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Les loyers seront encadrés et plafonnés dans certains secteurs géographiques

Octobre 2013
Le Particulier n° 1089, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

Depuis le 1er août 2012, les possibilités d’augmenter un loyer en cours de bail ou lors d’un changement de locataire sont déjà encadrées dans les agglomérations où la demande locative excède l’offre (voir Dossier : Etes-vous concerné par l’encadrement des loyers ?). Sauf cas exceptionnel (loyer manifestement sous-évalué ou réalisation d’importants travaux) la hausse de loyer appliquée par le propriétaire ne peut pas excéder la progression de l’indice de revalorisation des loyers (IRL). Aujourd’hui, le législateur va plus loin puisque, après avoir encadré l’augmentation des loyers, il devrait plafonner les loyers des marchés locatifs tendus. Concrètement, le loyer fixé lors d’une première mise en location, d’une relocation ou d’un renouvellement de bail ne pourra pas excéder un plafond.

Le loyer médian de référence impose sa loi

Si la mesure est votée en l’état, les baux d’habitation des locations nues et meublées (voir plus précisément 7 mesures qui changent les rapports bailleurs locataires) vont devoir, lors de leur signature ou de leur renouvellement, rester en deçà d’un loyer maximal. Celui-ci sera fixé, chaque année, par un arrêté préfectoral, sur la proposition de l’Observatoire local des loyers. En pratique, trois loyers seront communiqués aux bailleurs : un loyer médian de référence, un loyer médian minoré et un loyer médian majoré. Ce dernier ne pourra jamais être supérieur de plus de 20 % au loyer médian de référence. Le loyer maximal pouvant être appliqué par le bailleur, serait (sauf logement exceptionnel, voir "Tôt ou tard, le gouvernement va devoir faire revenir les investisseurs vers le logement") ce loyer médian majoré. Quant au loyer median minoré, il pourrait être utilisé par les bailleurs pour justifier une action en réévaluation. Mais la plus grande incertitude demeure sur le mode de fixation de ces loyers médians. D’autant que la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) a cessé d’alimenter les bases de données statistiques des Observatoires locaux des loyers (voir "Pour que la garantie universelle des loyers soit viable, son taux devra être fixé à 3 ou 4 %"). Pour pallier cette défection, la ministre du Logement Cécile Duflot envisagerait de s’appuyer sur les chiffres dont disposent les caisses d’allocation familiales (CAF). Des données qui risquent de ne pas être très représentatives car tous les locataires n’ont pas accès aux aides de la CAF, soumises à conditions de revenus. On ne connaît pas non plus, pour le moment, le degré de précision des plafonds de loyers. Seront-ils fixés par commune, par quartier, par rue, par typologie de logement : le texte ne donne aucune précision.

Impossible d’échapper au plafonnement des loyers

La liberté d’action du bailleur en matière de fixation du loyer devrait être très contrainte. Pour les nouveaux contrats de bail (première location), seuls ceux portant sur des biens aux caractéristiques exceptionnelles (vaste terrasse, vue exceptionnelle…) pourront s’affranchir du plafonnement du loyer médian majoré en intégrant un complément de loyer exceptionnel. Tout en sachant que le locataire, une fois le bail signé, disposera de 3 mois pour réclamer une diminution ou une annulation de ce complément de loyer.
Lors d’une relocation ou d’un renouvellement de bail, le bailleur pourra continuer d’augmenter son loyer dans les limites de la variation de l’IRL…à condition toutefois que le montant obtenu n’excède pas le loyer médian majoré. D’ailleurs, le locataire qui, à l’occasion du renouvellement de son bail, s’apercevrait que son loyer excède le plafond prévu par le législateur, aurait la faculté d’engager un recours en diminution du loyer. A contrario, le bailleur pourrait introduire un recours en réévaluation du loyer si celui jusqu’alors appliqué est inférieur au loyer de référence minoré en vigueur. Mais cette liberté pourrait encore être restreinte puisqu’un amendement de la Commission des affaires économiques entend limiter aux seuls loyers dont le montant est inférieur au loyer médian de référence d’au moins 30 %, la possibilité de faire l’objet d’une action en réévaluation.
Cet encadrement des loyers risque d’avoir un impact, bien sûr, sur les revenus des bailleurs mais aussi sur la qualité des logements loués. « Les propriétaires vont faire des économies sur l’entretien des logements », s’inquiète L. Vimont, président de Century 21 France.

Les investisseurs en Duflot n’ont pas à redouter le nouveau plafonnement

Les dernières statistiques publiées par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) montrent une progression des ventes aux investisseurs au 2e trimestre 2013. Mais cette embellie pourrait n’être que de courte durée. En effet, les investisseurs, dans le neuf comme dans l’ancien, appréhendent le dispositif d’encadrement des loyers. Qu’ils soient rassurés, « les plafonds de loyers Duflot ont été prévus pour être 20 % inférieurs au marché. Les investissements Duflot ne seront donc ni techniquement, ni économiquement touchés par l’encadrement des loyers », souligne Guy Portmann, président de France Terre. Ils risquent, en revanche, de l’être psychologiquement.


Mots-clés :

AGENT IMMOBILIER , ALLOCATION LOGEMENT , ASSURANCE MULTIRISQUE HABITATION , BAIL D'HABITATION , CONGE DE LOCATION , DEPOT DE GARANTIE , DUFLOT




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