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Limitez votre impôt en optimisant vos déficits fonciers

Limitez votre impôt en optimisant vos déficits fonciers
Octobre 2013
Le Particulier Immobilier n° 301, article complet.
Auteur : DAYRAUT (Anne)

Bailleurs, vous êtes fortement imposés sur vos revenus fonciers quelle que soit votre TMI. Si le montant de vos charges le permet, vous pouvez créer un déficit foncier qui diminuera significativement cette fiscalité. Mode d’emploi.

Quelle que soit votre tranche marginale d’imposition (TMI), vos revenus fonciers sont fortement taxés ! La création d’un déficit foncier peut limiter votre impôt, d’autant qu’il ne participe pas du calcul des niches fiscales. Mais ce mécanisme est complexe et il est indispensable de suivre les règles pour en maximiser les avantages sans subir de redressement. Toutes les options pour créer un déficit foncier et alléger la note fiscale.

Optez pour le régime du réel et déduisez vos charges

Vous percevez des loyers et vous supportez des charges. Si vous touchez des revenus locatifs bruts (c’est-à-dire hors charges) annuels inférieurs à 15 000 €, vous bénéficiez du régime dit « microfoncier ». Sur votre déclaration générale d’impôts n° 2042, vous inscrivez le montant des loyers que vous avez réellement encaissés au cours de l’année fiscale de référence dans la case prévue à cet effet. L’administration fiscale déduit ensuite un abattement forfaitaire de 30 %, représentant vos frais de gestion. Cette configuration ne vous permet pas de créer de déficit foncier. En revanche, en optant pour le régime du réel, vous déclarez les revenus fonciers effectivement perçus en faisant la différence entre le montant des loyers encaissés et le total des frais et charges que vous avez acquittés. Le régime du réel devient intéressant dès lors que vos charges sont supérieures à 30 % de vos loyers. Le mécanisme du déficit foncier s’adresse donc à des bailleurs qui viennent d’emprunter et qui peuvent ainsi déduire leurs intérêts d’emprunts, pour investir dans un bien ou pour engager des travaux importants, travaux dont le coût sera d’ailleurs lui aussi déduit des loyers futurs. En effet, l’article 31-I du Code général des impôts (CGI) vise notamment parmi les « charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net » les dépenses d’entretien et de réparation, c’est-à-dire les travaux effectués dans le but de maintenir ou de remettre en état l’immeuble et d’en permettre un usage normal, ainsi que les intérêts des dettes contractées pour l’achat, la construction, l’amélioration ou la conservation de la propriété (voir notre article : Patrimoine : Payez moins d’impôts en passant au régime du réel, Le Particulier immobilier n° 290). 

Le calcul du montant de vos revenus fonciers ou de votre déficit s’effectue de manière globale, et non immeuble par immeuble. Dans un premier temps, vous déterminez le total de vos revenus bruts en additionnant les loyers perçus au long de l’année. Ensuite, vous calculez le montant des intérêts des emprunts contractés pour l’achat, la construction, l’amélioration ou la conservation de vos propriétés. Vous déduisez ensuite le montant de ces intérêts des revenus fonciers bruts de l’année. Si, dès cette étape, le résultat est négatif, vous avez un déficit foncier. Vous additionnez alors les autres charges déductibles afférentes à vos immeubles (impôts, frais de gestion et d’assurance, dépenses d’entretien et de réparation…) et vous les ôtez du résultat net des intérêts d’emprunt. Si le solde est positif, il s’agit de votre revenu net foncier imposable.

Pour imputer vos déficits, suivez les règles

L’imputation d’un déficit foncier se conforme à une logique très particulière qu’il est impératif de suivre de très près pour ne pas subir de redressement. L’administration fiscale distingue en effet le déficit résultant des intérêts d’emprunt de celui issu des autres dépenses déductibles, d’où l’importance de bien différencier les étapes du calcul.
Imaginons Laetitia et Pierre ayant décidé de réaliser un investissement locatif en 2012. L’achat est effectué le 1er juin, ils ont pu louer leur appartement pendant sept mois pour un loyer mensuel brut de 500 €. Ils ont donc perçu des revenus fonciers bruts à hauteur de 3 500 € (7 x 500 €). Ils ont financé cet investissement par un emprunt dont les intérêts et autres frais se sont élevés à 4 000 € en 2012. Ils ont réalisé des travaux et ont fait face à diverses charges déductibles pour un montant de 2 000 €. En 2012, Laetitia et Pierre ont ainsi créé un déficit foncier de 2 500 € (3 500 € – 4 000 € – 2 000 €). Comment vont-ils l’imputer sur leurs revenus ? « Le revenu brut est d’abord réputé compenser les intérêts d’emprunt » (BOI-RFPI-BASE -30-20-10-20120912 n°80) précise l’administration fiscale. Il s’agit donc, dans un premier temps, d’imputer les intérêts d’emprunt sur le revenu brut. Dans cet exemple, l’emprunt suffit à lui seul à absorber les revenus fonciers imposables de Laetitia et Pierre en 2012, créant un déficit de 500 € (3 500 € – 4 000 €), qui sera reportable sur leurs revenus fonciers pendant dix ans.

Le montant des travaux peut être déduit du revenu global imposable

Pour autant, les travaux réalisés ne sont pas perdus : Pierre et Laetitia ont pu, dès 2012, déduire la globalité de leur montant (2 000 €) de leur revenu global imposable. L’article 156 du CGI prévoit en effet que les dépenses déductibles autres que les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 €. Si les revenus de Laetitia et Pierre sont insuffisants pour qu’ils puissent imputer la totalité de leurs charges, ils ont la possibilité de reporter le solde sur leurs revenus fonciers des six années à venir, soit jusque sur leurs revenus de 2018.

Le solde est imputé sur les revenus ultérieurs

Imaginons maintenant que le montant des travaux réalisés par Laetitia et Pierre est plus important : 15 000 €, par exemple. Ils pourront déduire 10 700 € de leur revenu global au titre de 2012, et le solde de 4 300 € (15 000 € – 10 700 €) sera, lui, imputé sur les revenus fonciers ultérieurs pendant dix ans. Là encore, en cas de revenus insuffisants en 2012, ils pourront reporter ce déficit jusqu’en 2018 pour la première part (10 700 €) et jusqu’en 2 022 pour la deuxième part (4 300 €). Il s’agit de dates butoirs : si les revenus sont insuffisants pour purger le déficit dans les temps, il est perdu à jamais.
à savoir : sous certaines conditions, vous pouvez imputer vos déficits fonciers provenant d’immeubles historiques productifs de revenus sur votre revenu global sans limitation de montant (BOI-RFPI-BASE-30-10-20120912 n°30).

Deux stratégies d’optimisation

Il existe deux leviers pour creuser un déficit : tout d’abord les intérêts d’emprunt, comme le démontre notre simulation (voir Le recours au crédit permet de majorer vos déficits fonciers). Ensuite, la réutilisation de travaux. Nous verrons qu’il s’avère plus intéressant d’investir dans un bien en mauvais état que dans un bien en bon état. 

Illustration (1) : Maylis et Antoine, mariés avec deux enfants, disposent d’un revenu net imposable (en 2012) de 70 000 €, soit une TMI à 30 %. Ils ont payé 7 867 € d’impôt sur le revenu en 2012. Avec un apport personnel de moins de 15 000 €, ils souhaitent réaliser un investissement immobilier de 222 100 €. Ils ont négocié un prêt amortissable de 210 000 € sur vingt ans à 3 % (plus 0,35 % d’assurance décès invalidité), ce qui leur fera une mensualité de 1 201,79 €. Ils ont le choix entre deux appartements qu’ils pourront louer au même prix, soit 730 € mensuels, ce qui réduira leur effort d’épargne à 560 € mensuels (hors charges de copropriété et impôts locaux). Le premier est entièrement rénové, le second nécessite des travaux importants.

En bon état : 56 151€ d’impôt

Ils optent pour un appartement en très bon état qu’ils acquièrent le 1er novembre 2013 et qu’ils louent 730 € mensuels dès l’achat. Les intérêts d’emprunt et les charges (650 €) s’imputent intégralement sur le montant des loyers, en 2013 et 2014. À compter de 2015, une fiscalité est liée aux revenus tirés de cet investissement. En 2033, Maylis et Antoine auront terminé de le financer. L’impôt supplémentaire généré par les revenus fonciers au cours de la période s’élève à 56 151 €.

Avec travaux : 41 155 €

Maylis et Antoine choisissent un bien en vente à 130 000 €, nécessitant 37 000 € de travaux. Une fois les travaux réalisés, le bien pourra être loué 730 € mensuels. En 2013, notre couple pourra imputer 10 700 € sur son revenu global. Le reste des travaux : 26 300 € (37 000 – 10 700) est imputable sur dix ans, sur les revenus fonciers uniquement, ce qui lui permet de gommer complètement son impôt lié aux revenus fonciers de l’appartement jusqu’en 2021 inclus. Ce n’est qu’à partir de 2023 que la fiscalité de Maylis et Antoine est la même que s’ils avaient privilégié la solution sans travaux.
L’impôt supplémentaire généré par les revenus fonciers liés à cet investissement au cours de la période de financement (vingt ans) est de 41 155 €. « Cette solution est très intéressante les premières années, précise Bertrand de Raymond, de Capcime. Elle permet de gommer intégralement l’impôt lié aux revenus fonciers et d’effacer même une part du revenu global. L’idéal est de revendre au bout de neuf ou dix ans pour réinvestir dans un autre bien permettant de répéter l’opération de déficit foncier. »

Une solution alternative, le déficit foncier via une SCPI

Si vous n’avez ni le cœur de vous séparer de vos biens immobiliers, ni l’énergie ou l’envie de vous lancer dans un nouvel investissement qui vous permettrait de créer un déficit foncier et d’alléger ainsi la note fiscale, vous pouvez opter pour un investissement en parts de Société civile de placement immobilier (SCPI) spécialisée dans le déficit foncier. « Ce sont des SCPI qui rénovent des immeubles, explique Corinne Coccetta, responsable du service immobilier d’Equance gestion privée internationale. Pour chaque projet, il faut compter entre 42 et 54 % de travaux répartis sur deux ou trois ans. » Résultat ? Quand vous investissez 100 €, vous déduisez environ 25 € de vos revenus fonciers préexistants, chaque année, pendant les deux premières années.
La solution est intéressante, mais vous devez choisir votre SCPI avec autant de soin que si vous optiez pour un nouvel investissement immobilier : le gain fiscal attendu ne doit pas vous faire perdre de vue la rentabilité financière du produit. La rentabilité annoncée d’une SCPI en déficit foncier est de l’ordre de 3 %, contre 5 % pour les SCPI classiques, la fiscalité étant censée contrebalancer ce désavantage. La SCPI en déficit foncier est en outre un investissement que vous devez envisager à long terme, puisque les deux premières années, vous ne recevrez aucun loyer, le ou les immeubles(s) n’étant pas loué(s), puisqu’en travaux. De plus, le mécanisme de l’imputation du déficit foncier n’est acquis que si les locaux restent loués pendant trois ans après la dernière imputation du déficit et que vous conservez les titres pendant cette durée. « Il est judicieux de conserver les parts de la SCPI quinze ans », conseille Corinne Coccetta. « À l’issue de cette période, la SCPI est dissoute et le gestionnaire procède à une vente à la découpe qui génère de la plus-value. Les associés récupèrent leur quote-part ainsi que la plus-value. La cession anticipée est délicate et génère souvent une moins-value : qui voudrait acheter des parts pour lesquelles le bénéfice fiscal a disparu ? »
Prenons le cas de Virgile et Stéphanie (2), mariés avec deux enfants. Avec un revenu imposable de 168 840 €, dont 20 000 € de revenus fonciers nets, ils atteignent la TMI de 41 %. Ils ne sont pas assujettis à l’Impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et sont redevables en 2013 de 42 509 € d’impôt sur le revenu.
Ils décident d’acheter des parts de SCPI déficit foncier au 1er octobre 2013 : 200 parts à 500 €, soit 100 000 € financés intégralement par un crédit amortissable sur quinze ans à 3,5 % (plus 0,3 % d’assurance décès invalidité), ce qui représente une mensualité de 740 €.
En 2014 et 2015, la SCPI ne versera aucun revenu à Virgile et Stéphanie, qui pourront gommer intégralement les revenus fonciers qu’ils perçoivent et baisser une partie de leurs autres revenus imposables. En effet, en 2014, Virgile et Stéphanie vont économiser 14 493 € sur leur fiscalité (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) et 14 721 € en 2015. Les effets positifs de cette opération sur leur fiscalité se feront sentir jusqu’en 2018 et ce n’est qu’à partir de 2019 que les revenus de la SCPI viendront gonfler leurs revenus fonciers. Au bout de quinze ans, en 2028, et malgré une hausse des revenus fonciers entre 2019 et 2028, l’économie d’impôt réalisée par notre couple sera de 21 990 €.
« Plus on a des revenus fonciers élevés et plus ce genre d’opération est intéressant », souligne Corinne Coccetta. En effet, avec le même profil (revenu imposable 168 840 €, TMI 41 %) mais des revenus fonciers de 30 000 €, Virgile et Stéphanie obtiendraient une économie fiscale de 24 573 €, soit 2 583 € de plus.

Prenez vos précautions pour ne pas subir de redressement…

Les conditions pour pouvoir bénéficier du déficit foncier sont assez légères, à l’exception d’une règle souvent méconnue : l’immeuble doit être loué nu – ou, le cas échéant, les titres de société doivent être conservés –, jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit la dernière imputation du déficit. Vous devez donc garder dans votre patrimoine, pour cette durée, les immeubles dans lesquels vous avez décidé de réaliser des travaux ou pour lesquels vous avez toujours des intérêts d’emprunt qui courent.
Exemple : si vous réalisez des travaux en septembre 2013 dans un logement que vous louez à partir du 1er octobre 2013, vous allez obtenir un déficit foncier imputable sur votre revenu global déclaré au titre de l’année 2013. Ce déficit ne sera pas remis en cause si vous louez le logement jusqu’au 31 décembre 2016. Si votre locataire quitte les lieux avant la fin du bail et que vous avez du mal à en trouver un autre, l’administration fiscale admet une vacance locative « raisonnable ». En pratique, vous devez rapporter « la preuve des diligences dans la recherche d’un nouveau locataire » (BOI-RFPI-BASE-30-20-10-20120912 n°50) : annonces de la vacance, loyer et conditions de location non dissuasives, etc. Que vous perceviez ou non, d’ailleurs, des indemnités d’assurance pour cause de vacance locative. Et à aucun moment, vous ne devez occuper vous-même le bien, ni le prêter, ne serait-ce que pour une très courte période.

Et si votre imputation de déficits est remise en cause ?

L’administration fiscale peut remettre en cause l’imputation des déficits fonciers (voir Un redressement à la loupe) dès lors qu’une des conditions n’est plus remplie, à moins que vous ne soyez frappé, vous ou votre conjoint, ou partenaire de Pacs, d’invalidité de deuxième ou troisième catégorie, que l’un de vous soit licencié postérieurement à l’année d’imputation sur le revenu global d’imputation ou en cas de décès. De même, l’imputation n’est pas remise en cause en cas d’expropriation pour raison d’utilité publique ou de fusion de sociétés civiles de placement immobilier (art. 156 du CGI).

La remise en cause du déficit consiste en la reconstitution de votre revenu global et de vos revenus fonciers des trois années précédant l’incident (la cessation de la location ou la cession du bien ou des titres, notamment). Tout n’est cependant pas perdu : ce n’est que l’imputation du déficit foncier sur le revenu global qui est remise en cause. Vous conservez l’imputation de vos déficits sur les revenus fonciers jusqu’à la date de l’incident. « En revanche, précise un rescrit fiscal n° 2010/35 (FP) du 22 6.10, les éventuels déficits fonciers restant à imputer après la cessation de la location ne peuvent plus être imputés sur les revenus fonciers. »

Anne Dayraut

(1) Simulations réalisées par Capcim.
(2) Simulation réalisée par Equence Cestion privée internationale.


Mots-clés :

DECLARATION DE REVENUS , DEDUCTION FISCALE , IMPOT SUR LE REVENU , REVENU FONCIER




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