’à 8,5 % de rendement net de charges. Elevé, mais fragile, car sa pérennité n’est pas assurée si la « locomotive » déménage…
Enfin, il ne faut pas négliger l’importance du développement de l’e-commerce, cette forme la plus récente de la vente à distance. Une entreprise dont les clients sont, par définition, éparpillés géographiquement et assis devant un ordinateur n’a pas besoin d’un local doté d’une bonne commercialité. Elle peut parfaitement se contenter d’entrepôts situés en zone d’activités excentrée. L’existence de subventions locales et de franchises diverses destinées à encourager l’implantation d’entreprises comptera alors davantage que le « passage » dans l’attractivité du local. C’est une nouvelle donnée dont les investisseurs doivent apprendre à tenir compte.

Activité

Dans le choix d’une activité, toute la difficulté consiste à raisonner en termes de viabilité économique, et si possible sur le long terme. Il existe aujourd’hui quelques valeurs sûres. Les activités de services : agences bancaires, d’assurance ou d’intérim. Celles requérant de leurs occupants des diplômes nécessaires à l’ouverture du commerce, comme l’optique ou la coiffure. De même que les cabinets liés au médical et au paramédical, vieillissement de la population oblige. Les entreprises de pompes funèbres, de par leur stabilité et les marges qu’elles dégagent, jouissent aussi d’une bonne cote… Vraie fausse bonne implantation, les quartiers « spécialisés » (luthiers, antiquaires, meubles) impliquent que le commerçant qui s’installe entend s’engager sur la durée. « Attention, certaines activités peuvent s’avérer une simple rémanence du passé. Qui plus lorsqu’elles sont implantées de longue date, le loyer, dans un secteur non évolutif, risque d’être indéplafonnable »*, nuance David Pinet, un avocat parisien spécialisé.
Mieux vaut écarter a priori les activités génératrices de nuisances, comme une teinturerie ou un restaurant, à moins qu’elles ne soient installées et tolérées de longue date dans l’immeuble. Les commerces traditionnels de bouche peuvent quant à eux constituer une signature appréciable, et ce même si la rue comporte plusieurs établissements du même type, la concurrence attirant le chaland… « La boulangerie de quartier sous franchise offre une garantie. Alors que l’on constate un vrai retour sur le qualitatif et la proximité, ce type de commerce développera sans mal son chiffre d’affaires », illustre Thierry Maupas.
À l’inverse, certaines activités comme les vidéos clubs, les librairies, les fleuristes ou les marchands de textiles indépendants, fragiles économiquement, sont aujourd’hui peu porteuses. « Il faut aussi se méfier de celles qui se créent sous l’impulsion d’un effet de mode, comme un marchand de cigarettes électroniques, qui plus est tributaire d’une réglementation évolutive », complète Laurent Vimont, président de Century 21 France. Sauf s’il s’agit d’un choix de l’investisseur.

Locataire

Même si l’activité apparaît pérenne, la solidité du commerçant et futur locataire reste à vérifier. S’il est en place depuis longtemps lorsque l’investisseur achète les murs, la consultation des informations délivrées par le greffe du tribunal de commerce (www.infogreffe.fr) permettra à ce dernier de connaître sa trajectoire : bilans annuels, modification d’activité ou situation de redressement judiciaire éventuelle, etc. Les données financières le concernant permettront d’apprécier le taux d’effort qu’il peut consentir sur le loyer en fonction de son chiffre d’affaires. La fiabilité de ces informations n’est toutefois pas garantie, certains commerçants s’affranchissant de l’obligation légale de rendre des comptes au greffe… Si le futur locataire est un débutant, dans le cadre d’un nouveau bail, il devra présenter de solides garanties à l’investisseur, « comme une caution bancaire représentant un ou deux ans de loyers », estime Thierry Maupas. Les risques d’impayés en murs de boutique sont plus faibles qu’en habitation. Le locataire a tout intérêt à s’acquitter de son dû pour la raison qu’il est titulaire d’un fonds de commerce dont le bail fait partie intégrante. Mais il n’est pas à l’abri d’une mauvaise conjoncture. S’il cesse de payer ses loyers et, faute d’arrangement possible, le bailleur peut actionner la clause de résiliation de plein droit du bail un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Mais la rupture du bail peut entrer en conflit avec les procédures collectives (redressement judiciaire ou liquidation). Au bout du compte, la procédure peut s’éterniser, le juge étant susceptible d’accorder jusqu’à deux ans de délais de paiement au locataire. Qui plus est, le propriétaire ne figure pas au rang des créanciers privilégiés. Le Trésor public, l’Urssaf ou les employés du magasin seront payés en priorité sur l’actif social.
Quoi qu’il arrive, le bailleur en sera quitte pour plusieurs mois de perte de loyers mais, au final, il pourra trouver un nouveau locataire à des conditions plus intéressantes. Certains investisseurs ciblent même d’emblée des murs abritant un locataire en difficulté…

Loyer

Le loyer commercial est une composante intrinsèque de la valeur des murs. Celle-ci s’apprécie en effet en années de loyers, en moyenne entre douze ans en province et vingt ans à Paris, où la rentabilité est plus faible. Son montant est-il au juste prix ? Cela dépend en partie de l’usage dans le secteur d’activité considéré. « Si une brasserie peut supporter un gros loyer atteignant 10 % de son chiffre d’affaires, ce n’est pas le cas d’une boulangerie de quartier, où le seuil ne franchira pas 3 % », illustre Matthieu Charpentier de Coysevox, gérant fondateur de la société éponyme, spécialisée en vente de murs commerciaux, qui ajoute : « Le bon équilibre pour le locataire est en général de ne pas dépasser un taux de 7 %. Mais l’acquéreur peut vouloir accepter de surpayer les murs. Une telle décision peut relever d’une stratégie offensive, pour remporter face à la concurrence une vente sur une enseigne connue, quitte à se positionner sur le long terme. »
À l’inverse, certains loyers vont se révéler sous-évalués. Pour l’investisseur, ce n’est pas un mauvais indicateur. Au contraire, cela sécurise sa relation avec le locataire dans un contexte de crise. Mais il est difficile de se projeter dans l’avenir : quelle valorisation pourra être envisagée au moment du renouvellement du bail ? La faculté de déplafonner à terme suppose pour le propriétaire des murs de trouver un motif valable, comme le financement direct ou indirect par le bailleur de travaux d’amélioration, par exemple. La faiblesse du loyer n’est pas, en soi, un motif valable. Dans les faits, bailleur et locataire finissent souvent au tribunal, le locataire n’ayant aucun intérêt à accepter l’augmentation brutale du loyer résultant d’un déplafonnement. Et confronté au juge, le bailleur risque de s’embarquer dans une longue procédure, pour finir avec un loyer fixé judiciairement à un niveau très modéré… « Face aux fixations judiciaires du loyer, la question de la pérennité du loyer se pose, ce que nombre de professionnels de la vente de murs de boutique, y compris spécialisés, occultent très souvent », s’insurge Marc-Olivier Petit, expert immobilier près de la cour d’appel de Paris.

Libre ou occupé

La plupart du temps, l’investisseur achète des murs de magasins déjà occupés. Ce placement est prisé des particuliers, sans doute parce qu’il est plus rassurant. L’avantage est que l’on a affaire à un commerçant déjà en place qui possède sa clientèle. Or, si celle-ci est solide, l’entrepreneur locataire gagne de l’argent et n’a – sauf stratégie particulière propre aux grosses enseignes – pas intérêt à déménager avant de longues années, ne serait-ce que pour rentabiliser le droit d’entrée versé à la signature de son bail ou le droit au bail acquis lors d’une cession. Autant d’atouts qui révèlent par la même occasion les qualités de l’emplacement.
Acheter vide n’est pas pour autant à exclure. La boutique est alors acquise à meilleur marché, la décote pouvant atteindre, pour un emplacement moyen, la moitié du prix au mètre carré occupé. Sauter le pas dépend de la « nature du vide ». Miser sur un commerce vide situé dans un quartier en voie de réhabilitation est un pari sur l’avenir. « L’investisseur doit avoir un œil tout à la fois visionnaire pour qualifier l’emplacement et averti pour bien négocier l’offre », poursuit Matthieu Charpentier de Coysevox. Sachant que le loyer prévisionnel devra être en adéquation avec les valeurs de marché couramment pratiquées pour un local aux caractéristiques similaires…

Bail

De la rédaction du bail va dépendre la rentabilité de l’investissement. Plusieurs points clés doivent être particulièrement soignés.

La spécialisation du bail

L’investisseur a tout intérêt à conclure un bail spécialisé, par opposition au bail « tous commerces », qui autorise d’emblée tout type d’activités. La spécialisation, surtout si son champ est étroit (un boulanger ne pourra pas, par exemple, ouvrir un espace salon de thé sans l’accord exprès du bailleur), lui permet en effet de pouvoir demander un loyer supérieur au moment du renouvellement du bail si le locataire souhaite modifier son activité. La spécialisation lui permet de conserver un droit de regard en cas de cession du fonds de commerce à l’initiative du locataire, voire le cas échéant de percevoir une indemnité de « despécialisation » à l’occasion de cette cession, pouvant représenter entre six mois et trois ans de loyers.

Les charges et les travaux

Leur répartition est fixée par le bail et donnera lieu à des difficultés d’interprétation si sa rédaction n’est pas précise. Il n’est pas rare que les baux récents mentionnent un loyer perçu net de tous frais et charges, le commerçant faisant entièrement son affaire des travaux, de la taxe foncière, en passant par les charges de copropriété, l’assurance de l’immeuble et les honoraires de gestion. « C’est le flux de chalands dans la rue, c’est-à-dire la commercialité, qui dicte les clauses d’un bail », avertit d’emblée Marc-Olivier Petit. Et à supposer qu’une clause en ce sens ait été glissée dans un contrat, de telles dépenses normalement à la charge du bailleur sont considérées comme un supplément indirect de loyer, dont il sera tenu compte par le juge, au moment du renouvellement du bail. Il peut dès lors être plus judicieux de consentir au locataire une franchise de quelques mois de loyers moyennant la réalisation d’importants travaux à l’entrée dans les lieux. Cette faculté permet au bailleur, ayant contribué financièrement à l’amélioration du local, d’obtenir éventuellement le déplafonnement…
Le problème risque de se poser assez rapidement aux propriétaires, qui vont être confrontés à l’obligation coûteuse de mettre les locaux commerciaux et professionnels aux normes d’accessibilité aux personnes handicapées, au plus tard en 2015. Une donnée à intégrer si vous comptez investir prochainement…

La durée du bail

Si le bail est conclu dès l’origine pour une durée supérieure à neuf ans, qui est le minimum légal, le propriétaire peut pratiquer le déplafonnement du loyer sans avoir à se justifier. En pratique, cela concerne surtout les centres commerciaux, une boutique indépendante n’ayant pas intérêt à accepter une telle clause. Reste que cela peut faire partie d’une négociation, un engagement plus long contre un loyer revu à la baisse. Cette pratique tend à se développer, chaque partie pouvant y trouver avantage.


Mots-clés :

BAIL COMMERCIAL , INVESTISSEMENT LOCATIF , MUR DE BOUTIQUE , RENTABILITE LOCATIVE , SCPI , SOCIETE CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER




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