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Résidences secondaires : de Deauville à Biarritz, les bonnes affaires de la côte Ouest

Résidences secondaires : de Deauville à Biarritz, les bonnes affaires de la côte Ouest
Juillet-Août 2013
Le Particulier Immobilier n° 299, article complet.
Auteur : MICHEL (Anne)

En pleine crise de confiance des Français, les prix des résidences secondaires chutent jusqu'à près de 30 %. Des opportunités à saisir.

Nos côtes, même les plus prisées, redeviennent accessibles. Seuls les biens d’exceptions, très bien placés, restent non négociables. Les taux de crédit étant au plus bas, acquérir en ce moment est pertinent, que ce soit une résidence secondaire, ou en vue de la retraite. Outre que la diminution des prix, conjoncturelle, est un gage de plus-value sur le long terme – plus-value alors non taxable –, les marchés littoraux se comportent bien à la location, source de revenus non négligeable. Balade sur le littoral de la Manche et de l'Atlantique.

Normandie : moins de 30 % sur le haut de gamme

La côte normande n’échappe pas à la baisse des volumes de vente et des prix qui sévit sur tout le littoral depuis la crise des subprimes en 2008. Une baisse qui n’a fait que se confirmer avec la réforme du régime des plus-values immobilières. La météo, catastrophique ces derniers mois, n'a pas allégé la morosité ambiante. « Les prix ont chuté. Pour autant, acheteurs et vendeurs sont aujourd’hui en adéquation. Une maison de maître, en plein centre de Deauville, devrait partir rapidement à 670 000 €. L’an dernier, le propriétaire de ce même bien aurait pu le vendre quelque 750 000 € », estime Maxime Graillot, notaire à Deauville. En ce qui concerne les appartements, la dépré­ciation irait jusqu'à 10 à 20 %. ­L’acquéreur peut alors espérer, dès 7 000 €/m2, investir dans un logement de centre-ville, avec une vue sur la mer, une bonne exposition, et ne souffrant d’aucun défaut majeur.
La tendance à la baisse est encore plus prononcée sur le marché de l’immobilier de luxe, avoisinant 30 % de la valeur des biens. « Ce segment est au repos le plus total ; il devient possible d’acquérir une belle villa, bien placée, avec un budget moyen de 1,5 million d'euros, contre 2 millions d'euros, il y a encore deux ans », précise Gaétan Mary, directeur de l’agence Barnes locale. Dans les faits, avec une somme de un million d’euros, l'on peut espérer saisir de belles opportunités. Ainsi, une maison de 350 m2 plantée sur un terrain de 1 500 m2 situé sur les hauteurs de Deauville, en excellent état, avec une piscine et une vue sur la mer, était proposée à 1,6 million d'euros en 2010. Aujourd’hui, le prix affiché est de 1,1 million d'euros ! « Et, même à ce tarif, le vendeur se prépare à entamer de rudes négociations », admet l’agent immobilier.
Dans la campagne deauvillaise, les magnifiques propriétés ne trouvent quant à elles plus preneur au-dessus de 700 000 €, selon Maxime Graillot. Les négociations sont alors sans merci. « À Saint-Pierre-Azif, une demeure en colombage de 200 m2, sur un terrain de 7 000 m2, avec piscine, garage et maison de gardien, vient de se vendre 570 000 €. Ce bien avait été évalué à 900 000 € il y a quelques années. »
Dans les villes avoisinantes, comme Cabourg et Houlgate, le marché de la résidence secondaire fléchit également. Sur les appartements anciens, le prix médian aurait chuté de 2,5 à 4 % sur un an, selon les chiffres communiqués par les notaires de France. Plus loin, à Granville, pour une maison, ce prix serait en recul de plus de 13 % sur un an. Mais ici comme ailleurs, les disparités sont importantes. « Les tarifs se maintiennent près du musée Christian-Dior, et sur les biens rares. Ainsi, un appartement de 58 m2 avec vue sur la mer et balcon, s’est vendu, sans difficulté, 280 000 € », avance-t-on au sein du réseau Orpi.

Bretagne : une pleine vue sur mer à partir de 400 000 €

En Bretagne, la tension est la même qu’en Normandie. À Saint-Malo, par exemple, les candidats préfèrent attendre une diminution des prix, avant de s’engager dans un achat. « Les volumes de transactions ont chuté de près de 20 % sur la seule année 2012 et la marge de négociation avoisinait 6 % au premier trimestre 2013 », constate Pierre-Luc Vogel, notaire sur place. Et cette tendance se poursuit. Si l'ensemble des biens immobiliers est concerné, les résidences secondaires sont les plus touchées, « surtout si elles correspondent à un budget intermédiaire ».
À Carnac, le prix médian des maisons, utilisées comme résidences secondaires, aurait, lui, plongé de près de 10 % en 2012, selon les notaires. « Dans les faits, les biens les moins recherchés se vendent à un prix de 20 % inférieur à ceux pratiqués l’an dernier ; il s'agit essentiellement d'appartements anciens ou de maisons situées en retrait des plages, dont le coût est compris entre 200 000 et 350 000 € », précise Paul Chapel, directeur des agences Chapel Immobilier. Pourtant, inutile de marchander les biens les mieux situés. Ainsi, une demeure placée à proximité de la mer, bien que nécessitant des travaux et construite sur un terrain de 400 m2 seulement, se serait vendue presque sans négociation au prix de 490 000 €.
Les villes moyennes proches de la côte souffrent davantage. C’est le cas de Morlaix, coquette commune du Finistère, où les prix sont aujourd’hui au plus bas. « Un corps de ferme breton de 100 m2 construit sur 5 000 m2 de terrain, s’est vendu récemment 115 000 €, contre près de 150 000 € il y a quelques années », illustre Hervé Péron, du cabinet Kerjean. Un peu plus au nord de la baie de Morlaix, le littoral, qui affichait déjà des tarifs très attrayants, présente parmi les meilleures opportunités de la côte française. « À Saint-Pol-De Léon, une belle maison bretonne de 140 m2 avec quatre chambres, un jardin de 600 m2 et une vue dominante sur la mer, est à vendre 400 000 €, contre 480 000 €, l’an dernier », illustre Morgan Herry, agent immobilier au sein de MHM.

Pays de la loire  : exigences des deux côtés

Les centres-villes des grandes stations balnéaires résistent encore au déclin des prix. C’est le cas de La Baule, où les intervenants sur le marché sont très attentistes. « Les propriétaires d’un bien un peu excentré savent qu’ils vont devoir baisser les prix de 10 à 20 %, s’ils souhaitent le vendre », déclare Christophe Pernaud, agent immobilier local. Quant aux vendeurs d’un bien d’exception, ils ne sont pas prêts à réviser leur tarif. « Dans ce contexte, les prix des appartements situés face à la mer, en étage élevé et proches des commerces, peuvent atteindre entre 8 000 et 10 000 €/m2, et les villas bauloises restent proposées entre 700 000 € et 1 million d'euros, selon la situation, la surface habitable et l’état », avance notre professionnel.
Parallèlement, les acheteurs deviennent de plus en plus exigeants, concentrant leurs demandes sur les quartiers réputés (avenue du Général-de-Gaulle, le marché de La Baule, l’avenue Lajarrige, notamment), près des commodités. Dans un tel contexte, il faut s’éloigner des plages pour voir apparaître des opportunités d’investissement. « Certaines petites maisons dans La Baule, à dix minutes à pied de la mer, et nécessitant quelques travaux, sont proposées à la vente dès 250 000 € », confie Christophe Pernaud.
Du côté des Sables-d’Olonne et de Saint-Gilles-Croix-de-Vie, les acquéreurs ne se précipitent pas non plus. « Ils sont arrivés plus tardivement que d’habitude, à partir des vacances scolaires de Pâques », constate Vincent Jauzelon, chef des ventes à Nexity. Ce professionnel incite les vendeurs à revoir leurs prétentions, surtout si le bien est éloigné du centre-ville et de la mer, et qu’il s’agit d’une petite superficie. « Seuls les logements rares, très bien placés et bien évalués se vendent au prix affiché », précise-t-on à Nexity. Un deux-pièces, face à la mer, au second étage d’un immeuble des années 1970, avec travaux de rafraîchissement, serait ainsi parti à 280 000 €, acte en mains, sans négociation…
Une incursion en Poitou-Chartentes. À La Rochelle, la révision des prix est bel et bien amorcée. Elle concerne surtout les quartiers périphériques de la ville. « Ainsi, aux Minimes, un trois-pièces, proche des plages, sans vue sur la mer, se négocie aujourd’hui à 280 000 €, contre près de 320 000 € l’an dernier », illustre un agent immobilier. Mais le centre-ville semble également souffrir. Une maison située dans le quartier du marché, totalement rénovée, offrant 200 m2 habitables et 200 m2 de jardin, avec un garage, serait proposée à 650 000 € contre 750 000 € l’an dernier.

Nord Aquitaine  : le Bassin d'Arcachon résiste

Le marché des résidences secondaires d’Arcachon et de ses environs se porterait mieux que la moyenne nationale. La proximité des grandes villes et le développement des lignes de TGV participent au maintien des prix. « Ce marché est corrélé à celui de Bordeaux et, dans une moindre mesure, à celui de Paris. Or, à Bordeaux, les perspectives d’évolution de la population sur dix ans sont excellentes », constate Philippe Jean, notaire. Le climat est bien sûr un atout majeur. Sans rivaliser avec la Côte d’Azur, la région est ensoleillée et les prix sont encore abordables. « Dans le quartier résidentiel des Abatilles, à Arcachon, une villa de 100 m2, sur un terrain de 600 m2, vient de se vendre 500 000 € », remarque notre notaire. Quant aux appartements dotés d’une vue sur mer, ils sont accessibles à partir de 5 000 €/m2. » Sur le pourtour du bassin d’Arcachon, les prix des biens haut de gamme peuvent s’enflammer. Pour autant, dans ce registre, des limites apparaissent. « Les biens de plus de 2,5 millions d'euros ont du mal à se vendre », reconnaît Valérie Lefort, de Barnes. Les négociations peuvent être sévères, certains acheteurs n’hésitant plus à faire des propositions de 25 % inférieures au prix affichés. Et ils pourraient avoir gain de cause, même si la demeure est dotée d’une vue imprenable sur le bassin, cela au terme d’une négociation, qui peut durer longtemps. « Ces maisons sont souvent des résidences secondaires transmises de génération en génération, gardant un pouvoir affectif fort. Cependant, les familles sont amenées à s’en séparer lorsqu’elles ne peuvent plus faire face aux frais inhérents à ce type de demeure », explique-t-on à l'agence Barnes.

Landes et Pays basque : des négociations serrées

Plus au sud, dans les Landes, le marché a déjà perdu de son dynamisme. « À Moliet-et-Maa, station balnéaire dotée de magnifiques plages de sable fin, le budget des acquéreurs est passé de 400 000 à 250 000 € depuis 2008 ! En cause, la crise des subprimes dont le marché de la résidence secondaire ne s’est jamais remis », constate Vincent ­Destruhaut, directeur de l’agence Era. En revanche, les biens situés dans un budget inférieur à 250 000 € partent en moins de trois mois. Ainsi, une maison avec trois chambres, construite dans les années 1970 sur un terrain de 1 000 m2 s’est-elle vendue 230 000 €. Son atout ? Le fait qu’elle soit située à moins de trois kilomètres des plages. Cet intérêt pour les biens aux prix raisonnables et situés en bordure d’Océan n’empêche pas la tenue de négociations serrées, « systématiques et parfois farfelues ». Et quid des demeures de plus de 400 000 € ? « Les ventes sont difficiles et, bien souvent, lorsqu’elles tardent à se réaliser, les propriétaires préfèrent louer leur bien en saisonnier. C'est une bonne solution d’attente, alors que la fiscalité des logements meublés reste favorable », observe Vincent Destruhaut. Sur les appartements, la baisse serait également très sensible.
Quelques kilomètres plus bas, des lieux pourtant très recherchés, comme Biarritz, n’échappent pas à la grisaille ambiante. Selon les chiffres des notaires, après un repli de près de 20 % sur cinq ans, le prix médian d’une résidence secondaire est aujourd’hui de 420 000 €. Mais, sur le marché haut de gamme, les chutes sont encore plus vertigineuses. « Le budget moyen des acquéreurs pour des villas était de 1,5 million d'euros en 2010. Aujourd’hui, seules les demeures affichées entre 800 000 et 1,2 million d'euros se vendent bien », note Catherine Thomine-Desmazures, responsable de l’agence Barnes locale. Selon cette professionnelle, la fiscalité explique en grande partie ce retournement. « Les grosses ­fortunes cherchent à quitter la France ; il y a donc davantage de vendeurs, et moins d’acheteurs ». Dans ce contexte, des acquéreurs patients viennent de signer pour un bien décoté de près de 30 % comparé à 2010. « Une très belle ferme basque du XVIIe siècle, bâtie sur un terrain de plusieurs hectares et située à une vingtaine de minutes de Biarritz s’est en effet vendue 1,07 million d'euros, alors qu’elle était mise en vente 1,48 million d'euros il y a deux ans et demi », détaille-t-on chez Barnes. Les appartements, même s'ils sont situés en centre-ville, subissent une décote, et le moindre défaut est sévèrement pénalisé. Seuls les appartements donnant sur la mer et dotés d’une vue imprenable échapperaient, une fois de plus, à la récession.

Anne Michel


Mots-clés :

ACHAT-VENTE , INVESTISSEMENT LOCATIF , LITTORAL , RESIDENCE SECONDAIRE




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