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Bail commercial : du redressement à la liquidation

Bail commercial : du redressement à la liquidation
Septembre 2013
Le Particulier Immobilier n° 300, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Selon l’article L. 622-14 du Code de commerce, lorsque le locataire d’un bail commercial est mis en redressement judiciaire, le bailleur qui veut demander en justice la résiliation du bail (avec ou sans clause résolutoire) pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture du redressement judiciaire, doit attendre trois mois à compter du jugement pour agir.

L’article L. 622-12, lui, prévoit le même délai de grâce lorsque l’entreprise est mise en liquidation judiciaire. Mais qu’advient-il lorsque le redressement se transforme en liquidation ? Quel est le point de départ du délai de trois mois ? Telle était la question soumise à la justice, dans ce litige où le bailleur avait délivré un commandement de payer, le 28 décembre 2010, au liquidateur, visant notamment la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers échus depuis l’ouverture de la procédure collective jusqu’au 8 novembre 2010, alors que le locataire avait été mis en redressement judiciaire le 27 septembre, puis en liquidation le 8 novembre. Le liquidateur s’opposait à l’action du bailleur, arguant que ce dernier avait engagé son action avant l’expiration du délai de trois mois suivant le jugement d’ouverture de la liquidation.

La cour d’appel a rejeté l’argument du liquidateur, en jugeant que le bailleur pouvait engager l’action en résiliation du bail dans un délai de trois mois à compter du premier jugement d’ouverture, celui du redressement judiciaire (CA de Paris du 27.1.12).

Une décision approuvée par la Cour de cassation : « le point de départ de ce délai est soit la date du jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire lorsque celle-ci est prononcée immédiatement, soit celle du jugement d’ouverture de sauvegarde ou de redressement judiciaire en cas de conversion de la procédure en liquidation judiciaire ». Dès lors, dans l’hypothèse d’une liquidation judiciaire précédée d’une période d’observation, autrement dit d’une sauvegarde ou d’un redressement judiciaire, le locataire ne peut bénéficier qu’une fois du délai de grâce ! Cette solution contentera les bailleurs qui n’ont pas à respecter deux délais successifs de trois mois pour agir en résolution du bail en cas d’impayés.

Laure Le Scornet


Mots-clés :

BAIL COMMERCIAL , CONGE PAR LE PROPRIETAIRE , JURISPRUDENCE , LIQUIDATION JUDICIAIRE , PROCEDURE , REDRESSEMENT JUDICIAIRE




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