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Ce qui va changer pour votre patrimoine immobilier

Septembre 2013
Le Particulier n° 1088, article complet.
Auteurs : LEROUX (Eric), VALIN-STEIN (Valérie), CHEYSSON-KAPLAN (Nathalie), DURAND-BAZIN (Frédéric)

Modification de la taxation sur les plus-values immobilières, plafonnement des loyers d’habitation dans les zones tendues (c’est-à-dire les secteurs où l’on constate des pénuries de logements) et encadrement juridique plus restrictif des locations meublées : entre projets de lois en bonne et due forme et simples effets d’annonce du gouvernement, difficile de s’y retrouver dans le déferlement de mesures proposées depuis quelques semaines. 

Une certitude, toutefois : les propriétaires, en général, et les bailleurs, en particulier, devront faire face à un grand nombre de bouleversements. Ceux-ci seront échelonnés dans le temps. En effet, si l’assouplissement de la taxation des plus-values sur les cessions de biens immobiliers s’appliquera dès le 1er septembre, le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), qui comprend, notamment, un plafonnement des loyers d’habitation et une réglementation accrue des locations meublées occupées à titre de résidence principale, présenté en Conseil des ministres le 26 juin, ne devrait pas entrer en application avant le 1er trimestre 2014, au plus tôt. Quant à la modification de l’imposition des plus-values sur les terrains à bâtir, elle sera intégrée dans la loi de finances pour 2014 et entrera en vigueur le 1er janvier prochain. Voici ce que nous vous conseillons pour faire face à ces changements… en toute connaissance de cause.

Cessions de logements

La fiscalité des plus-values sensiblement adoucie

L’annonce faite par François Hollande, le 16 mai, d’un possible assouplissement de la fiscalité applicable aux plus-values de cession d’immeubles bâtis (logements, bureaux, locaux commerciaux…) a été rapidement suivie d’effet. Dès le 2 août, le gouvernement a publié une instruction modifiant ce pan de la fiscalité immobilière. Le texte précise que, à compter du 1er septembre 2013, la durée minimale de possession du bien requise pour être exonéré d’impôt sur les plus-values passe de 30 à 22 ans. Par ailleurs, les abattements pour durée de détention servant à déterminer l’assiette de la taxe (19 %, éventuellement majorés de 2 à 6 % si la plus-value excède 50 000 €) ne sont plus progressifs, mais linéaires et, fait nouveau, des abattements différents doivent être utilisés pour calculer l’assiette imposable aux prélèvements sociaux (voir Plus-values immobilières : un calcul plus favorable aux vendeurs). Enfin, les transactions réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014 bénéficient d’un abattement supplémentaire de 25 %, applicable à la totalité du montant imposable aux plus-values (taxe et prélèvements sociaux). Pour calculer vos plus-values, vous pourrez utiliser, à partir du 1er septembre, notre simulateur en ligne sur notre site leParticulier.fr.

Notre conseil : les cessions de parts de sociétés civiles immobilières (SCI) ne sont pas concernées par cet abattement exceptionnel. Pour en profiter, vous devrez donc céder directement vos immeubles, plutôt que vos parts. 

Cessions de terrains à bâtir

Une taxation fortement alourdie

Mauvaise nouvelle si vous possédez un terrain à bâtir : à compter du 1er janvier prochain, le régime de la taxation des plus-values sur les cessions de terrains à bâtir ne sera plus analogue à celui des ventes d’immeubles bâtis. Il sera même beaucoup plus pénalisant puisqu’il n’y aura plus aucun abattement pour durée de détention. 

Les plus-values de cessions résultant de promesses de ventes signées d’ici à la fin de l’année pourraient, toutefois, continuer de bénéficier du régime actuel d’abattement. Par contre, la disposition contenue dans la loi de finances 2013 qui prévoyait de supprimer l’imposition forfaitaire au taux de 19 % sur les plus-values pour les réintégrer dans la base imposable à l’impôt sur le revenu du vendeur ne devrait, finalement, plus être d’actualité cette année. En effet, cette mesure avait été sanctionnée par le Conseil constitutionnel au motif que « ce choix avait pour conséquence de porter, avec toutes les autres impositions (dont l’impôt sur les revenus des personnes physiques, la taxe exceptionnelle sur les hauts revenus et diverses taxes communales, Ndlr) pouvant peser sur ces plus-values, à 82 % l’imposition marginale de ces plus-values ». Un niveau d’imposition jugé excessif par les Sages.

Notre conseil : pour être certain de bénéficier du régime actuel d’imposition, vous pouvez apporter le terrain à une société civile immobilière (SCI) imposée à l’impôt sur le revenu. Mieux vaut, toutefois, ne pas créer la SCI en vue de transmettre tout de suite des parts à vos enfants, car vous risqueriez alors d’être redressé par le fisc pour abus de droit. Une autre solution consiste, si vous acceptez de vous dessaisir de votre terrain, à le donner à vos enfants. Dans ce cas, vous ne serez pas soumis à la taxation sur les plus-values, mais seulement aux droits de donation, et vous profiterez d’une franchise de 100 000 € par parent tous les 15 ans.

Baux d’habitation

Des loyers sous haute surveillance

Depuis le 1er août 2012, les loyers sont encadrés dans 38 agglomérations, représentant près de 1 290 communes (voir Dossier : Etes-vous concerné par l’encadrement des loyers ?). Mesure phare de ce dispositif, prévu pour durer jusqu’au 31 juillet 2013, l’impossibilité pour les bailleurs, lors d’un changement de locataire, de fixer librement leur loyer, celui-ci ne pouvant être réévalué qu’à hauteur de la hausse de l’indice de référence des loyers (IRL). En revanche, le loyer était libre lors de la première mise en location d’un logement (excepté si le bailleur avait opté pour des dispositifs fiscaux spécifiques de type Robien ou Scellier, dans lesquels les loyers sont plafonnés…). C’est fini ! Le projet de loi Alur prévoit d’imposer à l’ensemble des propriétaires, y compris ceux qui louent pour la première fois, le respect d’un plafond de loyers. Les bailleurs pourront s’appuyer sur trois indicateurs de loyers, fixés par catégorie de logements et par quartier : le loyer médian de référence, le loyer médian majoré, qui ne pourra pas excéder 20 % du loyer médian de référence, et le loyer médian minoré. Le loyer retenu par le propriétaire ne pourra pas dépasser le loyer médian majoré. 

Lors d’une relocation ou même à l’occasion du renouvellement du bail avec un locataire en place, certains bailleurs ­pourront être contraints, si le loyer excède le loyer médian majoré, de revoir à la baisse leurs prétentions tarifaires. 

Au final, ni les bailleurs ni les locataires ne sortiront gagnants de ce nouveau dispositif. « Comme le congé pour vente subsiste, un propriétaire qui n’est pas satisfait de son loyer saisira cette possibilité pour vendre son logement vide après le départ du locataire. Par conséquent, des locataires risquent de se retrouver sur le carreau », prévient Bruno Stein, cofondateur d’Initium AM, une structure d’investissement et d’asset management pour le compte d’investisseurs privés.

Notre conseil : le texte de la loi Duflot ne devant être voté qu’au début de l’année prochaine, vous pourrez, jusqu’à son entrée en vigueur, déterminer comme bon vous semble le montant de votre premier loyer. Tout en sachant que vous serez peut-être contraint de le revoir à la baisse lors du renouvellement du bail (à savoir dans 3 ou 6 ans, suivant que vous détenez le logement en direct ou par le biais d’une société civile immobilière non familiale).

Investissement locatif

Le meublé soumis au carcan de la loi de 1989

Jusque-là, relativement peu encadrées, les locations meublées devraient perdre une partie de leur souplesse. Le projet de loi Alur prévoit, en effet, que celles occupées à titre de résidence principale par le locataire seront, comme les locations nues, soumises à la loi du 6 juillet 1989, notamment en matière de plafonnement des loyers. 

Par ailleurs, le bailleur sera soumis à un plus grand formalisme. Il devra, par exemple, préciser dans le contrat de location la surface habitable et fournir au locataire un extrait du règlement de copropriété. 

Toutefois, certaines dispositions devraient rester spécifiques à la location meublée. « La location meublée conservera, quand même, une certaine souplesse. En effet, les baux pourront être conclus pour une durée d’un an, ou de 9 mois si le locataire est un étudiant, contre 3 ans en location nue. Par ailleurs, le dépôt de garantie est fixé à 2 mois au lieu d’un mois, ce qui est judicieux compte tenu du mobilier et des équipements contenus dans une location meublée. De même, le propriétaire conservera une certaine liberté concernant la répartition des charges puisqu’il pourra appliquer un forfait qui, contrairement à la provision pour charges en usage dans la loi de 1989, n’oblige pas à une régularisation annuelle », analyse Maud Velter, directrice juridique de l’agence immobilière Lodgis. 

De plus, avec le forfait, le propriétaire n’est pas soumis au respect de la stricte répartition des charges entre propriétaire et locataire, imposée par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

Notre conseil : touchée mais pas coulée, la location meublée garde de nombreux atouts, notamment sa souplesse en matière de durée du bail. Si vous savez que vous aurez besoin de votre logement dans moins de 3 ans (durée minimale légale des locations nues), par exemple pour héberger un enfant étudiant, vous avez tout intérêt, en attendant, à le louer sous le régime de la location meublée. 


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