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Des copropriétaires mieux informés et mieux protégés

Des copropriétaires mieux informés et mieux protégés
Novembre 2013
Le Particulier n° 1090, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

Le projet de loi pour l’Accès au logement et à un urbanisme rénové (Alur), défendu par Cécile Duflot, vise à améliorer le contrôle des syndics et la transparence financière des copropriétés. Revers de la médaille, celles-ci vont voir leurs charges s’alourdir.

Comparé aux dispositions modifiant les rapports locatifs (voir La loi sur le logement serre la vis aux bailleurs), le volet copropriété de la loi Accès au logement et à un urbanisme rénové (Alur) est passé presque inaperçu. D’une part, il ne comporte que peu d’articles et, d’autre part, ceux-ci n’ont guère suscité de polémique. S’il est voté en l’état, ce qui paraît probable compte tenu du relatif consensus observé lors des premiers débats parlementaires, il modifiera sensiblement la loi du 10 juillet 1965 régissant les copropriétés. Adoptée par l’Assemblée nationale le 17 septembre et en cours de discussion au Sénat, la loi sera promulguée, au plus tard, au printemps prochain. Les premiers changements pourraient donc survenir très rapidement, dès la parution des décrets d’application.

Un compte séparé obligatoire pour chaque copropriété

C’est la mesure emblématique du projet de loi Alur concernant la copropriété. Jusqu’à présent, la loi de 1965 (art. 18) imposait bien aux syndics d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires ; mais il était possible d’y déroger par un vote en assemblée générale (AG). Les sommes versées au crédit de chaque copropriété (les appels de charges, notamment) alimentaient alors un compte commun à l’ensemble des immeubles gérés par le syndic, celui-ci percevant les intérêts des sommes placées.
Si l’article du projet de loi est voté en l’état, ce qui est vraisemblable, le compte séparé deviendra la règle, sans échappatoire possible, y compris dans les très petites copropriétés de trois ou quatre lots. La mesure est saluée par les copropriétaires et leurs représentants. L’Association des responsables de copropriété (ARC) rappelle ainsi que « le compte séparé garantit la transparence financière et préserve les intérêts des copropriétaires en cas de difficultés financières du syndic ». Seul bémol, la possibilité pour le syndic d’ouvrir le compte dans la banque de son choix, sauf vote contraire de l’assemblée, fait grincer quelques dents. Certains copropriétaires craignent, en effet, que la gestion du compte dans un établissement bancaire imposé ne soit facturée hors forfait et au prix fort. Les syndics ne cachent pas leur scepticisme sur l’efficacité de cette mesure. « Le syndic malhonnête pourra toujours vider un compte sur lequel il a la main, que celui-ci soit séparé ou commun », relève Jean-François Buet, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). Il pointe aussi du doigt une possible augmentation des charges. « On a l’impression que les pouvoirs publics pensent que toutes les copropriétés ont plus de 100 lots. Or, la moyenne hexagonale est de 20 lots par copropriété. Un compte séparé, sur lequel il est possible de percevoir des intérêts sur les fonds versés, peut être intéressant pour un grand ensemble, mais il risque plutôt d’être générateur de frais supplémentaires pour les petites copropriétés. » En effet, aux frais d’ouverture et de tenue de compte facturés par la banque (100 € par an, environ) viennent s’ajouter les frais spécifiques prélevés par certains syndics pour la gestion d’un compte séparé. En fonction du nombre de lots, ceux-ci s’échelonnent, en moyenne, de 200 à 1 000 € par an et par copropriété.

Un fonds pour gros travaux sera imposé

Afin d’anticiper et de faciliter la réalisation de travaux d’envergure, notamment ceux favorisant les économies d’énergie, le législateur veut contraindre les copropriétés de plus de 50 lots à mettre en place un « fonds de travaux ». Le montant minimal de cette cotisation annuelle serait fixé à 5 % du budget prévisionnel de la copropriété. Une provision obligatoire qui devrait, a priori, rester relativement indolore. « En se basant sur un taux de 5 %, la constitution du fonds de travaux représenterait, en moyenne, 100 € par copropriétaire et par an », estime Bruno Dhont, directeur de l’ARC. Les syndics se félicitent de cette mesure. D’après eux, la création de tels fonds pourrait limiter le risque de charges impayées.

Les honoraires des syndics seront forfaitisés

L’arrêté Novelli du 19 mars 2010 avait déjà imposé aux syndics d’inclure au moins 43 tâches de gestion courante (convocation et tenue de l’assemblée générale, conservation des archives, etc.) dans leur forfait de base. Les prestations dites « particulières » ne figurant pas dans l’arrêté pouvaient, jusqu’alors, être facturées à part. D’où de nombreux abus – on a vu fleurir des prestations particulièrement fantaisistes et onéreuses ! – auxquels les pouvoirs publics souhaitent mettre un terme en imposant une tarification forfaitaire. « Le principe va être inversé. Un décret fixera, non plus les prestations devant figurer dans le forfait de base, mais seulement celles pouvant être facturées au titre des prestations particulières. Toutes les autres devront être incluses dans le forfait de base », explique Rachid Laaraj, fondateur de la société Syneval, courtier en syndics. Le décret fixant les prestations particulières – on sait que la gestion du compte séparé dans une banque imposée par le conseil syndical a de bonnes chances d’en faire partie – devrait ensuite être réactualisé régulièrement, une ou deux fois par an.
Après la réforme, le forfait de base sera beaucoup plus étoffé que celui existant aujourd’hui, ce qui devrait avoir une incidence sur le montant des honoraires du syndic. « La loi va contribuer à faire augmenter les honoraires jusqu’alors facturés pour le forfait de base », prévient François Davy, président de Foncia. Mais, pour Bruno Dhont, les copropriétaires sortiront plutôt vainqueurs du nouveau dispositif. « Aujourd’hui, pour 150 € d’honoraires votés, les copropriétaires en paient souvent le double à cause des prestations particulières. Demain, ce seront peut-être 250 € qui seront votés, mais il n’y aura plus de mauvaises surprises », explique-t-il. De plus, les contrats de syndics seront formalisés – un modèle de contrat type obligatoire devant voir le jour – et, de fait, plus faciles à comparer entre eux. Une transparence des contrats qui tombe à point nommé car le projet de loi entend favoriser la mise en concurrence des syndics. Ainsi, en cas de révocation ou de non-renouvellement du syndic, la désignation de son remplaçant devrait être précédée d’une mise en concurrence de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical. Le législateur a toutefois prévu la possibilité, pour ce dernier, de proposer de ne pas procéder à cette mise en concurrence. « Cette mesure risque d’être vite détournée puisque la loi permet d’y échapper », regrette Bruno Dhont. En revanche, nous nous félicitons de la mise en concurrence obligatoire du syndic de promotion [celui mis en place par le promoteur lors de la mise en copropriété d’un programme neuf, Ndlr ] qui ne pourra plus convoquer la première assemblée générale en ne présentant que son seul contrat. »

Les syndics seront plus encadrés

Pour mieux contrôler la profession de syndics, la loi souhaite instituer des commissions régionales de discipline. Ces dernières permettront un dénouement amiable et non judiciaire des litiges. Elles pourront prononcer des sanctions disciplinaires pouvant aller du simple blâme à l’interdiction temporaire, voire définitive, d’exercer. « Ce n’est pas tant l’aspect sanction qui est ­intéressant que le côté régulateur et dissuasif », estime Bruno Dhont. On peut, en effet, penser qu’un syndic qui est passé devant la commission régionale de discipline perdra une partie de sa crédibilité… et de sa clientèle ! Cependant, la composition et le fonctionnement de ces commissions de discipline ne seront pas fixés par la loi mais par des décrets ultérieurs, ce qui suscite quelques inquiétudes dans les associations de copropriétaires. « On ne sait pas, par exemple, qui sera habilité à saisir la commission : est-ce que ce sera le conseil syndical, un nombre minimal de copropriétaires ? Pour le moment, tout reste à définir », constate le directeur de l’Arc.

Les nouveaux copropriétaires seront mieux informés

À l’heure actuelle, l’acheteur d’un lot en copropriété bénéficie, dès le stade de l’annonce immobilière, d’informations sur la consommation énergétique du logement (étiquette énergie). Au moment de la signature de la promesse de vente, il se voit remettre un dossier de diagnostic technique (DDT), qui comprend, entre autres, les diagnostics termites, amiante et électricité, le diagnostic de performance énergétique (DPE) ou encore le mesurage Carrez du logement. Le projet de loi Alur veut aller plus loin dans l’information du candidat acquéreur afin que celui-ci évite d’acheter un appartement dans une copropriété dégradée physiquement ou financièrement, ou encore de s’engager sur un niveau de charges trop élevé pour lui. Ainsi, les annonces relatives à la vente d’un appartement devront préciser les éléments suivants : le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété, le nombre de lots de copropriété, ainsi que le montant moyen annuel de la quote-part du budget prévisionnel attaché au lot acheté. Par ailleurs, le cas échéant, les annonces devront mentionner si la copropriété fait l’objet d’une procédure d’alerte à la suite d’un montant important de charges impayées, supérieur à 25 % du budget. Ensuite, au moment de la signature de la promesse de vente, les acquéreurs d’un lot de copropriété se verront remettre un certain nombre de documents. Parmi eux, une fiche synthétique regroupant des données physiques, financières et techniques relatives à la copropriété (son contenu sera défini par un décret à venir), le règlement de ­copropriété et l’état descriptif de division, les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années, ou encore le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente.

Une possible immatriculation des copropriétés

C’est la mesure qui fâche… C’est peut-être la fin du relatif anonymat dans lequel vivaient les huit millions de copropriétés hexagonales. En effet, le projet de loi Alur prévoit la création d’un registre national des copropriétés auquel devra être immatriculé chaque syndicat de copropriétaires. Cette immatriculation devra être effectuée, en fonction de la taille de la copropriété, entre le 31 décembre 2016 et le 31 décembre 2018. Figureront sur le registre un certain nombre d’informations, dont les caractéristiques financières et techniques de l’immeuble. Chaque année, le syndic devra mettre à jour le fichier et transmettre, « à l’issue de chaque exercice comptable, les données financières actualisées ». Toutes ces modalités feront l’objet d’un décret ultérieur. Usine à gaz, mainmise de l’État sur les copropriétés ou encore « big brother » : cette disposition suscite, d’ores et déjà, une levée de boucliers. « Que l’on ait une connaissance des copropriétés, ce n’est pas une mauvaise chose. Mais l’immatriculation, telle qu’elle est prévue par le législateur, donne accès à des informations privées et ressemble à une intrusion arbitraire », note Liliane Bodin, qui gère 2 500 lots de copropriétés dans l’agglomération tourangelle. « Je crains que cette immatriculation au registre national ne cache, à terme, une fiscalité des copropriétés. Je n’exclus pas, par exemple, que Bercy crée, un jour, une taxe sur les fonds gérés par les copropriétés », s’alarme Jean-François Buet. « On pourrait assister à une taxation du foncier des copropriétés qui ont de grands espaces verts », ajoute émilie-Rosita Allain, présidente de l’Association nationale de la copropriété et des copropriétaires (ANCC). Certains, à l’instar de Bruno Dhont, vont même jusqu’à se demander si cette mesure sera adoptée. « Je fais confiance à la lucidité des dirigeants de notre pays. Je ne veux pas croire au vote du texte en l’état », espère-t-il. à lire les premiers débats à l’Assemblée nationale, rien ne dit que son souhait sera exaucé…

Valérie Valin-Stein


Mots-clés :

ASSEMBLEE GENERALE , CHARGE DE COPROPRIETE , COMPTE BANCAIRE , COPROPRIETE , HONORAIRE , IMPAYE , SYNDIC DE COPROPRIETE




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