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Mon locataire est parti à la cloche de bois

Mon locataire est parti à la cloche de bois
Octobre 2013
Le Particulier n° 1089, article complet.
Auteur : MAZODIER (Caroline)

Mon locataire ne m’a pas payé le loyer en juillet. J’ai tenté de le joindre, en vain. J’ai pensé qu’il était peut-être en congé, mais le loyer du mois suivant n’a pas été réglé non plus. Je l’ai donc relancé par courrier recommandé, qui n’a jamais été retiré puisque je n’ai pas reçu d’avis de réception. Je me suis rendu sur les lieux et j’ai constaté que sa boîte aux lettres débordait. Une voisine de palier m’a confirmé qu’il était absent depuis de nombreuses semaines. J’ai contacté son employeur, qui m’a informé qu’il l’avait licencié au début du mois de juin. J’ai donc toutes les raisons de penser que mon locataire est parti sans prévenir : à la cloche de bois. Je n’ai pas d’autres moyens de le joindre, et je ne connais pas sa famille. Comment faire pour récupérer mon logement et me faire payer les loyers dus ?

Le diagnostic

L’abandon de domicile par un locataire ne met pas fin au bail. Pour reprendre son logement, le propriétaire doit, au préalable, faire constater la résiliation du bail par un juge.

La procédure a été simplifiée…

En 2010, une procédure spécifique a été créée pour les baux d’habitation à l’article 14-1 de la loi du 6.7.89, complété par le décret n° 2011-945 du 10.8.11. Celle-ci se démarque, par sa simplicité et sa rapidité, de la procédure ordinaire de résiliation de bail et d’expulsion (dite procédure de droit commun, voir Comment faire pour expulser un locataire mauvais payeur ?). Le propriétaire doit avant tout faire constater l’abandon du logement par un huissier de justice, puis saisir le tribunal d’instance, qui prononcera la fin du bail et autorisera la reprise des lieux. Le juge statue également sur le sort des meubles restant éventuellement dans le logement. Il peut autoriser leur vente aux enchères publiques (s’ils ont une valeur marchande) ou les déclarer « abandonnés ». Les documents personnels du locataire seront conservés par l’huissier à son étude pendant 2 ans (décret n° 2012-783 du 30.5.12).

… mais elle peut être coûteuse

Le constat d’abandon n’est pas un acte tarifé, comme peuvent l’être certains actes d’huissier (voir Combien coûte le recours à un huissier pour loyer impayé ?). Il fait donc l’objet d’honoraires libres, qui varient selon votre situation géographique. De surcroît, vous serez obligé de faire appel à l’huissier plus d’une fois dans le cadre de cette procédure (mise en demeure, constat, signification de l’ordonnance du juge, opération de reprise des lieux…). Et si vous n’avez pas les clefs de l’appartement, vous devrez recourir à un serrurier, ce qui peut alourdir la facture. L’ensemble de la procédure, de la mise en demeure initiale à la reprise effective du logement, peut vous coûter jusqu’à 3 000 € si vous ajoutez aux frais d’huissier, ceux du serrurier, du garde-meuble, etc. En principe, ces frais sont récupérables, ensuite, auprès du locataire, mais il arrive souvent qu’il ne soit pas solvable.

La procédure

Faites constater l’abandon du logement

Avant de saisir le juge dans le cadre de la procédure de l’article 14-1 de la loi de 1989, vous devez vous assurer que le logement est effectivement abandonné. Cette première étape, obligatoire, se déroule en deux temps.

La mise en demeure

Vous devez d’abord mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe toujours le logement. Un courrier, même recommandé, ne suffira pas : la loi vous oblige à procéder par voie d’huissier. Pour cela, vous pouvez vous rendre dans n’importe quelle étude. Pour des questions pratiques, nous vous conseillons toutefois d’en choisir une près de l’appartement loué. Si le locataire ne donne pas de signe de vie dans le mois qui suit, l’huissier pourra alors entrer dans le logement et effectuer à un constat d’abandon.
Attention : n’entrez jamais dans le logement d’un locataire sans son autorisation ou, à défaut, sans le concours d’un huissier, car cela pourrait être qualifié de violation de domicile.

Le constat d’abandon

L’entrée dans les lieux doit respecter les conditions posées par le code des procédures civiles d’exécution (CPCE) : en l’absence du locataire, l’huissier de justice ne peut y pénétrer qu’en présence de la force publique (maire de la commune, conseiller municipal, autorité de police ou de gendarmerie…) ou, à défaut, de deux témoins majeurs qui ne sont ni au service du propriétaire ni à celui de l’huissier de justice (art. L 142-1 du CPCE).
Afin de constater s’il y a – ou non – abandon, l’huissier va observer l’état des denrées alimentaires (si elles sont périmées, si le frigo est vide, etc.) et les traces de vie qui devraient normalement être constatables dans un appartement occupé : y a-t-il une brosse à dents dans la salle de bains ? Des vêtements dans la penderie ? Du courrier récent ouvert ? S’il remarque au contraire que des factures sont impayées, que la penderie a été vidée, que le ménage n’a pas été fait depuis longtemps et que le frigo est vide, le constat d’abandon s’imposera de lui-même.
L’huissier va dresser un procès-verbal dans lequel il atteste de l’inoccupation des lieux et fait la liste, le cas échéant, des meubles encore présents dans le logement. Il précise s’ils ont ou non une valeur marchande suffisante pour qu’une vente aux enchères soit organisée.

À savoir : si l’huissier a un doute sur le fait que le logement soit abandonné, il ne dressera pas de constat. Mais tout n’est pas perdu : vous pouvez toujours tenter de faire résilier le bail et de recouvrer les impayés par la procédure de droit commun (voir le Guide du propriétaire bailleur,  du Particulier).

Saisissez le tribunal d’instance

Une fois que vous aurez fait constater l’abandon des lieux, vous pourrez demander la résiliation du bail et le paiement des loyers auprès du tribunal d’instance de la ville où est loué l’appartement en y déposant une requête (art. 1 du décret n° 2011-945 du 10.8.11).

Rédigez votre requête

Vous pouvez rédiger vous-même la requête (sur papier libre ou à l’aide du formulaire Cerfa n° 11764*05) et la déposer ou l’envoyer au greffe du tribunal d’instance. Vous pouvez également confier cette tâche à l’huissier auquel vous avez fait appel pour le constat, ou à tout autre mandataire (un avocat, par exemple).
Si vous rédigez seul votre requête, sachez que celle-ci doit contenir, outre la date et votre signature :

  • vos nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance (si vous agissez en tant que personne morale, indiquez sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement) ;
  • les nom, prénoms et domicile de votre locataire ou, s’il s’agit d’une personne morale, sa dénomination et son siège social ;
  • l’objet de votre demande. Si vous réclamez le paiement de loyers, n’oubliez pas de bien chiffrer votre demande.

Enfin, la requête doit être accompagnée de pièces justificatives, notamment le constat d’abandon des lieux de l’huissier de justice et l’inventaire des biens (art. 2 du décret du 10.8.11), une copie du bail, un décompte des impayés et une copie de la mise en demeure que vous avez faite au préalable.
À savoir : contrairement à une assignation, une simple requête saisit le juge sans que votre adversaire en soit préalablement informé. Il ne le sera qu’une fois la décision du juge rendue.

Le juge rendra une ordonnance

S’il ressort des éléments que vous avez fournis au juge que le bien a été abandonné, il constatera la résiliation du bail et ordonnera la reprise des lieux. Il répondra, en outre, à votre demande en paiement, si vous en avez fait une (art. 3 du décret du 10.8.11). S’il y a encore des effets sur place, le juge statuera également sur leur sort :

  • pour les meubles ayant une valeur marchande, le juge peut, si leur propriétaire ne les a pas récupérés dans un délai d’un mois, autoriser leur vente aux enchères publiques. Le résultat de la vente sera reversé au locataire après paiement de ce qu’il vous doit éventuellement ;
  • pour les meubles n’ayant pas de valeur marchande, le juge les déclare abandonnés, vous pourrez alors les jeter ;
  • pour les papiers et documents personnels : ils sont placés sous enveloppe scellée et conservés pendant 2 ans par l’huissier.

À savoir : si le juge rejette votre requête, vous ne pourrez pas vous opposer à sa décision (contrairement au locataire, voir ci-dessous), mais vous pourrez effectuer, par voie d’assignation, une procédure d’expulsion selon les voies de droit commun, ce
qui est plus long et plus contraignant.

La décision doit être signifiée au locataire

Vous devez impérativement faire signifier l’ordonnance par l’intermédiaire d’un huissier à votre adversaire dans le délai de 2 mois. Sinon, la décision du juge sera perdue, vous n’aurez plus qu’à recommencer toute la procédure.

Le contenu de la signification

La signification informe notamment votre locataire qu’il peut faire opposition à cette ordonnance dans le délai d’un mois par déclaration remise ou envoyée au greffe (art. 6 du décret du 10.8.11), et que s’il ne le fait pas, la décision du juge sera définitive, c’est-à-dire qu’il ne pourra plus exercer aucun recours et que vous pourrez reprendre votre bien.
Si l’ordonnance statue sur le sort des meubles laissés sur place, l’huissier avertit également votre locataire que s’il ne vient pas les chercher dans le délai d’un mois, ils pourraient être vendus ou, s’ils n’ont pas de valeur, être évacués.
Enfin, le locataire est informé qu’il peut, dans ce délai, prendre connaissance au greffe des pièces justificatives (constat d’abandon et inventaire, décompte des impayés...) que vous avez produites.
À savoir : vos pièces justificatives vous seront restituées par le greffe, à votre demande, passé le délai d’opposition, à condition de justifier que vous avez bien procédé à la signification de l’ordonnance.

Comment retrouver le locataire ?

Il peut paraître compliqué de retrouver un locataire parti sans laisser d’adresse, surtout si l’employeur que vous lui connaissiez l’a licencié. Mais un huissier de justice peut interroger tous les organismes nécessaires pour obtenir des renseignements sur sa situation (banques, centre des impôts, caisses de la Sécurité sociale, des allocations familiales…).
Si l’huissier retrouve la trace de votre locataire, il pourra se rendre où il réside ou travaille, pour lui remettre la signification en mains propres. Si le locataire n’est pas sur les lieux, l’huissier a la possibilité de la remettre à toute personne présente qui l’accepte et qui déclare ses nom, prénoms et qualité (membre de la famille, collègue, employeur, etc.). Dans tous les cas, il laisse un avis de passage daté, indiquant au locataire le nom de la personne à qui la copie de la signification a été remise. Il envoie en outre au locataire un courrier simple à sa dernière adresse connue pour l’avertir de son passage. Si personne n’a accepté de prendre le document pour lui, l’huissier l’informe, dans l’avis de passage et dans ce courrier, que l’acte est consultable dans son étude (art. 655 à 658 du code de procédure civile ; CPC).
Il peut toutefois arriver que l’huissier ne retrouve pas le locataire. Dans ce cas, il dresse un procès-verbal où il relate avec précision les recherches qu’il a accomplies. Il envoie une copie de ce document et de l’ordonnance du juge à la dernière adresse connue du locataire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, et lui  envoie aussi, à la même adresse, une lettre simple au destinataire pour l’informer de l’existence de ce courrier (art. 659 du CPC).

Reprenez possession des lieux

Une fois l’ordonnance devenue définitive (c’est-à-dire une fois passé le délai d’opposition ou, s’il y a eu opposition, une fois la nouvelle ordonnance rendue), vous pourrez reprendre votre bien suivant une procédure d’expulsion simplifiée, menée, là encore, par l’huissier de justice. C’est lui qui va procéder aux opérations de reprise des lieux, notamment le tri et l’enlèvement des meubles, en fonction de ce qu’aura décidé le juge d’instance. Il se peut que certains meubles doivent être conservés dans l’appartement ou ailleurs (garage, garde-meuble…), dans l’attente de leur vente aux enchères. Celle-ci peut intervenir dans des délais variables, mais il faut le plus souvent compter 2 mois. Les autres meubles pourront être jetés ou donnés.
S’il s’avère, à l’occasion des opérations de reprise des locaux que ceux-ci sont à nouveau occupés, l’huissier de justice a le droit de procéder quand même à la reprise des lieux sans qu’il ait à obtenir un nouveau titre d’expulsion.

Caroline Mazodier


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , CONGE DE LOCATION , IMPAYE , LOYER




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